Garant et CPAS

Esme

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Garant et CPAS

Bonsoir ! Encore moi avec mes questions de newbie

Donc voici la situation.
Bxl - studio - bail d'un an.

J'ai signé dimanche (en tant que représentante du propriétaire) les documents avec la nouvelle locataire et sa maman qui se porte garante.

Nous avons ajouté au bas du bail la mention "Madame Maman se porte garant 100% pour le paiement du loyer et des charges durant toute la durée du contrat de bail de Mlle Fille".

La locataire a signé le bail. La maman a posé la question de cet ajout, l'a bien lu, se demandant si ça poserait un problème au fait que la fille obtienne le CPAS.

Nous avons d'autre part fait un document séparé expliquant le fait que Mme Maman se porte garante, où elle devait recopier tout le dernier paragraphe à la main. "Bon pour caution solidaire et indivisible blabla".
Daté. Et pas signé. C'était à la fin, j'ai fait une bêtise, j'ai oublié de la faire signer. My bad.

Et aujourd'hui donc J+5 elle envoie au propriétaire une lettre disant que le contrat de bail signé n'est pas le même que celui qu'elle avait eu pour première lecture en pdf (forcément, la mention a été rajoutée à la main) - que pourtant elle a lu sur place et accepté - et que donc il y a tromperie. Tromperie. Et qu'elle exige que le contrat original soit signé à la place, sinon elle rompt le bail, aux torts du propriétaire.

D'où 2 questions :

Quel est le document nécessaire pour la caution ? La lettre de garant ou la mention sur le bail (qui aurait dû à cet endroit être contresigné par Mme Maman ? )

Est-ce que cette mention sur bail peut empêcher Mlle Fille d'obtenir le CPAS (Ixelles) - car nous pensons que c'est la raison du retournement de veste, vu qu'elle l'a évoqué sur place, mais a quand même accepté.

Merci à tous de votre aide et connaissances

grmff

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Re : Garant et CPAS

On ne peut pas renier sa signature parce que le document a été changé, tant que c'est avant signature. Ce serait trop facile.

Pour un bail, il n'y a pas de formule particulière pour la caution. La lettre du garant est inutile. Dans certains cas, elle est indispensable, mais pas dans le cas du bail.

Par contre, vous avez "commis" l'erreur de ne pas faire de recherche correcte pour le texte de la caution. Si vous avez un bail de type court, la caution sera valable jusqu'à la fin du bail de type court... et pas plus loin.

libra

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Re : Garant et CPAS

Bonsoir ! Encore moi avec mes questions de newbie

Donc voici la situation.
Bxl - studio - bail d'un an.

J'ai signé dimanche (en tant que représentante du propriétaire) les documents avec la nouvelle locataire et sa maman qui se porte garante.

Nous avons ajouté au bas du bail la mention "Madame Maman se porte garant 100% pour le paiement du loyer et des charges durant toute la durée du contrat de bail de Mlle Fille".

La locataire a signé le bail. La maman a posé la question de cet ajout, l'a bien lu, se demandant si ça poserait un problème au fait que la fille obtienne le CPAS.

C'est quoi obtenir le CPAS?

Nous avons d'autre part fait un document séparé expliquant le fait que Mme Maman se porte garante, où elle devait recopier tout le dernier paragraphe à la main. "Bon pour caution solidaire et indivisible blabla".
Daté. Et pas signé. C'était à la fin, j'ai fait une bêtise, j'ai oublié de la faire signer. My bad.

Et aujourd'hui donc J+5 elle envoie au propriétaire une lettre disant que le contrat de bail signé

Donc il y a un contrat de signé.

Et aujourd'hui donc J+5 elle envoie au propriétaire une lettre disant que le contrat de bail signé n'est pas le même que celui qu'elle avait eu pour première lecture en pdf (forcément, la mention a été rajoutée à la main) - que pourtant elle a lu sur place et accepté - et que donc il y a tromperie. Tromperie. Et qu'elle exige que le contrat original soit signé à la place, sinon elle rompt le bail, aux torts du propriétaire.

