Augmentation Fonds de réserve

MarcoBrux · #1 26-08-2020 19:31:01

Bonjour,

Une question bête peut être ( certains me diront que je n'ai qu'à bien lire:) mais je la pose quand même pour être certain de ce que je pense:) et au cas ou je pense mal, j'aurais appris quelque chose!

l'Art 3.86 &3 al4(an577-5) :"...un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent..."

Un copropriétaire a semé le doute dans ma tête quand il me dit que notre fonds de réserve représente déjà 10% de notre budget, il est déjà constitué, on ne doit plus se poser de question à ce sujet.

Ce n'est pas ce que j'avais en tête et après vérification, je lis bien "contribution annuelle"...vous confirmer?
Dès lors, est-ce que je peux en déduire que chaque année, il faut 80% des voix pour ne pas l'augmenter? et à défaut de ces 80%, il augmentera chaque année d'au moins 5% sans limite ni dans le temps ni dans le montant "épargné"?

Merci d'avance

panchito · #2 26-08-2020 20:41:24

Dans les copropriétés où je possède des biens neufs, l'AG a décidé de ne pas constituer de fonds de réserve car il n'y a pas de travaux à prévoir avant longtemps...

MarcoBrux · #3 26-08-2020 20:43:45

panchito a écrit :

Dans les copropriétés où je possède des biens neufs, l'AG a décidé de ne pas constituer de fonds de réserve car il n'y a pas de travaux à prévoir avant longtemps...

c'est à dire que 80% au moins des copropriétaires ont fait ce choix?et c'est le cas chaque année?( à moins que la copropriété a moins de 5 ans)

grmff · #4 26-08-2020 21:54:10

La loi ne prévoit pas que la décision de ne pas faire ce fonds de réserve et de l'alimenter de 5% des dépenses annuelles doit être confirmée chaque année.

Vous le décidez une fois pour toute, et vous êtes tranquille.

En outre, vous pouvez décider d'utiliser ce fonds pour des travaux chaque année. Il n'est pas écrit que vous ne pouvez pas utiliser ce fonds.

MarcoBrux · #5 26-08-2020 22:13:52

grmff a écrit :

La loi ne prévoit pas que la décision de ne pas faire ce fonds de réserve et de l'alimenter de 5% des dépenses annuelles doit être confirmée chaque année.
Vous le décidez une fois pour toute, et vous êtes tranquille.
En outre, vous pouvez décider d'utiliser ce fonds pour des travaux chaque année. Il n'est pas écrit que vous ne pouvez pas utiliser ce fonds.

C'est justement une partie de ma question: la Loi dit "une contribution annuelle" pour moi cela sous-entends que le point doit être porté à l'ordre du jour chaque année et dès lors il faut le voter.

Si des travaux ne sont pas nécessaires, inutiles de les faire pour le plaisir! d’où la 2ème partie de ma question. supposons que la majorité qualifiée de 80% n'est jamais atteinte...on s'arrête pas?:):)

rexou · #6 27-08-2020 03:14:21

Vous avez un fonds de réserve constitué. Vous décidez librement de l'augmenter ou non. Et ceci se vote à la majorité 50%+1.

Il est généralement accepté d'alimenter régulièrement le fonds de réserve. Mais vous restez libre d'augmenter la provision ou même de cesser d'alimenter ce fonds de réserve une année ou deux.

L'important n'est pas les dispositions légales mais la situation de votre acp.

PIM · #7 27-08-2020 09:02:29

rexou a écrit :

L'important n'est pas les dispositions légales mais la situation de votre acp.

Est-ce incompatible ?

MarcoBrux · #8 27-08-2020 12:07:03

rexou a écrit :

Vous avez un fonds de réserve constitué. Vous décidez librement de l'augmenter ou non. Et ceci se vote à la majorité 50%+1.
Il est généralement accepté d'alimenter régulièrement le fonds de réserve. Mais vous restez libre d'augmenter la provision ou même de cesser d'alimenter ce fonds de réserve une année ou deux.
L'important n'est pas les dispositions légales mais la situation de votre acp.

