Charges d'ascenseur

Rappazzo · #1 22-05-2021 17:26:57

Bonjour,

L'acte de base de ma copropriété stipule que les charges d'ascenseur sont réparties en fonction du critère d'utilité.
Habitant au rez-de-chaussée sans cave, il me semble que ce critère me décharge des frais liés à l'ascenseur. Néanmoins l'acte de base défini également des clés spéciales, énoncés comme prenant en compte l'utilité, qui font peser sur moi des charges d'ascenseur 40% plus élevées que les propriétaires du premier et deuxième étage ( c'est 40% correspondant en fait à une répartition en fonction de la valeur, mon bien ayant des quotités plus élevées). L'acte de base me semble donc incohérent et le calcul de quotités erroné. Quelles sont mes possibilités juridiques et ai-je une chance de faire valoir mes droits ?

grmff · #2 22-05-2021 17:31:14

Il existe des jurisprudences qui supprime les charges d'ascenseur pour des rez de chaussée sans cave et sans usage de l'ascenseur.

Vous pouvez demander de mettre à l'ordre du jour la correction des quotités de répartition des frais d'ascenseur. Et ester en justice si ils refusent...

Rappazzo, rexou

Rappazzo · #3 22-05-2021 17:51:27

Merci de votre réponse. J'espère que les autres copropriétaires seront honnêtes et éviteront à tout le monde de perdre du temps en justice ... ce qui n'est pas gagné d'avance.

max11 · #4 22-05-2021 18:34:42

Rappazzo a écrit :

Merci de votre réponse. J'espère que les autres copropriétaires seront honnêtes et éviteront à tout le monde de perdre du temps en justice ... ce qui n'est pas gagné d'avance.

Si vous leur présentez ça en parlant "d'honnêteté".... ça commence mal !
En quoi sont-ils ou seraient-ils malhonnêtes ? vous avez acheté votre appartement en toute connaissance de cause, eux aussi !
Cela n'a rien de malhonnête de défendre sa position en fonction des conditions connues de tous.

Vous voulez les faire payer plus cher pour que vous fassiez des économies.... les traiter de malhonnête s'ils refusent me semble gonflé et les premières graines d'un beau conflit.

Parlez-en calmement avant l'AG, préparez votre demande, soyez prêt à accorder des concessions en échange, mettez-vous à leur place, écoutez leurs avis & positions, ne vous braquez pas,....
Mais, surtout, n'oubliez pas que c'est vous qui leur demandez de renoncer à quelque chose qui leur est acquis et que ce n'est pas une question d'honnêteté, de vol, .... ou tous les mots qui tournent autour de cela...

Dernière modification par max11 (22-05-2021 18:35:14)

rexou

Rappazzo · #5 22-05-2021 18:55:03

Je suis d'accord qu'il n'est pas malhonnête de leur part de défendre une position qu'il leur est favorable. Le terme est inapproprié. J'avoue que j'aurais du mieux lire mon acte de base en le signant. La répartition des charges de l'ascenseur n'était pas claire dans ce dernier et je n'aurais jamais imaginé, étant au rez-de-chausée et le critère d'utilité étant d'application, payer 40% de plus pour l'ascenseur que mon voisin du dessus ...

Callewsa · #6 23-05-2021 08:53:35

max11 a écrit :

Si vous leur présentez ça en parlant "d'honnêteté".... ça commence mal !

Tout dépend comment nous lisons l'honnêteté. Je spécifierais "honnêteté intellectuelle", car c'est comme cela que je l'avais compris initialement smile

S'ils sont honnêtes intellectuellement parlant, ils reconnaîtront qu'il y a une dimension inique en la situation.

PIM, Rappazzo

copropriétaire engalère · #7 23-05-2021 11:13:29

Rappazzo a écrit :

Je suis d'accord qu'il n'est pas malhonnête de leur part de défendre une position qu'il leur est favorable. Le terme est inapproprié. J'avoue que j'aurais du mieux lire mon acte de base en le signant. La répartition des charges de l'ascenseur n'était pas claire dans ce dernier et je n'aurais jamais imaginé, étant au rez-de-chausée et le critère d'utilité étant d'application, payer 40% de plus pour l'ascenseur que mon voisin du dessus ...

Bonjour, si l'ascenseur sert les caves, vous n'avez aucune chance, à l'inverse, priez pour que l'AG vous suive et si pas, que le juge de paix soit de bonne humeur.

rexou

Rappazzo · #8 23-05-2021 11:37:39

L'ascenseur ne dessert pas de caves dans mon immeuble. Je vais essayer de faire de mon mieux pour défendre mon point de vue à l'AG mais j'ai peu d'espoir, chacun défendra légitimement sa part du gâteau. .J'espère que le juge de paix sera de bonne humeur. J'ai quand même espoir sachant que je ne remet pas en doute le mode de répartition des charges mais bien son calcul, qui me semble illogique avec le mode de répartition défini dans l'acte de base qui est l'utilité.

copropriétaire engalère

max11 · #9 23-05-2021 11:43:00

Callewsa a écrit :

max11 a écrit :
Si vous leur présentez ça en parlant "d'honnêteté".... ça commence mal !
Tout dépend comment nous lisons l'honnêteté. Je spécifierais "honnêteté intellectuelle", car c'est comme cela que je l'avais compris initialement
S'ils sont honnêtes intellectuellement parlant, ils reconnaîtront qu'il y a une dimension inique en la situation.

Avec un oeil neutre (mais donc un peu en jouant votre opposé sinon ça ne sert à rien...), je vous dirais : "l'honnêteté intellectuelle", ça ne veut rien dire dans ce cas... Une copropriété et ses actes est un tout. En changer un élément, peut impliquer de déséquilibrer l'ensemble !
Peut-être que les dispositions prévues sont un savant équilibre des devoirs de chacun dans tous les éléments (la part des étages dans l'entretien des extérieurs, la part des étages par rapport à d'autres dépenses, ....)
De plus, les prix de ventes doivent tenir compte de tous les paramètres : les charges et investissements à prévoir en fonction de ses quotités en font partie, ainsi que la valeur d'un rez qui se trouve dans un bel immeuble avec ascenseur, ...

Avec les éléments dont on dispose, vous n'avez ni raison, ni tort ! Mais vos voisins non plus ! ==> oubliez toutes références à l'honnêteté (intellectuelle ou non) dans vos demandes et revendications ! Votre requête n'en sera que mieux entendue !

Ne venez pas me demander de payer plus que ce qui est prévu en me traitant de malhonnête d'entrée de jeu (ni même en cours de discussion)...

rexou · #10 23-05-2021 14:12:35

Rappazzo a écrit :

Merci de votre réponse. J'espère que les autres copropriétaires seront honnêtes et éviteront à tout le monde de perdre du temps en justice ... ce qui n'est pas gagné d'avance.

Un jugement en votre faveur non plus n'est pas gagné d'avance. Vous avez de fortes chances d'obtenir gain de cause mais pas de certitude.

