Préparation dossier en vue de prise d'information prêt immobilier

Kirko · #1 03-05-2021 17:07:47

Bonjour,

Je souhaiterais prendre quelques rendez-vous auprès de différents instituts financiers afin de me "renseigner" sur mon pouvoir d'achat / la somme qui pourrait m'être prêtée pour un prêt immobilier.

Je n'ai encore aucun projet concret, je souhaiterais savoir où je me situe et ce qui est possible afin de pouvoir affiner les critères de recherches et ne pas avoir les yeux plus gros que le portefeuille en quelque sorte.

Je pense aux choses suivantes, dites classiques :

- Tout documents relatifs aux personnes qui souhaitent emprunter (copie carte d'identités etc ...)
- Tout documents relatifs aux prets en cours (un pret hyothecaire social déjà en cours) avec détails capital emprunté, interets, taux, etc ... + copie des crédits ouverts disponsible sur la Centrale des crédits aux particuliers (banque nationale). La banque peut avoir accès à ce dernier mais aucun désavantage à le présenter aussi.
- Tout documents realtifs aux revenus (fiches de salaires)
- Entrées / dépenses sommaire afin de démontrer en théorie les capacités de remboursement (en se basant sur la quotité et les "recommandations" de la banque nationale.

Des conseils afin de se présenter avec un dossier qui tient la route et qui a l'air sérieux? Un oubli dans la liste, des choses qui peuvent renforcer le dossier ?

Merci à vous.

Callewsa · #2 03-05-2021 18:54:50

Bonjour,

Au-delà du salaire, le type de contrat (si c'est un CDI) peut aider le cas échéant.

Si vous disposez d'une épargne déjà constituée, c'est un plus que de le mentionner, surtout si vous pouvez démontrer votre capacité à "mettre de côté" chaque mois.

D1791 · #3 03-05-2021 20:29:55

Essayez de lui faire un résumé en 1 page des éléments clés pour lui, un peu comme si vous faisiez un CV.
Nom, prénom, adresse, âge (pas la date de naissance, mais l'âge).
Revenus de Mr, revenus de Mme, allocations, chèques repas... faites-lui le total.
Mensualités en cours, charges incompressibles actuelles, calculez vous-même le "reste à vivre" sur l'incompressible.
Chiffrez ce que vous mettez comme épargne sur un mois (ne prenez pas le meilleur mois de l'année dernière pour enjoliver), montrez ce que ça représente aussi sur une année (si les 13e mois et autres extras viennent "engraisser" votre épargne, le chiffre annuel se gravera mieux dans sa mémoire : 1000€ par mois, c'est moins percutant que 12000€ annuel).
Si vous n'avez pas de prêts à la consommation, écrivez le noir sur blanc.
Faites un beau tableau patrimonial : adresses des biens actuels, avec en face les px d'achat/les valorisations, les soldes restants dus, les dates d'échéance de chaque crédit, les mensualités et les rapports locatifs réels (ceux que vous pouvez justifier avec les extraits de compte des loyers qui rentrent), précomptes immobiliers.
Epargne, placements boursiers. Additionnez le total de votre actif et le total de votre passif.

Parlez du projet visé : x garages pour un total de y ou z studios... Pas nécessairement pour être ensuite cantonné dans ce que vous aviez décrit, mais pour montrer que vous n'êtes pas simplement un doux rêveur qui lui prend son temps.
Pour ne pas paraître farfelu, prévoyez un projet qui correspond à la réalité. La cible bateau c'est un total de mensualités d'1/3 des revenus. Au final ce sera fonction de votre dossier. Ca pourra être moins, ça pourra être beaucoup plus.
Convertissez en une durée selon votre projet. Avec les calculateurs sur internet, c'est facile.

Ensuite votre dossier de preuves : 3 dernières fiches de salaires, extraits des versements des 3 derniers mois de loyer, dernier AER (3 dernières années si votre activité n'est pas régulière), 3 derniers bilans si vous êtes indépendant/profession libérale.
Pour le bilan patrimonial, les photos de chacun des biens actuels, ça peut faire que votre dossier lui semblera plus sérieux.