Ça c'est certainement du bon sens mais Quid de la Loi qui sitipule:

"L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquième des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire".

GT · #9 27-08-2020 12:44:48

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,
Une question bête peut être ( certains me diront que je n'ai qu'à bien lire:) mais je la pose quand même pour être certain de ce que je pense:) et au cas ou je pense mal, j'aurais appris quelque chose!
l'Art 3.86 &3 al4(an577-5) :"...un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent..."
Un copropriétaire a semé le doute dans ma tête quand il me dit que notre fonds de réserve représente déjà 10% de notre budget, il est déjà constitué, on ne doit plus se poser de question à ce sujet.
Ce n'est pas ce que j'avais en tête et après vérification, je lis bien "contribution annuelle"...vous confirmer?
Dès lors, est-ce que je peux en déduire que chaque année, il faut 80% des voix pour ne pas l'augmenter? et à défaut de ces 80%, il augmentera chaque année d'au moins 5% sans limite ni dans le temps ni dans le montant "épargné"?
Merci d'avance

Que prévoit le texte légal ?

"L'association des copropriétaires DOIT constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la CONTRIBUTION ANNUELLE ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT; l'association des copropriétaires PEUT DÉCIDER à une majorité des quatre cinquièmes des voix DE NE PAS CONSTITUER CE FONDS DE RÉSERVE OBLIGATOIRE."

A mon avis, votre ACP doit constituer à l'issue d'une certaine période un Fonds de réserve

Néanmoins, votre ACP ( en AG) peut décider à la majorité qualifiée prévue de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.

Si votre ACP (en AG) décide de ne pas refuser le principe de la constitution d'un fonds de réserve, elle (en AG) décidera ensuite (à la majorité absolue) annuellement de la contribution annuelle au fonds de roulement qui ne pourra jamais être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent.

( petite remarque l'art 3.86 &3 al4 repris du livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil entrera seulement en vigueur le 1er septembre 2021).

rexou · #10 27-08-2020 13:53:41

PIM a écrit :

rexou a écrit :
L'important n'est pas les dispositions légales mais la situation de votre acp.
Est-ce incompatible ?

Bien sur que non. En tout cas pas toujours. Et si c'est compatible tant mieux. Si ça ne l'est pas, je reste pragmatique plus que légaliste.

Mais cela n'engage que moi bien sur. ^^

MarcoBrux · #11 27-08-2020 14:23:25

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :
Bonjour,
Une question bête peut être ( certains me diront que je n'ai qu'à bien lire:) mais je la pose quand même pour être certain de ce que je pense:) et au cas ou je pense mal, j'aurais appris quelque chose!
l'Art 3.86 &3 al4(an577-5) :"...un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent..."
Un copropriétaire a semé le doute dans ma tête quand il me dit que notre fonds de réserve représente déjà 10% de notre budget, il est déjà constitué, on ne doit plus se poser de question à ce sujet.
Ce n'est pas ce que j'avais en tête et après vérification, je lis bien "contribution annuelle"...vous confirmer?
Dès lors, est-ce que je peux en déduire que chaque année, il faut 80% des voix pour ne pas l'augmenter? et à défaut de ces 80%, il augmentera chaque année d'au moins 5% sans limite ni dans le temps ni dans le montant "épargné"?
Merci d'avance
Que prévoit le texte légal ?
"L'association des copropriétaires DOIT constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la CONTRIBUTION ANNUELLE ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT; l'association des copropriétaires PEUT DÉCIDER à une majorité des quatre cinquièmes des voix DE NE PAS CONSTITUER CE FONDS DE RÉSERVE OBLIGATOIRE."
A mon avis, votre ACP doit constituer à l'issue d'une certaine période un Fonds de réserve
Néanmoins, votre ACP ( en AG) peut décider à la majorité qualifiée prévue de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Si votre ACP (en AG) décide de ne pas refuser le principe de la constitution d'un fonds de réserve, elle (en AG) décidera ensuite (à la majorité absolue) annuellement de la contribution annuelle au fonds de roulement qui ne pourra jamais être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent.
( petite remarque l'art 3.86 &3 al4 repris du livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil entrera seulement en vigueur le 1er septembre 2021).