La répartition peut s'effectuer par quotités (millièmes), mais aussi par unité (divisé par le nombre d'appartements), ou encore en fonction de l'étage. Le rez peut être exempté si l'ascenseur ne descend pas au sous-sol et si l'intéressé n'a en aucun cas l'usage de l'ascenseur.

Une modification des clés de répartition des charges reprises dans l'acte de base nécessite cependant un accord unanime (ou 4/5? -à vérifier) ou un jugement en votre faveur.

Bonne chance smile

grmff · #11 23-05-2021 14:15:28

Une jurisprudence dans le mauvais sens:

Le Juge de paix de Wolvertem, saisi d’un recours exercé par un copropriétaire pour obtenir la rectification du mode de répartition des charges, considère que le préjudice personnel d’une copropriétaire, résultant de l’application des critères des charges (valeur, utilité ou la combinaison des deux critères), ne suffit pas à ordonner la rectification demandée.
Le motif invoqué provoquerait une trop grande insécurité juridique . En l’espèce, la demande tendait à supprimer la contribution du propriétaire du rez-de-chaussée dans les charges relatives à l’ascenseur, en substituant au critère de la valeur adopté par les statuts le critère de l’utilité.
Le juge de paix rejette la demande aux motifs que d’une part, lors de l’acquisition de son lot, le demandeur avait eu connaissance du critère appliqué et l’avait accepté et que d’autre part, le critère de la valeur utilisé par les statuts, proposé par le législateur lui-même, était conforme à la pratique courante.
Le juge de paix relève également que l’importance relativement faible du préjudice (5.349,-fr) ne justifie pas de remettre en cause le système de répartition des statuts.
Sans entrer dans une telle analyse de la notion de préjudice personnel, le juge de paix aurait pu rejeter, à notre sens, la demande en refusant d’imposer que la répartition s’opère suivant le critère de l’utilité, s’agissant d’un critère supplétif.

grmff · #12 23-05-2021 14:17:43

Une jurisprudence de la Cour de Cassation:

