Quel emprunt hypothécaire ?

je SLO · #1 08-01-2021 19:39:40

Bonjour le forum,

Hier , j ai cherché comment emprunter de la meilleur des manières pour un bien immobilier à mettre en location.
Étant déjà propriétaire, le banquier me disait par téléphone que je ne pourrais emprunter que 80% et que je dois ajouter frais de notaire.

Mauvaise nouvel pour moi qui voulait emprunter 100% , allez au mieux 90% disons.
Après calcul, je devrai donc sortir une jolie petite somme de mon épargne pour acquérir le bien que je convoitise, celà ne m enchante guère smile
Après négociation, il dit 90% ce sera envisageable mais sache que le taux sera revu à la hausse de pas mal.

Comment procédez vous ? Avec votre banque, vous apportez les 20% et frais de notaire, ou vous utilisez une autre méthode ? Ou vous vous contentez d un taux bien moins bon pour avoir les 90% d emprunt ?

PIM · #2 09-01-2021 10:28:56

Vous devriez consulter un courtier en prêts hypothécaires et ne pas vous limiter à votre banquier habituel,

Bim · #3 09-01-2021 11:12:12

Consultez d'autres banques/courtiers et vendez votre projet et votre patrimoine actuel. Si vous avez d'autres garanties à proposer (autre(s) bien(s) (partiellement) remboursé(s), titres à nantir, etc...), ça peut aider à obtenir un meilleur financement. Ne vous focalisez pas trop sur le taux proposé, cela peut se renégocier par la suite !

grmff · #4 09-01-2021 12:28:36

Certaines banques englobent l'ensemble de votre patrimoine dans la règle des 80%, en se basant sur une expertise, qui n'a rien à voir avec le prix de vente. Eventuellement via un refinancement de votre crédit actuel en parallèle. La partie "travaux" est généralement sortie de ce quota de 80/90%

Voyez un courtier si votre banquier ne veut pas vous aider.

(Mais je n'ai plus fait de crédit hypothécaire depuis cette fameuse règle antisociale des 80%)

je SLO · #5 14-01-2021 11:15:21

Petit retour, j ai suivi vos conseils et suis allé voir un courtier.

Celui - ci me dit qu'il serait intéressant de prendre un crédit bullet pour avoir un cash flow conséquent par mois et profiter de l'argent maintenant plutôt que d'attendre 20 ans. Ce type de crédit me permet d'avoir les 100% d'emprunt + les frais de notaire. Ensuite dans 20ans, vente du bien pour payer la sauce smile , peut - être dans 20ans immobilier aura encore monté en valeur.

Si je prends le crédit classique, il pourrait m'avoir le crédit à taux fixe, avec les 100% + frais de notaire, sauf que la pour sortir un cash flow, c 'est impossible. je gagnerai un bien immobilier dans 20ans et une rentrée d'argent avec les loyers.

Donc, grosse réflexion pour savoir que prendre ? pas évident car le bullet donne vraiment envie, tu te sens moins pris à la gorge si besoin de faire des travaux après quelques locataires, si pas de location pendant 1mois.

grmff · #6 14-01-2021 13:39:47

Je vois que le courtier accepte que vous empruntiez 100%+frais de notaire. Je suppose qu'il a tenu compte de votre autre bien.

L'avantage du crédit bullet, c'est que vous avez plus de cash en main.
L'inconvénient, c'est qu'il ne vous force pas à payer votre dette, et qu'au bout du compte, vous n'avez rien en main.

J'ai eu un seul crédit bullet. Il avait un taux très important, et le banquier a imposé une reconstitution via une assurance vie en branche 21 et 23, avec des rendements ridicules. Je l'ai fait, et je l'ai aussi tôt regretté. Le batiment est vendu , et depuis, je n'ai plus fait que des crédits classiques, sur des biens qui proposaient un cash flow immédiatement positif.