Himura · #4 03-05-2021 20:36:19

Faites des chapitres avec :
- vos revenus directs (salaires, détail des avantages extralégaux, autres revenus)
- votre stabilité personnelle (propriétaire ? type de contrat, niveau d'étude, etc.)
- vos crédits en cours + situation voiture(s)

Et par après, présentez à la fin votre projet aussi wink

grmff · #5 03-05-2021 22:09:51

- Une copie du contrat de mariage est indispensable dans tout dossier futur. Autant le mettre tout de suite.
- Un extrait de compte démontrant votre épargne actuelle
- Une tableau avec le rendement de votre projet
- Une copie des baux en cours
- Une preuve que les loyers sont payés
- Une copie de votre diplôme
- Votre expérience de propriétaire bailleur
- Votre capacité technique
- Votre expérience démontrant une capacité juridique à gérer une relation contractuelle

-Listez vos actifs. Ceux qui sont sans crédit. La voiture si vous en avez une. Celle de votre partenaire si vous faite le projet ensemble. Si vous avez des crédits à la consommation, débarrassez vous en vite fait. Les crédits immobiliers ne feront pas peur à un banquier. Le crédit voiture si la voiture est nécessaire pour le travail non plus. Mais les crédits à la consommation, c'est plus compliqué. Le relevé banque nationale montre les crédits en cours que vous avez. Si vous avez une ligne de crédit révolving de 50.000€, la banque verra que vous avez une dette de 50.000€. Même si vous n'y avez pas touché. Démontrez ce qui reste dû réellement.

Et évidemment tout ce que Callewsa, D1791 et Himura ont pu mentionner.

Evidemment, si c'est une discussion dans le vide, ce sera du vague et de l'inintéressant pour le courtier ou le banquier. Alors, je vous conseille de prendre un vrai projet, dans lequel vous croyez, que vous estimez à votre capacité, et qui a du chien. Présentez le complètement, avec coeur et avec tous les détaux. Sauf le compromis...

La première barrière que vous devez franchir, c'est vous et le doute que vous avez sur votre capacité à être finançable.
Le deuxième, c'est le banquier "front office". Celui que vous allez rencontrer. C'est lui que vous devrez convaincre. Si lui n'est pas convaincu, vous ne passerez pas à l'étape suivante.

Mon premier gros dossier immobilier, je n'y croyais pas. J'ai donc fait, en deux exemplaires, un dossier, relié comme un syllabus, et je me suis pointé à la banque avec. 297 pages. Je m'en souviens, la copie m'avait coûté 297 francs. 1 francs la copie à l'époque. Donc 297 pages. Evidemment, ce n'était pas mon premier dossier (sinon, bonjour pour arriver à 297 pages...) Je n'y croyais pas. Le banquier m'a cru. Il a passé le dossier au back office avec son avis positif...

Mon premier crédit, le banquier m'a dit que mes parents devaient se porter caution. J'ai refusé. Ah bon? Pourquoi? Soit le projet est bon et il faut me prêter, soit il n'est pas bon et il ne faut pas mettre mes parents comme caution. Quel sens aurait la caution de mes parents s'ils devaient se porter caution de toute la famille? Et pouf, le banquier a apprécié le raisonnement et a transmis le dossier avec un avis positif.

Bonne chance. Accrochez-vous. Apportez un bon projet, les banques ont du cash à ne plus savoir qu'en faire...

Kirko · #6 15-05-2021 12:37:58

Désolé de mon retard en réponse à ce sujet, je vous remercie pour vos précieux conseils.

Je vais m'occuper et rédiger le dossier et le rendre le plus complet possible en suivant vos différents conseils afin d'avoir l'air le plus crédible possible face à mon interlocuteur et en ayant quelque chose en plus à présenter que l'emprunteur lambda (dont j'en fais partie!).

Est-ce que les simulations en lignes que l'on peut trouver sur certains sites de banques sont il à prendre au sérieux? Je veux dire, si selon la simulation, l'outil vous dit qu'il n'est pas impossible d'emprunter, je suppose qu'il ne faut pas s'arrêter là et prendre contact ? (avec un projet terre à terre, comprenons-nous)

Je peux faire plusieurs banques et avoir les différents sons de cloches. Il reste les courtiers aussi.