N° C.10.0698.N
1.xxx
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. VME RESIDENTIE FASANO, et crts
Me Willy van Eeckhoutte, avocat à la Cour de cassation.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 20 février 2009 par le tribunal de première instance de Bruges, siégeant en degré d'appel.
Le 18 octobre 2011, l'avocat général délégué André Van Ingelgem a déposé des conclusions de greffe.
Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport et l'avocat général délégué André Van Ingelgem a été entendu en ses conclusions.
II. Le moyen de cassation
Dans leur requête en cassation, les demandeurs présentent un moyen libellé comme suit.
Dispositions légales violées
- articles 543, 577-2, § 9, 577-3, 577-9, § 6, 2°, 1101, 1126, 1134 et 1165 du Code civil ;
- article 577-4, § 1er, du Code civil tel qu'il était applicable avant sa modification par l'article 3 de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion ;
- article 577-10, § 1er, du Code civil tel qu'il était applicable avant sa modification par l'article 12 de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion ;
- articles 1er, 3, alinéas 1er et 2 et 4, de la loi du 16 décembre 1851 sur la révision du régime hypothécaire formant le Titre XVIII du Livre III du Code civil (ci-après loi hypothécaire).
Décisions et motifs critiqués
Le jugement attaqué déclare, après avoir rejeté toutes les conclusions contraires et circonstanciées comme étant sans pertinence, superflues ou non fondées, l'appel des demandeurs non fondé, l'appel incident des défendeurs sub 1, 4 à 9, d'une part, et des défendeurs sub 2 et 3, d'autre part, partiellement fondé, annule partiellement le jugement dont appel dans la mesure où les demandes des demandeurs tendant à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseurs ont été déclarées recevables et, statuant à nouveau, rejette les demandes des demandeurs tendant à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur comme étant irrecevables, conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire et condamne les demandeurs aux dépens sur la base des motifs suivants :
« 2.1. Préalablement aux griefs principaux des demandeurs à propos de l'appréciation de leur demande initiale au fond, il y a lieu d'examiner les griefs et moyens incidents des défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9, d'une part, et des défendeurs sub 2 et 3, d'autre part, quant à la recevabilité des demandes originaires des demandeurs.
Les défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 invoquent dans leurs conclusions prises en degré d'appel par voie d'appel incident qu'ils se considèrent lésés par le jugement entrepris dans la mesure où le premier juge a déclaré recevables les demandes initiales des demandeurs originaires, (demandeurs). Dans le dispositif de leurs conclusions prises en degré d'appel, ils réclament par ces motifs le rejet de l'appel des demandeurs, alors qu'ils visent en fait à entendre rejeter les demandes originaires des demandeurs comme étant irrecevables.
Les défendeurs sub 2 et 3 concluent, à l'origine, dans le même sens que les défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 mais ont finalement correctement formulé leur appel incident dans des conclusions de synthèse, à savoir qu'ils considèrent que l'appel est recevable mais demandent, par voie d'appel incident, de rejeter les demandes originaires des demandeurs comme étant irrecevables.
Les demandes des défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 seront dès lors appréciées de la même manière dès lors qu'il appartient au juge d'appel de requalifier, si besoin en est, les demandes des parties dans le respect de la logique (cfr Liège, 23 avril 1996, P.I.B.; 1996, 124 ; E. Krings, « Het ambt van de rechter bij de leiding van het rechtsgeding », R.W., 83-84, 344, n° 10).
Les défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9, d'une part, et les défendeurs 2 et 3, d'autre part, ont invoqué en première instance que les demandes originaires des demandeurs seraient inadmissibles ou irrecevables à défaut d'inscription marginale conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire.
Cette exception a été rejetée par le premier juge qui a considéré que la demande des demandeurs tendant à la modification de la répartition des frais d'ascenseur ne touchait pas les droits réels de la copropriété mais uniquement la dette personnelle du propriétaire privatif dans la contribution aux frais d'ascenseur, conformément à la clé de répartition prévue dans l'acte de base.
Ce tribunal siégeant en degré d'appel ne peut se rallier à l'appréciation du premier juge à ce propos.
Si le paiement de ces frais d'ascenseur, dès qu'ils ont été calculés et réclamés par le syndic, constituent, en effet, une dette personnelle des copropriétaires, cela ne peut être le cas en ce qui concerne la clé de répartition concernant les frais d'ascenseur dès lors que celle-ci a été fixée dans l'acte de base de l'association de copropriétaires qui constitue le statut réel de la copropriété. Cet acte de base est un acte authentique passé devant le notaire De Cooman à Gand le 20 février 1966 et est évidemment soumis à la transcription au bureau des hypothèques, conformément à l'article 1er de la loi hypothécaire. Dans la mesure où les demandeurs réclament la modification de cette clé de répartition et dans la mesure où ils réclament ainsi la modification des dispositions de l'acte de base à ce propos, ils introduisent une demande qui tend à la modification ou à la révocation d'un droit qui résulte d'un acte soumis à transcription, comme prévu à l'article 3 de la loi hypothécaire.
La demande des demandeurs ne tend, dès lors, pas à modifier le calcul des frais d'ascenseur parce qu'ils auraient été erronément chiffrés ou parce qu'ils n'auraient pas été exécutés conformément à l'acte de base, mais leur demande tend précisément à modifier l'acte de base même parce qu'ils estiment que la clé de répartition qu'il fixe ne serait pas équitable ou leur causerait un préjudice. La demande des demandeurs tend ainsi à modifier l'acte de base même, notamment la clé de répartition qui y est déterminée de manière privative.
Dans la mesure où les demandeurs réclament la modification de cette clé de répartition mentionnée dans l'acte de base, ils tendent à une modification des droits réels de chaque propriétaire privatif, à savoir la part qui doit être supportée par chaque propriétaire privatif dans la répartition des frais d'ascenseurs. Cela constitue incontestablement une demande qui tend à modifier ou à révoquer un droit résultant d'un acte soumis à la transcription.
Une telle demande doit, conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire, être soumise à une inscription en marge.
Cette constatation est illustrée par le problème de l'opposabilité d'une clé de répartition dérogatoire qui concerne les frais d'ascenseur à d'éventuels nouveaux copropriétaires au sein de la copropriété. Lorsque ces nouveaux copropriétaires acquièrent une partie privative avec communication de l'acte de base du 20 février 1966 sans que le présent litige concernant la modification de la clé de répartition leur soit opposable, à défaut d'inscription marginale au bureau des hypothèques, ils pourraient encore réclamer la répartition des frais d'ascenseur sur la base de la clé de répartition comme prévu dans l'acte de base du 20 février 1966, alors qu'à l'égard des actuels copropriétaires et de l'association des copropriétaires une clé de répartition modifiée devrait être appliquée, ce qui impliquerait que le syndic ne pourrait jamais faire un décompte correct.
Il n'est pas dérogé à cette constatation par les affirmations des demandeurs lorsqu'ils invoquent qu'ils auraient offert de faire inscrire en marge la citation du 25 avril 2006, ce que le conservateur des hypothèques aurait refusé. La pièce 10 présentée à ce propos par les demandeurs concerne uniquement une photocopie d'une page d'un vade mecum non précisé intitulé ‘Samenvatting van de hypothecaire formaliteiten' énonçant sous le point B qu'est soumis à l'inscription en marge : ‘2° la pièce introductive d'instance ... afin d'obtenir une modification du partage des parts dans les parties communes'.
Ce document ne peut en aucun cas convaincre le tribunal siégeant en degré d'appel de l'affirmation que la demande des demandeurs tendant à faire une inscription marginale aurait été refusée. Une telle demande, fût-elle refusée, pourrait tout au plus avoir des conséquences quant à la responsabilité éventuelle du conservateur des hypothèques en raison d'un refus illégitime, mais ne concerne nullement la recevabilité de la citation introductive qui doit être nécessairement inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire. Un document est d'ailleurs toujours délivré en cas de refus d'inscription marginale par le conservateur des hypothèques. Ce document n'est pas produit.
Dès lors qu'il est établi que cette citation introductive n'a pas été inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire, ce tribunal siégeant en degré d'appel ne peut que constater l'irrecevabilité des demandes initiales des demandeurs tendant à la modification de l'acte de base et à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur.
Il y a lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point de sorte que l'appel incident des défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7 8 et 9, d'une part, et des défendeurs sub 2 et 3, d'autre part, était fondé.
2.2.Dès lors qu'il ressort des considérations précitées que la demande initiale des demandeurs tendant à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur, comme prévu dans l'acte de base du 20 février 1966, était irrecevable, les griefs des demandeurs dirigés contre le premier jugement ne doivent plus être examinés, dans la mesure ou le premier juge avait considéré ces demandes comme non fondées.
Le premier jugement peut être confirmé lorsqu'il rejette ces demandes fût-ce en constatant que ces demandes étaient irrecevables et pas non fondées.
L'appel des demandeurs est non fondé sur ce point ».
Griefs
Première branche
1. Aux termes de l'article 577-4, § 1er, du Code civil, dans sa version indiquée au début du moyen, le règlement de copropriété et l'acte de base qui constituent ensemble les statuts de l'immeuble ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique, et doivent comprendre 1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes, 2° les critères et le mode de calcul de la répartition des charges, 3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale et 4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat.
Conformément à l'article 1er de la loi hypothécaire, l'acte de base et le règlement de copropriété ainsi que les modifications qui y sont apportées doivent être transcrits.
En vertu de l'article 1165 du Code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes, elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 du même code.
En dérogation à l'article 1165 du Code civil, l'article 577-10, § 1er, du Code civil, dans sa version indiquée au début du moyen, dispose que les dispositions des statuts peuvent être directement opposées « par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété ».
Sur la base de cette dernière disposition, l'existence des statuts de l'immeuble est non seulement opposable aux tiers mais les droits et obligations résultant de ces statuts sont réciproquement obligatoires et révocables par les titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.
2. Aux termes de l'article 577-9, § 6, 2°, du Code civil, tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier « le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble ».
En vertu de l'article 3, alinéas 1er et 2, de la loi hypothécaire, aucune demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultant d'actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont l'annulation ou la révocation est demandée et, le cas échéant,en marge de la transcription du dernier titre transcrit (alinéa 1er) et toute décision rendue sur une semblable demande sera également inscrite à la suite de l'inscription ordonnée par le paragraphe précédent (alinéa 2).
Aux termes de l'article 4 de la loi hypothécaire, seront valables toutes aliénations faites, toutes hypothèques et autres charges réelles imposées antérieurement à l'inscription requise par l'article 3, dans le cas où ni la révocation, ni l'annulation ne sont de nature à préjudicier à de semblables droits consentis avant l'action (alinéa 1er). Si la demande n'a pas été inscrite, le jugement de révocation ou d'annulation n'aura d'effet, vis-à-vis du tiers,qu'à dater du jour où il aura été inscrit (alinéa 2).
