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Travaux sans l'accord de la copropriété

andym
Pimonaute
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Travaux sans l'accord de la copropriété

Bonjour,
Je fais partie d'une petit copropriété (3 copropriétaires dont l'un d'entre eux fait office de syndic) dans un immeuble bruxellois.
Le propriétaire du rez-de-chaussée a ouvert la façade arrière à son niveau, sans autorisation de la copro (ni permis d'urbanisme).
Lors de l'AG qui a suivi, il lui a été rappelé que les travaux sur les parties communes doivent obtenir une autorisation préalable de la copropriété.
Malgré cet avertissement, ce propriétaire a poursuivi ses travaux en détruisant en partie la petite cour dont il avait la jouissance mais qui était également une partie commune.
Nous (les deux autres copropriétaires) avons acté ce comportement par e-mail, nous nous sommes désolidarisé de ces travaux et lui avons formellement interdit de les poursuivre tant qu'il n'en aura pas discuté avec nous. Depuis, le copropriétaire du RDC a interrompu son gros œuvre sur les parties communes mais poursuit de menus travaux dans son appartement (en mode "c'est chez moi, vous ne pouvez rien dire"). Nous lui avons envoyé plusieurs mails pour relancer le dialogue et lui proposer une AG sans recevoir de réponse de sa part.

Bien entendu, nous sommes en colère... mais aussi conscient qu'il faudra "faire avec" ce copropriétaire peu respectueux sur un plus long terme. Plusieurs travaux conséquents (dont la rénovation de la toiture) doivent encore être fais au frais de la copropriété, nous aimerions donc pouvoir maintenir un minimum de communication avec lui.

Nous avons la possibilité d’appeler la police pour faire un constat ou de le dénoncer auprès de l'urbanisme, mais je ne suis pas un grand adepte de la délation. Il me semble également que cela risquerait de nous lancer dans des procédures judiciaires sans fin.
Auriez-vous d'autres idées ou des conseils sur la meilleure façon d'agir dans ces circonstances ?

Merci d'avance pour votre aide !

Dernière modification par andym (04-05-2021 15:28:53)

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rexou
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Changer les serrures de la porte d'entrée ??? Vous êtes sérieux ?

Concernant les travaux relatifs à la cour, vous devez agir (surtout le syndic) auprès de l'urbanisme. Il est difficile de départager sur ce forum ce qui est autorisé ou non dans le cas précis de votre copro.

Par contre, le pontage frauduleux d'un compteur c'est pénalement poursuivable. C'est du vol. Une plainte peut utilement être déposée à la police, avec constat joint de Sibelga et d'un électricien indépendant avec photos de préférence.

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XTof.vl
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Ne serait-ce pas plutôt un huissier pour le constat du pontage?

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rexou
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

XTof.vl a écrit :

Ne serait-ce pas plutôt un huissier pour le constat du pontage?

En effet, un constat d'huissier aurait un caractère plus indiscutable en justice. Ce serait l'idéal.

Mais il s'agit d'une infraction pénale et la police doit enregistrer la plainte. Pas renvoyer la balle chez Sibelga ou autre...

Une plainte au pénal avec constitution de partie civile est la voie à suivre.

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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

andym a écrit :

Petite mise à jour de la situation qui ne fait que dégénérer :
- la "nouvelle cour" (au niveau de la cave donc) est désormais inondée en permanence par 10 cm d'eau
- l'urbanisme est passé en juin pour prendre des photos et a ouvert un dossier sans pour autant faire cesser les travaux, aucune demande de permis n'a été déposée à ce jour, la procédure (amende, etc) devrait prendre plusieurs mois
- les travaux au rdc continuent très irrégulièrement, le gros œuvre a l'air plus ou moins terminé
- je n'ai toujours pas recroisé les propriétaires du rdc, il n'y a que des ouvriers sur place
- les propriétaires du rdc ne répondent à aucune sollicitation du syndic : rappel à l'ordre, AG, appel de fond...
- nous (le syndic) entamons une procédure auprès de la justice de paix (conciliation dans un premier temps avant d'entamer une procédure longue et coûteuse au civil)
- dernière surprise découvert ce jour : un pontage frauduleux d'électricité sur mon compteur, relié à l'installation électrique du rdc, sans aucune autorisation évidemment... j'ai fait revenir la police pour un constat, qui me renvoie vers Sibelga qui me renvoie vers un électricien indépendant... bref.

