L'achat/revente en tant que professionnel : est-ce viable ?

Kejabran · #1 06-09-2021 20:09:11

Bonjour à toutes et à tous !

Je reviens vers vous pour une demande de conseil ! Pas mal sont assez callés dans le sujet et je voulais une opinion de gens ayant de la bouteille dans le domaine smile

Je m'explique, il y a de cela 4 ans et des poussières j'ai pu faire l'acquisition d'un bien en vente publique a un très bon prix, dans un état très correct ( 1 mois de remise a niveau électrique, châssis, gros nettoyage et pas plus ! ).
J'ai pu acquérir ce bien pour la somme de 71.000€ tout frais inclus ( étant mon premier bien, les frais étaient réduits) et j'ai eu la chance de ne pas faire de prêt pour ce bien ! Ce dernier est loué depuis, sans aucun encombres jusqu'à présent.

Depuis quelques temps, l'idée me passe par la tête de faire de ce genre d'opération un activité complémentaire, qui je le souhaite a terme, deviendrait mon activité principale…

Ma situation est que de part des amis/connaissances, j'ai presque tout les corps de métier a portée de main, et forcement pour pas " trop cher". ( je ne leurs demande pas non plus de me brader la main-d'œuvre loin de là ! )

Alors voilà, il me reste quelques années et le bien sera amorti. Cependant, j'ai examiné un peu les prix des biens aux alentours avec plus ou moins les mêmes caractéristiques, état, etc etc ... Et force est de constater que ceux-ci ont fortement augmentés ! Je pourrais sans trop forcer le revendre entre 145.000-155.000euros.
Je me suis demandé si cela était une bonne idée d'attendre encore deux ou trois ans, revendre ce bien, et utiliser la plus-value afin de commencer une activité d'achat revente. Le but étant d'acheter des biens a retaper, pour ensuite les revendre.

Je pense disposer, après la vente, de +- 110.000-120.000euros + un peu de cash déjà dispo et j'aimerai m'attaquer a des biens de plus ou moins 50.000euros avec 20.000 - 30.000euros de travaux environ pour les revendre a +/- 100.000-110.000euros.

Je n'ai pas encore effectué de plan financier avec un expert comptable pour voir la viabilité du projet, mais je voulais un premier avis.
Je précise qu'ici il n'y aurait pas de location, purement de l'achat-revente. Je ne serais pas agent immobilier ni promoteur, "simplement" un marchand de biens.

y a t-il sur ce forum des personnes qui pratiquent de la sorte ? Me ferais-je tuer par les impôts/Taxes élevées ? Je ne veux pas commencer avec des building mais me forger une expérience petit a petit avec des biens modestes.

Pensez-vous que je ferais une erreur en revendant mon premier bien qui a été acquis a très bon prix ?

D'avance je remercie les personnes qui ont pris le temps de lire mon pavé !
Et je vous remercie d'avantages si vous avez des pistes !

Excellente soirée a tout le monde !

Je suis prêt a vous lire !

libra · #2 10-09-2021 14:29:35

Kejabran a écrit :