3. La publicité prescrite par l'article 1er de la loi hypothécaire règle l'opposabilité des droits réels immobiliers résultant des actes transcrits aux tiers qui ont contracté sans dol et qui sont titulaires de droits réels concurrentiels sur le même bien.
Les articles 3 et 4 de la loi hypothécaire concernent un système de publicité complémentaire par lequel les tiers précités sont informés de l'annulation éventuelle des droits réels immobiliers qui résultent des titres soumis à la transcription.
4. Les critères et le mode de calcul de la répartition des charges de la copropriété, repris dans le règlement de copropriété concernent des obligations personnelles au sens des articles 1101, 1126, 1134 du Code civil qui sont liés à la propriété.
Les droits réels dans la copropriété forcée concernent les droits prévus à l'article 543 du Code civil et, conformément aux articles 577-2, § 9, et 577-3 du Code civil, la répartition du droit de propriété d'un immeuble entre plusieurs personnes par lots comprenant chacune une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.
5. Dès lors que la demande de rectification de la répartition des charges fixée dans le règlement de copropriété pour cause de préjudice propre, en application de l'article 577-9, § 6, 2°, du Code civil, ne concerne pas une demande d'annulation ou de révocation d'un droit réel, mais uniquement la modification des obligations personnelles des propriétaires d'appartements dans la contribution des frais communs, cette demande ne doit pas être inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire.
Les circonstances que la clé de répartition des charges de la copropriété forcée est reprise dans le règlement de copropriété, que ce règlement de copropriété est passé par acte authentique et, conformément à l'article 1er de la loi hypothécaire, transcrit dans les registres du conservateur des hypothèques, et la circonstance que les modifications de ce règlement doivent aussi être transcrites, conformément à la même disposition légale, ne dérogent pas à l'absence d'obligation d'inscription marginale dès lors que cette clé de répartition ne concerne pas le statut de droit réel de cet immeuble, contrairement à la répartition des quotes-parts dans les parties communes.
Le jugement attaqué ne pouvait dès lors pas légalement décider que la clé de répartition des frais d'ascenseur concerne le « statut réel » de la copropriété (violation des articles 543, 577-2, § 9, 577-3, 577-10, § 1er, cette dernière disposition dans sa version indiquée au début du moyen, 1101, 1126, 1134 et 1165 du Code civil), et que la demande de rectification de la clé de répartition des frais d'ascenseur prévue par le règlement de copropriété est une demande qui tend à la modification ou à la révocation d'un droit réel résultant d'un acte soumis à la transcription, comme prévu par l'article 3 de la loi hypothécaire (violation des mêmes dispositions légales et des articles 577-4, § 1er, cette disposition dans sa version indiquée au début du moyen, et 577-9, § 6, 2°, du Code civil et 1er, 3, alinéas 1er et 2 et 4, de la loi hypothécaire), et ne pouvait, dès lors pas déclarer légalement la demande des demandeurs irrecevable en raison de l'absence d'inscription marginale (violation de toutes les dispositions légales).
Seconde branche
6. Même si, contrairement à ce qu'invoque le moyen en sa première branche, il faudrait admettre que la demande des demandeurs tendant à la rectification de la clé de répartition des frais d'ascenseur devait être transcrite en marge en application de l'article 3 de la loi hypothécaire, le jugement attaqué ne pouvait pas déclarer définitivement irrecevable la demande des demandeurs.
7. Aux termes de l'article 3, alinéas 1er et 2, de la loi hypothécaire, aucune demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultant d'actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont l'annulation ou la révocation est demandée et, le cas échéant,en marge de la transcription du dernier titre transcrit (alinéa 1er) et toute décision rendue sur une semblable demande sera également inscrite à la suite de l'inscription ordonnée par le paragraphe précédent (alinéa 2).
L'inscription de la demande en marge de la transcription du titre de l'acquisition, à tout le moins du dernier acte transcrit, prescrite par l'article 3 de la loi hypothécaire, vise à informer les tiers de l'annulation éventuelle de certains droits résultant des actes en question. La violation de cette prescription a uniquement pour conséquence qu'il ne peut être statué sur ce point tant que l'inscription marginale de la transcription desdits actes n'a pas eu lieu. L'absence d'inscription marginale peut être rétablie en procédant à cette formalité en degré d'appel.
Le défaut d'inscription marginale ne donne donc lieu qu'à une exception dilatoire suspensive par laquelle la demande, fût-ce en degré d'appel, ne peut être déclarée sans plus irrecevable lorsque le demandeur, après avoir contesté en ordre principal l'application de l'article 3 de la loi hypothécaire à la demande introduite, demande, en ordre subsidiaire, si l'application de l'article 3 de la loi hypothécaire à la demande introduite était décidée, de remettre la cause afin de remplir la formalité de l'inscription marginale.
8. Les demandeurs ont demandé en l'espèce devant les juges d'appel et en ordre principal la confirmation de la décision a quo que leur demande ne devait pas être inscrite en marge en application de l'article 3 de la loi hypothécaire. En ordre subsidiaire, les demandeurs ont demandé aux juges d'appel que, dans la mesure où le tribunal déciderait que la demande devait être inscrite en marge, la procédure soit suspendue afin de permettre aux demandeurs de remplir cette obligation.
9. Le jugement attaqué considère, contrairement au premier juge, que la demande doit être inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire et décide « qu'étant donné qu'il est établi que la citation introductive n'a pas été inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire, le tribunal siégeant en degré d'appel, ne peut que constater l'irrecevabilité des demandes initiales des demandeurs tendant à la modification de l'acte de base et de la clé de répartition des frais d'ascenseur ».
En décidant ainsi du rejet définitif de la demande des demandeurs du chef d'irrecevabilité « conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire » et en condamnant ensuite les demandeurs aux dépens de l'appel, au lieu de remettre sa décision jusqu'à ce que la formalité de l'inscription ait été remplie, l'arrêt attaqué viole l'article 3, alinéas 1er et 2, de la loi hypothécaire.
III. La décision de la Cour
Quant à la première branche :
1. En vertu de l'article 577-4, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, l'acte de base et le règlement de copropriété qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
En vertu de l'alinéa 2 de cette disposition, l'acte de base doit comprendre la description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci.
En vertu de l'alinéa 3 de cette disposition légale, le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes ;
2° les critères et le mode de calcul de la répartition des charges ;
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale ;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat.
En vertu de l'article 577-9, § 6, 2° du Code civil, tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges, si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
2. En vertu de l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire, tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et hypothèques, y compris les actes authentiques visés aux articles 577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications y apportées, seront transcrits en entier sur un registre à ce destiné, au bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque là ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.
Il s'ensuit que l'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis doivent être transcrits sur le registre du bureau des hypothèques compétent.
3. En vertu de l'article 3, alinéa 1er, de la loi hypothécaire, aucune demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultants d'actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont l'annulation ou la révocation est demandée et, le cas échéant, en marge de la transcription du dernier titre transcrit..
4. Tant le rapport entre les quotes-parts des parties communes et que la répartition des charges y afférente touchent le statut de droit réel de la copropriété.
Dès lors que la demande de modification de la répartition des charges qui ont été reprises dans les statuts tend à la modification du statut de droit réel de la copropriété, cette demande doit être inscrite en marge de la transcription des statuts de la copropriété.
5. Les juges d'appel qui ont considéré qu'une demande de modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur reprise dans l'acte de base est soumise à une inscription marginale conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire, ont légalement justifié leur décision.
Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.
Quant à la seconde branche :
6. En vertu de l'article 3, alinéa 1er, de la loi hypothécaire, aucune demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultant d'actes soumis à la transcription, ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont l'annulation ou la révocation est demandée et, le cas échéant, en marge de la transcription du dernier titre transcrit.
L'inscription de la demande en marge de la transcription du titre de l'acquisition, prescrite par l'article 3, alinéa 1er, de la loi hypothécaire, vise à permettre aux tiers de s'informer sur l'annulation éventuelle de certains droits résultant des actes concernés. La violation de la prescription peut uniquement avoir pour conséquence pour la demande introduite qu'il ne peut être statué sur celle-ci tant que l'inscription marginale de la transcription de l'acte n'a pas été faite.
Dès lors que l'exception de non-inscription marginale est d'ordre public, la partie qui se défend contre la demande soumise à l'inscription marginale peut invoquer cette exception à chaque stade de la procédure jusqu'à la clôture des débats.
Si la partie dont la demande est soumise à une inscription marginale, ne procède pas à la régularisation en faisant ultérieurement une inscription marginale, le juge qui est saisi de la cause doit, en principe rejeter la demande comme étant irrecevable.
Cela n'empêche pas qu'en cas de contestation sur la nécessité d'une inscription marginale le juge qui considère qu'elle est requise doit permettre au demandeur de remplir cette obligation.
7. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que, devant les juges d'appel, les demandeurs ont demandé en ordre principal la confirmation de la décision rendue en première instance suivant laquelle leur demande ne devait pas être inscrite en marge en application de l'article 3 de la loi hypothécaire et ont réclamé subsidiairement que, dans la mesure où le tribunal considèrerait que l'inscription marginale devait être faite, la procédure serait suspendue afin de leur permettre de satisfaire à cette obligation.
8. Les juges d'appel qui ont considéré qu'à défaut d'inscription marginale « ils ne peuvent que constater l'irrecevabilité des demandes initiales des demandeurs tendant à faire prononcer la modification de l'acte de base et de la clé de répartition des frais d'ascenseur », n'ont pas légalement justifié leur décision.
Le moyen, en cette branche, est fondé.
PAR CES MOTIFS,
La Cour
Casse le jugement attaqué dans la mesure où il décide que la demande des demandeurs tendant à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur est irrecevable et qu'il statue sur les dépens ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause ainsi limitée devant le tribunal de première instance de Courtrai, siégeant en degré d'appel.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, les conseillers Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du cinq janvier deux mille douze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général délégué André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.
Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Chantal Vandenput.
Le greffier, Le conseiller,

