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Répartition des charges de l’ascenseur

Nath89
Pimonaute assidu
Inscription : 29-01-2013
Messages : 54

Répartition des charges de l’ascenseur

Bonjour,

J’ai une petite question sur la répartition des charges de l’ascenseur.
Les copropriétaires des garages (à l’avant de la copropriété) ne sont jamais intervenus dans les frais d’ascenseur. L’acte de base n’est pas très clair à ce sujet, mais ça fait 20 ans que c’est comme ça.
Lors de la première phase de mise en conformité (en 2011), le syndic actuel avait réparti les frais de cette façon. Ensuite, cette mise en conformité n’a pas été réalisée.
Maintenant, pour la mise  en conformité, le même syndic répartit les frais en incluant les propriétaires des garages. Je lui ai fait remarquer, mais il ne veut  rien entendre. Il dit que c’est écrit comme ça dans l’acte de base.
A-t-il le droit de changer la répartition des charges qui se fait depuis au moins 20 ans ?
D’autant plus que d’après mon interprétation de l’acte de base, les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’ascenseur.
D’avance merci.

Nathalie

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 202

Re : Répartition des charges de l’ascenseur

J'ai été confronté à ce thème avec les frais de chaufferie : ni l'AB ni les PVs ni les décomptes communiqués pour l'achat n'indiquaient 20% de frais fixes.

On a demandé par voie de justice le respect des statuts  : l'ACP a produit des décomptes anciens qui étaient invisibles dans le dossier du Syndic et l'ACP a plaidé "on fait comme ça depuis 20 ans" .

le Juge a tranché la question en faveur de l'ACP.

la politique du fait accompli qui est admis par une majorité a force de loi en matière de copropriété auprès des juges de paix, selon mon expérience.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : Répartition des charges de l’ascenseur

Ninifel a écrit :

le Juge a tranché la question en faveur de l'ACP.

la politique du fait accompli qui est admis par une majorité a force de loi en matière de copropriété auprès des juges de paix, selon mon expérience.

C'est l'évidence même puisque si un ou plusieurs copropriétaires n'étaient pas d'accord avec ce qui se faisait depuis plus de 20 ans, il leur aurait suffi de faire mettre à l'ordre du jour d'une AGO/AGE un point concernant la répartition des charges pour pallier au manque de précision de l'acte de base orignal.
Ensuite il suffit d'aller chez le notaire pour entériner le nouvel acte de base.

Donc si personne n'a jamais mis de révision de répartition à l'ordre du jour de la moindre AG et que donc l'ACP ne s'est jamais prononcé en faveur d'une révision, cela ne sert à rien d'aller en justice. Comment voulez-vous qu'un juge vous donne raison si vous ne suivez pas les modalités prévues par la loi sur la copropriété?
Seule l'AG est souveraine.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 627

Re : Répartition des charges de l’ascenseur

ninifel a écrit :

J'ai été confronté à ce thème avec les frais de chaufferie : ni l'AB ni les PVs ni les décomptes communiqués pour l'achat n'indiquaient 20% de frais fixes.

Je ne crois pas que ce soit le même genre de modification de répartition : vous parlez ici d'une méthode de calcul de répartition des frais de chauffage individuels : la quote part des frais fixes en quotités et frais variables suivant index. Ce n'est donc pas la modification de quotité individuelle.
Plutôt une évolution par rapport à la technologie des répartiteurs, aux économie d'énergie, ... ou d'autres raisons du style...   
Je ne pense pas que cela doive faire l'objet d'une modification à l'AB (mais bien d'une décision en AG).
En tout cas, je ne l'ai jamais vu et n'ai jamais entendu une telle demande.

Par contre, modifier une clé de répartition ou modifier les personnes devant participer aux frais me semblent impliquer une modification de l'AB.
Par exemple, décider que les appartements du dernier étage ne doivent plus participer aux frais de chauffage car ils installent des chaudières individuelles.

