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Travaux sans l'accord de la copropriété

andym
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Travaux sans l'accord de la copropriété

Bonjour,
Je fais partie d'une petit copropriété (3 copropriétaires dont l'un d'entre eux fait office de syndic) dans un immeuble bruxellois.
Le propriétaire du rez-de-chaussée a ouvert la façade arrière à son niveau, sans autorisation de la copro (ni permis d'urbanisme).
Lors de l'AG qui a suivi, il lui a été rappelé que les travaux sur les parties communes doivent obtenir une autorisation préalable de la copropriété.
Malgré cet avertissement, ce propriétaire a poursuivi ses travaux en détruisant en partie la petite cour dont il avait la jouissance mais qui était également une partie commune.
Nous (les deux autres copropriétaires) avons acté ce comportement par e-mail, nous nous sommes désolidarisé de ces travaux et lui avons formellement interdit de les poursuivre tant qu'il n'en aura pas discuté avec nous. Depuis, le copropriétaire du RDC a interrompu son gros œuvre sur les parties communes mais poursuit de menus travaux dans son appartement (en mode "c'est chez moi, vous ne pouvez rien dire"). Nous lui avons envoyé plusieurs mails pour relancer le dialogue et lui proposer une AG sans recevoir de réponse de sa part.

Bien entendu, nous sommes en colère... mais aussi conscient qu'il faudra "faire avec" ce copropriétaire peu respectueux sur un plus long terme. Plusieurs travaux conséquents (dont la rénovation de la toiture) doivent encore être fais au frais de la copropriété, nous aimerions donc pouvoir maintenir un minimum de communication avec lui.

Nous avons la possibilité d’appeler la police pour faire un constat ou de le dénoncer auprès de l'urbanisme, mais je ne suis pas un grand adepte de la délation. Il me semble également que cela risquerait de nous lancer dans des procédures judiciaires sans fin.
Auriez-vous d'autres idées ou des conseils sur la meilleure façon d'agir dans ces circonstances ?

Merci d'avance pour votre aide !

Dernière modification par andym (04-05-2021 15:28:53)

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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

andym a écrit :

Bonjour,
Je fais partie d'une petit copropriété (3 copropriétaires dont l'un d'entre eux fait office de syndic) dans un immeuble bruxellois.
Le propriétaire du rez-de-chaussée a ouvert la façade arrière à son niveau, sans autorisation de la copro (ni permis d'urbanisme).
Lors de l'AG qui a suivi, il lui a été rappelé que les travaux sur les parties communes doivent obtenir une autorisation préalable de la copropriété.
Malgré cet avertissement, ce propriétaire a poursuivi ses travaux en détruisant en partie la petite cour dont il avait la jouissance mais qui était également une partie commune.
Nous (les deux autres copropriétaires) avons acté ce comportement par e-mail, nous nous sommes désolidarisé de ces travaux et lui avons formellement interdit de les poursuivre tant qu'il n'en aura pas discuté avec nous. Depuis, le copropriétaire du RDC a interrompu son gros œuvre sur les parties communes mais poursuit de menus travaux dans son appartement (en mode "c'est chez moi, vous ne pouvez rien dire"). Nous lui avons envoyé plusieurs mails pour relancer le dialogue et lui proposer une AG sans recevoir de réponse de sa part.

Bien entendu, nous sommes en colère... mais aussi conscient qu'il faudra "faire avec" ce copropriétaire peu respectueux sur un plus long terme. Plusieurs travaux conséquents (dont la rénovation de la toiture) doivent encore être fais au frais de la copropriété, nous aimerions donc pouvoir maintenir un minimum de communication au sein de la copropriété.

Nous avons la possibilité d’appeler la police pour faire un constat ou de le dénoncer auprès de l'urbanisme, mais je ne suis pas un grand adepte de la délation. Il me semble également que cela risquerait de nous lancer dans des procédures judiciaires sans fin.
Auriez-vous d'autres idées ou des conseils sur la meilleure façon d'agir dans ces circonstances ?