Bonjour a toutes et a tous !
Je reviens vers vous pour une demande de conseil ! Pas mal sont assez callés dans le sujet et je voulais une opinion de gens ayant de la bouteille dans le domaine
Je m'explique, il y a de cela 4 ans et des poussières j'ai pu faire l'acquisition d'un bien en vente publique a un très bon prix, dans un état très correct ( 1 mois de remise a niveau électrique, châssis, gros nettoyage et pas plus ! ).
J'ai pu acquérir ce bien pour la somme de 71.000€ tout frais inclus ( étant mon premier bien, les frais étaient réduits) et j'ai eu la chance de ne pas faire de prêt pour ce bien ! Ce dernier est loué depuis, sans aucun encombres jusqu'à présent.
Depuis quelques temps, l'idée me passe par la tête de faire de ce genre d'opération un activité complémentaire, qui je le souhaite a terme, deviendrait mon activité principale…
Ma situation est que de part des amis/connaissances, j'ai presque tout les corps de métier a portée de main, et forcement pour pas " trop cher". ( je ne leurs demande pas non plus de me brader la main-d'œuvre loin de là ! )
Alors voilà, il me reste quelques années et le bien sera amorti. Cependant, j'ai examiné un peu les prix des biens aux alentours avec plus ou moins les mêmes caractéristiques, état, etc etc ... Et force est de constater que ceux-ci ont fortement augmentés ! Je pourrais sans trop forcer le revendre entre 145.000-155.000euros.
Je me suis demandé si cela était une bonne idée d'attendre encore deux ou trois ans, revendre ce bien, et utiliser la plus-value afin de commencer une activité d'achat revente. Le but étant d'acheter des biens a retaper, pour ensuite les revendre.
Je pense disposer, après la vente, de +- 110.000-120.000euros + un peu de cash déjà dispo et j'aimerai m'attaquer a des biens de plus ou moins 50.000euros avec 20.000 - 30.000euros de travaux environ pour les revendre a +/- 100.000-110.000euros.
Je n'ai pas encore effectué de plan financier avec un expert comptable pour voir la viabilité du projet, mais je voulais un premier avis.
Je précise qu'ici il n'y aurait pas de location, purement de l'achat-revente. Je ne serais pas agent immobilier ni promoteur, "simplement" un marchand de biens.
y a t-il sur ce forum des personnes qui pratiquent de la sorte ? Me ferais-je tuer par les impôts/Taxes élevées ? Je ne veux pas commencer avec des building mais me forger une expérience petit a petit avec des biens modestes.
Pensez-vous que je ferais une erreur en revendant mon premier bien qui a été acquis a très bon prix ?
D'avance je remercie les personnes qui ont pris le temps de lire mon pavé !
Et je vous remercie d'avantages si vous avez des pistes !
Excellente soirée a tout le monde !
Je suis prêt a vous lire !

Pour ce qui concerne votre premier bien, la revente peut être considéré comme une opération de gestion de votre patrimoine. Si la revente se fait dans les cinq années de l'acquisition, une impôt sur la plus value est du.

Pour les opérations suivantes, si elles se répètent à un rythme élevé, ce qui semble être le cas, ce sera considéré comme une activité professionnelle et vous serez taxé sur le bénéfice. Cela suppose que vos amis/connaissances fassent des factures.

Kejabran · #3 11-09-2021 22:49:57

libra a écrit :

Kejabran a écrit :
Bonjour a toutes et a tous !
Je reviens vers vous pour une demande de conseil ! Pas mal sont assez callés dans le sujet et je voulais une opinion de gens ayant de la bouteille dans le domaine
Je m'explique, il y a de cela 4 ans et des poussières j'ai pu faire l'acquisition d'un bien en vente publique a un très bon prix, dans un état très correct ( 1 mois de remise a niveau électrique, châssis, gros nettoyage et pas plus ! ).
J'ai pu acquérir ce bien pour la somme de 71.000€ tout frais inclus ( étant mon premier bien, les frais étaient réduits) et j'ai eu la chance de ne pas faire de prêt pour ce bien ! Ce dernier est loué depuis, sans aucun encombres jusqu'à présent.
Depuis quelques temps, l'idée me passe par la tête de faire de ce genre d'opération un activité complémentaire, qui je le souhaite a terme, deviendrait mon activité principale…
Ma situation est que de part des amis/connaissances, j'ai presque tout les corps de métier a portée de main, et forcement pour pas " trop cher". ( je ne leurs demande pas non plus de me brader la main-d'œuvre loin de là ! )
Alors voilà, il me reste quelques années et le bien sera amorti. Cependant, j'ai examiné un peu les prix des biens aux alentours avec plus ou moins les mêmes caractéristiques, état, etc etc ... Et force est de constater que ceux-ci ont fortement augmentés ! Je pourrais sans trop forcer le revendre entre 145.000-155.000euros.
Je me suis demandé si cela était une bonne idée d'attendre encore deux ou trois ans, revendre ce bien, et utiliser la plus-value afin de commencer une activité d'achat revente. Le but étant d'acheter des biens a retaper, pour ensuite les revendre.
Je pense disposer, après la vente, de +- 110.000-120.000euros + un peu de cash déjà dispo et j'aimerai m'attaquer a des biens de plus ou moins 50.000euros avec 20.000 - 30.000euros de travaux environ pour les revendre a +/- 100.000-110.000euros.
Je n'ai pas encore effectué de plan financier avec un expert comptable pour voir la viabilité du projet, mais je voulais un premier avis.
Je précise qu'ici il n'y aurait pas de location, purement de l'achat-revente. Je ne serais pas agent immobilier ni promoteur, "simplement" un marchand de biens.
y a t-il sur ce forum des personnes qui pratiquent de la sorte ? Me ferais-je tuer par les impôts/Taxes élevées ? Je ne veux pas commencer avec des building mais me forger une expérience petit a petit avec des biens modestes.
Pensez-vous que je ferais une erreur en revendant mon premier bien qui a été acquis a très bon prix ?
D'avance je remercie les personnes qui ont pris le temps de lire mon pavé !
Et je vous remercie d'avantages si vous avez des pistes !
Excellente soirée a tout le monde !
Je suis prêt a vous lire !
Pour ce qui concerne votre premier bien, la revente peut être considéré comme une opération de gestion de votre patrimoine. Si la revente se fait dans les cinq années de l'acquisition, une impôt sur la plus value est du.
Pour les opérations suivantes, si elles se répètent à un rythme élevé, ce qui semble être le cas, ce sera considéré comme une activité professionnelle et vous serez taxé sur le bénéfice. Cela suppose que vos amis/connaissances fassent des factures.

