PV d’AG modifié ultérieurement car un bulletin de vote a été « retrouvé » !

dan100 · #1 18-08-2021 15:13:27

Bonjour,

Nous avons eu une AG par vidéoconférence le 06/05/2021. Le bulletin de vote devait être renvoyé au syndic par Email ou courrier au plus tard le 7/5.
Je reçois le PV (par Email) le 21/05 qui dit que le point 2 (remplacement de l’ascenseur) est refusé en ce qui concerne mon entrée. C’est une CP de 4 entrées (sans passage entre les 4 immeubles mais toiture commune et même syndic) mais il fallait voter pour ou contre par entrée. Les votes ont fait que 3 ascenseurs seront remplacé mais pas le 4ème.

Le 5/8 je reçois par courrier un PV « modifié » : un bulletin de vote a été retrouvé par le syndic (c’est possible, je suppose qu’ils ne l’ont pas inventé) et du coup ce point (remplacement ascenseur) passe de « refusé » à « accepté ». Conséquence : je reçois en même temps (5/8) un avis de paiement « appel de fond remplacement ascenseur » de 8329 EUR. Est-ce légal ? Je ne vais pas pouvoir trouver une telle somme en quelques semaines (j’ai un crédit hypothécaire sur cet appartement) et je suis donc dans les soucis.

J’ai déjà pris RDV avec le syndic pour vérifier si ce bulletin de vote retrouvé est bien conforme, mais que me conseillez-vous de plus ?
Merci pour votre aide.

grmff · #2 18-08-2021 15:45:01

C'est foireux, mais vous aurez besoin de l'ascenseur...
Concentrez vous sur le devis. Si c'est un des 4 grands, faites faire un autre devis et vous serez surpris...
Les 4 grands ont des prix surfaits, du matériel propriétaire qui vous lie avec eux, alors que les petits ont du matériel ouvert tout aussi fiable et performant en vous laissant la liberté de changer d'ascensoriste à l'avenir...

dan100 · #3 18-08-2021 22:33:34

merci pour votre message, mais cela ne répond pas vraiment à ma question.
Pour info : bâtiment de 2 étages et presque personne n'utilise l'ascenseur + il faut le remplacer ENTIEREMENT (l'actuel est un acccenseur à visse, technologie foireuse) + d'autres travaux couteux et plus urgents sont à réaliser (toiture à refaire + conduits de cheminée)

GT · #4 19-08-2021 07:15:47

dan100 a écrit :

merci pour votre message, mais cela ne répond pas vraiment à ma question.
Pour info : bâtiment de 2 étages et presque personne n'utilise l'ascenseur + il faut le remplacer ENTIEREMENT (l'actuel est un acccenseur à visse, technologie foireuse) + d'autres travaux couteux et plus urgents sont à réaliser (toiture à refaire + conduits de cheminée)

" il faut le remplacer ENTIEREMENT (l'actuel est un acccenseur à visse, technologie foireuse) "

Vous ignorez les obligations imposées au gestionnaire dans le cadre de l'application de l'AR du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs ?

9 MARS 2003. - Arrêté royal relatif à la sécurité des ascenseurs.

http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/ar … 127/justel

extraits
CHAPITRE I. - Définitions.

Article 1.

Pour l'application du présent arrêté, on entend par :
6° modernisation : modifications de l'ascenseur visant à améliorer le niveau de sécurité à la suite de l'analyse de risques prévue à l'article 4;
9° gestionnaire : le propriétaire ou celui qui met de la part du propriétaire l'ascenseur à la disposition des utilisateurs;

CHAPITRE IV. - Programme de modernisation.

Art. 5.§ 1er.

Sur base du rapport de l' analyse de risques qu'il a effectué, le SECT détermine les risques graves pour lesquels un entretien ou une réparation immédiatement est requis et les risques pour lesquels une modernisation est nécessaire.
Si des risques graves pour lesquels un entretien ou une réparation est immédiatement requis ont été constatés durant l' analyse de risques, l'usage de l'ascenseur est interdit jusqu'au moment où les travaux nécessaires ont été réalisés.

article 5 § 2.

Le gestionnaire fait effectuer les modernisations nécessaires par une entreprise de modernisation dans les trois ans après l'analyse de risques.
Pour les ascenseurs mis en service à partir du 1er avril 1984, les modernisations seront effectuées au plus tard le 31 décembre 2014.
Pour les ascenseurs mis en service entre le 1er janvier 1958 et le 31 mars 1984, les modernisations seront effectuées au plus tard le 31 décembre 2016.
Pour les ascenseurs mis en service avant le 1er janvier 1958, les modernisations seront effectuées au plus tard le 31 décembre 2022.

