Achat appartement transformé en cabinet dentaire

RoRo86 · #1 07-07-2020 08:03:37

Bonjour à tous!

Il y a quelques semaines, j'ai visité un cabinet dentaire à vendre, localisé dans un immeuble à appartement. Je suis moi-même dentiste et je désire m'installer à mon compte. Lors de la deuxième visite, je demande à la dame si tout est en ordre au niveau urbanistique (changement de direction), sa réponse est oui. L'offre que je lui fait oralement sur le prix de vente est acceptée.
Ensuite, elle m'appelle quelques jours plus tard en me disant qu'à l'époque où elle l'avait achetée (1992), il ne fallait pas demander de permis d'urbanisme et que du coup, elle n'a jamais dû régulariser son bien (malgré qu'elle paye une "taxe bureau" chaque année, que sa carte de riverain est professionnelle ect...). Elle me dit donc qu'elle le revend en appartement.
Mon notaire dit qu'effectivement, si son changement d'affectation s'est fait avant le 1er juillet 1992 et qu'il n'y a pas eu de changement de direction depuis, je peux l'acheter tel quel (même s'il m'invite à le régulariser par la suite).
Si ce n'est pas le cas, et qu'elle a commencé son activité après cette fameuse date du 1er juillet, que puis-je faire? Ca ne m'intéresse pas d'acheter un bien et de ne pas pouvoir y professer dedans. A qui incombe cette demande de régularisation? A la vendeuse? Peux-t-elle refuser et annuler la vente? Ne puis-je pas invoquer sa responsabilité civile de m'avoir menti avant mon offre d'achat?

Merci pour votre aide!

Bonne journée à tous

GT · #2 07-07-2020 09:38:22

RoRo86 a écrit :

Bonjour à tous!
Il y a quelques semaines, j'ai visité un cabinet dentaire à vendre, localisé dans un immeuble à appartement. Je suis moi-même dentiste et je désire m'installer à mon compte. Lors de la deuxième visite, je demande à la dame si tout est en ordre au niveau urbanistique (changement de direction), sa réponse est oui.

Qu'entendiez-vous par changement de "direction" ?
Qu'a compris le vendeur par ce terme ?

PIM · #3 07-07-2020 09:54:23

Que disent les RU (renseignements urbanistiques) délivrés par la commune ?

RoRo86 · #4 07-07-2020 09:57:57

Elle l'a acheté à l'époque en tant qu'appartement et n'a pas demandé de permis d'urbanisme pour en faire un cabinet dentaire, pourtant elle exerce là depuis 30 ans. Dans l'acte de base, (confirmé par la commune), il est toujours notifié comme appartement. C'est donc une infraction urbanistique. Je voudrais l'acheter en tant que cabinet dentaire et non appartement. Si je l'achète en tant qu'appartement, qu'est-ce qui me garantie que je vais pouvoir y exercer dedans sans problème?

GT · #5 07-07-2020 10:20:22

RoRo86 a écrit :

Elle l'a acheté à l'époque en tant qu'appartement et n'a pas demandé de permis d'urbanisme pour en faire un cabinet dentaire, pourtant elle exerce là depuis 30 ans. Dans l'acte de base, (confirmé par la commune), il est toujours notifié comme appartement. C'est donc une infraction urbanistique. Je voudrais l'acheter en tant que cabinet dentaire et non appartement. Si je l'achète en tant qu'appartement, qu'est-ce qui me garantie que je vais pouvoir y exercer dedans sans problème?

Vous êtes-vous intéressé au règlement de copropriété de l'ACP dans laquelle se situe le cabinet dentaire ?

Extrait d'un règlement de copropriété d'une association de copropriétaires concernant la destination des lots privatifs

"Article 2. - Destination des lots privatifs
Les lots privatifs sont destinés, en principe, exclusivement à l’usage figurant dans l’acte de base.
Les appartements sont destinés, en principe, exclusivement à l’usage de logement. l’exercice de toutes professions libérales au rez- de-chaussée d’un immeuble serait autorisée sous la seule responsabilité du propriétaire du lot privatif du rez-de-chaussée pour autant que cette affectation ait fait préalablement l’objet d’une autorisation des autorités administratives compétentes, portée à la connaissance du syndic par lettre recommandée quinze jours au moins avant le début de cette activité professionnelle."

PIM · #6 07-07-2020 10:47:11

Où en êtes-vous dans votre processus d'achat ? : compromis de vente déjà signé ?

Si on parle d'un bien en région bruxelloise, les RU doivent être donnés au préalable (je résume).
S'il y a une infraction urbanistique, cela y sera mentionné expressément.

Si vous avez consulté les services d'urbanisme de la commune: que disent-ils sur les possibilités de régularisation (si requise) ?

RoRo86 · #7 07-07-2020 11:42:17

Non, je n'ai pas encore signé le compromis. Elle doit fournir tout le nécessaire à son notaire, qui doit prendre contact avec le mien et me tenir au courant. Je préfère connaître mes droits avant signature du compromis pour éviter de mauvaises surprises.

rexou

grmff · #8 07-07-2020 16:24:28

Allez voir l'urbanisme de la commune où se situe le bien. Vous serez vite mise au jus...

Allez-y personnellement. Inutile de se baser uniquement sur ce que le notaire vous raconte, il vérifie juste la concordance entre les documents...

rexou

RoRo86 · #9 07-07-2020 17:41:03

Si je comprends bien... si dans l'acte de base (et règlement de co-propriété) il est notifié que la destination des lots privatifs peuvent être destinés à une profession libérale ( et si dentiste est ok ), je n'ai pas besoin de demander un permis d'urbanisme si je veux en faire un cabinet dentaire?