rexou · #13 23-05-2021 14:19:29

Vous voulez modifier la clé de répartition des charges. Cela va dans le sens du bon sens et de beaucoup d ejugements récents qui visent le faire porter la charge aux utilisateurs seuls (c'est logique, mais pas toujours le cas)

PS. Deuxième fois que je like un post de la galère... C'est grave Docteur ?

PIM

grmff · #14 23-05-2021 14:21:10

Sinon, quelques avis autorisés sur un forum fantastique.

copropriétaire engalère · #15 23-05-2021 14:34:12

grmff a écrit :

Une jurisprudence de la Cour de Cassation:
N° C.10.0698.N
1.xxx
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. VME RESIDENTIE FASANO, et crts
Me Willy van Eeckhoutte, avocat à la Cour de cassation.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 20 février 2009 par le tribunal de première instance de Bruges, siégeant en degré d'appel.
Le 18 octobre 2011, l'avocat général délégué André Van Ingelgem a déposé des conclusions de greffe.
Le conseiller Eric Stassijns a fait rapport et l'avocat général délégué André Van Ingelgem a été entendu en ses conclusions.
II. Le moyen de cassation
Dans leur requête en cassation, les demandeurs présentent un moyen libellé comme suit.
Dispositions légales violées
- articles 543, 577-2, § 9, 577-3, 577-9, § 6, 2°, 1101, 1126, 1134 et 1165 du Code civil ;
- article 577-4, § 1er, du Code civil tel qu'il était applicable avant sa modification par l'article 3 de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion ;
- article 577-10, § 1er, du Code civil tel qu'il était applicable avant sa modification par l'article 12 de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion ;
- articles 1er, 3, alinéas 1er et 2 et 4, de la loi du 16 décembre 1851 sur la révision du régime hypothécaire formant le Titre XVIII du Livre III du Code civil (ci-après loi hypothécaire).
Décisions et motifs critiqués
Le jugement attaqué déclare, après avoir rejeté toutes les conclusions contraires et circonstanciées comme étant sans pertinence, superflues ou non fondées, l'appel des demandeurs non fondé, l'appel incident des défendeurs sub 1, 4 à 9, d'une part, et des défendeurs sub 2 et 3, d'autre part, partiellement fondé, annule partiellement le jugement dont appel dans la mesure où les demandes des demandeurs tendant à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseurs ont été déclarées recevables et, statuant à nouveau, rejette les demandes des demandeurs tendant à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur comme étant irrecevables, conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire et condamne les demandeurs aux dépens sur la base des motifs suivants :
« 2.1. Préalablement aux griefs principaux des demandeurs à propos de l'appréciation de leur demande initiale au fond, il y a lieu d'examiner les griefs et moyens incidents des défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9, d'une part, et des défendeurs sub 2 et 3, d'autre part, quant à la recevabilité des demandes originaires des demandeurs.
Les défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 invoquent dans leurs conclusions prises en degré d'appel par voie d'appel incident qu'ils se considèrent lésés par le jugement entrepris dans la mesure où le premier juge a déclaré recevables les demandes initiales des demandeurs originaires, (demandeurs). Dans le dispositif de leurs conclusions prises en degré d'appel, ils réclament par ces motifs le rejet de l'appel des demandeurs, alors qu'ils visent en fait à entendre rejeter les demandes originaires des demandeurs comme étant irrecevables.
Les défendeurs sub 2 et 3 concluent, à l'origine, dans le même sens que les défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 mais ont finalement correctement formulé leur appel incident dans des conclusions de synthèse, à savoir qu'ils considèrent que l'appel est recevable mais demandent, par voie d'appel incident, de rejeter les demandes originaires des demandeurs comme étant irrecevables.
Les demandes des défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 seront dès lors appréciées de la même manière dès lors qu'il appartient au juge d'appel de requalifier, si besoin en est, les demandes des parties dans le respect de la logique (cfr Liège, 23 avril 1996, P.I.B.; 1996, 124 ; E. Krings, « Het ambt van de rechter bij de leiding van het rechtsgeding », R.W., 83-84, 344, n° 10).
Les défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7, 8 et 9, d'une part, et les défendeurs 2 et 3, d'autre part, ont invoqué en première instance que les demandes originaires des demandeurs seraient inadmissibles ou irrecevables à défaut d'inscription marginale conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire.
Cette exception a été rejetée par le premier juge qui a considéré que la demande des demandeurs tendant à la modification de la répartition des frais d'ascenseur ne touchait pas les droits réels de la copropriété mais uniquement la dette personnelle du propriétaire privatif dans la contribution aux frais d'ascenseur, conformément à la clé de répartition prévue dans l'acte de base.
Ce tribunal siégeant en degré d'appel ne peut se rallier à l'appréciation du premier juge à ce propos.
Si le paiement de ces frais d'ascenseur, dès qu'ils ont été calculés et réclamés par le syndic, constituent, en effet, une dette personnelle des copropriétaires, cela ne peut être le cas en ce qui concerne la clé de répartition concernant les frais d'ascenseur dès lors que celle-ci a été fixée dans l'acte de base de l'association de copropriétaires qui constitue le statut réel de la copropriété. Cet acte de base est un acte authentique passé devant le notaire De Cooman à Gand le 20 février 1966 et est évidemment soumis à la transcription au bureau des hypothèques, conformément à l'article 1er de la loi hypothécaire. Dans la mesure où les demandeurs réclament la modification de cette clé de répartition et dans la mesure où ils réclament ainsi la modification des dispositions de l'acte de base à ce propos, ils introduisent une demande qui tend à la modification ou à la révocation d'un droit qui résulte d'un acte soumis à transcription, comme prévu à l'article 3 de la loi hypothécaire.
La demande des demandeurs ne tend, dès lors, pas à modifier le calcul des frais d'ascenseur parce qu'ils auraient été erronément chiffrés ou parce qu'ils n'auraient pas été exécutés conformément à l'acte de base, mais leur demande tend précisément à modifier l'acte de base même parce qu'ils estiment que la clé de répartition qu'il fixe ne serait pas équitable ou leur causerait un préjudice. La demande des demandeurs tend ainsi à modifier l'acte de base même, notamment la clé de répartition qui y est déterminée de manière privative.
Dans la mesure où les demandeurs réclament la modification de cette clé de répartition mentionnée dans l'acte de base, ils tendent à une modification des droits réels de chaque propriétaire privatif, à savoir la part qui doit être supportée par chaque propriétaire privatif dans la répartition des frais d'ascenseurs. Cela constitue incontestablement une demande qui tend à modifier ou à révoquer un droit résultant d'un acte soumis à la transcription.
Une telle demande doit, conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire, être soumise à une inscription en marge.
Cette constatation est illustrée par le problème de l'opposabilité d'une clé de répartition dérogatoire qui concerne les frais d'ascenseur à d'éventuels nouveaux copropriétaires au sein de la copropriété. Lorsque ces nouveaux copropriétaires acquièrent une partie privative avec communication de l'acte de base du 20 février 1966 sans que le présent litige concernant la modification de la clé de répartition leur soit opposable, à défaut d'inscription marginale au bureau des hypothèques, ils pourraient encore réclamer la répartition des frais d'ascenseur sur la base de la clé de répartition comme prévu dans l'acte de base du 20 février 1966, alors qu'à l'égard des actuels copropriétaires et de l'association des copropriétaires une clé de répartition modifiée devrait être appliquée, ce qui impliquerait que le syndic ne pourrait jamais faire un décompte correct.
Il n'est pas dérogé à cette constatation par les affirmations des demandeurs lorsqu'ils invoquent qu'ils auraient offert de faire inscrire en marge la citation du 25 avril 2006, ce que le conservateur des hypothèques aurait refusé. La pièce 10 présentée à ce propos par les demandeurs concerne uniquement une photocopie d'une page d'un vade mecum non précisé intitulé ‘Samenvatting van de hypothecaire formaliteiten' énonçant sous le point B qu'est soumis à l'inscription en marge : ‘2° la pièce introductive d'instance ... afin d'obtenir une modification du partage des parts dans les parties communes'.
