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    Répartition des charges de l’ascenseur

    Nath89
    Pimonaute assidu
    Inscription : 29-01-2013
    Messages : 54

    Répartition des charges de l’ascenseur

    Bonjour,

    J’ai une petite question sur la répartition des charges de l’ascenseur.
    Les copropriétaires des garages (à l’avant de la copropriété) ne sont jamais intervenus dans les frais d’ascenseur. L’acte de base n’est pas très clair à ce sujet, mais ça fait 20 ans que c’est comme ça.
    Lors de la première phase de mise en conformité (en 2011), le syndic actuel avait réparti les frais de cette façon. Ensuite, cette mise en conformité n’a pas été réalisée.
    Maintenant, pour la mise  en conformité, le même syndic répartit les frais en incluant les propriétaires des garages. Je lui ai fait remarquer, mais il ne veut  rien entendre. Il dit que c’est écrit comme ça dans l’acte de base.
    A-t-il le droit de changer la répartition des charges qui se fait depuis au moins 20 ans ?
    D’autant plus que d’après mon interprétation de l’acte de base, les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’ascenseur.
    D’avance merci.

    Nathalie

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    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Nath89 a écrit :

    ...Les copropriétaires des garages (à l’avant de la copropriété) ne sont jamais intervenus dans les frais d’ascenseur. L’acte de base n’est pas très clair à ce sujet, mais ça fait 20 ans que c’est comme ça.
    ...Maintenant, pour la mise  en conformité, le même syndic répartit les frais en incluant les propriétaires des garages. Je lui ai fait remarquer, mais il ne veut  rien entendre. Il dit que c’est écrit comme ça dans l’acte de base.
    A-t-il le droit de changer la répartition des charges qui se fait depuis au moins 20 ans ?
    D’autant plus que d’après mon interprétation de l’acte de base, les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’ascenseur...

    Pour une simple mise en conformité, je ne vois pas pourquoi il y a lieu de changer les paragraphes de répartitions des charges.
    Si c'est la cas, il faut le faire sur base de critères motivé par un rapport d'expert et un vote des 4/5 de l'AG.
    La principale question est de savoir si l'accès au garage peut se faire via l’ascenseur ?

    Hors ligne

    Nath89
    Pimonaute assidu
    Inscription : 29-01-2013
    Messages : 54

    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Non, les garages sont à l’avant de l’immeuble. Il ne faut même pas rentrer dans l’immeuble pour y accéder.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 540

    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Sans voir le texte exact de votre acte de base, il est impossible de vous répondre.

    Le syndic doit évidemment répartir les frais suivant l'acte de base sauf si une décision d'AG aurait modifié les clés de répartition.

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    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Nath89 a écrit :

    Non, les garages sont à l’avant de l’immeuble. Il ne faut même pas rentrer dans l’immeuble pour y accéder.

    Dans ce cas, faire participer les garages  aux frais liés à l’ascenseur me semble abusif. Mais il me manque peut être des détails...

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Messages : 16 366
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    La jurisprudence constante, c'est que les rez qui n'ont pas accès aux ascenseurs, ou qui n'en on aucune utilité potentielle (pas de caves) ne doivent pas participer aux frais d'ascenseur.

    J'imagine que c'est pareil pour les garages.


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    Nath89
    Pimonaute assidu
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    Messages : 54

    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Voici ce qu’il est écrit dans l’acte de base :

    « Les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’entretien et de consommation électrique de l’ascenseur… »
    « Dans les frais d’entretien d’ascenseur sont compris les frais occasionnés par leur service comme la consommation d’électricité, les primes d’assurance, l’éclairage des cages d’escaliers et d’ascenseur etc. »

    Mais surtout, ça fait au moins 20 ans que les propriétaires des garages n’interviennent pas dans les frais d’ascenseurs. Il y a peut-être eu une décision à ce sujet à l’époque.
    Le syndic peut-il changer une situation qui dure depuis aussi longtemps ?

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    dach
    Pimonaute intarissable
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Nath89 a écrit :

    Voici ce qu’il est écrit dans l’acte de base :

    « Les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’entretien et de consommation électrique de l’ascenseur… »
    « Dans les frais d’entretien d’ascenseur sont compris les frais occasionnés par leur service comme la consommation d’électricité, les primes d’assurance, l’éclairage des cages d’escaliers et d’ascenseur etc. »

    Mais surtout, ça fait au moins 20 ans que les propriétaires des garages n’interviennent pas dans les frais d’ascenseurs. Il y a peut-être eu une décision à ce sujet à l’époque.
    Le syndic peut-il changer une situation qui dure depuis aussi longtemps ?