Merci d'avance pour votre aide !

-la police ne se déplacera pas pour un constat dont elle ne comprend rien.
-si vous ne voulez pas faire intervenir l'urbanisme, laissez le terminer ses travaux parce que avec des trous dans le mur de la façade, il est à craindre des infiltrations.
-la communication entre vous, n'est pas obligatoire, vous le convoquez, il vient? tant mieux, il vient pas? tant pis!
le syndic a assez de pouvoirs pour récupérez ce qu'il ne veut pas payer et ça sera direction le juge de paix, et tout le toutim de toute façon.
voilà


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
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grmff
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Demandez une AGE en urgence. Je suppose que vous avez, avec l'autre propriétaire, plus de 20% des quotités.

Qui est le syndic? Le proprio du rez?

Quelle est la répartition des quotités?

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rexou
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

La communication est en effet le meilleur moyen de solutionner le problème. C'est en tout cas ainsi qu'il faut aborder la question.

Concernant les frais futurs, vous pouvez décider en AG de provisionner un fonds de réserve pour ces travaux.

Les travaux entamés dans la cour ne peuvent être acceptés s'ils touchent à la chose commune. Et "ouvrir la façade arrière" fait sans aucun doute partie des choses interdites et non acceptables.

Détruire en partie la petite cour est une indication trop vague pour émettre un avis, de même que les travaux réalisés à l'intérieur de son appartement. Il fait ce qu'il veut chez lui s'il ne modifie pas la structure du bâtiment. Il peut refaire son carrelage. Pas abattre un mur porteur.

Voyez ce que stipule votre acte de base au sujet de la cour/jardin. C'est la plupart du temps une partie commune (terrain) à usage privatif et exclusif. Il peut y avoir des obligations et/ou interdictions liées à l'usage mentionnées ans l'acte de base.

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andym
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Merci pour vos premières réponses.

Le RDC est minoritaire (quotité de 250/1000) et n'est (heureusement) pas le syndic.
Je suis en bon terme et aligné avec l'autre copropriétaire qui fait office de syndic.
Si nous organisons une AGE, que pouvons nous ajouter de plus que ce qui a déjà été envoyé par e-mail ?

copropriétaire engalère a écrit :

la communication entre vous, n'est pas obligatoire, vous le convoquez, il vient? tant mieux, il vient pas? tant pis!

On peut avancer et prendre des décisions sans lui, le problème est plutôt d'ordre financier. S'il refuse de payer pour la rénovation de toiture (qui est urgente), nous voilà partis pour une procédure longue et coûteuse.
La copropriété est récente, nous n'avons pas encore de fonds réserve et il sera compliqué d'avancer la totalité des frais pour ces travaux, d'autant plus si la récupération de ces frais s'avère hasardeuse.

rexou a écrit :

Détruire en partie la petite cour est une indication trop vague pour émettre un avis, de même que les travaux réalisés à l'intérieur de son appartement.

Il a détruit le dallage la cour pour faire un "puits de lumière" qui donne sur la cave (dont il est également propriétaire). De ce que j'ai entraperçu, les travaux dans son appartement ne touchent pas de mur porteur, il place des conduites d'eau et des câbles électriques. Par contre je crains que si nous ne laissions poursuivre sur sa lancée, il fasse d'autres modifications sur la chose commune, éventuellement en façade avant (ce serait stupide de sa part, mais bon...).
Le RC est très clair quand aux parties communes et aux travaux effectués sur celles-ci : il est totalement en infraction, aussi bien pour les travaux effectués en façade arrière que dans la cour. Il ne prévoit par contre pas de sanction en cas de non respect de ces règles.