Ce document ne peut en aucun cas convaincre le tribunal siégeant en degré d'appel de l'affirmation que la demande des demandeurs tendant à faire une inscription marginale aurait été refusée. Une telle demande, fût-elle refusée, pourrait tout au plus avoir des conséquences quant à la responsabilité éventuelle du conservateur des hypothèques en raison d'un refus illégitime, mais ne concerne nullement la recevabilité de la citation introductive qui doit être nécessairement inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire. Un document est d'ailleurs toujours délivré en cas de refus d'inscription marginale par le conservateur des hypothèques. Ce document n'est pas produit.
Dès lors qu'il est établi que cette citation introductive n'a pas été inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire, ce tribunal siégeant en degré d'appel ne peut que constater l'irrecevabilité des demandes initiales des demandeurs tendant à la modification de l'acte de base et à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur.
Il y a lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point de sorte que l'appel incident des défendeurs sub 1, 4, 5, 6, 7 8 et 9, d'une part, et des défendeurs sub 2 et 3, d'autre part, était fondé.
2.2.Dès lors qu'il ressort des considérations précitées que la demande initiale des demandeurs tendant à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur, comme prévu dans l'acte de base du 20 février 1966, était irrecevable, les griefs des demandeurs dirigés contre le premier jugement ne doivent plus être examinés, dans la mesure ou le premier juge avait considéré ces demandes comme non fondées.
Le premier jugement peut être confirmé lorsqu'il rejette ces demandes fût-ce en constatant que ces demandes étaient irrecevables et pas non fondées.
L'appel des demandeurs est non fondé sur ce point ».
Griefs
Première branche
1. Aux termes de l'article 577-4, § 1er, du Code civil, dans sa version indiquée au début du moyen, le règlement de copropriété et l'acte de base qui constituent ensemble les statuts de l'immeuble ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique, et doivent comprendre 1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes, 2° les critères et le mode de calcul de la répartition des charges, 3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale et 4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat.
Conformément à l'article 1er de la loi hypothécaire, l'acte de base et le règlement de copropriété ainsi que les modifications qui y sont apportées doivent être transcrits.
En vertu de l'article 1165 du Code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes, elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 du même code.
En dérogation à l'article 1165 du Code civil, l'article 577-10, § 1er, du Code civil, dans sa version indiquée au début du moyen, dispose que les dispositions des statuts peuvent être directement opposées « par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété ».
Sur la base de cette dernière disposition, l'existence des statuts de l'immeuble est non seulement opposable aux tiers mais les droits et obligations résultant de ces statuts sont réciproquement obligatoires et révocables par les titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.
2. Aux termes de l'article 577-9, § 6, 2°, du Code civil, tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier « le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble ».
En vertu de l'article 3, alinéas 1er et 2, de la loi hypothécaire, aucune demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultant d'actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont l'annulation ou la révocation est demandée et, le cas échéant,en marge de la transcription du dernier titre transcrit (alinéa 1er) et toute décision rendue sur une semblable demande sera également inscrite à la suite de l'inscription ordonnée par le paragraphe précédent (alinéa 2).
Aux termes de l'article 4 de la loi hypothécaire, seront valables toutes aliénations faites, toutes hypothèques et autres charges réelles imposées antérieurement à l'inscription requise par l'article 3, dans le cas où ni la révocation, ni l'annulation ne sont de nature à préjudicier à de semblables droits consentis avant l'action (alinéa 1er). Si la demande n'a pas été inscrite, le jugement de révocation ou d'annulation n'aura d'effet, vis-à-vis du tiers,qu'à dater du jour où il aura été inscrit (alinéa 2).
3. La publicité prescrite par l'article 1er de la loi hypothécaire règle l'opposabilité des droits réels immobiliers résultant des actes transcrits aux tiers qui ont contracté sans dol et qui sont titulaires de droits réels concurrentiels sur le même bien.
Les articles 3 et 4 de la loi hypothécaire concernent un système de publicité complémentaire par lequel les tiers précités sont informés de l'annulation éventuelle des droits réels immobiliers qui résultent des titres soumis à la transcription.
4. Les critères et le mode de calcul de la répartition des charges de la copropriété, repris dans le règlement de copropriété concernent des obligations personnelles au sens des articles 1101, 1126, 1134 du Code civil qui sont liés à la propriété.
Les droits réels dans la copropriété forcée concernent les droits prévus à l'article 543 du Code civil et, conformément aux articles 577-2, § 9, et 577-3 du Code civil, la répartition du droit de propriété d'un immeuble entre plusieurs personnes par lots comprenant chacune une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.
5. Dès lors que la demande de rectification de la répartition des charges fixée dans le règlement de copropriété pour cause de préjudice propre, en application de l'article 577-9, § 6, 2°, du Code civil, ne concerne pas une demande d'annulation ou de révocation d'un droit réel, mais uniquement la modification des obligations personnelles des propriétaires d'appartements dans la contribution des frais communs, cette demande ne doit pas être inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire.
Les circonstances que la clé de répartition des charges de la copropriété forcée est reprise dans le règlement de copropriété, que ce règlement de copropriété est passé par acte authentique et, conformément à l'article 1er de la loi hypothécaire, transcrit dans les registres du conservateur des hypothèques, et la circonstance que les modifications de ce règlement doivent aussi être transcrites, conformément à la même disposition légale, ne dérogent pas à l'absence d'obligation d'inscription marginale dès lors que cette clé de répartition ne concerne pas le statut de droit réel de cet immeuble, contrairement à la répartition des quotes-parts dans les parties communes.
Le jugement attaqué ne pouvait dès lors pas légalement décider que la clé de répartition des frais d'ascenseur concerne le « statut réel » de la copropriété (violation des articles 543, 577-2, § 9, 577-3, 577-10, § 1er, cette dernière disposition dans sa version indiquée au début du moyen, 1101, 1126, 1134 et 1165 du Code civil), et que la demande de rectification de la clé de répartition des frais d'ascenseur prévue par le règlement de copropriété est une demande qui tend à la modification ou à la révocation d'un droit réel résultant d'un acte soumis à la transcription, comme prévu par l'article 3 de la loi hypothécaire (violation des mêmes dispositions légales et des articles 577-4, § 1er, cette disposition dans sa version indiquée au début du moyen, et 577-9, § 6, 2°, du Code civil et 1er, 3, alinéas 1er et 2 et 4, de la loi hypothécaire), et ne pouvait, dès lors pas déclarer légalement la demande des demandeurs irrecevable en raison de l'absence d'inscription marginale (violation de toutes les dispositions légales).
Seconde branche
6. Même si, contrairement à ce qu'invoque le moyen en sa première branche, il faudrait admettre que la demande des demandeurs tendant à la rectification de la clé de répartition des frais d'ascenseur devait être transcrite en marge en application de l'article 3 de la loi hypothécaire, le jugement attaqué ne pouvait pas déclarer définitivement irrecevable la demande des demandeurs.
7. Aux termes de l'article 3, alinéas 1er et 2, de la loi hypothécaire, aucune demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultant d'actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont l'annulation ou la révocation est demandée et, le cas échéant,en marge de la transcription du dernier titre transcrit (alinéa 1er) et toute décision rendue sur une semblable demande sera également inscrite à la suite de l'inscription ordonnée par le paragraphe précédent (alinéa 2).