Dernière modification par GT (19-08-2021 07:18:58)

dan100 · #5 20-08-2021 14:07:58

encore merci, mais je ne vois toujours pas le rapport avec mon problème (modification du PV => 8300eur à trouver dans l'urgence). L'ascenseur est actuellement à l'arrêt (donc plus aucun risque) et le restera. De plus, il a été décidé de ne pas le moderniser mais de le remplacer car on ne trouve plus les pièces et cette technologie (abandonnée depuis) a donné de très très mauvais résultats.

max11 · #6 20-08-2021 15:04:31

dan100 a écrit :

encore merci, mais je ne vois toujours pas le rapport avec mon problème (modification du PV => 8300eur à trouver dans l'urgence). L'ascenseur est actuellement à l'arrêt (donc plus aucun risque) et le restera. De plus, il a été décidé de ne pas le moderniser mais de le remplacer car on ne trouve plus les pièces et cette technologie (abandonnée depuis) a donné de très très mauvais résultats.

Si je comprends bien ce que vous souhaitez, c'est de ne pas faire les travaux d'ascenseur....
Qu'en penses les autres CP qui ont voté contre la proposition ? ce serait bien de prendre une même action en commun...

Je ne vois qu'une solution "légale" : contester, rapidement, le PV modifié devant le Juge de Paix en demandant qu'il ne soit pas tenu compte de ce bulletin de vote sorti après coup.

Tout le reste ne sera que blabla qui vous fera dépasser le délai de contestation du PV...

Il y a une autre solution mais vous serez moins droit dans vos bottes : vous signalez par recommandé au Syndic et à vos voisins votre refus de prendre ce bulletin en considération, que l'ascenseur ne peut donc pas être remplacé et que vous refusez de payer l'appel de fonds.
Normalement, le syndic ne peut commander les travaux qu'une fois qu'il a reçu les fonds de tout le monde.
Le Syndic devra donc vous attaquer pour obtenir votre paiement après plusieurs échanges de rappels, recommandés, ...
Devant le juge, vous pourrez défendre votre point de vue et soit gagner, soit perdre mais vous aurez eu le temps de rassembler les fonds pour payer votre appel de fonds
Par contre, belle ambiance à prévoir avec vos voisins qui attendent l'ascenseur....

GT · #7 20-08-2021 16:16:30

dan100 a écrit :

encore merci, mais je ne vois toujours pas le rapport avec mon problème (modification du PV => 8300eur à trouver dans l'urgence). L'ascenseur est actuellement à l'arrêt (donc plus aucun risque) et le restera. De plus, il a été décidé de ne pas le moderniser mais de le remplacer car on ne trouve plus les pièces et cette technologie (abandonnée depuis) a donné de très très mauvais résultats.

Il n'est pas exclu que la mise en conformité d’un très ancien ascenseur aux normes , pour des raisons de sécurité, implique le remplacement de celui-ci.

Ce n'est pas parce que, dans les faits, l'ascenseur serait à l'arrêt ( je remarque que le 18/8/2021 à 22:33:34 vous écriviez :"presque personne n'utilise l'ascenseur ") que l'arrêté royal du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs ne serait pas applicable .

Si les travaux (obligatoires) relatifs à la sécurité de votre ascenseur ne sont pas effectués dans le délai légal des sanctions sont prévues.

Nous sommes en 2021. L'Arrêté royal du 10 décembre 2012 modifiant l'arrêté royal du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs été publié le 10/12/2012. Il est entré en vigueur le 29/12/2012. Il prévoit que, pour les ascenseurs mis en service avant le 1er janvier 1958, les modernisations seront effectuées au plus tard le 31 décembre 2022. J'ignore à quel moment vous avez acquis votre lot dans l'immeuble.

Généralement, pour la modernisation de l'ascenseur sur base d'un devis accepté, les ACP décident de la constitution d' un fonds de réserve et de son montant et aussi de la périodicité des appels de fonds. Une fois, la somme réunie les travaux seront entamés.

Je ne suis pas insensible à vos difficultés. Néanmoins, vous deviez vous attendre à des frais pour la modernisation (obligatoire) de votre ascenseur. 29/12/2012 (entrée en vigueur de l'AR du 10/12/2012)- mai 2021 (décision de l'AG) : plus de 8 ans.