Dernière modification par andym (04-05-2021 15:38:42)

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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

andym a écrit :

On peut avancer et prendre des décisions sans lui, le problème est plutôt d'ordre financier. S'il refuse de payer pour la rénovation de toiture (qui est urgente), nous voilà partis pour une procédure longue et coûteuse.
La copropriété est récente, nous n'avons pas encore de fonds réserve et il sera compliqué d'avancer la totalité des frais pour ces travaux, d'autant plus si la récupération de ces frais s'avère hasardeuse.

la récupération de créance n'est pas hasardeuse, faut juste pas trainer.
par contre la procédure n'est pas si longue que vous pensez, de toute façon, je le vois gros comme une montagne, vous n'échapperez pas à la visite chez juge de paix.
ne commettez aucune erreur de virgule lors de votre AG EX, il vous le fera cher payé.
je vous conseille vivement de demander à votre syndic de dénoncer les travaux à l'urbanisme, arrivé devant le juge les mains vide ça fait pas chic.
on est aussi en plein dedans.


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GT
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

andym a écrit :

Merci pour vos premières réponses.

Le RDC est minoritaire (quotité de 250/1000) et n'est (heureusement) pas le syndic.
Je suis en bon terme et aligné avec l'autre copropriétaire qui fait office de syndic.


Un copropriétaire fait office de syndic : fait office ?

Le copropriétaire a été désigné par le règlement d'ordre intérieur ? ou nommé par la première AG ? ou par décision d'un juge ?

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andym
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.

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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

andym a écrit :

Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.

en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.


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GT
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

copropriétaire engalère a écrit :
andym a écrit :

Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.

en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.

L'ardeur et la bonne volonté sont des qualités.
Elles ne sont évidemment pas suffisantes pour l'exercice d'un mandat de syndic.
Ces qualités doivent s'ajouter  à des connaissances acquises.

Dernière modification par GT (05-05-2021 06:15:25)

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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
andym a écrit :

Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.

en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.

L'ardeur et la bonne volonté sont des qualités.
Elles ne sont évidemment pas suffisantes pour l'exercice d'un mandat de syndic.
Ces qualités doivent s'ajouter  à des connaissances acquises.

Parce que selon vous , les syndics ayant 3 masters sont plus compétents?
rien de mieux que l'implication personnelle et le terrain. ce qui manque aux syndics "pro" c'est la conscience  professionnelle, dommage que je n'ai pas le droit de mettre ici quelques PV ou réponses courriels de ces syndics ayant soi disant des "connaissances", certains ont obtenus leurs diplôme dans une boite à chique.


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GT
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
andym a écrit :

Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.

en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.

L'ardeur et la bonne volonté sont des qualités.
Elles ne sont évidemment pas suffisantes pour l'exercice d'un mandat de syndic.
Ces qualités doivent s'ajouter  à des connaissances acquises.

Parce que selon vous , les syndics ayant 3 masters sont plus compétents?
(...)

Ce n'est pas ce que j'ai écrit.
Je ne suis pas responsable de la manière dont sont ou pourraient être lus et compris mes écrits.

Accessoirement, je fais remarquer que les syndics agréés IPI ne possèdent pas nécessairement un master.
Pour le surplus, je fais remarquer que vous pourriez postuler pour occuper la fonction de syndic. L'ardeur ne vous fait pas défaut. Et elle ne fait peut-être pas défaut à des copropriétaires qui correspondent avec vous.

Quant à vos déboires avec vos syndics et aux déboires d'éventuels tiers que vous relayez, ils ne me concernent qu'à la marge dans la mesure où tous les éléments utiles des dossiers ne sont pas communiqués sur ce forum.

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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
andym a écrit :

Ce copropriétaire a été nommé syndic lors de la première AG, mais ce n'est pas un professionnel.

en tant que copropriétaire il y met plus d'ardeur, c'est mieux.

L'ardeur et la bonne volonté sont des qualités.
Elles ne sont évidemment pas suffisantes pour l'exercice d'un mandat de syndic.
Ces qualités doivent s'ajouter  à des connaissances acquises.

Parce que selon vous , les syndics ayant 3 masters sont plus compétents?
(...)

Ce n'est pas ce que j'ai écrit.
Je ne suis pas responsable de la manière dont sont ou pourraient être lus et compris mes écrits.