L'inscription de la demande en marge de la transcription du titre de l'acquisition, à tout le moins du dernier acte transcrit, prescrite par l'article 3 de la loi hypothécaire, vise à informer les tiers de l'annulation éventuelle de certains droits résultant des actes en question. La violation de cette prescription a uniquement pour conséquence qu'il ne peut être statué sur ce point tant que l'inscription marginale de la transcription desdits actes n'a pas eu lieu. L'absence d'inscription marginale peut être rétablie en procédant à cette formalité en degré d'appel.
Le défaut d'inscription marginale ne donne donc lieu qu'à une exception dilatoire suspensive par laquelle la demande, fût-ce en degré d'appel, ne peut être déclarée sans plus irrecevable lorsque le demandeur, après avoir contesté en ordre principal l'application de l'article 3 de la loi hypothécaire à la demande introduite, demande, en ordre subsidiaire, si l'application de l'article 3 de la loi hypothécaire à la demande introduite était décidée, de remettre la cause afin de remplir la formalité de l'inscription marginale.
8. Les demandeurs ont demandé en l'espèce devant les juges d'appel et en ordre principal la confirmation de la décision a quo que leur demande ne devait pas être inscrite en marge en application de l'article 3 de la loi hypothécaire. En ordre subsidiaire, les demandeurs ont demandé aux juges d'appel que, dans la mesure où le tribunal déciderait que la demande devait être inscrite en marge, la procédure soit suspendue afin de permettre aux demandeurs de remplir cette obligation.
9. Le jugement attaqué considère, contrairement au premier juge, que la demande doit être inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire et décide « qu'étant donné qu'il est établi que la citation introductive n'a pas été inscrite en marge conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire, le tribunal siégeant en degré d'appel, ne peut que constater l'irrecevabilité des demandes initiales des demandeurs tendant à la modification de l'acte de base et de la clé de répartition des frais d'ascenseur ».
En décidant ainsi du rejet définitif de la demande des demandeurs du chef d'irrecevabilité « conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire » et en condamnant ensuite les demandeurs aux dépens de l'appel, au lieu de remettre sa décision jusqu'à ce que la formalité de l'inscription ait été remplie, l'arrêt attaqué viole l'article 3, alinéas 1er et 2, de la loi hypothécaire.
III. La décision de la Cour
Quant à la première branche :
1. En vertu de l'article 577-4, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, l'acte de base et le règlement de copropriété qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
En vertu de l'alinéa 2 de cette disposition, l'acte de base doit comprendre la description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur respective de celles-ci.
En vertu de l'alinéa 3 de cette disposition légale, le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes ;
2° les critères et le mode de calcul de la répartition des charges ;
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale ;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs et la durée de son mandat.
En vertu de l'article 577-9, § 6, 2° du Code civil, tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges, si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
2. En vertu de l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire, tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et hypothèques, y compris les actes authentiques visés aux articles 577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications y apportées, seront transcrits en entier sur un registre à ce destiné, au bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque là ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude.
Il s'ensuit que l'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis doivent être transcrits sur le registre du bureau des hypothèques compétent.
3. En vertu de l'article 3, alinéa 1er, de la loi hypothécaire, aucune demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultants d'actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont l'annulation ou la révocation est demandée et, le cas échéant, en marge de la transcription du dernier titre transcrit..
4. Tant le rapport entre les quotes-parts des parties communes et que la répartition des charges y afférente touchent le statut de droit réel de la copropriété.
Dès lors que la demande de modification de la répartition des charges qui ont été reprises dans les statuts tend à la modification du statut de droit réel de la copropriété, cette demande doit être inscrite en marge de la transcription des statuts de la copropriété.
5. Les juges d'appel qui ont considéré qu'une demande de modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur reprise dans l'acte de base est soumise à une inscription marginale conformément à l'article 3 de la loi hypothécaire, ont légalement justifié leur décision.
Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli.
Quant à la seconde branche :
6. En vertu de l'article 3, alinéa 1er, de la loi hypothécaire, aucune demande tendant à faire prononcer l'annulation ou la révocation de droits résultant d'actes soumis à la transcription, ne sera reçue dans les tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont l'annulation ou la révocation est demandée et, le cas échéant, en marge de la transcription du dernier titre transcrit.
L'inscription de la demande en marge de la transcription du titre de l'acquisition, prescrite par l'article 3, alinéa 1er, de la loi hypothécaire, vise à permettre aux tiers de s'informer sur l'annulation éventuelle de certains droits résultant des actes concernés. La violation de la prescription peut uniquement avoir pour conséquence pour la demande introduite qu'il ne peut être statué sur celle-ci tant que l'inscription marginale de la transcription de l'acte n'a pas été faite.
Dès lors que l'exception de non-inscription marginale est d'ordre public, la partie qui se défend contre la demande soumise à l'inscription marginale peut invoquer cette exception à chaque stade de la procédure jusqu'à la clôture des débats.
Si la partie dont la demande est soumise à une inscription marginale, ne procède pas à la régularisation en faisant ultérieurement une inscription marginale, le juge qui est saisi de la cause doit, en principe rejeter la demande comme étant irrecevable.
Cela n'empêche pas qu'en cas de contestation sur la nécessité d'une inscription marginale le juge qui considère qu'elle est requise doit permettre au demandeur de remplir cette obligation.
7. Il ressort des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard que, devant les juges d'appel, les demandeurs ont demandé en ordre principal la confirmation de la décision rendue en première instance suivant laquelle leur demande ne devait pas être inscrite en marge en application de l'article 3 de la loi hypothécaire et ont réclamé subsidiairement que, dans la mesure où le tribunal considèrerait que l'inscription marginale devait être faite, la procédure serait suspendue afin de leur permettre de satisfaire à cette obligation.
8. Les juges d'appel qui ont considéré qu'à défaut d'inscription marginale « ils ne peuvent que constater l'irrecevabilité des demandes initiales des demandeurs tendant à faire prononcer la modification de l'acte de base et de la clé de répartition des frais d'ascenseur », n'ont pas légalement justifié leur décision.
Le moyen, en cette branche, est fondé.
PAR CES MOTIFS,
La Cour
Casse le jugement attaqué dans la mesure où il décide que la demande des demandeurs tendant à la modification de la clé de répartition des frais d'ascenseur est irrecevable et qu'il statue sur les dépens ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause ainsi limitée devant le tribunal de première instance de Courtrai, siégeant en degré d'appel.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, les conseillers Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck, Alain Smetryns et Geert Jocqué, et prononcé en audience publique du cinq janvier deux mille douze par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général délégué André Van Ingelgem, avec l'assistance du greffier Johan Pafenols.
Traduction établie sous le contrôle du conseiller Didier Batselé et transcrite avec l'assistance du greffier Chantal Vandenput.
Le greffier, Le conseiller,

