Dégradation d'un logement : le locataire doit prouver qu'il n'est pas fautif

PIM

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Dégradation d'un logement : le locataire doit prouver qu'il n'est pas fautif

Ceci nous a été signalé via la page FB de Pim .
Bien qu'émanant du Service Public de la République Française, ce point de jurisprudence est probablement identique en Belgique.

"Le locataire est obligé de répondre des dégradations qui surviennent en cours de bail. Il doit apporter la preuve qu'il n'en est pas responsable. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2020.

Un bailleur fait réaliser des travaux de crépi des murs extérieurs d'une maison, qu'il loue. Au départ du locataire, le bailleur constate que l'un des murs est dégradé. Il conserve le dépôt de garantie pour payer les réparations du mur.

Le locataire soutient qu'il ne doit rien payer et réclame la restitution du dépôt de garantie et le paiement de l'indemnité légale de retard de 10 %.

La Cour d'appel est saisie. Elle estime que l'état initial du mur est invérifiable car aucune mention n'a été reportée sur l'état des lieux d'entrée et aucun avenant à l'état des lieux d'entrée n'a été fait après les travaux de crépi. Elle condamne le bailleur à restituer au locataire le dépôt de garantie et à payer l'indemnité de retard de 10 %.

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel. Elle juge que son raisonnement inverse la charge de la preuve. C'est au locataire de démontrer qu'il n'a pas dégradé le bien loué. Il doit prouver que les désordres ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement."

source:
https://www.service-public.fr/particuli … N4Xm_XO_YY

Himura

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Re : Dégradation d'un logement : le locataire doit prouver qu'il n'est pas fautif

Sur base du principe des états des lieux, et particulièrement la partie qui dit qu'un locataire est considéré comme avoir reçu le bien en l'état s'il n'y a pas d'ELE, je reste très dubitatif sur le fait que la Belgique considère les choses de la même manière.

libra

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Re : Dégradation d'un logement : le locataire doit prouver qu'il n'est pas fautif

Sur base du principe des états des lieux, et particulièrement la partie qui dit qu'un locataire est considéré comme avoir reçu le bien en l'état s'il n'y a pas d'ELE, je reste très dubitatif sur le fait que la Belgique considère les choses de la même manière.

Ici l'état des lieux d'entrée n'intervient pas. Les dégâts portent sur des travaux de remise à neuf effectués durant la location.

Je crois cependant que chaque cas est un cas d'espèce. On ne saurait donc en tenir une conclusion. Qui plus est, on ne connaît pas la fin de l'affaire.

Dernière modification par libra (03-10-2020 23:17:31)

Himura

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Re : Dégradation d'un logement : le locataire doit prouver qu'il n'est pas fautif

Sur base du principe des états des lieux, et particulièrement la partie qui dit qu'un locataire est considéré comme avoir reçu le bien en l'état s'il n'y a pas d'ELE, je reste très dubitatif sur le fait que la Belgique considère les choses de la même manière.

Ici l'état des lieux d'entrée n'intervient pas. Les dégâts portent sur des travaux de remise à neuf effectués durant la location.

Cela m'avait échappé.
Ca va de soi, dans ce cas, que tout dégât constaté après une remise à neuf soit à charge du locataire...

GT

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Re : Dégradation d'un logement : le locataire doit prouver qu'il n'est pas fautif

En France, l'article 7 de la  "Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986" énonce :

"Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ".

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/art … 0038834730