Rétractation suite à signature d'un bail après perte de revenus (locataire)

GT · #1 28-07-2020 10:11:50

grmff a écrit :

Il est obligatoire que la garantie soit sur un compte bloqué. Mais il n'y a pas de conséquence tant que le locataire ne l'exige pas. Dès que le locataire l'exige, vous lui devez un intérêt au taux légal, ce qui est une faible pénalité.

Plus précisément l'article 62, § 2 du décret(wallon) du 15 mars 2018 relatif au bal d'habitation prévoit :
"Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer de la manière prévue au paragraphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l’obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie."

Pour l'année 2020, le taux d'intérêt légal est de 1,75 %.

grmff · #2 28-07-2020 09:23:53

Il est obligatoire que la garantie soit sur un compte bloqué. Mais il n'y a pas de conséquence tant que le locataire ne l'exige pas. Dès que le locataire l'exige, vous lui devez un intérêt au taux légal, ce qui est une faible pénalité.

Régulièrement, des locataires me donne une garantie en cash ou sur mon compte: étranger qui n'a pas encore de compte bancaire et pour qui c'est compliqué d'ouvrir un compte, locataire qui n'est pas en ordre de carte d'identité, locataire qui a eu un contentieux avec la banque et la banque ne veut plus lui ouvrir de compte, locataire pressé qui a des horaires de fou, locataire qui a du black à recycler à cause de son métier, etc. J'aime pas, mais parfois c'est une bonne solution.

panchito · #3 28-07-2020 08:25:28

Girkou a écrit :

verser la caution sur le compte du propriétaire est illégal?

Oui,c'est parfaitement illégal.

Il me semble qu'on vous l'a déjà dit sur un de vos nombreux autres fils de discussion!

Girkou a écrit :

il me dit pas le temps

Pas le temps d'aller déposer sa garantie locative? Celle-là après plus de 20 d'expérience avec de multiples biens dans les 3 régions du pays, on ne me l'a encore jamais faite!

Pas le temps? Mais s'engager sur une résidence principale, est le choix le plus important que l'on fait dans sa vie, après le choix d'un partenaire!

Votre locataire n'avait pas le temps non plus de visiter des biens?

Si on me fait une telle proposition, tous les signaux virent au rouge! Pourquoi avant que le bail commence, votre locataire souhaite-t'il faire des choses illégales?

Fuyez!!

Girkou · #4 28-07-2020 06:38:53

Himura a écrit :

Shura a écrit :
j'ai une dernière question : en relisant le bail, je me suis rendu compte que le propriétaire demandait à ce que le dépôt de garantie soit versé sur son compte personnel. Jusqu'à présent, en Belgique, on m'avait toujours demandé de verser cela sur un compte bloqué à la banque. Du coup, est-ce normal ?

Non, le propriétaire ne peut l'exiger. Vous avez même le choix de la méthode du dépôt de garantie.
C'est toujours très fréquent, car très pratique sans être plus risqué (à mon avis - qui se discuter ), mais le cas légal et commun est de déposer la garantie sur un compte bloqué..

verser la caution sur le compte du propriétaire est illégal? ou toléré? le propriétaire ne peut l'exiger mais si c'est le locataire qui le propose?

ou si je demande au locataire entre aller ouvrir un compte de garantie locative et qu'il me dit pas le temps et qu'il propose en alternative de le verser sur le compte ou il paye le loyer... avec communication dépôt garantie locative
est ce différent si c'est le propriétaire qui propose que si pas le temps qu'il le verse sur son compte
(ne me dite pas on ne signe pas le bail ;-). merci :-) )

là il y aura aussi l'alternative sur compte via le SPF qui peut être proposé

merci :-)

Himura · #5 26-07-2020 23:41:18

Pour les différence entre les pays, concernant le cash ou le tout numérique, il faut avant en percevoir leurs histoires propres et passés politico-social.
L'Allemagne est un exemple facile : ils n'abandonneraient leur cash pour rien au monde ; alors qu'ils ont des infrastructures numériques de pointe. Tout simplement car ils ont grandi et ont été traumatisé par leur histoire (le nazisme, mais surtout la Stasi ensuite), qui les a surveillé sous la terreur. Et volés. L'héritage et la pensée actuelle n'est donc pas la même.