Voici mes réponses et remarques dans l'ordre de vos réactions:
- Je n'ignore pas ce texte, je l'ai reproduis au début de ma question:)
-j'ai aussi précisé que le fonds en question a été constitué depuis longtemps et j'ai aussi dit qu'il dépasse 10% du budget actuel de l'ACP.
-j'en ai parlé aussi ( majorité qualifiée)
-Idem, j'en ai parlé...
-Exact, je m'entraine déjà:):)

Ma question principale reste posée:):
* le vote n’atteint pas les 80%( a chaque AG)--> on augmente le fonds de min 5%...chaque année sans limite dans le temps ni dans le montant total du fonds de réserve?
Peut être que le cas ne se reproduira jamais mais la question mérite d'être posée à mon avis!:)

rexou · #12 27-08-2020 15:04:19

MarcoBrux a écrit :

Ma question principale reste posée:):
* le vote n’atteint pas les 80%( a chaque AG)--> on augmente le fonds de min 5%...chaque année sans limite dans le temps ni dans le montant total du fonds de réserve?
Peut être que le cas ne se reproduira jamais mais la question mérite d'être posée à mon avis!:)

Le bon sens et la pratique courante est d'alimenter régulièrement le fonds de réserve d'un montant déterminé. D'un montant minimal correspondant à 5%... c'est vraiment minimaliste.

La continuation de ce versement ne doit pas être votée. C'est en principe automatique puisque la décision est de contribuer à hauteur d'une somme fixe ans limite dans le temps. Le seul vote serait pour augmenter cette contribution. La majorité absolue suffit.

Par contre, si votre fonds de réserve est trop étoffé, il reste très facile de décider de faire payer certains travaux, même petits, par ce canal.

Je crois qu'il s'agit simplement de répartir les dépenses aussi sur le fonds de réserve si celui-ci est suffisamment fourni. C'est légal et plus cohérent que de décider de stopper l'alimentation de ce fonds de réserve.

GT · #13 28-08-2020 11:43:30

J'écrivais le 17/1/2020
https://forum.pim.be/topic-290317-order … age-2.html

Je reproduis l'art.577-5, § 3, al. 3 et 4
"On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire."

Autres dispositions légales
• art. 179, al.6 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges
"L'obligation de l'article 577-5, § 3, du Code civil de constitution de fonds de réserve s'applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d'entrée en vigueur du présent titre."
• art.179/1 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges
"Le présent titre entre en vigueur le 1er janvier 2019"

Le montant du fonds de réserve supérieur à 5% de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent est voté en assemblée générale à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote.
A mon avis, il appartient au syndic de mettre la question du fonds de réserve obligatoire (en principe) à l'ordre du jour de l'AG.

En réponse BMC Tools
"Je rejoins l'avis de GT.
L'obligation de mettre chaque année la question du fonds de réserve est repris au niveau de l'article Art577-8 §4 18° qui stipule qu'une des mission du syndic est "de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets."

Mon avis :

L'AG vote sur le refus d'un fonds de réserve obligatoire lors de la première AG qui se tient après la date d'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018
Si l'AG n'a pas refusé le principe de la constitution d'un fonds de réserve obligatoire : chaque année, elle déterminera le montant du fonds de réserve. dont le montant minimum annuel est fixé par la loi.

Il ressort des travaux préparatoires que la création d’un fonds de réserve, concerne tant les bâtiments existants que les nouveaux bâtiments, avec une faculté d’opt-out lorsque quatre cinquièmes des membres de l’association des copropriétaires ne souhaitent pas la constitution d’un tel fonds

Ne confondons pas le vote sur la constitution d'un tel fonds avec celui concernant le montant de la contribution annuelle.