D'où 2 questions :

Quel est le document nécessaire pour la caution ? La lettre de garant ou la mention sur le bail (qui aurait dû à cet endroit être contresigné par Mme Maman ? )

Est-ce que cette mention sur bail peut empêcher Mlle Fille d'obtenir le CPAS (Ixelles) - car nous pensons que c'est la raison du retournement de veste, vu qu'elle l'a évoqué sur place, mais a quand même accepté.

Merci à tous de votre aide et connaissances

Si je comprends bien, le contrat comporte plusieurs versions. S'il en est ainsi, rien d'anormal.

Cela m'arrive régulièrement que je propose un contrat de bail à un candidat locataire. Ce dernier fait des remarques que j'accepte. Il y a des lors une deuxième version.

Mais dans votre histoire, je ne vois pas où est le problème de bail.

Je plutôt l'impression qu'il y a un problème de garantie. Aucune garantie a été constituée me semble t-il.

Esme

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Re : Garant et CPAS

On ne peut pas renier sa signature parce que le document a été changé, tant que c'est avant signature. Ce serait trop facile.

Pour un bail, il n'y a pas de formule particulière pour la caution. La lettre du garant est inutile. Dans certains cas, elle est indispensable, mais pas dans le cas du bail.

Par contre, vous avez "commis" l'erreur de ne pas faire de recherche correcte pour le texte de la caution. Si vous avez un bail de type court, la caution sera valable jusqu'à la fin du bail de type court... et pas plus loin.

Ok pour la lettre, bien noté.
La recherche a été faite par le propriétaire, j'aurais dû vérifier.

C'est quoi obtenir le CPAS?

Je n'utilise probablement pas les bons termes. Obtenir de l'aide du CPAS ? Je ne sais vraiment pas comment ça marche, je n'y ai jamais eu recours.

Donc il y a un contrat de signé.

Oui.

Si je comprends bien, le contrat comporte plusieurs versions. S'il en est ainsi, rien d'anormal.

Oui, la version pdf qu'elle a eue avant, et la version papier avec la mention rajoutée à la main (parce que le propriétaire m'a demandé de faire comme ça) qu'elle a lue, et acceptée.

Mais dans votre histoire, je ne vois pas où est le problème de bail.

Je plutôt l'impression qu'il y a un problème de garantie. Aucune garantie a été constituée me semble t-il.

La maman a payé la garantie locative, le mois d'avril et de mai.

Pour moi il n'y a aucun problème de bail : la maman et sa fille reviennent sur leur signature (oui après avoir signé) et disant que ce n'est pas la version qu'elles avaient lue avant (et pourtant qu'elles ont relue sur place et en ayant bien vu la mention ajoutée) et que donc il y a tromperie, et donc volonté de rompre le bail aux torts du bailleur.

Dernière modification par Esme (16-04-2021 21:46:51)

grmff

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Re : Garant et CPAS

Elles peuvent toujours courir...

La fille a donc signé un bail tel qu'il lui a été présenté. La seule rajoute, c'est celle que sa maman a signé sur place. Même si on enlève cette rajoute, quel argument a-t-elle à faire valoir pour casser ce bail? La fille n'a rien à voir avec cette rajoute. Cette rajoute aurait même pu n'exister que sur votre bail, et pas sur le sien. Bref, c'est du grand n'importe quoi.

Le seul point sur lequel elles pourraient vous chercher des crosses, c'est sur votre propre qualité. Vous aviez un mandat pour agir à la place du propriétaire. Comme intermédiaire? Payée? Donc vous êtes agent immobilier? Car seul les agents immobiliers agréés peuvent faire office d'intermédiaire...

Et d'un agent immobilier agréé et formé, je suis surpris de griffonner à la dernière minute une clause brouillonne à signer par un garant.

Le seul point qui pourrait arranger tout le monde, c'est de refaire un bail avec les bonnes mentions qui apparaissent correctement, éventuellement dans un 3e bail, qui serait présenté au Cpas. En enlevant la caution du contrat de bail, on ne dénature pas le bail, et cela arrangerait peut-être le locataire face au Cpas. Mais bon, on est mi-avril, la locataire aurait déjà dû se présenter au Cpas depuis longtemps, et ce problème aurait dû survenir la semaine dernière...

