Indexation loyer demande d'information

Vava79 · #1 30-11-2020 22:36:40

Bonsoir à tous,
J'ai besoin d'une information sur des termes juridiques repris dans le jugement du juge de paix concernant l'indexation de loyer.
Bail signé le 1/03/2013. Region Bruxelles
Je suis passée devant le juge de paix à une audience venant d'une demande de mon propriétaire, dans la requête qu'il a remplie pour diverses raisons, entre autre, une question d'arriérés d'indexations depuis 2016. J'ai bien entendu compris que cette demande a été déboutée par le juge de paix, mais dans les motivations du juge il a mentionné ceci " Une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine..." J'ai vérifié mon bail et en effet dans la clause d'indexation il n'a rien noté. Maintenant que mon propriétaire a enregistré le bail à la date du 7/11 (donc + de 7 ans après) est-ce que ce dernier peut maintenant indexé mon loyer ? J'ai reçu le 27 Novembre un recommandé de sa part stipulant qu'il indexait mon loyer à partir du 1er Novembre et que je lui doit donc un arriéré d'indexation pour ce mois en cours ...
Merci à vous d'éclairer mes lanternes mais surtout de m'aider à répondre au recommandé, que je note pas n'importe quoi ?

PIM · #2 30-11-2020 23:47:26

Vava79 a écrit :

Bonsoir à tous,
J'ai besoin d'une information sur des termes juridiques repris dans le jugement du juge de paix concernant l'indexation de loyer.
Bail signé le 1/03/2013. Region Bruxelles
Je suis passée devant le juge de paix à une audience venant d'une demande de mon propriétaire, dans la requête qu'il a remplie pour diverses raisons, entre autre, une question d'arriérés d'indexations depuis 2016. J'ai bien entendu compris que cette demande a été déboutée par le juge de paix, mais dans les motivations du juge il a mentionné ceci " Une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine..." J'ai vérifié mon bail et en effet dans la clause d'indexation il n'a rien noté. Maintenant que mon propriétaire a enregistré le bail à la date du 7/11 (donc + de 7 ans après) est-ce que ce dernier peut maintenant indexé mon loyer ? J'ai reçu le 27 Novembre un recommandé de sa part stipulant qu'il indexait mon loyer à partir du 1er Novembre et que je lui doit donc un arriéré d'indexation pour ce mois en cours ...
Merci à vous d'éclairer mes lanternes mais surtout de m'aider à répondre au recommandé, que je note pas n'importe quoi ?

Vous pouvez vérifier le calcul opéré en utilisant notre outil de calcul automatique.
Si l’arriéré actuellement réclamé se limite au mois en cours, vous vous en sortez bien .

panchito · #3 01-12-2020 07:32:32

En effet, votre bailleur est bien bon, car il avait le droit de vous demander aussi l'indexation des 3 derniers mois! Soit août, septembre et octobre.

https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … r-wallonie

Vava79 · #4 01-12-2020 07:38:11

Merci pour vos réponses, par contre pour le passage où le juge dit Une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine, ça voudrait quoi alors ?

GT · #5 01-12-2020 08:51:31

Vava79 a écrit :

Bonsoir à tous,
J'ai besoin d'une information sur des termes juridiques repris dans le jugement du juge de paix concernant l'indexation de loyer.
Bail signé le 1/03/2013. Region Bruxelles
Je suis passée devant le juge de paix à une audience venant d'une demande de mon propriétaire, dans la requête qu'il a remplie pour diverses raisons, entre autre, une question d'arriérés d'indexations depuis 2016. J'ai bien entendu compris que cette demande a été déboutée par le juge de paix, mais dans les motivations du juge il a mentionné ceci " Une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine..." J'ai vérifié mon bail et en effet dans la clause d'indexation il n'a rien noté. Maintenant que mon propriétaire a enregistré le bail à la date du 7/11 (donc + de 7 ans après) est-ce que ce dernier peut maintenant indexé mon loyer ? J'ai reçu le 27 Novembre un recommandé de sa part stipulant qu'il indexait mon loyer à partir du 1er Novembre et que je lui doit donc un arriéré d'indexation pour ce mois en cours ...
Merci à vous d'éclairer mes lanternes mais surtout de m'aider à répondre au recommandé, que je note pas n'importe quoi ?

Quel était l'objet précis du litige concernant l'indexation du bail ?
Quelle a été la décision du juge sur ce point ?

PIM · #6 01-12-2020 09:01:54

Vava79 a écrit :

Merci pour vos réponses, par contre pour le passage où le juge dit Une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine, ça voudrait quoi alors ?

Dans l'intervalle, vous avez enregistré le bail et lui avez donc donné "date certaine": l'argument invoqué par le juge ne joue donc plus.

GT · #7 01-12-2020 09:34:42

Indexation

QUE PRÉVOIT L'ARTICLE 57 DU DÉCRET (wallon) DU 15 MAS 2018 RELATIF AU BAIL D'HABITATION ?

Art. 57.
Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

QUE PRÉVOIT L'ARTICLE 224, § 1 DU CODE BRUXELLOIS DU LOGEMENT ?

Art. 224. - Indexation et révision des charges
§ 1er. Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
§ 2. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.

Nous constatons que le décret logement wallon stipule que le bailleur ne peut plus indexer son loyer si le bail écrit n'a pas été enregistré .Cette sanction ne figure pas dans la législation bruxelloise.

Dernière modification par GT (01-12-2020 09:35:14)

Vava79 · #8 01-12-2020 09:42:31

Merci à tous, c'est bien plus clair maintenant ! Donc l'indexation est valable et j'adapterais mes virements.

