Quel est le coût pour régler une infraction urbanistique?

wagner79 · #1 26-05-2021 11:37:22

Bonjour,

Je suis nouveau ici au Forum et aussi dans le marché immobilier. J'espère que vos experiences puissent m'être utiles! Parce que je suis un peu perdu. Voici ma situation:

J'ai signé un compromis d'achat qui me permet de me retirer de la vente à n'importe quel moment avant la signature de l'acte, qui aura lieu en juin.

C'est un appartement à Ixelles. D'après les renseignements urbanistiques de la commune, le bâtiment, qui compte 3 appartements, est en infraction, puisqu'il est repris comme une maison unifamiliale.

Selon le propriétaire, il s'agit d'une erreur administrative sur le nombre d'habitations, et il a déjà demandé de regler ceci dans un nouveau document des renseignements urbanistiques, qui est en cours.

Il doit avoir beaucoup d'experience dans le domaine: il est un agent immobilier spécialisé dans l'achat des maisons de maître pour les vendre divisées en appartements.

Il dit qu'il faudra attendre encore un mois pour recevoir les nouveaux renseignements urbanistiques. J'ai dit ok, et je lui ai demandé de me fournir une copie de la demande qu'il a fait.

Il a refusé de m'envoyer ce document. Il dit que ce n'est pas nécessaire pour ma démarche (?¿). Et il insiste sur le fait qu'il n'y a aucune infraction urbanistique, meme si les renseignements disponibles à present disent qu'il y en a.

Donc, voici mes questions:

- S'il ment, et je dois regler l'infraction urbanistique moi meme, qu'est-ce que cela signifie pour moi, au dela des complications bureaucratiques? Est-ce que j'ai le droit d'habiter dans un appartement en infraction?

- Combien cela peut me couter, de régler une telle infraction? Avant de demander mon crédit et de signer l'acte, j'aimerais pouvoir calculer si le prix total de l'operation d'achat me convient.

Mon courtier m'a recommandé de demander auprès du Siamu. Chez Siamu on m'a dit que le cout des travaux liés à une infraction est impossible à calculer a ce stade.

C'est pour cela que je suis venu ici au forum pour vous demander votre avis. Qu'est-ce que vous en pensez?

Un grand, grand merci d'avance pour vos réponses

Dernière modification par wagner79 (26-05-2021 12:30:27)

PIM · #2 26-05-2021 11:57:01

wagner79 a écrit :

Bonjour,
Je suis nouveau ici au Forum et aussi dans le marché immobilier. J'espère que vos experiences puissent m'être utiles! Parce que je suis un peu perdu. Voici ma situation:
J'ai signé un compromis d'achat qui me permet me retirer de la vente à n'importe quel moment avant la signature de l'acte, qui aura lieu en juin.
C'est un appartement à Ixelles. D'après les renseignements urbanistiques de la commune, le bâtiment, qui compte 3 appartements, est en infraction, puisqu'il est repris comme une maison unifamiliale.
Selon le propriétaire, il s'agit d'une erreur administrative sur le nombre d'habitations, et il a déjà demandé de regler ceci dans un nouveau document des renseignements urbanistiques, qui est en cours.
Il doit avoir beaucoup d'experience dans le domaine: il est un agent immobilier spécialisé dans l'achat des maisons de maître pour les vendre divisées en appartements.
Il dit qu'il faudra attendre encore un mois pour recevoir les nouveaux renseignements urbanistiques. J'ai dit ok, et je lui ai demandé de me fournir une copie de la demande qu'il a fait.
Il a refusé de m'envoyer ce document. Il dit que ce n'est pas nécessaire pour ma démarche (?¿). Et il insiste sur le fait qu'il n'y a aucune infraction urbanistique, meme si les renseignements disponibles à present disent qu'il y en a.
Donc, voici mes questions:
- S'il ment, et je dois regler l'infraction urbanistique moi meme, qu'est-ce que cela signifie pour moi, au dela des complications bureaucratiques? Est-ce que j'ai le droit d'habiter dans un appartement en infraction?
- Combien cela peut me couter, de régler une telle infraction? Avant de demander mon crédit et de signer l'acte, j'aimerais pouvoir calculer si le prix total de l'operation d'achat me convient.
Mon courtier m'a recommandé de demander auprès du Siamu. Chez Siamu on m'a dit que le cout des travaux liés à une infraction est impossible à calculer a ce stade.
C'est pour cela que je suis venu ici au forum pour vous demander votre avis. Qu'est-ce que vous en pensez?
Un grand, grand merci d'avance pour vos réponses

Avez-vous pris contact avec le service d'urbanisme concerné pour vérifier ce qu'il en est exactement ?