Question : à ce stade et avec toutes les preuves accumulées contre eux le syndic peut-il prendre des mesures pour forcer à stopper leurs travaux qui représentent une menace réelle pour la copropriété ? Changer les serrures de la porte d'entrée de l'immeuble par exemple ?

Ne surtout pas faire d'action au pénal!

votre syndic fait intervenir un huissier au nom de l'acp pour un constat huissier de pontage d'électricité, mais vous ignorez je suppose depuis quand il pointe sur votre compteur! ça va être dur dur de prouver que ça fait un bout de temps! votre syndic lui écrit qu'il a découvert preuve à l'appui et bla bla, qu'il soit payer disons "jensaisrien", et il entame une saisie conservatoire, dans le même temps organisez une AGEX  pour approuver une procédure chez le juge de paix pour que l'ACP remet en pristin état sur le compte du cp rdch! c'est chaud, sans infraction officielle du COBAT. mais jouable et plaidable.

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rexou
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

copropriétaire engalère a écrit :

Ne surtout pas faire d'action au pénal!

votre syndic fait intervenir un huissier au nom de l'acp pour un constat huissier de pontage d'électricité, mais vous ignorez je suppose depuis quand il pointe sur votre compteur! ça va être dur dur de prouver que ça fait un bout de temps! votre syndic lui écrit qu'il a découvert preuve à l'appui et bla bla, qu'il soit payer disons "jensaisrien", et il entame une saisie conservatoire, dans le même temps organisez une AGEX  pour approuver une procédure chez le juge de paix pour que l'ACP remet en pristin état sur le compte du cp rdch! c'est chaud, sans infraction officielle du COBAT. mais jouable et plaidable.

Le syndic n'a que faire de ce genre de problème. Cela concerne deux CP. Le syndic et la copropriété ne sont en rien concernés.

XXX a volé l'électricité de YYY. C'est le problème de YYY qui est la victime et qui doit arranger les choses. Faire constater, par huissier, par électricien, par Sibelga et constituer un dossier solide puis déposer plainte au pénal pour vol avec constitution de partie civile.

Le syndic fait intervenir un huissier. Il écrit au CP indélicat et "décide" d'une compensation/amende. Ensuite il entame une "saisie conservatoire"... et dans la foulée il organise une AGEX...et l'acp remet en pristin état sur le compte de l'indélicat.. On plane haut là !!! Et qui paie tout cela ???

Le syndic il est pas ton papa !!! Tu savais pas ?

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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

@andym , je pense que vous êtes un grand garçon, oubliez le pénal, vous foncez droit dans un mur.
on en reparlera...

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PIM
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Le souci du pénal, c'est "qu'il tient le civil en état".

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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

PIM a écrit :

Le souci du pénal, c'est "qu'il tient le civil en état".


et qu'il va attendre entre 4 et 6 mois la décision du procureur, "on poursuit ou on classe sans suite" , et paf! @andym aura claqué du fric pour rien!

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andym
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Petit retour sur cette affaire et conclusions qui serviront peut-être à d'autre.
L'ACP a finit par engager un avocat à ses frais pour poursuivre les copropriétaires du premier.
L'avocat de l'ACP leur a envoyé une mise en demeure de remettre la cour en "pristin état" et ils ont fini par se réveiller et engager un avocat de leur côté pour se défendre. Leur avocat les a poussé à accepter une résolution à l'amiable (ils n'avaient pas d'autre alternative vu le nombre d'infractions envers l'ACP, l'urbanisme, sans compter les vols et dégradations diverses des compteurs !).
Les deux avocats ont rédigés une convention qui les oblige à :

  • régulariser leur situation auprès des services d'urbanisme

  • payer une bonne grosse indemnité aux copropriétaires lésés

  • rembourser les frais d'avocats engagés par la copro

(et je précise qu'ils ont effectivement payé ce qui avait été convenu)
Moralité : dans les cas d'infractions flagrantes mieux vaut engager directement un bon avocat. Ça a un coût mais c'est plus rapide (+/- 6 mois de procédure), plus efficace et moins de prise de tête.