MarcoBrux

GT · #14 28-08-2020 12:12:11

GT a écrit :

Que prévoit le texte légal ?
"L'association des copropriétaires DOIT constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la CONTRIBUTION ANNUELLE ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT; l'association des copropriétaires PEUT DÉCIDER à une majorité des quatre cinquièmes des voix DE NE PAS CONSTITUER CE FONDS DE RÉSERVE OBLIGATOIRE."
A mon avis, votre ACP doit constituer à l'issue d'une certaine période un Fonds de réserve
Néanmoins, votre ACP ( en AG) peut décider à la majorité qualifiée prévue de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Si votre ACP (en AG) décide de ne pas refuser le principe de la constitution d'un fonds de réserve, elle (en AG) décidera ensuite (à la majorité absolue) annuellement de la contribution annuelle au fonds de roulement qui ne pourra jamais être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent.
( petite remarque l'art 3.86 &3 al4 repris du livre 3 « Les biens » du nouveau Code civil entrera seulement en vigueur le 1er septembre 2021).

Les travaux parlementaires apportent un éclairage sur la naissance du texte légal repris dans mon intervention ci-dessus.

Projet de loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges.
Le gouvernement a déposé ce projet de loi le 5 février 2018.
2919/001(https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/54/2919/54K2919001.pdf )
EXPOSÉ DES MOTIFS
EXPOSÉ GÉNÉRAL
TITRE 6 Modifications diverses concernant la législation relative à la copropriété
CHAPITRE 2 Copropriété forcée d’immeubles et de groupes d’immeubles et compétence du juge de paix en matière de copropriété
A. Introduction (page 41)
Le présent chapitre est le résultat des travaux d’un groupe de travail institué par le ministre de la Justice et présidé par les professeurs Pascale Lecocq (ULg) et Vincent Sagaert (KU Leuven). Le groupe de travail était composé de représentants des acteurs et organisations concernés, en l’occurrence la Fédération royale du Notariat belge, l’Institut professionnel des Agents immobiliers, la CIB-Vlaanderen, Federia-ABSA, le SNPC-NEMS et PR.

B. Lignes directrices
Une deuxième ligne directrice est l’optimalisation de l’efficacité au sein des associations de copropriétaires. (page 43)
L’instauration d’une contribution obligatoire au fonds de réserve s’efforce elle aussi de conférer la plus grande stabilité possible aux droits des copropriétaires. De cette manière, les frais importants sont “gradualisés”, ce qui favorise une gestion diligente de l’immeuble et une plus grande transparence financière lors du transfert d’un lot (page 43).

COMMENTAIRE DES ARTICLES (page 43)

TITRE 6 Modifications diverses concernant la législation relative à la copropriété
CHAPITRE 2 Copropriété forcée d’immeubles et de groupes d’immeubles et compétence du juge de paix en matière de copropriété
Section 1re Modifications du Code civil
Art. 145
Les difficultés financières sont légion en matière de copropriété, qu’il s’agisse du cas isolé de la négligence ou l’insolvabilité d’un copropriétaire, que doivent assumer tous les autres faute de mesure efficace de récupération, ou qu’il s’agisse, plus fondamentalement, d’une copropriété en manque de moyens, disposant de peu de fonds de réserve et devant pourtant faire face à des réparations parfois importantes (page 206)
Dans une perspective de long terme pour les travaux plus importants, ce projet, à l’instar d’autres systèmes juridiques, entend favoriser une épargne progressive par les copropriétaires afin que ces derniers ne soient pas surpris par des dépenses soudaines et conséquentes. Un ratio calculé par rapport aux charges ordinaires de l’année précédente pourrait être utilisé pour fixer une contribution annuelle minimale au fonds de réserve. (page 208)

art.148
° Le présent projet de loi part de l’idée que l’association des copropriétaires doit développer une perspective davantage axée sur le long terme. Cela se manifeste notamment dans la nouvelle obligation de consacrer chaque année une part déterminée de la contribution au fonds de réserve, mais aussi dans la règle suivante: il incombe au syndic d’inscrire la perspective à long terme à l’ordre du jour lorsqu’il l’estime nécessaire (“le cas échéant”) (page 219)

