Travaux sans l'accord de la copropriété

copropriétaire engalère · #1 14-12-2021 11:11:17

PIM a écrit :

Le souci du pénal, c'est "qu'il tient le civil en état".

et qu'il va attendre entre 4 et 6 mois la décision du procureur, "on poursuit ou on classe sans suite" , et paf! @andym aura claqué du fric pour rien!

PIM · #2 14-12-2021 09:09:36

Le souci du pénal, c'est "qu'il tient le civil en état".

copropriétaire engalère · #3 14-12-2021 00:41:16

@andym , je pense que vous êtes un grand garçon, oubliez le pénal, vous foncez droit dans un mur.
on en reparlera...

rexou · #4 14-12-2021 00:17:19

copropriétaire engalère a écrit :

Ne surtout pas faire d'action au pénal!
votre syndic fait intervenir un huissier au nom de l'acp pour un constat huissier de pontage d'électricité, mais vous ignorez je suppose depuis quand il pointe sur votre compteur! ça va être dur dur de prouver que ça fait un bout de temps! votre syndic lui écrit qu'il a découvert preuve à l'appui et bla bla, qu'il soit payer disons "jensaisrien", et il entame une saisie conservatoire, dans le même temps organisez une AGEX pour approuver une procédure chez le juge de paix pour que l'ACP remet en pristin état sur le compte du cp rdch! c'est chaud, sans infraction officielle du COBAT. mais jouable et plaidable.

Le syndic n'a que faire de ce genre de problème. Cela concerne deux CP. Le syndic et la copropriété ne sont en rien concernés.

XXX a volé l'électricité de YYY. C'est le problème de YYY qui est la victime et qui doit arranger les choses. Faire constater, par huissier, par électricien, par Sibelga et constituer un dossier solide puis déposer plainte au pénal pour vol avec constitution de partie civile.

Le syndic fait intervenir un huissier. Il écrit au CP indélicat et "décide" d'une compensation/amende. Ensuite il entame une "saisie conservatoire"... et dans la foulée il organise une AGEX...et l'acp remet en pristin état sur le compte de l'indélicat.. On plane haut là !!! Et qui paie tout cela ???

Le syndic il est pas ton papa !!! Tu savais pas ?

copropriétaire engalère · #5 13-12-2021 20:46:28

andym a écrit :

Petite mise à jour de la situation qui ne fait que dégénérer :
- la "nouvelle cour" (au niveau de la cave donc) est désormais inondée en permanence par 10 cm d'eau
- l'urbanisme est passé en juin pour prendre des photos et a ouvert un dossier sans pour autant faire cesser les travaux, aucune demande de permis n'a été déposée à ce jour, la procédure (amende, etc) devrait prendre plusieurs mois
- les travaux au rdc continuent très irrégulièrement, le gros œuvre a l'air plus ou moins terminé
- je n'ai toujours pas recroisé les propriétaires du rdc, il n'y a que des ouvriers sur place
- les propriétaires du rdc ne répondent à aucune sollicitation du syndic : rappel à l'ordre, AG, appel de fond...
- nous (le syndic) entamons une procédure auprès de la justice de paix (conciliation dans un premier temps avant d'entamer une procédure longue et coûteuse au civil)
- dernière surprise découvert ce jour : un pontage frauduleux d'électricité sur mon compteur, relié à l'installation électrique du rdc, sans aucune autorisation évidemment... j'ai fait revenir la police pour un constat, qui me renvoie vers Sibelga qui me renvoie vers un électricien indépendant... bref.
Question : à ce stade et avec toutes les preuves accumulées contre eux le syndic peut-il prendre des mesures pour forcer à stopper leurs travaux qui représentent une menace réelle pour la copropriété ? Changer les serrures de la porte d'entrée de l'immeuble par exemple ?