Oui je suis au courant de cela mais mes interrogations sur surtout sur la viabilité d'un tel projet, si quelqu'un l'a déjà expérimenté en tant que "pro", quels sont les trucs à éviter, etc etc

grmff · #4 11-09-2021 22:58:56

Je n'ai jamais pratiqué cette activité d'achat-vente, ni achat-travaux-revente. Finalement, j'ai procédé à assez peu de vente dans ma vie d'investisseur (6 ou 7 tout au plus) Les plus value réalisées ont été mineures dans la plupart des cas.

J'imagine que le mieux est de se mettre en société, pour que les choses soient claires vis-à-vis du fisc et éviter les mauvaises surprises.

J'ai néanmoins une connaissance qui pratique ce genre d'activité. Il fait beaucoup d'achat et de vente avec une faible marge. Généralement sans travaux, avec une forte rotation très rapide. Il achète en une poignée de main, et vend en une visite à quelqu'un qu'il sait être intéressé. Son secret réside dans un excellent réseau, tant à l'achat qu'à la vente, bâti en des années de labeur.

libra · #5 12-09-2021 07:19:17

grmff a écrit :

J'imagine que le mieux est de se mettre en société, pour que les choses soient claires vis-à-vis du fisc et ...

... aussi de protéger son patrimoine.

Quand on commence des travaux, on sait avec quoi on commence. On ignore avec quoi on termine.

grmff · #6 12-09-2021 10:32:16

libra a écrit :

grmff a écrit :
J'imagine que le mieux est de se mettre en société, pour que les choses soient claires vis-à-vis du fisc et ...
... aussi de protéger son patrimoine.
Quand on commence des travaux, on sait avec quoi on commence. On ignore avec quoi on termine.

A bien y réfléchir, il a même plusieurs sociétés et associés...

Kejabran · #7 13-09-2021 12:28:58

grmff a écrit :

Je n'ai jamais pratiqué cette activité d'achat-vente, ni achat-travaux-revente. Finalement, j'ai procédé à assez peu de vente dans ma vie d'investisseur (6 ou 7 tout au plus) Les plus value réalisées ont été mineures dans la plupart des cas.
J'imagine que le mieux est de se mettre en société, pour que les choses soient claires vis-à-vis du fisc et éviter les mauvaises surprises.
J'ai néanmoins une connaissance qui pratique ce genre d'activité. Il fait beaucoup d'achat et de vente avec une faible marge. Généralement sans travaux, avec une forte rotation très rapide. Il achète en une poignée de main, et vend en une visite à quelqu'un qu'il sait être intéressé. Son secret réside dans un excellent réseau, tant à l'achat qu'à la vente, bâti en des années de labeur.

Merci pour votre intervention ! En effet, le but ici est clairement de passer en société, mais au vu de certains articles ( https://gillescarnoy.be/2016/09/07/faut … -de-biens/ ), je me demande si cela est vraiment viable...

Votre connaissance fait cela de manière complémentaire ou il s'agit de son activité principale ? Arrive-t-il a en retirer de bons revenus ? ( Je me doute que vous ne vivez pas avec mais vous saurez peut-être s'il en vit confortablement ? ).