Que faire ?
D'abord tenter de vérifier la validité du bulletin retrouvé.
Ensuite, éventuellement contester le PV. et, en attendant la décision du juge, refuser, à vos risques et périls (votre responsabilité pourrait aussi être engagée si des sanctions sont appliquées à l'ACP pour absence de modernisation de l'ascenseur ds le délai légal) , de payer l'appel de fonds.

Envisager aussi un emprunt pour répondre à vos difficultés. Ou encore, envisager avec votre banque, le report de vos remboursements pour l'emprunt hypothécaire.

Dernière modification par GT (20-08-2021 16:28:26)

MarcoBrux · #8 21-08-2021 00:16:19

GT a écrit :

dan100 a écrit :
encore merci, mais je ne vois toujours pas le rapport avec mon problème (modification du PV => 8300eur à trouver dans l'urgence). L'ascenseur est actuellement à l'arrêt (donc plus aucun risque) et le restera. De plus, il a été décidé de ne pas le moderniser mais de le remplacer car on ne trouve plus les pièces et cette technologie (abandonnée depuis) a donné de très très mauvais résultats.
Il n'est pas exclu que la mise en conformité d’un très ancien ascenseur aux normes , pour des raisons de sécurité, implique le remplacement de celui-ci.
Ce n'est pas parce que, dans les faits, l'ascenseur serait à l'arrêt ( je remarque que le 18/8/2021 à 22:33:34 vous écriviez :"presque personne n'utilise l'ascenseur ") que l'arrêté royal du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs ne serait pas applicable .
Si les travaux (obligatoires) relatifs à la sécurité de votre ascenseur ne sont pas effectués dans le délai légal des sanctions sont prévues.
Nous sommes en 2021. L'Arrêté royal du 10 décembre 2012 modifiant l'arrêté royal du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs été publié le 10/12/2012. Il est entré en vigueur le 29/12/2012. Il prévoit que, pour les ascenseurs mis en service avant le 1er janvier 1958, les modernisations seront effectuées au plus tard le 31 décembre 2022. J'ignore à quel moment vous avez acquis votre lot dans l'immeuble.
Généralement, pour la modernisation de l'ascenseur sur base d'un devis accepté, les ACP décident de la constitution d' un fonds de réserve et de son montant et aussi de la périodicité des appels de fonds. Une fois, la somme réunie les travaux seront entamés.
Je ne suis pas insensible à vos difficultés. Néanmoins, vous deviez vous attendre à des frais pour la modernisation (obligatoire) de votre ascenseur. 29/12/2012 (entrée en vigueur de l'AR du 10/12/2012)- mai 2021 (décision de l'AG) : plus de 8 ans.
Que faire ?
D'abord tenter de vérifier la validité du bulletin retrouvé.
Ensuite, éventuellement contester le PV. et, en attendant la décision du juge, refuser, à vos risques et périls (votre responsabilité pourrait aussi être engagée si des sanctions sont appliquées à l'ACP pour absence de modernisation de l'ascenseur ds le délai légal) , de payer l'appel de fonds.
Envisager aussi un emprunt pour répondre à vos difficultés. Ou encore, envisager avec votre banque, le report de vos remboursements pour l'emprunt hypothécaire.

Nouvel élément:
Par communiqué de presse du 8/7/2021, le Ministre de l’Economie Monsieur Pierre-Yves Dermagne et le Secrétaire d’Etat au Patrimoine Monsieur Pascal Smet annoncent enfin que les « délais imposés pour la modernisation obligatoire des ascenseurs historiques vont être prolongés » source: https://www.snpc-nems.be/fr/content/asc … -nouvelles

GT · #9 21-08-2021 08:19:22

Le communiqué de presse :

https://dermagne.belgium.be/fr/modernis … 5Cimn1QNzY

Pour les ascenseurs anciens sans valeur historique (d’avant 1958), la date de modernisation sera reportée d'un an et fixée au 31/12/2023.
En ce qui concerne les ascenseurs à valeur historique, ils devront être modernisés pour le 31/12/2027.
Les textes officiels n'ont pas encore fait l'objet d'une publication dans le Moniteur belge (modification de l'AR du 9 mars 2003). Néanmoins, le tableau des délais de modernisation des ascenseurs repris sur le site internet du SPF Economie cite déjà le dates du 31/12/2023 et 31/12/2027 .

https://economie.fgov.be/fr/themes/qual … ascenseurs

En l'espèce, une décision relative à un ascenseur été prise en mai 2021. Le communiqué de presse est daté du 8 juillet 2021. Les dates du 31/12/2023 et 31/12/2027 sont les dates ultimes annoncées pour la modernisation des ascenseurs très anciens.

