Vente en indivision

cochise · #1 25-12-2020 11:51:15

Bonjour à tous,
Ma femme a hérité d'un immeuble à 50/50 avec sa soeur. Elles l'ont mis en vente et il y a eu des offres rapidement.
Sur conseil de l'agent immobilier, ma femme voudrait accepter la dernière mais sa soeur refuse, voulant encore attendre de meilleures offres, illusoires selon moi.
Les relations étaient déjà tendues avant et ça ne va pas en s'améliorant. Ma femme voudrait sortir de cette situation le plus rapidement possible.
Je ne vois malheureusement pas d'échappatoire mais peut-être que vous oui (on peut rêver)?
Merci de votre attention.

libra · #2 25-12-2020 12:53:45

cochise a écrit :

Bonjour à tous,
Ma femme a hérité d'un immeuble à 50/50 avec sa soeur. Elles l'ont mis en vente et il y a eu des offres rapidement.
Sur conseil de l'agent immobilier, ma femme voudrait accepter la dernière mais sa soeur refuse, voulant encore attendre de meilleures offres, illusoires selon moi.
Les relations étaient déjà tendues avant et ça ne va pas en s'améliorant. Ma femme voudrait sortir de cette situation le plus rapidement possible.
Je ne vois malheureusement pas d'échappatoire mais peut-être que vous oui (on peut rêver)?
Merci de votre attention.

Si je ne me trompe pas, on ne peut pas obliger de rester ensemble. En d'autres termes on peut forcer la sortie d'une indivision.

Dès lors, soit
1. la sœur accepte l'offre;
2. elle rachète la part de votre épouse au prix de l'offre sachant que cette transaction se fera à droit d'enregistrement réduit, 1% si à Bruxelles et si je suis à jour.
3. vente judiciaire

Dernière modification par libra (25-12-2020 12:55:50)

rexou

cochise · #3 31-12-2020 12:36:20

Merci pour votre réponse intéressante. Nous allons lui proposer de racheter sa part.
Le bien est situé en Région Wallonne.
Si j'ai bien suivi, elle aura donc à payer 1% d'enregistrement + les frais notarié, soit environ 3% en tout si mes souvenirs sont exacts.

grmff · #4 31-12-2020 12:37:48

De mémoire, c'est 1% sur l'entièreté de la valeur, et non sur la partie rachetée.

rexou · #5 31-12-2020 13:48:20

grmff a écrit :

De mémoire, c'est 1% sur l'entièreté de la valeur, et non sur la partie rachetée.

exact

GT · #6 31-12-2020 16:45:19

cochise a écrit :

Merci pour votre réponse intéressante. Nous allons lui proposer de racheter sa part.

Si les relations entre les 2 soeurs sont tendues, il n'est pas certain qu'elles s'entendent sur la fixation de la valeur de la part à racheter.

GT · #7 31-12-2020 17:47:01

rexou a écrit :

grmff a écrit :
De mémoire, c'est 1% sur l'entièreté de la valeur, et non sur la partie rachetée.
exact

Dispositions légales

Article 109 du Code des droits d'enregistrement - Région wallonne

Le droit est fixé à 1 p. c. pour :

1 les partages, partiels ou totaux, de biens immeubles ;

2 les cessions à titre onéreux, entre copropriétaires, de parts indivises dans des biens immeubles ;

3° la conversion prévue aux articles 745quater et 745quinquies du Code civil, même s’il n’y a pas indivision.

Article 110 du Code des droits d'enregistrement - Région wallonne

Article 110

En ce qui concerne les biens pour lesquels l’acte fait cesser l’indivision entre tous les copropriétaires, le droit est liquidé sur la valeur de ces biens.

En ce qui concerne les biens pour lesquels l’acte ne fait pas cesser l’indivision entre tous les copropriétaires, le droit est liquidé sur la valeur des quotités cédées.

rexou · #8 01-01-2021 15:15:08

GT a écrit :

cochise a écrit :
Merci pour votre réponse intéressante. Nous allons lui proposer de racheter sa part.
Si les relations entre les 2 soeurs sont tendues, il n'est pas certain qu'elles s'entendent sur la fixation de la valeur de la part à racheter.