2919/6 (https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/54/2919/54K2919006.pdf )
Exposé du Ministre GEENS
extrait (page 11)
Le projet de loi à l’examen prévoit aussi la création d’un fonds de réserve, tant pour les bâtiments existants que pour les nouveaux bâtiments, avec une faculté d’opt-out lorsque quatre cinquièmes des membres de l’association des copropriétaires ne souhaitent pas la constitution d’un tel fonds. Cette dernière a bien entendu également la possibilité de constituer un fonds qui va plus loin que ce que prévoit la loi. L’objectif est que les travaux indispensables, qui sont souvent imposés par d’autres autorités (isolation du toit, double vitrage, rénovation des ascenseurs) aient effectivement lieu et qu’ils soient payés par l’ensemble de la copropriété de l’immeuble à appartements et pas seulement par les copropriétaires prévoyants. On évite ainsi également que des copropriétaires moins aisés soient contraints de vendre leur appartement en raison de l’ampleur des investissements à réaliser. Le projet de loi à l’examen vise ainsi à sensibiliser les propriétaires à réfléchir à plus long terme et donc à renforcer la sécurité et la qualité de vie des habitants. L’âge des bâtiments rend ces mesures indispensables: les pouvoirs publics doivent contribuer à garantir la sécurité et la qualité du logement. Le projet de loi permettra de promouvoir des habitations sûres, confortables et à faible consommation énergétique qui conservent leur valeur de marché. On pourra dès lors acquérir un appartement en toute sérénité. Des immeubles entretenus ont également un effet positif sur la dynamique de quartier.

Annexe: Auditions du 6 mars 2018
Au cours de ses réunions du 6 mars 2018, la commission a organisé des auditions (le matin et l’après-midi) sur le projet de loi à l’examen.

Intervention de M. Vincent Sagaert, professeur à la KU Leuven M. Sagaert (page 104)
extrait
"Enfin, le projet prévoit la création d’un fonds de réserve obligatoire. Ce fonds renforcera l’efficacité de la copropriété sur le plan financier, étant donné qu’il permettra de mieux répartir les gros frais dans le temps. Ce fonds permet en outre d’introduire une dimension de long terme dans la gestion assurée par l’association des copropriétaires. L’orateur se réjouit de cette évolution, car cette dimension est souvent absente à l’heure actuelle. Cette obligation ne vaut toutefois pas pendant les cinq premières années suivant la construction de l’appartement, à juste titre vu l’absence de gros frais durant cette période.
Le projet de loi impose une obligation minimale à concurrence de 5 % de la contribution annuelle. Il se pourrait que cette contribution minimale soit insuffisante pour financer les moyens réellement requis pour des réparations importantes, mais il s’agit déjà d’une première mesure. Le projet de loi permet également de déroger à ce fonds de réserve obligatoire avec une majorité des 4/5. L’orateur estime que cette dérogation n’aurait pas dû figurer dans le texte mais il espère que seul un nombre limité d’associations de copropriétaires recourront à cette possibilité."

Intervention de M. Olivier Hamal, président du Syndicat national des Propriétaires et Copropriétaires (pages 108 à 111)
extraits
"M. Hamal formule une remarque relative à l’article 577-8, § 4, 18°, du Code civil en projet qui précise que “Le cas échéant, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir”.
Il rappelle que 51 % des immeubles en copropriété sont antérieurs à 1970 et nécessitent dès lors d’importants travaux de rénovation (ravalement de façades, isolation, équipements énergétiques, sécurité incendie…). Il est prévu que pour des travaux exigés par des autorités administratives, notamment en matière de sécurité incendie, l’assemblée générale décide à la majorité absolue (50 + 1). Il arrive souvent que certains copropriétaires refusent d’engager des frais de sorte que l’immeuble peut être frappé par un arrêté d’inhabitabilité parce que certains travaux n’ont pas été réalisés. Il convient dès lors de conscientiser les copropriétaires à la probabilité de ces travaux.
M. Hamal estime que l’article 148.5 doit être plus formel et préciser également que le syndic inscrit à l’ordre du jour l’adoption le cas échéant d’un plan pluriannuel de travaux et son financement. Il importe de confronter les copropriétaires avec une vision à long terme des travaux dont ils demanderont, ou non, l’exécution au syndic."