Esme

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Re : Garant et CPAS

Le seul point sur lequel elles pourraient vous chercher des crosses, c'est sur votre propre qualité. Vous aviez un mandat pour agir à la place du propriétaire. Comme intermédiaire? Payée? Donc vous êtes agent immobilier? Car seul les agents immobiliers agréés peuvent faire office d'intermédiaire...

Je ne suis rien du tout. Je suis juste une ancienne locataire qui rend service parce que je suis à 20 mn du bien et lui est en France, et qu'en ce moment, c'est moyen pour voyager. Oui il a offert de me rémunérer pour ça, mais je l'aurais fait quand même sans ça.

Le seul point qui pourrait arranger tout le monde, c'est de refaire un bail avec les bonnes mentions qui apparaissent correctement, éventuellement dans un 3e bail, qui serait présenté au Cpas. En enlevant la caution du contrat de bail, on ne dénature pas le bail, et cela arrangerait peut-être le locataire face au Cpas. Mais bon, on est mi-avril, la locataire aurait déjà dû se présenter au Cpas depuis longtemps, et ce problème aurait dû survenir la semaine dernière...

Sans la mention sur le bail, la maman ne fait plus office de garant, et le propriétaire n'a personne contre qui se retourner en cas de problème, que la locataire qui n'a aucun revenu actuellement. La garante est la seule raison pour laquelle il a accepté cette candidature.

PIM

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Re : Garant et CPAS

Il y a un modèle de texte de caution à notre page de baux
https://www.pim.be/nos-modeles-de-baux-gratuits/

grmff

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Re : Garant et CPAS

Le seul point sur lequel elles pourraient vous chercher des crosses, c'est sur votre propre qualité. Vous aviez un mandat pour agir à la place du propriétaire. Comme intermédiaire? Payée? Donc vous êtes agent immobilier? Car seul les agents immobiliers agréés peuvent faire office d'intermédiaire...

Je ne suis rien du tout. Je suis juste une ancienne locataire qui rend service parce que je suis à 20 mn du bien et lui est en France, et qu'en ce moment, c'est moyen pour voyager. Oui il a offert de me rémunérer pour ça, mais je l'aurais fait quand même sans ça.

J'espère que vous ne prenez pas mal mes commentaires. Je fais juste l'avocat du diable...

Esme

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Re : Garant et CPAS

Il y a un modèle de texte de caution à notre page de baux
https://www.pim.be/nos-modeles-de-baux-gratuits/

Et je vais aller le récupérer pour la prochaine fois, merci

J'espère que vous ne prenez pas mal mes commentaires. Je fais juste l'avocat du diable...

Du tout !! Je voulais juste être bien claire sur mon statut.
Désolée, j'étais fatiguée, et j'avoue que cette bonne femme me met hors de moi. Elle m'a déjà traitée comme une m... lors de l'état des lieux et le fait qu'elle accuse cet homme qui est en plus trop gentil de 'tromperie' ca me met en rogne. Si c'était que de moi, je lui aurais montré la porte le jour même.
J'ai même dit au propriétaire, Attendez, je connais un forum où ils pourront peut être nous aider, en plus il y en a un qui connait bien les CPAS Oui, hein, vous Je suis les petites histoires de locataires.

En attendant, j'ai trouvé sur le site du CPAS d'ixelles deux infos :

- Conditions pour bénéficier du droit à l'intégration sociale :
(...)
7. Epuisement des droits aux aliments : dans ce cas, le CPAS peut contraindre le demandeur à faire valoir ses droits à l’égard des personnes qui lui doivent des aliments (conjoint, ex-conjoint, parents, enfants).

- L'assistant social examine toutes vos demandes d'aide, qu'elles soient financières, matérielles ou psychologiques et recherche avec vous les solutions à vos problèmes.
Il vous demandera de lui fournir certains documents (bail, preuve de revenus, etc.)

Donc ça doit bien être le problème...

Esme

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Re : Garant et CPAS

Pour un bail, il n'y a pas de formule particulière pour la caution. La lettre du garant est inutile. Dans certains cas, elle est indispensable, mais pas dans le cas du bail.
.