il manque la suite......

Renvoie la cause ainsi limitée devant le tribunal de première instance de Courtrai, siégeant en degré d'appel.
qu'a statué le tribunal de première instance de Courtrai?

grmff · #16 23-05-2021 14:41:03

copropriétaire engalère a écrit :

il manque la suite......

Renvoie la cause ainsi limitée devant le tribunal de première instance de Courtrai, siégeant en degré d'appel.
qu'a statué le tribunal de première instance de Courtrai?

Si vous lisez bien, il y a un jugement d'appel quasi complet dans le texte.

Je résume:
Un propriétaire ne veut pas payer l'ascenseur. Il fait un procès. Il a gain de cause en justice de paix (première instance en matière de copropriété) Il ne doit pas payer les frais d'ascenseur.
La copropriété fait appel. Elle a gain de cause et obtient un jugement contraire: le propriétaire doit payer les frais d'ascenseur.
Le copropriétaire va en cassation. Il a gain de cause et le jugement est cassé, donc renvoyé au tribunal de première instance de Courtrai (qui est le degré d'appel des justices de paix)

On n'a pas la fin de l'histoire. On ne sait pas ce qu'à décidé le juge de Courtrai, je vous le concède. Mais bon, vous avez tout un tas d'arguments qui pourront vous intéresser dans l'affaire qui concerne les ascenseurs...

Jugement de première instance, d'appel et de cassation. Je vous trouve un peu dure de demander la fin...

PIM

copropriétaire engalère · #17 23-05-2021 14:52:57

grmff a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
il manque la suite......

Renvoie la cause ainsi limitée devant le tribunal de première instance de Courtrai, siégeant en degré d'appel.
qu'a statué le tribunal de première instance de Courtrai?
Si vous lisez bien, il y a un jugement d'appel quasi complet dans le texte.
Je résume:
Un propriétaire ne veut pas payer l'ascenseur. Il fait un procès. Il a gain de cause en justice de paix (première instance en matière de copropriété) Il ne doit pas payer les frais d'ascenseur.
La copropriété fait appel. Elle a gain de cause et obtient un jugement contraire: le propriétaire doit payer les frais d'ascenseur.
Le copropriétaire va en cassation. Il a gain de cause et le jugement est cassé, donc renvoyé au tribunal de première instance de Courtrai (qui est le degré d'appel des justices de paix)
On n'a pas la fin de l'histoire. On ne sait pas ce qu'à décidé le juge de Courtrai, je vous le concède. Mais bon, vous avez tout un tas d'arguments qui pourront vous intéresser dans l'affaire qui concerne les ascenseurs...
Jugement de première instance, d'appel et de cassation. Je vous trouve un peu dure de demander la fin...

bon d'accord, je retire la question et vous offrirai un jour un manon.......

PIM

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