PIM · #9 01-12-2020 09:42:56

GT a écrit :

Nous constatons que le décret logement wallon stipule que le bailleur ne peut plus indexer son loyer si le bail écrit n'a pas été enregistré .Cette sanction ne figure pas dans la législation bruxelloise.

Effectivement, mais le juge bruxellois a cependant considéré qu'il ne pouvait pas tenir compte de la clause d'indexation car elle ne mentionnait pas l'indice de départ et que pour prendre l'indice du mois précédent la date de conclusion du bail, il faut disposer d'un bail ayant date certaine...

Maintenant qu'il est enregistré, on pourra considérer que la date de signature mentionnée permet de prendre l'indice-santé du mois précédent celle de ladite signature.

GT · #10 01-12-2020 09:46:09

Vava79 a écrit :

Merci pour vos réponses, par contre pour le passage où le juge dit Une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine, ça voudrait quoi alors ?

Il a été affirmé que ce passage figurait dans la motivation.

Le juge relève qu'une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine,

Quelle est la décision ?

panchito · #11 01-12-2020 10:57:38

Votre bail est maintenant enregistré et a une date certaine. Vous pouvez donc dormir sur vos 2 oreilles, car il est maintenant opposable à des tiers et vos droits sont protégés même si le bailleur décide de vendre son bien.

Comme il a une date certaine maintenant, vous pouvez aussi facilement déterminer l'indice santé de départ: c'est celui du mois qui précède la signature de votre bail.

Des tableaux sont disponibles sur ce site pour consulter les index à appliquer.

Vava79

Vava79 · #12 01-12-2020 11:17:28

GT a écrit :

Vava79 a écrit :
Merci pour vos réponses, par contre pour le passage où le juge dit Une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine, ça voudrait quoi alors ?
Il a été affirmé que ce passage figurait dans la motivation.
Le juge relève qu'une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine,
Quelle est la décision ?

Le juge fini sa phrase par " de sorte que la demande d'arriérés d'indexation est non fondée et est de toute façon prescrite (2273 al. 1 du code civil) pour les échéances datant de plus d'un an"
Donc de ce que je comprends c'est que les demandes d'arriérés d'indexation sont déboutées qu'il ne peut plus me demander ces arriérés. Le fait que le bail a été enregistré à présent par mon propriétaire reouvre le droit aux indexations futures c'est bien ça ? Donc il est en droit de me demander l'indexation encore pour cette année ou bien ce serait à partir de l'année prochaine ?
Je ne suis pas là pour chipoter cette histoire d'indexation mais mon propriétaire a prouver lors de l'audience qu'il était mal préparé devant le juge qui plus est venait de son propre chef (partie demanderesse). Donc je veux être sûre qu'avant de répondre à son recommandé qu'il soit dans son bon droit.

GT · #13 01-12-2020 11:57:54

Vava79 a écrit :

GT a écrit :
Il a été affirmé que ce passage figurait dans la motivation.
Le juge relève qu'une clause d'indexation est stipulée dans le bail du 01/03/2013 sans indication de l'indice de départ qui devrait être celui du mois précédent la date de prise de cours du bail qui n'a pas été enregistré et n'a pas de date certaine,
Quelle est la décision ?
Le juge fini sa phrase par " de sorte que la demande d'arriérés d'indexation est non fondée et est de toute façon prescrite (2273 al. 1 du code civil) pour les échéances datant de plus d'un an"
(...)
Je ne suis pas là pour chipoter cette histoire d'indexation mais mon propriétaire a prouver lors de l'audience qu'il était mal préparé devant le juge qui plus est venait de son propre chef (partie demanderesse). Donc je veux être sûre qu'avant de répondre à son recommandé qu'il soit dans son bon droit.

Il s'agit bien du texte de la décision.

De la décision du juge, il découle que le loyer du bail enregistré peut être indexé par le bailleur. Il vous a adressé une demande écrite relative à l'adaptation du loyer.
Vérifiez que le calcul du loyer indexé est exact.
S'il n'est pas exact, répondez au bailleur. S'il est exact, ce n'est pas utile

Vava79 · #14 01-12-2020 12:08:31

Merci à vous ! Son calcul est bien exact donc j'adapterais les virements avec le montant de l'indexation.

GT · #15 01-12-2020 12:29:45

Vava79 a écrit :

Merci à vous ! Son calcul est bien exact donc j'adapterais les virements avec le montant de l'indexation.

L'adaptation du loyer concerne également le mois de novembre et pas seulement vos futurs loyers.

Dernière modification par GT (01-12-2020 12:34:51)

GT · #16 01-12-2020 13:22:18

Vava79 a écrit :

Le juge fini sa phrase par " de sorte que la demande d'arriérés d'indexation est non fondée et est de toute façon prescrite (2273 al. 1 du code civil) pour les échéances datant de plus d'un an"

L'art.2273, C. civil prévoit
" L'action des bailleurs pour le paiement du montant résultant de l'adaptation du loyer au coût de la vie se prescrit par un an.
L'action des preneurs pour le recouvrement des sommes indûment payées se prescrit par un an à compter de l'envoi de la demande prévue à l'article 1728quater."

Vava79

libra · #17 01-12-2020 21:42:55

Un jugement ne donne t-il pas date certaine à un bail?

GT · #18 01-12-2020 22:04:50

13 AVRIL 2019. - CODE CIVIL - LIVRE VIII : La preuve
Publication : 14-05-2019
Entrée en vigueur : 01-11-2020

Art. 8.22. Date certaine de l'acte sous signature privée
L'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que :
1° du jour où il a été enregistré, ou
2° du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique, ou
3° du jour où au moins l'une des parties se trouve dans l'incapacité de modifier l'acte ou sa date, notamment suite au décès de l'une d'elles.

L'article 1328, C. civil a été abrogé.

Dernière modification par GT (01-12-2020 22:15:08)

PIM

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