    Je ne vois pas où est l’ambiguïté dans l'acte de base : "Le copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’ascenseurs" c'est très claire. Je ne vois pas ce que le syndic pourrait interpréter d'autre.

    Dernière modification par dach (13-12-2015 15:37:46)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Le syndic fait visiblement la différence entre les frais d'entretien et les autres frais. Notamment la remise à neuf.


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    luc
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Nath89 a écrit :

    Voici ce qu’il est écrit dans l’acte de base :
    « Les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’entretien et de consommation électrique de l’ascenseur… »

    Donc ils doivent intervenir dans les frais de renovation, qui sont en principe inscrit dans la comptabilité à charge du compte 61014.
    Les frais d'entretien sont inscrits à charge du compte 61012.
    Les frais de comsommation d'électricité sont inscrits à charge du compte 61212 si un compteur intermediaire existe ou si les statuts prévoient un pro rata spécifique.
    Le sort des charges du compte "61013 Téléphone d’urgence ascenseurs" serait à specifier dans les statuts, si un téléphone existera.

    Il serait utile et prévoyant d'imposer par les statuts l'existence de sous-comptes comptables "ascenseurs" pour les comptes 6140, 6141 et surtout 6147. Les frais des sinistres "ascenseurs" sont alors à 100% à charge des propriétaires des appartements.

    Extrait du plan comptable ACP
    (obligatoire à partir du 01.01.2013 pour les ACP avec 20 Appt. ou plus, facultatif pour les autres, sous condition si l'AG le décide explicitement)):

    6. Charges
    61 Services et biens divers
    610  Entretien et petites réparations de bâtiment, jardin et environs
    (...)
    6101 Ascenseurs
    61010 Contrôle ascenseurs
    61011 Contrat d’entretien ascenseurs
    61012  Entretien et réparations ascenseurs non compris dans contrat d’entretien
    61013 Téléphone d’urgence ascenseurs
    61014 Travaux d’adaptation ascenseurs
    61015 Autres charges ascenseurs
    612 Fournitures à l’association
    (...)
    6121 Electricité
    61210 Electricité parties communes
    61211 Electricité ascenseurs
    61212 Electricité chauffage et sanitaires
    61213 Autres
    (...)
    614 Assurances
    6140 Assurance incendie
    6141 Responsabilité civile
    (…)
    6147 Franchise
    (…)


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 21-03-2010
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    grmff a écrit :

    La jurisprudence constante, c'est que les rez qui n'ont pas accès aux ascenseurs, ou qui n'en on aucune utilité potentielle (pas de caves) ne doivent pas participer aux frais d'ascenseur.

    J'imagine que c'est pareil pour les garages.

    C'est exact. Un notaire a néanmoins répondu à une question posée par un syndic qu'il était concevable de faire participer les rez malgré l'absence d'usage (pas de garages en sous-sol et caves uniquement accessibles par escalier) au motif que l'ascenseur "contribue au standing de l'immeuble".

    Une décision a été prise en AG (4/5 des voix) pour répartir ces frais (dans leur ensemble) entre les biens des étages, selon les quotités. On aurait aussi pu répartir par lot. Ou encore (mais c'est plus rare) graduellement par étage.

    Dans le cas présent, je suppose que le proprio d'un garage aurait de bonnes chances d'obtenir gain de cause en justice si on lui facture des frais (de rénovation ou autres) liés à un ascenseur qui se situe dans un bâtiment auquel ils n'ont même pas accès !


    rexou

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    Nath89
    Pimonaute assidu
    Inscription : 29-01-2013
    Messages : 54

    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    A partir du moment où il y a une situation établie depuis au moins 20 ans (peut-être par décision d’AG), le syndic peut-il décider seul de changer cette répartition ?

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    dach
    Pimonaute intarissable
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Nath89 a écrit :

    A partir du moment où il y a une situation établie depuis au moins 20 ans (peut-être par décision d’AG), le syndic peut-il décider seul de changer cette répartition ?

    Le syndic ne décide pas, c'est l'AG qui décide. Le rôle du syndic est d'exécuter les décisions de l'AG dans le respect de la loi, des reglement et des statuts de l'ACP

    Dernière modification par dach (13-12-2015 19:44:21)

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    Aime ce post :
    panchito
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Effectivement, votre Syndic doit:
    1/ Répartir les charges en fonction de ce qui est indiqué dans votre acte de base
    2/ Suivant les décisions prises en AG par les copropriétaires et qui viendraient à modifier/compléter la répartition prévue à l'acte de base

    Votre Syndic n'a aucun pouvoir de décision. Il n'a même pas de part dans votre copropriété....

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    Aime ce post :
    grmff
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Si le syndic persiste à présenter les comptes de cette manière, il y a deux possibilité d'éviter cela. La première, c'est que l'AG refuse les comptes, et demande la correction de ceux-ci.