Dans quel cas est-elle indispensable ? 

Par contre, vous avez "commis" l'erreur de ne pas faire de recherche correcte pour le texte de la caution. Si vous avez un bail de type court, la caution sera valable jusqu'à la fin du bail de type court... et pas plus loin.

Donc, bail 1 an renouvelable, la caution est valable uniquement pour la première année ?

Edit : ha ben non, l'exemple sur PIM dit  "la (ou les) caution(s) marque(nt) expressément son (leur) accord au maintien de ses (leurs) obligations en cas de reconduction, prorogation, prolongation, etc. du présent bail. »"

Dernière modification par Esme (17-04-2021 09:07:01)

GT

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Re : Garant et CPAS

Edit : ha ben non, l'exemple sur PIM dit  "la (ou les) caution(s) marque(nt) expressément son (leur) accord au maintien de ses (leurs) obligations en cas de reconduction, prorogation, prolongation, etc. du présent bail. »"

Vous n'avez pas mentionné que cette formule "Pim" est reprise dans le bail que vous avez signé en qualité de représentant du propriétaire.
Je me trompe ?

Dernière modification par GT (17-04-2021 09:18:51)

GT

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Re : Garant et CPAS

Par contre, vous avez "commis" l'erreur de ne pas faire de recherche correcte pour le texte de la caution. Si vous avez un bail de type court, la caution sera valable jusqu'à la fin du bail de type court... et pas plus loin.

La Cour de cassation s'est penchée sur la problématique de la caution de longue durée pour bail de courte durée

"Caution de longue durée pour bail de courte durée
par Gilles Carnoy le 22 octobre 2013

L’article 1740 du Code civil dispose que la caution du locataire n’est pas tenue des obligations de celui-ci dans le cas où le bail a été reconduit tacitement (article 1738 du Code civil).
Il en va de même lorsque le locataire se maintient sans titre ni droit dans les lieux loués au-delà du terme, nonobstant un congé qui interdit toute tacite reconduction (article 1739 du Code civil).
Comment appliquer ces principes dans le cas de la transformation d’un bail de résidence principale de courte durée en bail de neuf années ?
Pour rappel, l’article 3, § 6, alinéa 5, de la loi du 20 février 1991 dispose que :
« … nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. »
La question est la suivante : la caution du locataire dans un bail de courte durée reste-elle tenue lorsque ce bail devient un bail de neuf ans comme dit ci-dessus ?
La Cour de cassation a répondu à cette question dans un arrêt du 16 septembre  2013 (rôle n° C.11.0511.F, www.juridat.be).
Pour le juge d’appel (Civ., Nivelles, 9 mars 2011), la reconduction n’est pas synonyme de poursuite d’un ancien bail mais se définit au contraire par l’extinction du bail ancien et la conclusion tacite d’un nouveau bail.
S’agissant d’un nouveau bail, les obligations de la caution ne survivent pas au bail éteint, comme le veut l’article 1740 du Code civil, et surabondamment l’article 1281 du même Code.
Mais ce n’est pas cela que met en œuvre l’article 3, § 6,  alinéa5, de la loi.
Cette disposition organise une transformation du bail initial, ce bail étant « réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur. »
Ce n’est donc pas une reconduction mais une mutation légale ab origine ; l’article 1740 ne s’applique donc pas à cette situation et la caution reste tenue.
Certes, l’article 2015 du Code civil dispose que l’on ne peut l’étendre le cautionnement au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Le juge d’appel avait cependant tiré des faits de la cause que le bail ne permettait pas de limiter l’engagement de la caution  la période originaire de location, soit trois ans.
Aussi, par application des règles qui précèdent, le tribunal avait conclu que la caution restait tenue jusqu’au terme de la période de neuf du bail.
La caution condamnée et mécontente forme un pourvoi en cassation.
La première branche du premier moyen avançait qu’au sens de l’article 1740 du Code civil, il faut entendre par « bail reconduit » tout bail étendu au-delà de la durée initialement souscrite, quel que soit le mécanisme juridique ayant entraîné que le preneur puisse rester dans les lieux sous couvert d’un bail.
Et, ajoutait le pourvoi, à supposer que l’article 1740 du Code civil ne concerne pas l’hypothèse prévue par l’article 3, § 6, alinéa 5, en vertu des articles 2013 et 2015 du Code civil le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Qu’en pense la Cour de cassation ?
Elle rejette le pourvoi.
La Cour pose que « sauf restriction de durée prévue dans le cautionnement, les engagements de la caution couvrent, dans le cas prévu à l’article 3, § 6, alinéa 5 précité, les obligations du bail de résidence principale sur l’ensemble des neufs années de sa durée. »
Et concernant l’article 2015 du Code civil, « les obligations de la caution restent ainsi limitées à celles résultant du bail pour lequel elles ont été consenties, dans le respect de l’article 2015 du Code civil. »
Le bail de neuf ans est donc légalement en germe dans le bail de courte durée. La mue se fait spontanément si le locataire reste dans les lieux.
La caution doit tenir compte de cette particularité ; son engagement n’est pas de trois ans mais possiblement de  neuf années.
Il en résulte qu’il faut clairement et expressément circonscrire à trois ans l’engagement de caution dans le bail de courte durée. Sinon, la caution risque de mauvaises surprises.
Notons enfin que le formalisme des articles 2043bis et suivants du Code civil prémunissent la caution de ce genre de mésaventure lorsque le bailleur est un professionnel."
Source : https://gillescarnoy.be/2013/10/22/caut … rte-duree/