Mon objectif n'est vraiment pas de faire de gros bénéfice au début mais plutôt d'être constant et surtout d'avoir des rentrées qui couvrent mes dépenses pour ensuite les réinvestir de nouveau.

libra a écrit :

... aussi de protéger son patrimoine.
Quand on commence des travaux, on sait avec quoi on commence. On ignore avec quoi on termine.

A ce niveau-là vous avez tout a fait raison ! Cependant, l'affaire est mûrement réfléchie, je ne suis pas non plus a mon coup d'essai et les risques sont toujours calculés. Il est vrai qu'une part de risque est toujours présente, mais elle est prise en compte, et j'ai assez de recul que pour savoir évaluer des travaux, la faisabilité de ceux-ci et dans quels délais "normaux". J'ai moi-même rénové plusieurs bâtiments, je connais les pièges a éviter… J'ai dispose aussi comme mentionné plus haut de pas mal de connaissances/amis dans les différents corps de métier.

PIM · #8 13-09-2021 14:33:45

Kejabran a écrit :

Merci pour votre intervention ! En effet, le but ici est clairement de passer en société, mais au vu de certains articles ( https://gillescarnoy.be/2016/09/07/faut … -de-biens/ ), je me demande si cela est vraiment viable...

Vous confondez 2 sujets différents: le statut fiscal de marchand de biens et l'utilité d'agir via une société.

grmff · #9 13-09-2021 16:05:38

Kejabran a écrit :

Votre connaissance fait cela de manière complémentaire ou il s'agit de son activité principale ? Arrive-t-il a en retirer de bons revenus ? ( Je me doute que vous ne vivez pas avec mais vous saurez peut-être s'il en vit confortablement ? ).

Je ne connais pas ses revenus (quoi que je pourrais aller voir les bilans de ses sociétés à la BNB...). Mais il vit de cela et de rien d'autre à ce que je sache. Il aime les (très) belles voitures, et se fait (très) régulièrement plaisir...

Bref, cela va bien pour lui...

Kejabran · #10 14-09-2021 21:10:31

PIM a écrit :

Kejabran a écrit :
Merci pour votre intervention ! En effet, le but ici est clairement de passer en société, mais au vu de certains articles ( https://gillescarnoy.be/2016/09/07/faut … -de-biens/ ), je me demande si cela est vraiment viable...
Vous confondez 2 sujets différents: le statut fiscal de marchand de biens et l'utilité d'agir via une société.

Merci pour votre réponse, en effet, je ne connais pas toutes réponses et je viens m'informer auprès des meilleurs big_smile
Savez vous où je pourrais en savoir plus sur le sujet ?

J'ai peur de mal comprendre et le sujet est assez flou pour moi, j'agis via une société, il y a donc plusieurs choses, je suis imposé via l'impôt des sociétés, responsabilité des actionnaires limitée a leurs apports, distribution des dividendes, etc etc

Le statut fiscal d'un marchand de bien ( si demandé auprès du Ministère) est lui par rapport aux taux réduit ( sous conditions de dépôt d'une garantie ) , a l'assujetissement temporaire TVA si gros travaux avant la revente, etc etc ?????

J'ai bien peur de ne pas pouvoir faire la distinction … Savez-vous a quelle matière cela se réfère ? Plus du Droit fiscal de société ou immobilier?

Je pense prendre des cours complémentaires sur tout ce qui touche a la fiscalité des entreprises car j'avoue être un peu a la masse a ce niveau-là ...

Merci de votre réponse !!!

grimff a écrit :

Je ne connais pas ses revenus (quoi que je pourrais aller voir les bilans de ses sociétés à la BNB...). Mais il vit de cela et de rien d'autre à ce que je sache. Il aime les (très) belles voitures, et se fait (très) régulièrement plaisir...
Bref, cela va bien pour lui...

Quelle belle vie ! J'aimerais tellement rencontrer ce genre de personnes afin de lui poser 1.000.000 de questions !

PIM · #11 15-09-2021 10:04:05

Il existe des formations / webinaires pour parfaire ses connaissances à ce vaste sujet.
Par exemple: https://www.ateliersdecompetence.be/

L'achat/revente en tant que professionnel : est-ce viable ?

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