C'est mon raisonnement mais aucune idée s'il est bon juridiquement, ni si un juge suivrait

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 627

Re : Répartition des charges de l’ascenseur

panchito a écrit :
Ninifel a écrit :

le Juge a tranché la question en faveur de l'ACP.

la politique du fait accompli qui est admis par une majorité a force de loi en matière de copropriété auprès des juges de paix, selon mon expérience.

C'est l'évidence même puisque si un ou plusieurs copropriétaires n'étaient pas d'accord avec ce qui se faisait depuis plus de 20 ans, il leur aurait suffi de faire mettre à l'ordre du jour d'une AGO/AGE un point concernant la répartition des charges pour pallier au manque de précision de l'acte de base orignal.
Ensuite il suffit d'aller chez le notaire pour entériner le nouvel acte de base.

Donc si personne n'a jamais mis de révision de répartition à l'ordre du jour de la moindre AG et que donc l'ACP ne s'est jamais prononcé en faveur d'une révision, cela ne sert à rien d'aller en justice. Comment voulez-vous qu'un juge vous donne raison si vous ne suivez pas les modalités prévues par la loi sur la copropriété?
Seule l'AG est souveraine.

D'accord pour la question des proratas dans les FF mais pas par rapport au sujet initial de ce fil !
L'AB est prioritaire sur le "on a toujours fait comme cela"  : ce n'est pas parce que les garages n'interviennent pas depuis 20 ans en dépit de ce que prévoit l'AB non modifié que la situation doit perduré. Si un propriétaire demande à ce qu'on applique l'AB, il doit être entendu sans possibilité de contestation.
Si les autres veulent rester dans la répartition de 20 ans, c'est à eux à faire les démarches et obtenir une modification de l'AB pour l'avenir.
Par contre, à vérifier (?), je trouverais logique qu'on ne puisse pas revenir en arrière sur des comptes approuvés et non contestés.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 725

Re : Répartition des charges de l’ascenseur

Max11 a écrit :

L'AB est prioritaire sur le "on a toujours fait comme cela"  : ce n'est pas parce que les garages n'interviennent pas depuis 20 ans en dépit de ce que prévoit l'AB non modifié que la situation doit perduré. Si un propriétaire demande à ce qu'on applique l'AB, il doit être entendu sans possibilité de contestation.

Relisez la question: c'est justement le problème: rien n'est spécifié dans l'AB à ce sujet...

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 783
Site Web

Re : Répartition des charges de l’ascenseur

rexou a écrit :

Il est vrai que j'ai déjà entendu dire qu'une décision prise en AG qui modifie l'acte de base (comme par exemple la modification d'une clé de répartition des charges ?) ne serait pas opposable à un acheteur ultérieur si absence d'acte notarié pour l'authentifier.

Exact. C'est un arrêt de Cassation d'avant 2010 qui a confirmé cette interprétation du Code Civil. La loi de 2010 a ajouté comment une décision de l'AG, en attente de cet acte authentique, peut-être immédiatement opposable aux résidents, membres de l'AG et copropriétaires.


Cordialement,

Luc

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Aime ce post :
GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Répartition des charges de l’ascenseur

luc a écrit :
rexou a écrit :

Il est vrai que j'ai déjà entendu dire qu'une décision prise en AG qui modifie l'acte de base (comme par exemple la modification d'une clé de répartition des charges ?) ne serait pas opposable à un acheteur ultérieur si absence d'acte notarié pour l'authentifier.

Exact. C'est un arrêt de Cassation d'avant 2010 qui a confirmé cette interprétation du Code Civil. La loi de 2010 a ajouté comment une décision de l'AG, en attente de cet acte authentique, peut-être immédiatement opposable aux résidents, membres de l'AG et copropriétaires.

Luc, pourriez-vous avoir la gentillesse de préciser les références de l'arrêt de cassation ? Merci

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