Himura · #6 26-07-2020 23:36:58

rexou a écrit :

grmff a écrit :
Chez nous, il y a encore de la marge. L'Etat continue à restreindre l'usage du cash et faciliter l'usage de la monnaie électronique. Poussé par les banques, favorisé par la lente dérive de l'Etat vers un contrôle total de ce qu'on fait avec notre argent, on devra bientôt faire marche arrière pour protéger notre liberté. Comme en Suède...
Il est déjà grand temps d'agir maintenant. Si la situation n'est pas encore aussi désespérée qu'en Suède, elle est déjà gravement avancée dans la restriction de la protection de la vie privée de chacun.
Imaginer seulement que dans 10 ou 20 ans il sera encore possible de dire combien vous avez dépensé et à quoi ce 26 juillet 2020, et dans quelle toilette et à quelle heure vous avez uriné, c'est affolant !

C'est déjà le cas.
La seule différence est que la plupart des personnes croient qu'il faut craindre l'état en premier lieu, vis-à-vis de notre vie privée (laquelle n'était jamais considérée que comme une parenthèse de l'histoire par... Einstein, il me semble. Sa luxueuse idée née après guerre, et bientôt révolue manifestement).
Alors qu'on la donne déjà entièrement à des sociétés privées.
On se fait une illusion de la conserver, simplement.

rexou · #7 26-07-2020 14:10:28

grmff a écrit :

Chez nous, il y a encore de la marge. L'Etat continue à restreindre l'usage du cash et faciliter l'usage de la monnaie électronique. Poussé par les banques, favorisé par la lente dérive de l'Etat vers un contrôle total de ce qu'on fait avec notre argent, on devra bientôt faire marche arrière pour protéger notre liberté. Comme en Suède...

Il est déjà grand temps d'agir maintenant. Si la situation n'est pas encore aussi désespérée qu'en Suède, elle est déjà gravement avancée dans la restriction de la protection de la vie privée de chacun.

Imaginer seulement que dans 10 ou 20 ans il sera encore possible de dire combien vous avez dépensé et à quoi ce 26 juillet 2020, et dans quelle toilette et à quelle heure vous avez uriné, c'est affolant !

grmff · #8 26-07-2020 13:55:33

rexou a écrit :

panchito a écrit :
EP001 a écrit :
je ne signe plus jamais de bail sans recevoir le premier mois de loyer.
Moi on plus! Et c'est en cash contre un reçu!
Cela fait aussi partie de ma religion, mais j'avais fait une exception vu la qualité du garant (ou second preneur)...
@ Grmff : J'adore le cash ! C'est sale ? Venez donc jeter vos saletés chez moi... je viens aussi les chercher à domicile, même à Charleroi si vous voulez. ^^

Merci de la proposition bien sympathique. Mais le cash, je le jette dans les murs immédiatement. big_smile

rexou

rexou · #9 26-07-2020 13:19:05

panchito a écrit :

EP001 a écrit :
je ne signe plus jamais de bail sans recevoir le premier mois de loyer.
Moi on plus! Et c'est en cash contre un reçu!

Cela fait aussi partie de ma religion, mais j'avais fait une exception vu la qualité du garant (ou second preneur)...

@ Grmff : J'adore le cash ! C'est sale ? Venez donc jeter vos saletés chez moi... je viens aussi les chercher à domicile, même à Charleroi si vous voulez. ^^

grmff · #10 26-07-2020 11:57:52

panchito a écrit :

Peut-être avez-vous une autre solution?

Le paiement par application en est un. C'est celui que je choisis pour la location prochaine d'une surface commerciale de petite ampleur, où je demande le premier loyer et la garantie à la signature.

Nous discuterons et signerons le bail. Il payera la garantie. Il paiera le premier loyer. Il recevra le bail. Nous ferons l'état des lieux et le relevé de compteur. Il recevra les clefs. No cash, no bank. 1h30 et c'est réglé.

Le paiement par la banque le jour du dépôt de la garantie en est un autre. Le préposé de la banque fait le compte de garantie, puis fait le versement du premier mois de loyer. No cash.

panchito · #11 26-07-2020 11:44:14

grmff a écrit :

Du cash? Mais Panchito, on est au 21e siècle. Le cash c'est sale, cela porte des microbe, on peut le perdre ou se faire voler.

Entendons-nous bien: je hais le cash! Mais je n'indique mon n° de compte dans le bail que lorsqu'on le signe. Car si j'autorisais un virement électronique AVANT la signature, cela équivaudrait à prouver l'existence d'un bail oral (voir conseil Grmff à ce sujet).

Voilà pourquoi, à mon corps défendant et malgré ma répulsion pour ce moyen antique, qui comme vous le dites si bien, est sale, porte des microbe, peut se perdre ou être volé, je dois demander du cash.

