Ouverture de crédit, ou prêt hypothécaire "fermé"?

grmff

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Ouverture de crédit, ou prêt hypothécaire "fermé"?

Il existe deux types de crédit hypothécaire, et finalement peu de gens le savent. Et qui connait les conséquences de ses choix au moment ou il se fait proposer un prêt? Et votre banquier sait-il lui-même le produit qu'il vous propose?

Un prêt hypothécaire simple, de base, d'origine, c'est un prêt, garanti par une hypothèque. Quand à chaque tranche de prêt que vous remboursez, le crédit se ferme un peu. L'hypothèque garantit le prêt, et quand le prêt diminue, votre garantie diminue. Au bout du compte, vous avez remboursé votre prêt et vous pouvez demander la "main-levée" pour supprimer l'hypothèque. Et personne n'a rien à y redire.

Une ouverture de crédit, c'est une hypothèque. Vous hypothéquez votre maison pour 100.000€ et vous pouvez faire un prêt de 100.000€, qui sera garanti par votre hypothèque. La garantie reste. Donc, une fois que vous avez remboursé 50.000€, vous pouvez refaire un emprunt qui sera garanti par cette même hypothèque, quelqu'en soit le but. Même une voiture si vous le désirez... tant que la banque vous prête. En fait, la banque a une garantie, et cette garantie lui permet de diminuer son risque en vous prêtant.

L'ouverture de crédit a donc un effet magique. La banque va vous expliquer que c'est génial, parce que vous allez pouvoir réemprunter, sans refaire les frais d'une hypothèque. L'hypothèque reste! Vous avez remboursé 50% de votre prêt? Empruntez encore. Et les investisseurs immobilier vous diront que cela permet un effet levier sur l'effet levier. Génial. Et si vous faites un deuxième (3e, 4e, 5e...) achat avec un prêt trop important que pour être couvert par la première (2e, 3e,...)  hypothèque, vous augmentez l'ouverture de crédit par une deuxième hypothèque sur ce 2e (3e, 4e, ...) bien. Cela vous permet de rester avec des quotités plus faibles (les fameux 80%)... et donc d'obtenir ce 2e prêt. Et ainsi de suite.

Ce qu'on oublie parfois, c'est la tentation de votre banquier de vous prêter, de vous prêter encore, de trop, pour rien. Ou votre tentation d'emprunter, d'emprunter encore, pour des choses futiles. C'est ce qui est arrivé avec la bulle immobilière aux USA, où on adossait des prêts personnels à des biens immobiliers. Avec des taux non réglementés, contrairement à nos taux immobiliers. pour une voiture. Pour des vacances. Pour les études des enfants. Et puis, avec des taux qui peuvent être soudain multipliés et passer de 2% à 10%.  Donc, il ne faut pas mélanger crédit à la consommation, crédit bagnole, et crédit immobilier. Mais ça, c'est très évident. Tellement évident que vous vous dites que je commence à radoter...

Là où c'est plus pervers, c'est quand vous avez quelques prêts, tous liés, dans une seule graaande ouverture de crédit. Parce que, quand vous voulez vendre un bien, vous devez demander la main-levée de l'hypothèque qui repose sur ce bien.

Vous pourriez penser que vous avez bien séparé et bien cloisonné les affaires. Que vous avez fait simplement un nouveau prêt pour un nouveau bien (sauf Panchito qui ne fait pas de prêt), que vous vendez un bien et que vous vous libérez de votre hypothèque en remboursant le prêt de ce bien, et que vous allez récupérer le cash que vos locataires vous ont permis d'épargner toutes ces années de remboursement.

Ben, c'est là que cela peut être catastrophique. Parce que chaque bien est lié dans l'ouverture de crédit. En supprimant l'hypothèque sur un bien, vous diminuez la garantie de la banque. En cas de crise, la banque peut exiger que vous remboursiez plus qu'un seul prêt: ils sont tous liés! Si soudain la banque a changé de politique, si vos affaires vont moins bien, si les taux des autres prêts sont trop défavorables pour la banque, ou toute autre raison sur laquelle vous n'avez aucun contrôle, la banque pourrait  vouloir clôturer ces prêts déficitaires. Et donc, ne donnera la main-levée sur le bien que vous voulez vendre que si vous remboursez les autres prêts. La banque va pomper illico l'ensemble du cash dégagé, et vous vous retrouverez sur le cul, sans récupérer de cash.

Bon, vous aurez un peu moins de crédit sur le dos. Mais si votre idée est de récupérer du cash pour le réutiliser avec un effet de levier multiplié, vous aurez une mauvaise surprise...

Impossible? Essayez, pour voir...

Mon conseil: séparez les prêts. Ne faites pas des ouvertures de crédit, parce que vous deviendrez le jouet de la banque le jour où vous voudrez vendre et que la banque a changé de politique, que la banque se trouve dans une crise (et on se retrouve covid dans une crise) ou que la banque a été rachetée par un groupe étranger qui a besoin de liquidité.

Alors, banque fiction, banqueroute, ou hold up? Quelle est votre mauvaise expérience dans le genre?

PIM

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Re : Ouverture de crédit, ou prêt hypothécaire "fermé"?