Accessoirement, je fais remarquer que les syndics agréés IPI ne possèdent pas nécessairement un master.
Pour le surplus, je fais remarquer que vous pourriez postuler pour occuper la fonction de syndic. L'ardeur ne vous fait pas défaut. Et elle ne fait peut-être pas défaut à des copropriétaires qui correspondent avec vous.

Quant à vos déboires avec vos syndics et aux déboires d'éventuels tiers que vous relayez, ils ne me concernent qu'à la marge dans la mesure où tous les éléments utiles des dossiers ne sont pas communiqués sur ce forum.

Illustration typique de réponse du berger à la bergère.
il est curieux de constater que vous ne vous remettez jamais en question , alors que nous disons la meme chose, "connaissances acquises" selon vous? boite à chique ou formation ou master? vous semblez attacher une importance non méritée aux syndics IPI et vous faites fi des déboires subis par des petites gens qui prennent pour argent comptant ce que vous écrivez (vous et d'autres ici)
pour le surplus, je vous fais remarquer en passant, que ma vie est assez remplie et me convient tant sur le plan financier que sur mes compétences, de surcroît je suis mon propre patron, vous aimez parlez de ma vie privée, parlons de la vôtre, à part lire le code civil parfois à l'envers, encenser les syndics IPI, ?


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rexou
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Un syndic CP est plus motivé et concerné qu'un syndic pro. Dans une copro de 3 lots, la gestion est relativement simple. GT énonce simplement que la bonne volonté ne suffit pas. C'est vrai aussi.

L'intervention de la galère est une fois de plus désobligeante et déplacée. C'est triste.

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GT

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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

rexou a écrit :

Un syndic CP est plus motivé et concerné qu'un syndic pro. Dans une copro de 3 lots, la gestion est relativement simple. GT énonce simplement que la bonne volonté ne suffit pas. C'est vrai aussi.

L'intervention de la galère est une fois de plus désobligeante et déplacée. C'est triste.

Ce qui est triste c'est votre TOC.


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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

andym a écrit :

Merci pour vos premières réponses.

Le RDC est minoritaire (quotité de 250/1000) et n'est (heureusement) pas le syndic.
Je suis en bon terme et aligné avec l'autre copropriétaire qui fait office de syndic.
Si nous organisons une AGE, que pouvons nous ajouter de plus que ce qui a déjà été envoyé par e-mail ?

copropriétaire engalère a écrit :

la communication entre vous, n'est pas obligatoire, vous le convoquez, il vient? tant mieux, il vient pas? tant pis!

On peut avancer et prendre des décisions sans lui, le problème est plutôt d'ordre financier. S'il refuse de payer pour la rénovation de toiture (qui est urgente), nous voilà partis pour une procédure longue et coûteuse.
La copropriété est récente, nous n'avons pas encore de fonds réserve et il sera compliqué d'avancer la totalité des frais pour ces travaux, d'autant plus si la récupération de ces frais s'avère hasardeuse.

rexou a écrit :

Détruire en partie la petite cour est une indication trop vague pour émettre un avis, de même que les travaux réalisés à l'intérieur de son appartement.

Il a détruit le dallage la cour pour faire un "puits de lumière" qui donne sur la cave (dont il est également propriétaire). De ce que j'ai entraperçu, les travaux dans son appartement ne touchent pas de mur porteur, il place des conduites d'eau et des câbles électriques. Par contre je crains que si nous ne laissions poursuivre sur sa lancée, il fasse d'autres modifications sur la chose commune, éventuellement en façade avant (ce serait stupide de sa part, mais bon...).
Le RC est très clair quand aux parties communes et aux travaux effectués sur celles-ci : il est totalement en infraction, aussi bien pour les travaux effectués en façade arrière que dans la cour. Il ne prévoit par contre pas de sanction en cas de non respect de ces règles.

Pour les sanctions en cas de non respect des règles, il n'est pas trop tard pour les ajouter au RC, de plus il y a de forte chance pour que la cour soit commune et il n'en a que la jouissance exclusive, ce qui ne veut pas dire qu'il peut faire ce qu'il veut.
je pense qu'avec ce type vous n'avez pas fini, va falloir tirer à boulets rouges sans attendre car  ça va s’envenimer.