Peut-être avez-vous une autre solution?

grmff · #12 26-07-2020 11:40:11

C'était taquin, je le reconnais... wink
Mais c'est vrai aussi que je privilégie les paiements de compte à compte. Cela facilite la traçabilité et le calcul des comptes des locataires.

Et pour finir, j'ai passé un mois en Suède et Norvège il y a peu. Je n'ai pas eu de couronnes suédoises en main. Et les seules couronnes norvégiennes que j'ai eu en main, c'était pour les mettre dans une machine automatique qui n'acceptait que les couronnes. J'ai donc du acheter 8 pièces de 1 couronnes par visa. Ce qui m'a coûté... 8 couronnes.

Ils ont de l'avance? Certes. Ils protègent le cash? Ben oui, il y a un stade ou il est prudent d'avoir un peu de cash sur soi. Mais au total, le cash est en voie de disparition.

Chez nous, il y a encore de la marge. L'Etat continue à restreindre l'usage du cash et faciliter l'usage de la monnaie électronique. Poussé par les banques, favorisé par la lente dérive de l'Etat vers un contrôle total de ce qu'on fait avec notre argent, on devra bientôt faire marche arrière pour protéger notre liberté. Comme en Suède...

PIM, rexou

PIM · #13 26-07-2020 11:23:55

grmff a écrit :

panchito a écrit :
EP001 a écrit :
je ne signe plus jamais de bail sans recevoir le premier mois de loyer.
Moi on plus! Et c'est en cash contre un reçu!
Du cash? Mais Panchito, on est au 21e siècle. Le cash c'est sale, cela porte des microbe, on peut le perdre ou se faire voler. A l'ère de l'électronique, pour quelqu'un qui me semblait si moderne, vous me décevez beaucoup.

Indépendamment de ce message taquin:

La Suède revient à l'argent liquide
La nation du «paiement tout numérique» fait marche arrière: une nouvelle loi vient d’entrer en vigueur pour obliger les banques à fournir des services en liquide. Une petite victoire contre les inégalités sociales et les craintes face aux possibles cyberattaques.

Qui, ces derniers temps, aurait misé une seule couronne sur la pérennité de l’argent liquide en Suède? Dans ce pays où l’on peut tout payer par carte bancaire, sans minimum d’achat, que ce soit un paquet de chewing-gums ou un ticket de bus, ils sont de plus en plus nombreux à n’avoir aucune pièce ou aucun billet dans leur porte-monnaie.

Dans les églises, la traditionnelle quête a été remplacée par la possibilité de verser son obole par Swish, un système de paiement instantané par téléphone qui lie votre numéro à votre compte bancaire. Même les mendiants, plutôt que de tendre la main en vain, arborent sur leur poitrine leur numéro de Swish. Les 56 milliards de couronnes qui circulent encore dans le pays ne représentent plus que 1,2% du PIB, le plus bas niveau du monde (la moyenne dans l’Eurozone est de 10%), et le cash n’est plus utilisé que dans 6% des transactions.

La Suède se vantant d’adopter au plus tôt les nouvelles technologies, ces performances étaient célébrées comme le signe d’une société «agile», rapide, efficace… jusqu’à ce 1er janvier 2020. La nouvelle année a vu en effet l’entrée en vigueur d’une loi sur «l’obligation des institutions de crédit de fournir des services en argent liquide», aux dispositions plutôt radicales dans cette économie «tout numérique». Les Suédois doivent maintenant pouvoir retirer de l’argent liquide – et en déposer pour les entreprises – dans un rayon de 25 kilomètres autour de leur domicile. Une disposition qui doit s’appliquer à 99,7% de la population, les autres 0,3% vivant dans des recoins trop reculés de Laponie. La mesure a été adoptée à la quasi-unanimité des députés en novembre dernier et accorde un an aux banques pour se mettre en conformité, l’autorité de supervision bancaire se donnant le droit d’amender les récalcitrants.