Girkou

wagner79 · #3 26-05-2021 11:58:45

Vous avez raison, c'est une bonne idée. Je vais le faire tout de suite. Merci!

XTof.vl · #4 26-05-2021 12:19:52

Pour l'acte, prévoyez de retenir une somme qui permet de payer la procédure de régularisation. Voyez pour cela votre notaire.
Prévoyez éventuellement une clause vous permettant d'annuler la vente si cette régularisation est impossible.

grmff · #5 26-05-2021 12:23:16

Un professionnel qui vous ment, il est illusoire de lui faire confiance. Passez au service urbanisme pour vous renseigner de l'état exact de la situation. Une fois bien renseigné, laissez tomber... big_smile

wagner79 · #6 26-05-2021 12:27:54

XTof.vl a écrit :

Pour l'acte, prévoyez de retenir une somme qui permet de payer la procédure de régularisation. Voyez pour cela votre notaire.
Prévoyez éventuellement une clause vous permettant d'annuler la vente si cette régularisation est impossible.

Merci! En fait, le vendeur nous impose son notaire, d'après les conditions du compromis d'achat. Les 3 acquéreurs d'appartements du bâtiment en vente devons engager les services du meme notaire, le sien.

Donc, si je fais cette demande, il sera sûrement informé, et ça donnera suite peut-être à une confrontation. Pour l'instant, je préfère me renseigner sur mes possibilités.

wagner79 · #7 26-05-2021 12:29:34

grmff a écrit :

Un professionnel qui vous ment, il est illusoire de lui faire confiance. Passez au service urbanisme pour vous renseigner de l'état exact de la situation. Une fois bien renseigné, laissez tomber...

Merci beaucoup. Je trouve que vous avez raison. Je vais le faire

XTof.vl · #8 26-05-2021 12:58:46

wagner79 a écrit :

XTof.vl a écrit :
Pour l'acte, prévoyez de retenir une somme qui permet de payer la procédure de régularisation. Voyez pour cela votre notaire.
Prévoyez éventuellement une clause vous permettant d'annuler la vente si cette régularisation est impossible.
Merci! En fait, le vendeur nous impose son notaire, d'après les conditions du compromis d'achat. Les 3 acquéreurs d'appartements du bâtiment en vente devons engager les services du meme notaire, le sien.
Donc, si je fais cette demande, il sera sûrement informé, et ça donnera suite peut-être à une confrontation. Pour l'instant, je préfère me renseigner sur mes possibilités.

Vous pouvez exiger d'avoir également votre notaire. Je vous le conseille vivement.

fabrice_91

PIM · #9 26-05-2021 13:09:02

Notaire: on confond probablement.
L'instrumentant sera celui du vendeur, car il doit recevoir l'acte de base.
Cela n'empêche pas l'intervention/désignation d'un notaire pour l'acquéreur.
Évidemment, si le compromis est déjà signé, c'est plus délicat de faire la modification...

Mais cela n'empêche pas que le notaire ne pourra pas créer un acte de base avec 3 entités s'il n'y a pas l'autorisation urbanistique.

Vous avez déjà reçu cet acte de base ou son projet ?

wagner79 · #10 26-05-2021 13:20:41

XTof.vl a écrit :

wagner79 a écrit :
XTof.vl a écrit :
Pour l'acte, prévoyez de retenir une somme qui permet de payer la procédure de régularisation. Voyez pour cela votre notaire.
Prévoyez éventuellement une clause vous permettant d'annuler la vente si cette régularisation est impossible.
Merci! En fait, le vendeur nous impose son notaire, d'après les conditions du compromis d'achat. Les 3 acquéreurs d'appartements du bâtiment en vente devons engager les services du meme notaire, le sien.
Donc, si je fais cette demande, il sera sûrement informé, et ça donnera suite peut-être à une confrontation. Pour l'instant, je préfère me renseigner sur mes possibilités.
Vous pouvez exiger d'avoir également votre notaire. Je vous le conseille vivement.