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andym
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Les travaux ont repris (toujours sans accord du syndic) et le copropriétaire du RDC était sur place.
J'ai donc fini par appeler la police, qui a quand même fait l'effort de se déplacer.
Le proprio du RDC leur a expliqué que les travaux étaient suivis par un architecte.
Il a également ressorti son argument favori : la cour était en mauvais état et il nous a fait une faveur en la démolissant pour reconstruire quelque chose de mieux (comme si c'était à lui d'en décider seul).
Le policier a eu l'air d'y croire et a m'a donc répondu que le permis d'urbanisme relevait de l'architecte et qu'il fallait voir avec lui.

A noter que la seule chose que le copropriétaire nous ait montré jusqu'ici - et après avoir tout cassé - était un croquis grossier des futurs aménagements.
J'ai répété que ledit copropriétaire n'avait pas d'autorisation du syndic pour effectuer ses travaux. Le copropriétaire a prétendu qu'il avait un accord verbal (ce qui est faux). Le policier lui a répondu qu'il devait avoir un accord écrit.
Au final, la police n'a pas fait de PV et nous encourage plutôt à régler ça entre nous.

Je ne suis pas persuadé que ça ait fait avancer le schmilblick.

En parallèle, le syndic a contacté le service d'urbanisme qui confirme qu'il n'a pas reçu de demande de permis et transmet le dossier à un inspecteur.
Vu la mauvaise foi du copropriétaire, il y a sans doute des chances que ça se termine devant le juge de paix, effectivement.

To be continued.

Dernière modification par andym (07-05-2021 10:56:08)

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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

andym a écrit :

Les travaux ont repris aujourd'hui (toujours sans accord du syndic) et le copropriétaire du RDC était sur place.
J'ai donc fini par appeler la police, qui a quand même fait l'effort de se déplacer.
Le proprio du RDC leur a expliqué que les travaux étaient suivis par un architecte.
Il a également ressorti son argument favori : la cour était en mauvais état et il nous a fait une faveur en la démolissant pour reconstruire quelque chose de mieux (comme si c'était à lui d'en décider seul).
Le policier a eu l'air d'y croire et a m'a donc répondu que le permis d'urbanisme relevait de l'architecte et qu'il fallait voir avec lui.

A noter que la seule chose que le copropriétaire nous ait montré jusqu'ici - et après avoir tout cassé - était un croquis grossier des futurs aménagements.
J'ai répété que ledit copropriétaire n'avait pas d'autorisation du syndic pour effectuer ses travaux. Le copropriétaire a prétendu qu'il avait un accord verbal (ce qui est faux). Le policier lui a répondu qu'il devait avoir un accord écrit.
Au final, la police n'a pas fait de PV et nous encourage plutôt à régler ça entre nous.

Je ne suis pas persuadé que ça ait fait avancer le schmilblick.

En parallèle, le syndic a contacté le service d'urbanisme qui confirme qu'il n'a pas reçu de demande de permis et transmet le dossier à un inspecteur.
Vu la mauvaise foi du copropriétaire, il y a sans doute des chances que ça se termine devant le juge de paix, effectivement.

To be continued.

héhé! jeconnaisjeconnais.........le COBAT va lui tomber dessus! bien fait pour sa goule! par contre re téléphoner à la police pour qu'ils fassent au minimum une notice, ça laisse des traces quoi que rien qu'ouvrir un contentieux urbanisme est déjà une bonne chose.
notez que vous ne devez pas traîner à dénoncer les agissements de ce CP au juge de paix.......
à suivre...........


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andym
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

copropriétaire engalère a écrit :

par contre re téléphoner à la police pour qu'ils fassent au minimum une notice

Le policier m'a dit qu'il rédigerait un rapport d'intervention qui reste "en interne" mais qui peut être utile en cas d'intervention ultérieure.

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