"Le problème actuel de la copropriété est le financement. Tous les copropriétaires ne disposent pas des mêmes moyens financiers. Si à un certain moment, d’aucuns ne paient pas leurs charges, les autres copropriétaires devront se répartir la dépense non prise en charge par le copropriétaire défaillant.
Actuellement, si le bien du copropriétaire défaillant doit être vendu, d’autres créanciers sont prioritaires.
Certaines mesures intéressantes sont inscrites dans le présent projet, notamment la création d’un fond de réserve sur base d’une cotisation minimale de 5 % que la copropriété peut décider d’augmenter."

Exposé de M. Jan Jassogne, administrateur délégué de CIB Vlaanderen (p.113)

Extrait
"L’orateur se réjouit tout particulièrement que le projet de loi à l’examen prévoie l’obligation de constituer un fonds de réserve, mais il déplore toutefois la possibilité de dérogation à cette obligation qui y est aussi prévue. Cette possibilité de dérogation pourra être uniquement activée si les copropriétaires y consentent à une majorité de quatre cinquièmes des voix.
La constitution obligatoire d’un fonds de réserve s’élevant à 5 % des charges communes ordinaires constitue évidemment un pas dans la bonne direction. À l’heure actuelle, les copropriétaires doivent encore décider effectivement de constituer un tel fonds de réserve et de l’alimenter périodiquement. À l’avenir, ils devront décider, à une majorité de quatre cinquièmes des voix, de ne pas constituer un tel fonds de réserve. L’instauration d’un régime dérogatoire est regrettable, mais elle est le fruit de la concertation politique. La réalisation principale réside dans le fait que, pour la première fois, il est prévu de conférer une base légale à la constitution obligatoire d’un fonds de réserve. L’orateur estime qu’il s’agit d’une évolution particulièrement positive.
En pratique, presque tous les professionnels sont d’accord pour dire que ce pourcentage de 5 % de la totalité des charges communes ordinaires est toutefois insuffisant pour payer les travaux de rénovation et de restauration nécessaires. En effet, pour un immeuble de dix appartements (et des charges communes globales annuelles de 12 000 euros par an), seuls 12 000 euros de capital de réserve auront ainsi été constitués au bout de vingt ans, ce qui équivaut à un montant de 5 euros par mois par logement. En outre, la valeur de reconstruction du bâtiment fixée dans l’assurance incendie obligatoire serait une meilleure base de calcul. Elle a l’avantage d’être claire et n’est pas sujette à interprétation.
Il est important de trouver un bon équilibre lors de la fixation des contributions minimales. D’une part, l’exécution des futurs travaux de rénovation et de restauration doit être garantie au maximum par le fonds de réserve constitué. D’autre part, il faut être conscient du fait qu’une contribution périodique trop élevée peut donner lieu à des problèmes de paiement, et éventuellement à des contestations au sein de l’association des copropriétaires, le risque étant alors très grand qu’une majorité des 4/5e se prononce en faveur de la non acceptation (opt out)."

Exposé de M. Luc Vander Meeren, représentant de l’asbl Unie Vlaamse Syndici (UVS) (p.116)
Extrait
"S’agissant de l’obligation de constituer un fonds de réserve, l’orateur fait observer que l’UVS n’est pas favorable à la possibilité d’insérer une dérogation basée sur une majorité de 4/5e . En outre, une contribution de 5 % au fonds de réserve est un montant relativement faible. C’est pourquoi l’orateur préconise d’élargir la base de calcul de la contribution aux charges communes pour relever le montant de la contribution en chiffres absolus."

grmff · #15 28-08-2020 14:42:08

Cette intéressante contribution ne change pas mon avis.
L'AG est souveraine pour décider de ne pas constituer ce fonds. Si le fond n'est pas constitué, il ne doit pas être alimenté annuellement.

Rien n'empêche un propriétaire de demander de mettre ce point à l'ordre du jour. Si le point n'est pas à l'ordre du jour, la décision précédente reste valable.