Et en effet, la première barrière est le doute. A un certain moment il faut franchir le pas, tout dossier ou présentation sera perfectible.

Merci

grmff · #7 15-05-2021 13:00:55

Kirko a écrit :

Désolé de mon retard en réponse à ce sujet, je vous remercie pour vos précieux conseils.
Je vais m'occuper et rédiger le dossier et le rendre le plus complet possible en suivant vos différents conseils afin d'avoir l'air le plus crédible possible face à mon interlocuteur et en ayant quelque chose en plus à présenter que l'emprunteur lambda (dont j'en fais partie!).
Est-ce que les simulations en lignes que l'on peut trouver sur certains sites de banques sont il à prendre au sérieux? Je veux dire, si selon la simulation, l'outil vous dit qu'il n'est pas impossible d'emprunter, je suppose qu'il ne faut pas s'arrêter là et prendre contact ? (avec un projet terre à terre, comprenons-nous)
Je peux faire plusieurs banques et avoir les différents sons de cloches. Il reste les courtiers aussi.
Et en effet, la première barrière est le doute. A un certain moment il faut franchir le pas, tout dossier ou présentation sera perfectible.
Merci

"L'air le plus crédible"? le doute? Effectivement, il me semble que vous êtes loin d'avoir suffisamment confiance en vous.

Qu'est-ce qui vous fait douter de vous? Vous ne vous prêteriez pas à vous même?

Kirko · #8 15-05-2021 16:03:22

Avoir l'air le plus crédible ou tout simplement l'être ... être pris au sérieux et non pas parraitre pour un doux reveur comme mentionné précedemment.

"L'air le plus crédible"? le doute? Effectivement, il me semble que vous êtes loin d'avoir suffisamment confiance en vous.
Vous ne vous prêteriez pas à vous même?

Si j'étais à la place du banquier, .... si smile

Le manque de confiance est lié au manque de connaisance (combien maximum puis je emprunter) je pense. Et de là mon envie de d'abord me renseigner avant de commencer à filtrer les différents biens et affiner les recherches pour avoir le plus de chances de mon coté en signant un potentiel compromis (avec les clauses supensives qui vont bien)

Sans doutes trop de blabla de mon coté, temps de passer à l'action, je serais au moins fixé wink

(Un peu trop perfectionniste ...) ops

grmff · #9 15-05-2021 16:19:00

Il y a un moment où il faut sauter dans le bain...

Votre dossier va évidemment dépendre essentiellement de vos revenus, de votre apport et de la quotité empruntée. Le reste vient après...

Certains vont vous dire que la mensualité ne doit pas dépasser le tiers de votre salaire. Ce n'est pas vrai. D'autres vont vous dire qu'il vous faut garder une certaine somme pour vivre.

Au bout du compte, si vous arrivez à mettre 600€/mois de côté pour votre achat immobilier, que vous avez un loyer de 600€, que loyer et épargne immobilière vous permettent encore de partir en vacances, de payer la voiture et de vivre correctement, vous pourrez assumer une mensualité de 1200€ dont il convient de déduire l'assurance incendie, l'assurance solde restant dû et le précompte immobilier. Mettons 1000€/mois. Et 950€/mois, cela fait environ 200.000€ en 20 ans à 1.31€ chez Keytrade (simulateur en ligne bien pratique si votre dossier est simple: pas d'autre crédit en cours, premier achat, pas de revenus de remplacement ou locatifs, pas de travaux ni de crédit pont, etc)

Utilisez leur simulateur, et vous aurez rapidement une réponse simple et gratuite.

GT · #10 31-12-2022 07:47:28

Herns88 a écrit :

La crainte ou l'hésitation est une réaction normale si on a jamais prêter auparavant. Du coup, pour effacer les craintes et tout, il faut armer de connaissances. Et vous n'avez pas tort si vous passez sur le forum pour demander les avis des expérimentés.

Le lien figurant en dessous de votre intervention, une publicité pour des activités professionnelles ?

Dernière modification par GT (31-12-2022 07:48:22)

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