Deuxième chose, l'acte de base est consultable de manière libre? gratuite?

Dernière modification par RoRo86 (07-07-2020 17:43:28)

PIM · #10 07-07-2020 17:47:29

RoRo86 a écrit :

Si je comprends bien... si dans l'acte de base il est notifié que la destination des lots privatifs peuvent être destinés à un usage professionnel ( et si dentiste est ok ), je n'ai pas besoin de demander un permis d'urbanisme si je veux en faire un cabinet dentaire?
Deuxième chose, l'acte de base est consultable de manière libre? gratuite?

Non: l'acte de base règle la question au niveau de la copropriété, mais cela n'empêche qu'il faut vérifier ce qui était prévu dans le permis d'urbanisme délivré à l'époque: si appartement-logement , il faut régulariser en cabinet médical. ---> voir à l'urbanisme.

Pour l'acte de base: le vendeur devrait vous en remettre une copie. S'il ne l'a pas/plus, cfr le syndic (qui en aura peut-être une version numérique)

GT

rexou · #11 07-07-2020 17:53:22

RoRo86 a écrit :

Si je comprends bien... si dans l'acte de base (et règlement de co-propriété) il est notifié que la destination des lots privatifs peuvent être destinés à une profession libérale ( et si dentiste est ok ), je n'ai pas besoin de demander un permis d'urbanisme si je veux en faire un cabinet dentaire?
Deuxième chose, l'acte de base est consultable de manière libre? gratuite?

Concernant la copropriété, vous êtes libre de demander toutes les infos (écrites) dont vous avez besoin. Notamment quant à l'affectation possible des lots à un usage de profession libérale et plus spécifiquement cabinet dentaire. Vous pouvez aussi demander au syndic quel était l'usage précédent du bien que vous proposez d'acheter, et depuis quand. Même si vous connaissez déjà les réponses, vous aurez ainsi la preuve de la situation antérieure bien connue et acceptée de la copropriété et du syndic.

Vous pouvez bien sur consulter l'acte de base (voyez avec le vendeur) ou même en obtenir copie (là ce ne sera peut être pas gratuit).

Si la copro accepte un cabinet dentaire depuis 30 ans, pas de raison que cela change... Par contre au niveau de l'urbanisme, tout est possible et je serais prudent de ce côté là.

GT · #12 07-07-2020 18:00:57

rexou a écrit :

Si la copro accepte un cabinet dentaire depuis 30 ans, pas de raison que cela change....

Il n'est pas exclus exclu non plus que l'ACP se "réveille" en cas de vente du logement.
Nous n'en savons rien.
Et nous ne disposons pas du texte utile de l'acte de base.

Un cabinet médical, dentaire, kiné ....est une source de passages fréquents dans un immeuble.

Dernière modification par GT (07-07-2020 18:18:52)

rexou · #13 07-07-2020 18:08:45

GT a écrit :

rexou a écrit :
Si la copro accepte un cabinet dentaire depuis 30 ans, pas de raison que cela change....
Il n'est pas exclus non plus que l'ACP se "réveille" en cas de vente du logement.
Nous n'en savons rien.
Et nous ne disposons pas du texte utile de l'acte de base.
Un cabinet médical, dentaire, kiné ....est une source de passages fréquents dans un immeuble.

Rien ne peut être exclu à priori. C'est pour cela que l'acte de base est une bonne lecture et un courrier explicite du syndic indiquant l'usage de ce bien comme cabinet dentaire depuis 30 ans sans que cela ne pose de problème dans l'immeuble est une garantie supplémentaire.

Par contre, l'urbanisme est un problème plus important.

GT · #14 07-07-2020 18:11:53

rexou a écrit :

GT a écrit :
rexou a écrit :
Si la copro accepte un cabinet dentaire depuis 30 ans, pas de raison que cela change....
Il n'est pas exclus non plus que l'ACP se "réveille" en cas de vente du logement.
Nous n'en savons rien.
Et nous ne disposons pas du texte utile de l'acte de base.
Un cabinet médical, dentaire, kiné ....est une source de passages fréquents dans un immeuble.
Rien ne peut être exclu à priori. C'est pour cela que l'acte de base est une bonne lecture et un courrier explicite du syndic indiquant l'usage de ce bien comme cabinet dentaire depuis 30 ans sans que cela ne pose de problème dans l'immeuble est une garantie supplémentaire.
Par contre, l'urbanisme est un problème plus important.

C'est l'AG qui décide pas le syndic.

L'existence d'un cabinet dentaire pendant 30 ans est un fait. En soi, ce fait seul n'est pas une garantie pour le futur mais est un élément qui pourrait être pris en considération.

Dernière modification par GT (07-07-2020 18:15:06)

rexou · #15 07-07-2020 18:31:12

GT a écrit :

C'est l'AG qui décide pas le syndic.
L'existence d'un cabinet dentaire pendant 30 ans est un fait. En soi, ce fait seul n'est pas une garantie pour le futur mais est un élément qui pourrait être pris en considération.

Exact. La seule garantie totale est l'acte de base qui le permet, ou une décision ultérieure prise en ag. L'existence d'une situation de fait connue et acceptée durant 30 ans n'est pas une garantie absolue certes, mais un élément important quand même.

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