Bim · #7 15-01-2021 10:01:44

Crédit bullet = taux d'intérêt plus élevé = coût supplémentaire = rendement inférieur (sauf si vous savez placer le cash flow généré à un taux intéressant) et souvent il est demandé de reconstituer le capital via une assurance vie (= le cash flow généré est consommé)

Pour optimiser le cash flow avec un crédit classique, vous pouvez envisager de faire un apport en fonds propres par ex à concurrence (d'une partie) des frais de notaire, étaler le crédit sur 25 ans, etc...

Le cash flow est la cerise sur le gateau, l'essentiel de l'enrichissement vient de la dette qui se paie petit à petit. Même si le bien ne dégage pas ou peu de CF, votre patrimoine croît lui bel et bien. Vouloir un bien payé 120% à crédit et qui dégage un CF conséquent, c'est un peu vouloir le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière big_smile Le CF c'est quelque chose qui se crée petit à petit au fur et à mesure de l'évolution de votre patrimoine. L'argument du "je dois attendre 20 ans" est en fait faux. Vous pouvez vendre votre bien à tout moment et empocher le capital déjà remboursé + une plus-value éventuelle et utiliser l'argent ou le réinvestir en optimisant le cash flow sur un/des autres biens ou autre placement. L'immobilier c'est du long terme et de la patience smile

grmff, PIM, GT, Girkou

panchito · #8 15-01-2021 10:57:24

Vous avez aussi la possibilité de comparer les meilleurs crédits hypothécaires sur le marché belge depuis votre fauteuil!

https://www.guide-epargne.be/epargner/c … caire.html

je SLO · #9 16-01-2021 14:38:42

Bim a écrit :

Crédit bullet = taux d'intérêt plus élevé = coût supplémentaire = rendement inférieur (sauf si vous savez placer le cash flow généré à un taux intéressant) et souvent il est demandé de reconstituer le capital via une assurance vie (= le cash flow généré est consommé)
Pour optimiser le cash flow avec un crédit classique, vous pouvez envisager de faire un apport en fonds propres par ex à concurrence (d'une partie) des frais de notaire, étaler le crédit sur 25 ans, etc...
Le cash flow est la cerise sur le gateau, l'essentiel de l'enrichissement vient de la dette qui se paie petit à petit. Même si le bien ne dégage pas ou peu de CF, votre patrimoine croît lui bel et bien. Vouloir un bien payé 120% à crédit et qui dégage un CF conséquent, c'est un peu vouloir le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière Le CF c'est quelque chose qui se crée petit à petit au fur et à mesure de l'évolution de votre patrimoine. L'argument du "je dois attendre 20 ans" est en fait faux. Vous pouvez vendre votre bien à tout moment et empocher le capital déjà remboursé + une plus-value éventuelle et utiliser l'argent ou le réinvestir en optimisant le cash flow sur un/des autres biens ou autre placement. L'immobilier c'est du long terme et de la patience

Je suis d'accord avec vous sur les 120% de crédit pour essayer d'avoir un cashflow conséquent ce n'est pas possible, je vous rejoins aussi sur le fait qu'on peut vendre à tout moment son bien et empocher l'argent. Mon taux ne serait pas beaucoup plus haut, il y aurait une différence mais pas énorme, de l'ordre de 0.4%
Par contre, ce qui m'ennuie c'est de ne pas posséder le bien à la fin vu qu'il me disait de le vendre pour rembourser le crédit bullet.

Je me laisse la réflexion sur plusieurs points et si j'arrive à avoir mon crédit classique à 1.10%, je partirai sur le crédit classique très certainement afin de me créer un portefeuille immobilier vu que cela était mon but 1er.