Merci. En fait c'est trop tard pour ça, dans le compromis d'achat je me suis engagé à garder son notaire. J'aurais pu le changer dans un délai précis à partir de la signature du compromis, qui est déjà passé...

wagner79 · #11 26-05-2021 13:21:51

PIM a écrit :

Notaire: on confond probablement.
L'instrumentant sera celui du vendeur, car il doit recevoir l'acte de base.
Cela n'empêche pas l'intervention/désignation d'un notaire pour l'acquéreur.
Évidemment, si le compromis est déjà signé, c'est plus délicat de faire la modification...
Mais cela n'empêche pas que le notaire ne pourra pas créer un acte de base avec 3 entités s'il n'y a pas l'autorisation urbanistique.
Vous avez déjà reçu cet acte de base ou son projet ?

Merci! Oui, exactement, la modification n'est plus possible, je crains. Et non, je n'ai pas reçu le projet de l'acte de base. Devrais-je demander ce document au notaire?

D1791 · #12 26-05-2021 13:32:32

PIM a écrit :

Évidemment, si le compromis est déjà signé, c'est plus délicat de faire la modification...

Il m'est arrivé de le faire. Le vendeur avait choisi son notaire pour mettre la maison en vente.
Le notaire a exercé des pressions sur moi qui m'ont déplues.
Il avait indiqué dans le texte du compromis que l'acquéreur, moi, s'engageait à la garder comme notaire pour la finalisation des actes.

J'ai signé le compromis, je ne voulais absolument pas rater la vente. Je suis sorti de son étude et je suis allé déposer tout le dossier chez mon notaire dans le demie-heure qui a suivi, accompagné d'une petite lettre personnelle disant ce que je pensais de ce genre de pressions.
Mon propre notaire a gloussé de plaisir en lisant la lettre.
L'acte final s'est fait dans l'étude de mon notaire.

C'est certain, je ne m'étais pas fait un ami ce jour là, mais je n'ai jamais eu à en subir un quelconque désagrément.

grmff, XTof.vl

wagner79 · #13 26-05-2021 13:39:07

D1791 a écrit :

PIM a écrit :
Évidemment, si le compromis est déjà signé, c'est plus délicat de faire la modification...
Il m'est arrivé de le faire. Le vendeur avait choisi son notaire pour mettre la maison en vente.
Le notaire a exercé des pressions sur moi qui mon déplues.
Il avait indiqué dans le texte du compromis que l'acquéreur, moi, s'engageait à la garder comme notaire pour la finalisation des actes.
J'ai signé le compromis, je ne voulais absolument pas rater la vente. Je suis sorti de son étude et je suis allé déposer tout le dossier chez mon notaire dans le demie-heure qui a suivi, accompagné d'une petite lettre personnelle disant ce que je pensais de ce genre de pressions.
Mon propre notaire a gloussé de plaisir en lisant la lettre.
L'acte final s'est fait dans l'étude de mon notaire.
C'est certain, je ne m'étais pas fait un ami ce jour là, mais je n'ai jamais eu à en subir un quelconque désagrément.

Merci beaucoup, ça me reassure. Et bravo à vous smile

PIM · #14 26-05-2021 14:17:39

wagner79 a écrit :

Et non, je n'ai pas reçu le projet de l'acte de base. Devrais-je demander ce document au notaire?

Il n'en est pas fait mention dans le compromis de vente ?

wagner79 · #15 26-05-2021 14:29:13

PIM a écrit :

wagner79 a écrit :
Et non, je n'ai pas reçu le projet de l'acte de base. Devrais-je demander ce document au notaire?
Il n'en est pas fait mention dans le compromis de vente ?

Oui, le compromis dit:

"Les parties déclarent être au courant du fait que l'immeuble ci-dessus décrit fera l'objet d'un acte de base qui sera reçu par XXXX, tous deux notaires associés á Bruxelles.

La présente cession d'option est donc soumise á la condition de l'établissement de l'acte de base au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique de vente.

Le projet de cet acte sera soumis pour analyse au bénéficiaire ou á son notaire au moins 8 jours avant sa signature. Ledit acte de base ne contiendra pas de clauses dérogatoires au droit commun.

Le cessionnaire sera redevable lors de l'acte authentique de la quote-part des frais d'acte de base pour un montant maximal de 850 EUR HTVA"

PIM · #16 26-05-2021 14:38:13

Et, finalement, à défaut de disposer de votre propre notaire: avez-vous interrogé le notaire désigné sur ce souci (RU) invoqué ?

Pour l'acte de base:
"Le projet de cet acte sera soumis pour analyse au bénéficiaire ou á son notaire au moins 8 jours avant sa signature. "
Comme, en outre, cela risque de vous coûter 850 € + tva ...

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