Ne surtout pas faire d'action au pénal!

votre syndic fait intervenir un huissier au nom de l'acp pour un constat huissier de pontage d'électricité, mais vous ignorez je suppose depuis quand il pointe sur votre compteur! ça va être dur dur de prouver que ça fait un bout de temps! votre syndic lui écrit qu'il a découvert preuve à l'appui et bla bla, qu'il soit payer disons "jensaisrien", et il entame une saisie conservatoire, dans le même temps organisez une AGEX pour approuver une procédure chez le juge de paix pour que l'ACP remet en pristin état sur le compte du cp rdch! c'est chaud, sans infraction officielle du COBAT. mais jouable et plaidable.

rexou · #6 13-12-2021 19:35:16

XTof.vl a écrit :

Ne serait-ce pas plutôt un huissier pour le constat du pontage?

En effet, un constat d'huissier aurait un caractère plus indiscutable en justice. Ce serait l'idéal.

Mais il s'agit d'une infraction pénale et la police doit enregistrer la plainte. Pas renvoyer la balle chez Sibelga ou autre...

Une plainte au pénal avec constitution de partie civile est la voie à suivre.

XTof.vl · #7 13-12-2021 19:05:49

Ne serait-ce pas plutôt un huissier pour le constat du pontage?

rexou · #8 13-12-2021 18:20:49

Changer les serrures de la porte d'entrée ??? Vous êtes sérieux ?

Concernant les travaux relatifs à la cour, vous devez agir (surtout le syndic) auprès de l'urbanisme. Il est difficile de départager sur ce forum ce qui est autorisé ou non dans le cas précis de votre copro.

Par contre, le pontage frauduleux d'un compteur c'est pénalement poursuivable. C'est du vol. Une plainte peut utilement être déposée à la police, avec constat joint de Sibelga et d'un électricien indépendant avec photos de préférence.

andym · #9 13-12-2021 16:58:40

Petite mise à jour de la situation qui ne fait que dégénérer :
- la "nouvelle cour" (au niveau de la cave donc) est désormais inondée en permanence par 10 cm d'eau
- l'urbanisme est passé en juin pour prendre des photos et a ouvert un dossier sans pour autant faire cesser les travaux, aucune demande de permis n'a été déposée à ce jour, la procédure (amende, etc) devrait prendre plusieurs mois
- les travaux au rdc continuent très irrégulièrement, le gros œuvre a l'air plus ou moins terminé
- je n'ai toujours pas recroisé les propriétaires du rdc, il n'y a que des ouvriers sur place
- les propriétaires du rdc ne répondent à aucune sollicitation du syndic : rappel à l'ordre, AG, appel de fond...
- nous (le syndic) entamons une procédure auprès de la justice de paix (conciliation dans un premier temps avant d'entamer une procédure longue et coûteuse au civil)
- dernière surprise découvert ce jour : un pontage frauduleux d'électricité sur mon compteur, relié à l'installation électrique du rdc, sans aucune autorisation évidemment... j'ai fait revenir la police pour un constat, qui me renvoie vers Sibelga qui me renvoie vers un électricien indépendant... bref.

Question : à ce stade et avec toutes les preuves accumulées contre eux le syndic peut-il prendre des mesures pour forcer à stopper leurs travaux qui représentent une menace réelle pour la copropriété ? Changer les serrures de la porte d'entrée de l'immeuble par exemple ?

Dernière modification par andym (13-12-2021 18:24:28)

andym · #10 07-05-2021 11:25:31

copropriétaire engalère a écrit :

par contre re téléphoner à la police pour qu'ils fassent au minimum une notice

Le policier m'a dit qu'il rédigerait un rapport d'intervention qui reste "en interne" mais qui peut être utile en cas d'intervention ultérieure.

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #11 07-05-2021 11:01:22

andym a écrit :