A propos des infractions et des sanctions

https://economie.fgov.be/sites/default/ … aires-.pdf

Dernière modification par GT (21-08-2021 08:23:57)

dan100 · #10 21-08-2021 10:21:45

Un grand merci pour vos réponses.
Il ne s'agit pas d'un ascenseur d'avant 1958, l'immeuble a été construit en 1991 (ou 1992). Cela signifie-t-il que même s'ils est à l'arrêt (débranché) nous risquons une sanction ?
L'ascenseur a été mis à l’arrêt par la société qui l'entretenait. Il n'y a actuellement pas de plainte des occupants du fait qu'il est à l’arrêt (pas utilisé sauf très occasionnellement pour montage de choses lourdes ou courses alimentaires). Raison pour laquelle le vote initial était de ne pas (pour l'instant) le remplacer. Il y a 7 lots (appartements) dans l'immeuble de 2 étages.
J'ai acheté mon lot en 2019 en vente publique et aucun des 2 PV d'AG que j'avais lu avant la vente ne faisait mention de travaux ou d'une non conformité à l'ascenseur.

grmff · #11 24-08-2021 21:36:21

Vous pouvez parfaitemement décider de mettre l'ascenseur hors service. Je n'imagine pas qu'il y ait obligations de remplacer ou remettre aux normes un ascenseur mis hors service.

C'est vrai qu'un ascenseur pour deux niveaux, cela peut sembler inutile. Je ne sais pas cobien de lot il y a, mais je ne comprends pas qu'il n'y ait pas moyen de convaincre vos voisins et copropriétaires...

rexou

GT · #12 24-08-2021 21:53:29

grmff a écrit :

Vous pouvez parfaitemement décider de mettre l'ascenseur hors service. .

Décision à quelle majorité ?

grmff · #13 24-08-2021 22:09:04

GT a écrit :

grmff a écrit :
Vous pouvez parfaitemement décider de mettre l'ascenseur hors service. .
Décision à quelle majorité ?

Refuser une proposition de rénovation ou de remplacement revient à le mettre hors service dans le cadre d'une saine gestion.
Comme syndic, je préciserais très clairement les conséquences d'un refus, lors du vote: en cas de refus, un ascenseur déclaré dangereux serait mis à l'arrêt immédiatement pour éviter que ma responsabilité soit engagée.

Et s'ils me virent parce que j'ai mis l'ascenseur hors service, je serai très content de m'être débarrassé d'un ACP pourrite.

rexou

dan100 · #14 25-08-2021 11:20:25

GT a écrit :

grmff a écrit :
Vous pouvez parfaitemement décider de mettre l'ascenseur hors service. .
Décision à quelle majorité ?

66% (les 2 tiers)

GT · #15 28-08-2021 11:01:21

dan100 a écrit :

GT a écrit :
grmff a écrit :
Vous pouvez parfaitemement décider de mettre l'ascenseur hors service. .
Décision à quelle majorité ?
66% (les 2 tiers)

La mise à l'arrêt de l'ascenseur par le syndic pour cause de danger s'inscrit dans l'application de l'art.577-8, § 4, 4 de l'ancien code civil. Le syndic s'est vu attribuer un pouvoir de décision. Une des caractéristiques des actes conservatoires et d'administration provisoire est de ne pas engager l'avenir.

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

Les travaux qui sont contraignants comme ceux de mise en conformité des ascenseurs ( voir documents parlementaires doc 54 2919/00 1, page 214) peuvent être décidés en assemblée générale à la majorité absolue (et non à la majorité qualifiée des 2/3 des voix).
Il s'agit de la décision de principe de l'AG relative à ces travaux de mise en conformité.

Art. 577-7.
§ 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;

Les décisions de l'AG quant au choix de l'entreprise qui effectuera les travaux de mise en conformité d'un ascenseur sont prises à la majorité absolue des voix;

Art. 577-6.
§ 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.

La décision de désaffectation d'un équipement commun comme un ascenseur se fait en AG à la majorité qualifiée des 4/5 des voix.

Art. 577-7.
§ 1. L'assemblée générale décide :
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;

Nous voici bien loin du problème initial soulevé. Quid en ce qui concerne le bulletin de vote retrouvé par le syndic et la modification du PV ?

PV d’AG modifié ultérieurement car un bulletin de vote a été « retrouvé » !

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