Liberté de choix et lutte contre les inégalités sociales

Pour Per Bolund, ministre des Marchés financiers, il s’agit de laisser à chaque Suédois la liberté de choisir ses moyens de paiement, et de protéger les plus vulnérables: «Le paiement électronique présente beaucoup d’avantages, mais on doit aussi pouvoir utiliser le cash. Les personnes âgées, les handicapés, ceux qui viennent d’arriver en Suède doivent pouvoir payer en liquide.» Le déclin du cash est si rapide en Suède – la proportion de paiements liquides dans les commerces a chuté de 40% en 2010 à 15% en 2016 – que ce choix risquait bientôt de ne plus être possible. Les agences bancaires sont de plus en plus nombreuses à n’offrir aucun service en argent liquide et, en ville, il faut parfois marcher de longues minutes avant de trouver un distributeur de billets. Les magasins qui refusent le cash – c’est légal – se multiplient, et même l’accès aux toilettes publiques se fait au moyen d’une carte

GT, grmff

grmff · #14 26-07-2020 10:52:38

panchito a écrit :

EP001 a écrit :
je ne signe plus jamais de bail sans recevoir le premier mois de loyer.
Moi on plus! Et c'est en cash contre un reçu!

Du cash? Mais Panchito, on est au 21e siècle. Le cash c'est sale, cela porte des microbe, on peut le perdre ou se faire voler. A l'ère de l'électronique, pour quelqu'un qui me semblait si moderne, vous me décevez beaucoup. big_smile

max11

panchito · #15 26-07-2020 08:26:36

EP001 a écrit :

je ne signe plus jamais de bail sans recevoir le premier mois de loyer.

Moi on plus! Et c'est en cash contre un reçu!

EP001 · #16 25-07-2020 22:17:29

rexou a écrit :

Pour ce que j'en sais, après une expérience un peu similaire en justice de paix, le bail n'est effectif que si vous avez reçu les clés.
En d'autres termes, il est probable (en tout cas sur Bruxelles) qu'un juge de paix n'octroie pas la moindre indemnité au bailleur si l'affaire est portée en justice.
Dans votre situation, je pense que le mieux est de communiquer avec le propriétaire. A vous aussi de savoir si vous préférez renoncer à cette location ou si vous voulez malgré tout louer ce bien. Vous devriez trouver un accord avec le bailleur et si besoin lui écrire (mail ou recommandé) pour renoncer à la location, sans indemnité.
Selon mon juge de paix, un contrat de bail est inexistant lorsque le locataire n'a pas reçu les clés et n'a pas eu le bien à sa disposition. (justice de paix de Jette, région BXL)

Il me semble avoir déjà entendu cela de la part d'un avocat.

Personnellement bien qu'ayant eu gain de cause en justice, je ne signe plus jamais de bail sans recevoir le premier mois de loyer.

rexou · #17 25-07-2020 11:33:37

Himura a écrit :

Je crois sincèrement que j'aurais fait appel de ce jugement.
Ca m'est arrivé une fois (la première fois que j'ai déposé une requête d'ailleurs). Le jugement était totalement parti-pris. J'ai eu gain de cause sur tout la ligne en appel.
En justice de paix, on est fort dépendant du caractère et des préjugés du juge. Ils n'appliquent pas toujours la loi à la lettre et utilisent leurs larges prérogatives pour juger selon leur sentiment. C'est leur force, mais aussi un défaut évidemment.
En appel (1er instance, il me semble), il y a 3 juges qui se mettent d'accord sur le jugement à rendre. La loi pure et stricte s'y applique plus facilement.

C'est tout à fait vrai et j'y ai pensé aussi...

Mais en fait, ce juge ne m'avait pas semblé de parti-pris.

J'ai fait signer deux preneurs : 1. le locataire réel et 2. une cousine qui se portait garante (et travaille à la cee avec un revenu très confortable). Les deux ont signé le bail comme preneurs solidairement responsables sans problème. J'ai mentionné que le 1er preneur se domiciliait dans les lieux, et que le 2e preneur conservait son domicile actuel.

Il semblerait que la banque aurait expliqué que ce n'est pas légal et que je devais modifier le bail, ce que j'ai refusé de faire. La garantie n'a jamais été payée, ni même un acompte sur le premier loyer. Le locataire (un seul des deux preneurs) m'a envoyé un recommandé pour se désister. J'ai demandé une indemnité (deux mois) pour réservation du bien durant un mois. Suite au refus de payer, j'ai fait citer les deux preneurs.

Les deux étaient présents à l'audience, qui a débuté sur la contestation du 2e preneur à être responsable, arguant de son autre domicile. Le juge a lu le bail et expliqué qu'il était correct (tous les preneurs ne doivent pas élire domicile dans les lieux) et que les condamnations qu'il prononcerait s'appliquerait solidairement aux deux preneurs.