Les travaux ont repris aujourd'hui (toujours sans accord du syndic) et le copropriétaire du RDC était sur place.
J'ai donc fini par appeler la police, qui a quand même fait l'effort de se déplacer.
Le proprio du RDC leur a expliqué que les travaux étaient suivis par un architecte.
Il a également ressorti son argument favori : la cour était en mauvais état et il nous a fait une faveur en la démolissant pour reconstruire quelque chose de mieux (comme si c'était à lui d'en décider seul).
Le policier a eu l'air d'y croire et a m'a donc répondu que le permis d'urbanisme relevait de l'architecte et qu'il fallait voir avec lui.
A noter que la seule chose que le copropriétaire nous ait montré jusqu'ici - et après avoir tout cassé - était un croquis grossier des futurs aménagements.
J'ai répété que ledit copropriétaire n'avait pas d'autorisation du syndic pour effectuer ses travaux. Le copropriétaire a prétendu qu'il avait un accord verbal (ce qui est faux). Le policier lui a répondu qu'il devait avoir un accord écrit.
Au final, la police n'a pas fait de PV et nous encourage plutôt à régler ça entre nous.
Je ne suis pas persuadé que ça ait fait avancer le schmilblick.
En parallèle, le syndic a contacté le service d'urbanisme qui confirme qu'il n'a pas reçu de demande de permis et transmet le dossier à un inspecteur.
Vu la mauvaise foi du copropriétaire, il y a sans doute des chances que ça se termine devant le juge de paix, effectivement.
To be continued.

héhé! jeconnaisjeconnais.........le COBAT va lui tomber dessus! bien fait pour sa goule! par contre re téléphoner à la police pour qu'ils fassent au minimum une notice, ça laisse des traces quoi que rien qu'ouvrir un contentieux urbanisme est déjà une bonne chose.
notez que vous ne devez pas traîner à dénoncer les agissements de ce CP au juge de paix.......
à suivre...........

andym · #12 07-05-2021 10:31:39

Les travaux ont repris (toujours sans accord du syndic) et le copropriétaire du RDC était sur place.
J'ai donc fini par appeler la police, qui a quand même fait l'effort de se déplacer.
Le proprio du RDC leur a expliqué que les travaux étaient suivis par un architecte.
Il a également ressorti son argument favori : la cour était en mauvais état et il nous a fait une faveur en la démolissant pour reconstruire quelque chose de mieux (comme si c'était à lui d'en décider seul).
Le policier a eu l'air d'y croire et a m'a donc répondu que le permis d'urbanisme relevait de l'architecte et qu'il fallait voir avec lui.

A noter que la seule chose que le copropriétaire nous ait montré jusqu'ici - et après avoir tout cassé - était un croquis grossier des futurs aménagements.
J'ai répété que ledit copropriétaire n'avait pas d'autorisation du syndic pour effectuer ses travaux. Le copropriétaire a prétendu qu'il avait un accord verbal (ce qui est faux). Le policier lui a répondu qu'il devait avoir un accord écrit.
Au final, la police n'a pas fait de PV et nous encourage plutôt à régler ça entre nous.

Je ne suis pas persuadé que ça ait fait avancer le schmilblick.

En parallèle, le syndic a contacté le service d'urbanisme qui confirme qu'il n'a pas reçu de demande de permis et transmet le dossier à un inspecteur.
Vu la mauvaise foi du copropriétaire, il y a sans doute des chances que ça se termine devant le juge de paix, effectivement.

To be continued.

Dernière modification par andym (07-05-2021 10:56:08)

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #13 05-05-2021 22:46:18

andym a écrit :

Merci pour vos premières réponses.
Le RDC est minoritaire (quotité de 250/1000) et n'est (heureusement) pas le syndic.
Je suis en bon terme et aligné avec l'autre copropriétaire qui fait office de syndic.
Si nous organisons une AGE, que pouvons nous ajouter de plus que ce qui a déjà été envoyé par e-mail ?
copropriétaire engalère a écrit :
la communication entre vous, n'est pas obligatoire, vous le convoquez, il vient? tant mieux, il vient pas? tant pis!
On peut avancer et prendre des décisions sans lui, le problème est plutôt d'ordre financier. S'il refuse de payer pour la rénovation de toiture (qui est urgente), nous voilà partis pour une procédure longue et coûteuse.
La copropriété est récente, nous n'avons pas encore de fonds réserve et il sera compliqué d'avancer la totalité des frais pour ces travaux, d'autant plus si la récupération de ces frais s'avère hasardeuse.
rexou a écrit :
Détruire en partie la petite cour est une indication trop vague pour émettre un avis, de même que les travaux réalisés à l'intérieur de son appartement.
Il a détruit le dallage la cour pour faire un "puits de lumière" qui donne sur la cave (dont il est également propriétaire). De ce que j'ai entraperçu, les travaux dans son appartement ne touchent pas de mur porteur, il place des conduites d'eau et des câbles électriques. Par contre je crains que si nous ne laissions poursuivre sur sa lancée, il fasse d'autres modifications sur la chose commune, éventuellement en façade avant (ce serait stupide de sa part, mais bon...).
Le RC est très clair quand aux parties communes et aux travaux effectués sur celles-ci : il est totalement en infraction, aussi bien pour les travaux effectués en façade arrière que dans la cour. Il ne prévoit par contre pas de sanction en cas de non respect de ces règles.