    La deuxième est de s'opposer à la décision d'accepter les comptes par voie de justice.


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    Aime ce post :
    max11
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    panchito a écrit :

    Effectivement, votre Syndic doit:
    1/ Répartir les charges en fonction de ce qui est indiqué dans votre acte de base
    2/ Suivant les décisions prises en AG par les copropriétaires et qui viendraient à modifier/compléter la répartition prévue à l'acte de base


    Est-ce qu'une décision de modifier durablement la répartition prévue à l'acte de base ne doit pas faire l'objet d'un acte authentique ?
    Comment un nouveau propriétaire (ou un nouveau syndic) est mis au courant de décisions prises plusieurs années auparavant  ?

    Je sais qu'il existe (ou devrait exister) un (des) registre des PV depuis la construction de l'immeuble mais qui va lire une trentaine de PV avant d'acheter un appartement pour voir s'il y trouve une modification de l'AB ? De plus l'AB étant un "document authentique" il me semblerait logique que sa modification fasse l'objet d'un "document authentique".

    Un avenant à l'AB me semblerait un minimum bien que n'étant pas une garantie que le vendeur transmette à l'acheteur (mais, généralement, le syndic possède l'AB et ses avenants). Ce serait déjà un plus....

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 21-03-2010
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    max11 a écrit :
    panchito a écrit :

    Effectivement, votre Syndic doit:
    1/ Répartir les charges en fonction de ce qui est indiqué dans votre acte de base
    2/ Suivant les décisions prises en AG par les copropriétaires et qui viendraient à modifier/compléter la répartition prévue à l'acte de base


    Est-ce qu'une décision de modifier durablement la répartition prévue à l'acte de base ne doit pas faire l'objet d'un acte authentique ?
    Comment un nouveau propriétaire (ou un nouveau syndic) est mis au courant de décisions prises plusieurs années auparavant  ?

    Je sais qu'il existe (ou devrait exister) un (des) registre des PV depuis la construction de l'immeuble mais qui va lire une trentaine de PV avant d'acheter un appartement pour voir s'il y trouve une modification de l'AB ? De plus l'AB étant un "document authentique" il me semblerait logique que sa modification fasse l'objet d'un "document authentique".

    Un avenant à l'AB me semblerait un minimum bien que n'étant pas une garantie que le vendeur transmette à l'acheteur (mais, généralement, le syndic possède l'AB et ses avenants). Ce serait déjà un plus....

    Pourquoi un acte authentique ? Je n'ai jamais entendu dire que ce soit nécessaire. Un acheteur avisé demande à voir les derniers décomptes et il peut y découvrir selon quel mode de répartition les frais d'ascenseur sont comptabilisés. Dès lors, je ne vois pas où serait l'éventuel problème.


    rexou

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    max11
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    rexou a écrit :

    Pourquoi un acte authentique ? Je n'ai jamais entendu dire que ce soit nécessaire. Un acheteur avisé demande à voir les derniers décomptes et il peut y découvrir selon quel mode de répartition les frais d'ascenseur sont comptabilisés. Dès lors, je ne vois pas où serait l'éventuel problème.

    Je n'en sais rien, c'est pour cela que je pose la question  wink

    On voit bien dans ce fil que la lecture des décomptes n'est pas suffisante : si le syndic se trompe dans l'application de la clé de répartition et que personne ne dit rien (par exemple parce qu'il n'y a pas de gros travaux ascenseur ou autres raisons... ), on peut croire que les garages ne doivent pas intervenir.
    Mais lors de la mise en conformité, on "découvre" que l'AB ne prévoit la dispense des garages que pour l'entretien et l'utilisation  mais pas pour les travaux & réparations  ==> le propriétaire d'un garage découvre qu'il doit payer sa part pour les travaux d'ascenseur ou commencer à faire des recherches dans 20 ans de PV...
    Ici, c'est l'ascenseur mais cela peut se poser pour la cour des garages, l'air de manœuvre, la toiture des garages, la chaufferie,....


    Je ne crois pas que le simple fait  "qu'on a toujours fait comme cela" soit suffisant pour acter la modification de l'AB...

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Il est vrai que j'ai déjà entendu dire qu'une décision prise en AG qui modifie l'acte de base (comme par exemple la modification d'une clé de répartition des charges ?) ne serait pas opposable à un acheteur ultérieur si absence d'acte notarié pour l'authentifier.

    Qu'en est-il exactement ? Appel aux experts !  wink


    rexou

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Répartition des charges de l’ascenseur

    Une modification des quotités et des modes de répartition doit être publiée. C'est mon avis, et je vous le partage.


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