Outre le risque de devoir payer, en cas de remboursement anticipé, les intérêts jusqu'au terme normal du contrat, au lieu d'une indemnité de remploi limitée...

grmff

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Re : Ouverture de crédit, ou prêt hypothécaire "fermé"?

Outre le risque de devoir payer, en cas de remboursement anticipé, les intérêts jusqu'au terme normal du contrat, au lieu d'une indemnité de remploi limitée...

Dans le cas d'un prêt professionnel ou en société, c'est effectivement un problème.
Avec un prêt à un privé, il y a des limites.

Himura

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Re : Ouverture de crédit, ou prêt hypothécaire "fermé"?

Je n'ai pas suivi, et si je devais recommencer, ne suivrais pas ce conseil-là.

Pourquoi :

- Parce que mon principe premier, c'est "buy, manage and keep". J'achète donc un immeuble pour le rentrer dans mon patrimoine familial, et j'espère bien les transmettre à mes enfants et leur faire bénéficier ainsi d'une rente. Agissant ainsi, les risques liés à la revente m'intéressent peu.

- Parce que, surtout, comme dans toute transaction, on évalue les risques en fonction des gains potentiels. Ici, vous citez un risque, qui, s'il est possible, n'est pas extrêmement fréquent. Et vous mentionnez aussi le gain et les possibilités qu'une ouverture de crédit apporte, qui ne sont pas minces pour un jeune investisseur.

Personnellement, c'est grâce à des ouvertures de crédit que j'ai pu acquérir mon plus bel immeuble - et aussi le plus rentable.

Et le risque que vous mentionnez n'en est pas vraiment un, selon moi. C'est juste une attribution de ressources moins désirée éventuelle.
Comme vous l'indiquez, les crédits sont remboursés si l'on agit ainsi. Du coup, les loyers reçus ne sont plus grèvés du crédit à rembourser. Le cash dont vous parlez revient ainsi en force et rapidement.
Et si l'objectif était de dégager du cash pour un nouvel investissement, cela est compensé par l'augmentation de vos revenus nets mensuels (les loyers complets s'ajoutant à ces revenus à présent), qui sont déterminants dans la conclusion d'un nouveau crédit.

Dans le même ordre d'idée, il y a la distinction entre le mandat hypothécaire et le crédit hyp. Le mandat représente un risque encore bien plus grand que votre exemple sur l'ouverture de crédit. Et pourtant, on se bat souvent un peu pour en avoir un, vu qu'il limite fortement les frais au temps T0. Mais aussi qu'on n'entend pas des tas d'histoires de banques qui abusent de leur droit en exigeant la transformation en crédit hyp. par la suite.

Bim

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Re : Ouverture de crédit, ou prêt hypothécaire "fermé"?

Je m'intéresse aussi à ces lignes de crédits basées sur des hypothèques existantes. L'avantage est clairement d'utiliser le patrimoine déjà acquis pour garantir un nouveau crédit et donc faciliter l'octroi de ce crédit et/ou apporter moins de fonds propres dans l'opération. L'inconvénient concerne surtout la revente d'un ou plusieurs biens qui peut être bloquée par la banque, faute de garanties suffisantes pour le(s) crédits restant après la vente; ou devoir diminuer son encours de crédit comme l'a mentionné grmff de façon à l'adapter aux garanties restantes.
Perso, je vois cela comme un montage financier à utiliser avec prudence et de manière judicieuse en fonction de ses objectifs et de son patrimoine déjà acquis. Il est clair qu'il ne faut pas profiter d'une ouverture de crédit sur un bien hypothéqué que l'on envisage de revendre dans un futur proche. Il faut clairement être buy and hold sur une longue période pour jouer avec les lignes de crédit.

Dernière modification par Bim (27-10-2020 10:10:04)

grmff

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Re : Ouverture de crédit, ou prêt hypothécaire "fermé"?

Le premier message a été écrit dans un mouvement d'humeur, voire de panique.

Si je ne change rien à ce que j'ai mentionné, il est à noter que je dispose d'un panaché de prêts divers et variés, en commun et seul, en prêt "fermé" et en ouverture de crédit, avec ou sans mandat. Il est plus que probable que la banque se soit un peu mélangé les pinceaux dans une urgence imposée par le retard des notaires, et que mes sueurs froides de cette nuit ait été injustifiées.

Encore plus notable est le conditionnement de remboursement de crédit qui n'ont rien à voir avec le crédit pour lequel je demande une main levée, et cerise over the top du gateau, le prêt pour lequel je demande une main levée était un prêt "fermé". Donc pour lequel la banque n'a pas le droit de conditionner la main levée au remboursement d'autres crédits.

A noter que je procède à une simple vente d'un de mes biens, et que je n'ai pas le moindre retard sur les crédits en cours.

Bref, je pense que la banque va se repencher dans mon dossier, et que c'est à eux de mal dormir maintenant...

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Ouverture de crédit, ou prêt hypothécaire "fermé"?

Bon, problème réglé pour moi.

Ceci étant dit, il est important de bien comprendre les conséquences possibles de votre "choix" de prendre une ouverture de crédit ou un crédit fermé.

En cas de crise, qu'elle soit personnelle ou bancaire, qui vous pousse à vendre un bien pour récupérer du cash, vous risquez effectivement de vous retrouver avec une mauvaise surprise...

Bon à savoir.