Pour les sanctions en cas de non respect des règles, il n'est pas trop tard pour les ajouter au RC, de plus il y a de forte chance pour que la cour soit commune et il n'en a que la jouissance exclusive, ce qui ne veut pas dire qu'il peut faire ce qu'il veut.
je pense qu'avec ce type vous n'avez pas fini, va falloir tirer à boulets rouges sans attendre car ça va s’envenimer.

copropriétaire engalère · #14 05-05-2021 22:41:28

rexou a écrit :

Un syndic CP est plus motivé et concerné qu'un syndic pro. Dans une copro de 3 lots, la gestion est relativement simple. GT énonce simplement que la bonne volonté ne suffit pas. C'est vrai aussi.
L'intervention de la galère est une fois de plus désobligeante et déplacée. C'est triste.

Ce qui est triste c'est votre TOC.

rexou · #15 05-05-2021 13:11:24

Un syndic CP est plus motivé et concerné qu'un syndic pro. Dans une copro de 3 lots, la gestion est relativement simple. GT énonce simplement que la bonne volonté ne suffit pas. C'est vrai aussi.

L'intervention de la galère est une fois de plus désobligeante et déplacée. C'est triste.

GT

copropriétaire engalère · #16 05-05-2021 09:24:27

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
andym a écrit :
Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.
en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.
L'ardeur et la bonne volonté sont des qualités.
Elles ne sont évidemment pas suffisantes pour l'exercice d'un mandat de syndic.
Ces qualités doivent s'ajouter à des connaissances acquises.
Parce que selon vous , les syndics ayant 3 masters sont plus compétents?
(...)
Ce n'est pas ce que j'ai écrit.
Je ne suis pas responsable de la manière dont sont ou pourraient être lus et compris mes écrits.
Accessoirement, je fais remarquer que les syndics agréés IPI ne possèdent pas nécessairement un master.
Pour le surplus, je fais remarquer que vous pourriez postuler pour occuper la fonction de syndic. L'ardeur ne vous fait pas défaut. Et elle ne fait peut-être pas défaut à des copropriétaires qui correspondent avec vous.
Quant à vos déboires avec vos syndics et aux déboires d'éventuels tiers que vous relayez, ils ne me concernent qu'à la marge dans la mesure où tous les éléments utiles des dossiers ne sont pas communiqués sur ce forum.

Illustration typique de réponse du berger à la bergère.
il est curieux de constater que vous ne vous remettez jamais en question , alors que nous disons la meme chose, "connaissances acquises" selon vous? boite à chique ou formation ou master? vous semblez attacher une importance non méritée aux syndics IPI et vous faites fi des déboires subis par des petites gens qui prennent pour argent comptant ce que vous écrivez (vous et d'autres ici)
pour le surplus, je vous fais remarquer en passant, que ma vie est assez remplie et me convient tant sur le plan financier que sur mes compétences, de surcroît je suis mon propre patron, vous aimez parlez de ma vie privée, parlons de la vôtre, à part lire le code civil parfois à l'envers, encenser les syndics IPI, ?

GT · #17 05-05-2021 08:48:23

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
andym a écrit :
Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.
en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.
L'ardeur et la bonne volonté sont des qualités.
Elles ne sont évidemment pas suffisantes pour l'exercice d'un mandat de syndic.
Ces qualités doivent s'ajouter à des connaissances acquises.
Parce que selon vous , les syndics ayant 3 masters sont plus compétents?
(...)