MarcoBrux · #16 28-08-2020 16:14:45

grmff a écrit :

Cette intéressante contribution ne change pas mon avis.
L'AG est souveraine pour décider de ne pas constituer ce fonds. Si le fond n'est pas constitué, il ne doit pas être alimenté annuellement.
Rien n'empêche un propriétaire de demander de mettre ce point à l'ordre du jour. Si le point n'est pas à l'ordre du jour, la décision précédente reste valable.

Je ne partage pas cet avis! l'AG est souveraine certes mais la Loi aussi est impérative.
- Le fonds doit être constitué sauf vote contraire à 4/5.
"L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquième des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire".
- Par conséquent, le point doit figurer automatiquement à l'OR sans qu'un copropriétaire le mette à l'OJ

PIM · #17 28-08-2020 16:22:40

MarcoBrux a écrit :

- Par conséquent, le point doit figurer automatiquement à l'OR sans qu'un copropriétaire le mette à l'OJ

OR ?

MarcoBrux · #18 28-08-2020 16:28:54

PIM a écrit :

MarcoBrux a écrit :
- Par conséquent, le point doit figurer automatiquement à l'OR sans qu'un copropriétaire le mette à l'OJ
OR ?

Oups..Ordre du Jour!( faute de frappe désolé)

max11 · #19 28-08-2020 16:30:30

MarcoBrux a écrit :

grmff a écrit :
Cette intéressante contribution ne change pas mon avis.
L'AG est souveraine pour décider de ne pas constituer ce fonds. Si le fond n'est pas constitué, il ne doit pas être alimenté annuellement.
Rien n'empêche un propriétaire de demander de mettre ce point à l'ordre du jour. Si le point n'est pas à l'ordre du jour, la décision précédente reste valable.
Je ne partage pas cet avis! l'AG est souveraine certes mais la Loi aussi est impérative.
- Le fonds doit être constitué sauf vote contraire à 4/5.
"L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquième des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire".
- Par conséquent, le point doit figurer automatiquement à l'OR sans qu'un copropriétaire le mette à l'OJ

Et que se passe t'il si l'ACP n'obéit pas à la loi ? si 75% des CP annoncent qu'ils ne paieront pas même s'ils reçoivent une demande de paiement.... Vous croyez que le syndic va les assigner et se faire virer ?
Encore un texte et une obligation qui ne servent à rien....

MarcoBrux · #20 28-08-2020 16:43:03

max11 a écrit :

MarcoBrux a écrit :
grmff a écrit :
Cette intéressante contribution ne change pas mon avis.
L'AG est souveraine pour décider de ne pas constituer ce fonds. Si le fond n'est pas constitué, il ne doit pas être alimenté annuellement.
Rien n'empêche un propriétaire de demander de mettre ce point à l'ordre du jour. Si le point n'est pas à l'ordre du jour, la décision précédente reste valable.
Je ne partage pas cet avis! l'AG est souveraine certes mais la Loi aussi est impérative.
- Le fonds doit être constitué sauf vote contraire à 4/5.
"L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquième des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire".
- Par conséquent, le point doit figurer automatiquement à l'OR sans qu'un copropriétaire le mette à l'OJ

Et que se passe t'il si l'ACP n'obéit pas à la loi ?
si 75% des CP annoncent qu'ils ne paieront pas même s'ils reçoivent une demande de paiement....
Vous croyez que le syndic va les assigner et se faire virer ?
Encore un texte et une obligation qui ne servent à rien....

1- Elle est en infraction
2- Oui, il doit,en plus, sans l'autorisation de l'AG:)
3- y en a plein comme ça effectivement. mais le jour ou l'affaire arrive devant un Juge...c'est une autre affaire. c'est comme l'adaptation des statuts obligatoire mais pas de sanction.
J'ai assisté à une conférence ou un avocat expliquait q'une affaire a été recalée par un Juge de Paix quand il s'est rendu compte que les statuts de la partie demanderesse n'ont pas été adaptés!!!

Augmentation Fonds de réserve

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