J'ai été dans ce cas il y a un an. Trois indivisaires dont un sous administration de biens (= autorisation du juge pour tout acte). Trois biens à partager. Un expert -géomètre- choisi par les indivisaires et accepté par l'administrateur et le juge. Une expertise devant répondre à des questions précises et avec un comparatif avec des ventes récentes dont les données sont fournies par l'administration. Un des indivisaires propose le rachat de deux des biens au prix expertisé. Accord des parties (inclus administrateur et jugement). Troisième bien mis en vente de gré à gré et vendu 10% de plus que le prix estimé (moins les frais notamment d'agence). Plus de trois mois de délai, mais le bien était loué... Grande maison dans un quartier recherché de Bruxelles et un investisseur motivé.

La différence -difficilement démesurée- ente le prix expertisé et le prix de vente réel ne vaut pas la peine d'un conflit. Ne pas accepter la proposition de rachat entraine des frais et un retard. Ceci pour un apport financier qui ne sera pas nécessairement supérieur. Ceci dans le cadre d'un raisonnement sain et pragmatique. Si l'idée est de chercher le conflit, c'est différent bien sur.

PIM, grmff

cochise · #9 11-01-2021 17:44:27

GT a écrit :

[
Si les relations entre les 2 soeurs sont tendues, il n'est pas certain qu'elles s'entendent sur la fixation de la valeur de la part à racheter.

De fait, nous n'avons pas de réponse à notre proposition - qui était la moitié de l'offre reçue - et évidemment, cette offre (qui était supérieure au prix affiché) est maintenant caduque : nous nous retrouvons donc au point de départ.

Bref, ça ne sent pas bon, ma femme est furax de ne même pas avoir eu de réponse et je sens bien qu'on va aller au clash.
Je pensais d'abord à une petite menace de vente judiciaire mais je ne sais pas si ça serait une bonne idée.
On est bien pris au piège!

grmff · #10 11-01-2021 22:05:39

L'agent immobilier a une convention pour la mise en vente. Un prix a été fixé pour cette mise en vente? Si c'est le cas, et que l'offre reçue est au prix, l'agent a fait son job. Et a droit à sa commission...

Il dit quoi, l'agent?

cochise · #11 13-01-2021 09:34:37

Et bien apparemment, tant que la vente n'est pas faite, il n'a rien. Cela viendrait de la clause "sous réserve d'acceptation par les propriétaires". Il s'est tiré une balle dans le pied lui (et dans le mien aussi).

grmff · #12 13-01-2021 12:26:18

L'agent immobilier doit avoir une convention avec votre épouse et votre soeur. Sur base de quoi va-t-il réclamer sa commission sinon?

Que dit cette convention de mise en vente?

grmff · #13 13-01-2021 12:36:54

Si vous voulez acheter au prix mentionné dans la convention, et que la soeur de madame refuse de vous le vendre, vous pouvez toujours faire appel à un tiers inconnu de votre soeur qui achetera le bien avec droit de substitution. Dès le compromis signé, vous exercez le droit de substitution et achetez le bien, avec 1% sur l'ensemble.

C'est un coup de pute? Oui. Mais c'est pas vous qui avez commencé.... devil

cochise

grmff · #14 13-01-2021 12:39:30

Le droit de substitution s'appelle "élection de command" ou "déclaration de command" en Belgique

Votre notaire vous renseignera évidemment mieux que moi...

Et il est évidemment conseillé de prendre un notaire différent pour le vendeur et pour l'acquéreur...

cochise · #15 13-01-2021 12:42:39

Voilà le bouzin

Il n'y a rien d'indiqué comme mention d'un refus ou changement d'avis. C'est mal torché car ça doit arriver régulièrement je pense.

grmff · #16 13-01-2021 15:07:15

Et il n'y a pas de prix de vente? C'est dingue, ça... yikes

cochise · #17 13-01-2021 15:15:36

grmff a écrit :

Et il n'y a pas de prix de vente? C'est dingue, ça...

Si, je l'ai juste gommé. Il y a bien un prix de vente et il a été dépassé par une offre.

PIM · #18 13-01-2021 15:57:54

cochise a écrit :

C'est mal torché car ça doit arriver régulièrement je pense.

Je confirme: c'est très mal torché.

grmff

grmff · #19 13-01-2021 23:00:19

cochise a écrit :

grmff a écrit :
Et il n'y a pas de prix de vente? C'est dingue, ça...
Si, je l'ai juste gommé. Il y a bien un prix de vente et il a été dépassé par une offre.

Si il a une mission pour un prix donné, il a rempli sa mission si il a reçu une offre à ce prix, non?

cochise · #20 14-01-2021 09:05:45

Oui, je lui ai demandé mais apparemment, tant que c'est pas signé, il ne touche rien. En tout cas, il ne réclame pas et continue les visites.

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