Ce n'est pas ce que j'ai écrit.
Je ne suis pas responsable de la manière dont sont ou pourraient être lus et compris mes écrits.

Accessoirement, je fais remarquer que les syndics agréés IPI ne possèdent pas nécessairement un master.
Pour le surplus, je fais remarquer que vous pourriez postuler pour occuper la fonction de syndic. L'ardeur ne vous fait pas défaut. Et elle ne fait peut-être pas défaut à des copropriétaires qui correspondent avec vous.

Quant à vos déboires avec vos syndics et aux déboires d'éventuels tiers que vous relayez, ils ne me concernent qu'à la marge dans la mesure où tous les éléments utiles des dossiers ne sont pas communiqués sur ce forum.

PIM, rexou

copropriétaire engalère · #18 05-05-2021 08:24:16

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
andym a écrit :
Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.
en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.
L'ardeur et la bonne volonté sont des qualités.
Elles ne sont évidemment pas suffisantes pour l'exercice d'un mandat de syndic.
Ces qualités doivent s'ajouter à des connaissances acquises.

Parce que selon vous , les syndics ayant 3 masters sont plus compétents?
rien de mieux que l'implication personnelle et le terrain. ce qui manque aux syndics "pro" c'est la conscience professionnelle, dommage que je n'ai pas le droit de mettre ici quelques PV ou réponses courriels de ces syndics ayant soi disant des "connaissances", certains ont obtenus leurs diplôme dans une boite à chique.

GT · #19 05-05-2021 06:13:05

copropriétaire engalère a écrit :

andym a écrit :
Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.
en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.

L'ardeur et la bonne volonté sont des qualités.
Elles ne sont évidemment pas suffisantes pour l'exercice d'un mandat de syndic.
Ces qualités doivent s'ajouter à des connaissances acquises.

Dernière modification par GT (05-05-2021 06:15:25)

copropriétaire engalère · #20 04-05-2021 20:57:22

andym a écrit :

Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.

en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.

rexou

andym · #21 04-05-2021 14:47:14

Bonjour,
Je fais partie d'une petit copropriété (3 copropriétaires dont l'un d'entre eux fait office de syndic) dans un immeuble bruxellois.
Le propriétaire du rez-de-chaussée a ouvert la façade arrière à son niveau, sans autorisation de la copro (ni permis d'urbanisme).
Lors de l'AG qui a suivi, il lui a été rappelé que les travaux sur les parties communes doivent obtenir une autorisation préalable de la copropriété.
Malgré cet avertissement, ce propriétaire a poursuivi ses travaux en détruisant en partie la petite cour dont il avait la jouissance mais qui était également une partie commune.
Nous (les deux autres copropriétaires) avons acté ce comportement par e-mail, nous nous sommes désolidarisé de ces travaux et lui avons formellement interdit de les poursuivre tant qu'il n'en aura pas discuté avec nous. Depuis, le copropriétaire du RDC a interrompu son gros œuvre sur les parties communes mais poursuit de menus travaux dans son appartement (en mode "c'est chez moi, vous ne pouvez rien dire"). Nous lui avons envoyé plusieurs mails pour relancer le dialogue et lui proposer une AG sans recevoir de réponse de sa part.

Bien entendu, nous sommes en colère... mais aussi conscient qu'il faudra "faire avec" ce copropriétaire peu respectueux sur un plus long terme. Plusieurs travaux conséquents (dont la rénovation de la toiture) doivent encore être fais au frais de la copropriété, nous aimerions donc pouvoir maintenir un minimum de communication avec lui.

Nous avons la possibilité d’appeler la police pour faire un constat ou de le dénoncer auprès de l'urbanisme, mais je ne suis pas un grand adepte de la délation. Il me semble également que cela risquerait de nous lancer dans des procédures judiciaires sans fin.
Auriez-vous d'autres idées ou des conseils sur la meilleure façon d'agir dans ces circonstances ?

Merci d'avance pour votre aide !

Dernière modification par andym (04-05-2021 15:28:53)

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