Dernière modification par andym (02-06-2023 17:35:05)

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PIM
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

@andym: merci d'être venu nous raconter la suite de cette affaire.

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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

andym a écrit :

Petit retour sur cette affaire et conclusions qui serviront peut-être à d'autre.
L'ACP a finit par engager un avocat à ses frais pour poursuivre les copropriétaires du premier.
L'avocat de l'ACP leur a envoyé une mise en demeure de remettre la cour en "pristin état" et ils ont fini par se réveiller et engager un avocat de leur côté pour se défendre. Leur avocat les a poussé à accepter une résolution à l'amiable (ils n'avaient pas d'autre alternative vu le nombre d'infractions envers l'ACP, l'urbanisme, sans compter les vols et dégradations diverses des compteurs !).
Les deux avocats ont rédigés une convention qui les oblige à :

  • régulariser leur situation auprès des services d'urbanisme

  • payer une bonne grosse indemnité aux copropriétaires lésés

  • rembourser les frais d'avocats engagés par la copro

(et je précise qu'ils ont effectivement payé ce qui avait été convenu)
Moralité : dans les cas d'infractions flagrantes mieux vaut engager directement un bon avocat. Ça a un coût mais c'est plus rapide (+/- 6 mois de procédure), plus efficace et moins de prise de tête.

Bravo! parfois, il arrive que les juges ne fument pas leur chipolata et  sur le jugement, la partie adverse est condamnée à verser une partie des honoraires de l'avocat .
Bref! y a plus kà!

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MarcoBrux
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

copropriétaire engalère a écrit :
andym a écrit :

Petit retour sur cette affaire et conclusions qui serviront peut-être à d'autre.
L'ACP a finit par engager un avocat à ses frais pour poursuivre les copropriétaires du premier.
L'avocat de l'ACP leur a envoyé une mise en demeure de remettre la cour en "pristin état" et ils ont fini par se réveiller et engager un avocat de leur côté pour se défendre. Leur avocat les a poussé à accepter une résolution à l'amiable (ils n'avaient pas d'autre alternative vu le nombre d'infractions envers l'ACP, l'urbanisme, sans compter les vols et dégradations diverses des compteurs !).
Les deux avocats ont rédigés une convention qui les oblige à :

  • régulariser leur situation auprès des services d'urbanisme

  • payer une bonne grosse indemnité aux copropriétaires lésés

  • rembourser les frais d'avocats engagés par la copro

(et je précise qu'ils ont effectivement payé ce qui avait été convenu)
Moralité : dans les cas d'infractions flagrantes mieux vaut engager directement un bon avocat. Ça a un coût mais c'est plus rapide (+/- 6 mois de procédure), plus efficace et moins de prise de tête.

Bravo! parfois, il arrive que les juges ne fument pas leur chipolata et  sur le jugement, la partie adverse est condamnée à verser une partie des honoraires de l'avocat .
Bref! y a plus kà!

Y'avait un jugement??? je n'ai pas lu cela!

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PIM
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

"Leur avocat les a poussé à accepter une résolution à l'amiable "

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rexou
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

PIM a écrit :

"Leur avocat les a poussé à accepter une résolution à l'amiable "

Comme quoi tous les avocats ne sont pas totalement nuls... et privilégient parfois les intérêts de leur client à leur avantage financier. smile

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andym
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

Oui, les deux avocats étaient de bonne volonté, on a pu avancer sans devoir passer devant le tribunal.

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GT
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

L'article 444, alinéa 2 du code judiciaire énonce que :
•    les avocats informent le justiciable de la possibilité de médiation, de conciliation et de tout autre mode de résolution amiable des litiges
•    s'ils estiment qu'une résolution amiable du litige est envisageable, ils tentent dans la mesure du possible de la favoriser.