Je reviendrai poster mon choix quand les dés seront lancés smile

Bim · #10 19-01-2021 12:23:51

En fait, l'important c'est de savoir rembourser le crédit une fois l'échéance arrivée. Vous pouvez le faire par la vente du bien et par des fonds provenant d'autres horizons. Je pense que si vous voulez travailler avec du Bullet, il faut une stratégie derrière qui tienne compte de la particularité de ce crédit. Le Bullet vous coûte plus cher (donc moins de rendement) mais permet de sortir un meilleur CF. Il faut donc une stratégie qui exploite ce CF pour le faire fructifier et ainsi annuler le surcout du crédit et dégager un rendement supplémentaire.
Exemples :
- Placer régulièrement le cash flow dans un produit rentable (un portefeuille d'actions, des ETFs, etc...), placement qui se fait à long terme sur la durée du crédit. A terme vous pouvez revendre une partie du portefeuille pour solder le crédit et vous êtes toujours propriétaire du bien (et du reste du portefeuille).
- Réinvestir régulièrement le CF dans des nouveaux biens achetés à crédit (classique), par exemple tous les 4-5 ans. A terme, vous vendez le bien financé par le bullet pour rembourser la dette et êtes toujours propriétaires des autres biens. Vous avez alors utilisé le bullet comme tremplin pour accumuler des fonds nécessaires aux financements de biens supplémentaires.

Ou alors vous consommez le CF généré pendant 20 ans et revendez ensuite le bien, tel un commerçant qui remet son commerce en prenant sa retraite...Il vous restera la plus-value. Pour cela il faut que la banque ne vous oblige pas à placer le CF dans une assurance vie.

grmff · #11 19-01-2021 13:56:40

C'est vrai que ce cashflow supplémentaire, bien utilisé, permet bien des choses. Mais si c'est pour le placer dans un système qui permettra de rembourser le bien à terme, il faut être hyper rigoureux.

Un conseil que je peux donner est de séparer complètement son investissement du reste de ses actifs.
Par exemple, ouvrir un compte bancaire distinct, sur lequel viennent tous les revenus et duquel partent toutes les dépenses. De cette manière et sans devoir faire une comptabilité réelle, on a une vision très exacte de ce qui s'y passe. De cette manière également, vous pouvez tracer les mouvements financiers entre votre investissement et le reste de votre patrimoine.

Vous pouvez également créer deux comptes épargnes liés à cet investissement. L'un pour mettre, mois après mois, le montant des dépenses prévisibles (précompte, assurance, taxe logement meublé, entretien ascenseur et chaudière, permis de location, etc.) et un pour le "bénéfice"

SI vous utilisez un crédit bullet dans le but mentionné ci-dessus, il faut être très rigoureux, et très fort, pour éviter de dépenser le cashflow que vous dégagez...

L'avantage du crédit classique, c'est que tous les mois vous diminuez votre dette de manière automatique, et sans avoir la possibilité de reporter l'échéance. Parce que vous avez une assurance à payer. Ou une tuile sur un dossier. Ou envie d'une nouvelle voiture ou de vacances... Bref, pas besoin de compta, pas besoin de volonté, c'est inscrit dans l'acte de crédit et puis c'est tout. C'est beaucoup plus simple. Et en plus, c'est complètement dissocié des mouvements d'humeur de la bourse.

je SLO · #12 30-07-2021 15:19:04

J 'ai enfin l'acquisition d'un bien immobilier pour le mettre en location, je débuterai les travaux en novembre, extension complète à faire pour cuisine, SDB, toilette. une toiture à refaire complètement aussi, y a du boulot mais le bien est super bien situé et a du potentiel.

Du coup, je suis à l'écoute des conseils, les plus anciens si vous avez des choses à prévenir, je suis tout ouïe smile
Quels choses vous avez retenu de vos anciens biens mis en locations et que vous ne referez plus ?
Celà m'évitera pas mal de déconvenue smile

Girkou

grmff · #13 30-07-2021 15:39:45

Félicitations. Juste par curiosité, comment avez-vlus fini par monter le financement ?

je SLO · #14 30-07-2021 16:51:30

Merci GRMFF, j'ai fini sur un crédit classique à taux fixe, le bullet me posait problème sur le fait de ne pas posséder le bien à l'échéance du crédit.

PIM · #15 30-07-2021 17:41:06

je SLO a écrit :

le bullet me posait problème sur le fait de ne pas posséder le bien à l'échéance du crédit.

??

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