La question suivante :"Quand avez-vous remis les clés". Réponse "clés jamais remises puisque aucun paiement reçu". Conclusion directe du juge : Alors il n'existe pas de bail. A ma demande, il m'explique qu'il n'y a pas de début d'exécution, le bail étant la mise à disposition d'un bien, ce qui n'a jamais été fait. J'ai argumenté de la signature et donc d'un engagement et d'une réservation durant plus d'un mois. Il a confirmé sa position, me disant qu'il regrettait, mais était juge de paix depuis plus de 15 ans...

panchito · #18 25-07-2020 09:08:24

S'il s'agit d'une somme d'argent, la garantie doit absolument être déposée sur un compte bloqué ouvert au nom du locataire. C'est la loi!

D'habitude, mes locataires se rendent seuls à leur agence pour bloquer la garantie. KBC n'exige pas la contre-signature par le bailleur. D'autres banques demandent que le bailleur vienne contre-signe dans l'agence la plus proche de leur domicile. Ce que je fais souvent car ces banquent-là veulent voir le bailleur signer de visu, tout comme le locataire d’ailleurs...

grmff · #19 24-07-2020 22:35:31

Himura a écrit :

Et si le fond de votre pensée est de rendre caduc le bail pour cet élément, ça ne fonctionnera pas.

Le bail ne sera pas caduc de cette irrégularité.

Mais si vous voulez mettre le propriétaire dans des dispositions de refuser le bail, c'est une piste intéressante...

Sinon, munie du bail, vous allez dans l'agence Fortis la plus proche et vous demandez d'ouvrir un compte garantie locative. Cela se fait sans l'intervention du propriétaire.

Himura · #20 24-07-2020 22:12:22

Shura a écrit :

Merci à tous pour vos réponses. Je vais contacter le propriétaire de ce pas pour évoquer ma situation comme vous le dites, Himura. Merci à vous !
@grmff : merci à vous pour vos conseils. Je vais donc essayer de lancer la balle dans son camp afin qu'il puisse lui-même décider ou non. Pour informations, j'ai l'original du bail. Il n'a qu'une copie par mail.
j'ai une dernière question : en relisant le bail, je me suis rendu compte que le propriétaire demandait à ce que le dépôt de garantie soit versé sur son compte personnel. Jusqu'à présent, en Belgique, on m'avait toujours demandé de verser cela sur un compte bloqué à la banque. Du coup, est-ce normal ?

Non, le propriétaire ne peut l'exiger. Vous avez même le choix de la méthode du dépôt de garantie.
C'est toujours très fréquent, car très pratique sans être plus risqué (à mon avis - qui se discuter smile ), mais le cas légal et commun est de déposer la garantie sur un compte bloqué.

Cependant, je crois qu'il serait très contre-productif de soulever ce point maintenant avec le propriétaire.
Ca ne peut que le braquer et l'énerver inutilement.
Et si le fond de votre pensée est de rendre caduc le bail pour cet élément, ça ne fonctionnera pas.

Shura · #21 23-07-2020 19:44:42

Bonjour, bonsoir.

J'aimerais avoir quelques conseils. Voici ma situation : j'ai signé il y a quelques jours un bail auprès d'un propriétaire privé. Je n'ai versé ni acompte, ni garantie locative. L'entrée doit se faire au 1er septembre. Pour l'heure, le propriétaire ne m'a pas renvoyé son document signé, mais le problème ne se situe pas là.

Seulement trois jours après la signature du bail, j'ai perdu l'un de mes contrats (je travaille en tant que freelance), ce qui réduit plutôt drastiquement mes revenus, et pour le moment, rien ne garantit que je retrouve un contrat équivalent. Je me trouve donc dans une situation délicate, tant pour moi qu'envers le propriétaire (qui a accepté ma candidature sur la base des revenus que je lui avais fournis). Je sais, d'après mes recherches, qu'il n'existe pas de période de rétractation après la signature d'un bail, et que théoriquement, le propriétaire est en droit de me réclamer trois mois de loyer. L'appartement me plaisait énormément, mais à l'heure actuelle, j'ai l'impression de ne pas être honnête avec le propriétaire. J'imagine qu'un propriétaire préférera savoir qu'un locataire ne présente plus les garanties de paiement qu'il présentait au départ. Mais cela m'embête aussi de devoir payer trois mois de loyer suite si la résiliation se fait.

Que puis-je faire ? Dois-je informer le propriétaire de cette perte de revenus et voir avec lui ou non s'il accepte toujours de me louer le bien ? Tenter de négocier une rupture de contrat à l'amiable ?

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

Rétractation suite à signature d'un bail après perte de revenus (locataire)

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