Négociation, conciliation, médiation, arbitrage, droit collaboratif sont les principaux modes de résolution à l'amiable des conflits. Chacun de ces modes a ses caractéristiques propres.

Dans le cadre des relations bailleur/preneur, le contrat de bail peut prévoir une clause de médiation imposant aux parties de tenter de régler leur litige par un recours à la médiation.

Des baux modèles "PIM" prévoient une clause de médiation formulée  comme suit :
"Les parties marquent dès à présent leur volonté commune de tenter de régler préalablement, rapidement, par la voie de la médiation, tout conflit susceptible de surgir entre elles. En conséquence, tout différend relatif à la présente convention et toutes ses suites sera soumis à un médiateur agréé de la Chambre d'Arbitrage et de Médiation (info@arbitrage-mediation.be – www.arbitrage-mediation.be), désigné par son Président, ou, en cas d’empêchement, son vice--Président."

Le droit collaboratif est visé par les articles 1738 à 1747 du Code judiciaire

Définition légale : "un processus volontaire et confidentiel de règlement des conflits par la négociation impliquant des parties en conflit et leurs avocats respectifs, lesquels agissent dans le cadre d'un mandat exclusif et restreint d'assistance et de conseil en vue d'aboutir à un accord amiable" (art.1738, C.J.)
Tous les avocats ne sont pas inscrits sur la liste des avocats autorisés à pratiquer le droit collaboratif.

La différence entre la médiation et le processus de droit collaboratif réside dans le fait que la médiation est menée par un tiers, à savoir le médiateur, alors qu'aucun tiers n'est en principe présent dans le cadre du processus de droit collaboratif. Dans ce cas, ce sont les avocats collaboratifs des parties en conflit qui mènent les négociations.

Dernière modification par GT (05-06-2023 10:08:54)

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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

MarcoBrux a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
andym a écrit :

Petit retour sur cette affaire et conclusions qui serviront peut-être à d'autre.
L'ACP a finit par engager un avocat à ses frais pour poursuivre les copropriétaires du premier.
L'avocat de l'ACP leur a envoyé une mise en demeure de remettre la cour en "pristin état" et ils ont fini par se réveiller et engager un avocat de leur côté pour se défendre. Leur avocat les a poussé à accepter une résolution à l'amiable (ils n'avaient pas d'autre alternative vu le nombre d'infractions envers l'ACP, l'urbanisme, sans compter les vols et dégradations diverses des compteurs !).
Les deux avocats ont rédigés une convention qui les oblige à :

  • régulariser leur situation auprès des services d'urbanisme

  • payer une bonne grosse indemnité aux copropriétaires lésés

  • rembourser les frais d'avocats engagés par la copro

(et je précise qu'ils ont effectivement payé ce qui avait été convenu)
Moralité : dans les cas d'infractions flagrantes mieux vaut engager directement un bon avocat. Ça a un coût mais c'est plus rapide (+/- 6 mois de procédure), plus efficace et moins de prise de tête.

Bravo! parfois, il arrive que les juges ne fument pas leur chipolata et  sur le jugement, la partie adverse est condamnée à verser une partie des honoraires de l'avocat .
Bref! y a plus kà!

Y'avait un jugement??? je n'ai pas lu cela!

Dans ce genre d'accord, c'est souvent qu'une des deux parties revient sur l'accord, ou ne respecte pas l'accord.....pour cela que je préviens tout simplement.......dur à comprendre?

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copropriétaire engalère
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Re : Travaux sans l'accord de la copropriété

andym a écrit :

Oui, les deux avocats étaient de bonne volonté, on a pu avancer sans devoir passer devant le tribunal.

je tique sur "payer une bonne grosse indemnité aux copropriétaires lésés"
Soit, il y aura un accord supplémentaire "on laisse tomber la grosse indemnité", soit juge de paix.......car moi j'y crois pas trop.Sans jouer les oiseaux de mauvais augure, ça me semble trop beau pour être vrai.

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