max11

Pimonaute incurable

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Re : Garant et CPAS

Nous avons ajouté au bas du bail la mention "Madame Maman se porte garant 100% pour le paiement du loyer et des charges durant toute la durée du contrat de bail de Mlle Fille".

La locataire a signé le bail. La maman a posé la question de cet ajout, l'a bien lu, se demandant si ça poserait un problème au fait que la fille obtienne le CPAS.

Nous avons d'autre part fait un document séparé expliquant le fait que Mme Maman se porte garante, où elle devait recopier tout le dernier paragraphe à la main. "Bon pour caution solidaire et indivisible blabla".
Daté. Et pas signé. C'était à la fin, j'ai fait une bêtise, j'ai oublié de la faire signer. My bad.

Je vais aller à contrecourant des autres intervenants et considérer être "dans l'autre camp"

Qui a écrit la clause supplémentaire sur le bail ? 
Cette clause se trouve sur les deux exemplaires du bail dont celui que la locataire a conservé  ?

Si vous avez ajouté la clause uniquement sur l'exemplaire du bailleur et qu'elle n'est pas contresignée, elle est sans valeur puisque vous auriez pu l'ajouter après la conclusion du contrat  !
D'autant plus si la clause n'est pas indiquée sur l'exemplaire signé par vous que possède la locataire....

Dernière modification par max11 (17-04-2021 11:37:34)

Esme

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Re : Garant et CPAS

Vous n'avez pas mentionné que cette formule "Pim" est reprise dans le bail que vous avez signé en qualité de représentant du propriétaire.
Je me trompe ?

Nous avons utilisé une autre formule, pas celle de PIM (que nous allons utiliser dorénavant).
""Madame Maman se porte garant 100% pour le paiement du loyer et des charges durant toute la durée du contrat de bail de Mlle Fille".

Merci pour le texte, il apporte des lumières.

Je vais aller à contrecourant des autres intervenants et considérer être "dans l'autre camp"

Qui a écrit la clause supplémentaire sur le bail ?
Cette clause se trouve sur les deux exemplaires du bail dont celui que la locataire a conservé  ?

Si vous avez ajouté la clause uniquement sur l'exemplaire du bailleur et qu'elle n'est pas contresignée, elle est sans valeur puisque vous auriez pu l'ajouter après la conclusion du contrat  !
D'autant plus si la clause n'est pas indiquée sur l'exemplaire signé par vous que possède la locataire....

J'ai écrit la clause supplémentaire (oui, apparemment il aurait mieux valu que ce soit elle). Je l'ai bien sûr écrit sur les deux exemplaires du bail. Celui qu'elle a emporté avec elle est identique au notre.