Calcul taxation rez commercial

Chrisyno · #1 12-09-2021 06:00:08

Bonjour à tous,
J'ai une petite question en tant que peut-être futur propriétaire d'un petit immeuble de 2 appartement + rez commercial en Wallonie.
Je vais donc acheter ce bien avec ma compagne en crédit sur tout le bien.
J'aimerais savoir si dans mes calculs il est juste de dire que si on gagne 2000€ de loyer commercial au final cela revient a 1000 € après toutes les taxes?
Dans mon cas ce calcul est juste?
2000€ de loyer -60% =1200€
Il faut faire 12*1200€=14.400€ de revenus qui vont s'additionner avec nos revenus.
On peut déduire de ces 14.400€ les intérêts que nous payons à la banque, mais comment calculr cela car nous payons des intérêts sur tout l'immeuble ?
Donc si j'ai par exemple 4000€ d'intérêts j'imagine que je ne peux pas déduire la totalité des 4000 au 14400€?

Il reste aussi l'aspect du précompte immobilier a calculer ?
Mais cela est plus compliqué pour moi a comprendre car je pensais que c'était le futur locataire professionnel qui devait le payer?

D'avance merci pour votre aide pour ces questions techniques.
++++

Dernière modification par Chrisyno (12-09-2021 06:02:59)

grmff · #2 12-09-2021 10:37:36

Il faut d'abord subdiviser le RC en RC commercial et RC habitation.

Le RC commercial doit être déclaré, et ne sera pas compté comme revenu. Ne sera compté comme revenu que le loyer commercial dont on déduit 40% pour frais forfaitaires et le RC habitation, qui sera majoré de 40% et indexé. Cet ensemble sera le revenu immobilier

Les intérêts payés pour des prêts à but immobilier peuvent tous être déduits de tous les revenus immobiliers. Il est donc inutile de faire une distinction "intérêt pour le commerce" et "intérêts pour les appartements"

Le RC est toujours à charge du propriétaire, mais peut être mis à charge du locataire commercial, pour la partie commerciale évidemment. Cela doit être prévu au bail. Ce RC devra être rajouté aux loyers et vous serez taxé sur ce "revenu" supplémentaire. (et le commerçant pourra le déduire.)

Chrisyno

Chrisyno · #3 12-09-2021 10:58:23

Bonjour ,
Merci beaucoup pour votre réponse.
Concernant ce paragraphe :

grmff a écrit :

Il faut d'abord subdiviser le RC en RC commercial et RC habitation.
Le RC est toujours à charge du propriétaire, mais peut être mis à charge du locataire commercial, pour la partie commerciale évidemment. Cela doit être prévu au bail. Ce RC devra être rajouté aux loyers et vous serez taxé sur ce "revenu" supplémentaire. (et le commerçant pourra le déduire.)

Je pensais qu'il y avait moyen de demander au locataire de payer directement ce montant aux régions afin de ne pas faire rentrer ce montant dans les revenus immobilier dans le but de ne pas être taxé sur cela non plus...

Au niveau de la déduction du crédit j'ai encore une petite question. J'ai acheté un petit appartement début d'année que je loue à un particulier .
Habitant en région flamande je pensais que les crédit pouvait être repris comme une "épargne à long terme" afin de neutraliser un peu précompte immobilier via la déduction .
Pour ce nouveau bien que j'aimerais acheter ce ne serait pas le même principe j'imagine?
Je pense que je m'emmêle complètement les pinceaux ...
Bien à vous

grmff · #4 12-09-2021 11:02:37

Chrisyno a écrit :

Concernant ce paragraphe :
grmff a écrit :
Il faut d'abord subdiviser le RC en RC commercial et RC habitation.
Le RC est toujours à charge du propriétaire, mais peut être mis à charge du locataire commercial, pour la partie commerciale évidemment. Cela doit être prévu au bail. Ce RC devra être rajouté aux loyers et vous serez taxé sur ce "revenu" supplémentaire. (et le commerçant pourra le déduire.)
Je pensais qu'il y avait moyen de demander au locataire de payer directement ce montant aux régions afin de ne pas faire rentrer ce montant dans les revenus immobilier dans le but de ne pas être taxé sur cela non plus...

Vous pensiez mal... wink

Chrisyno

grmff · #5 12-09-2021 11:05:10

Chrisyno a écrit :

Au niveau de la déduction du crédit j'ai encore une petite question. J'ai acheté un petit appartement début d'année que je loue à un particulier .
Habitant en région flamande je pensais que les crédit pouvait être repris comme une "épargne à long terme" afin de neutraliser un peu précompte immobilier via la déduction .
Pour ce nouveau bien que j'aimerais acheter ce ne serait pas le même principe j'imagine?
Je pense que je m'emmêle complètement les pinceaux ...
Bien à vous

Tous les intérêts des crédits à but immobiliers peuvent être déduit de vos revenus immobiliers.

Pour ce qui est des épargne long terme et épargne majorée, elles sont de toute façon plafonnée à quelques 2000€/an. C'est la partie "remboursement de capital" qui est une épargne. Pas la partie intérêt, qui sont des frais.

On peut dire ce qu'on veut, mais le fisc garde une certain logique... Faut juste parfois un décodeur pour la décrypter big_smile

Chrisyno · #6 12-09-2021 11:28:32

Encore une fois merci pour vos lumières !
Si je comprend bien je peux déduire 2 choses distinctes :
1/ la partie remboursement de capital a hauteur de max 2000€/ans.
2/la partie intérêt qui elle n'a pas de plafond et diminue d'année en année car on a de moins en moins d'intérêt à payer . Donc on a de moins en moins de frais à déduire pour résumer?

Dans mon cas j'ai un crédit pour un petit appartement que je loue a un particulier . Je ne paie donc pas de taxe sur les revenus réel.je ne peux actuellement pas déduire ces intérêts quand même?
Je pourrais donc additionner ces intérêts que je paie annuellement avec les intérêts de mon futur crédit qui servira a financer le bien avec le rez commercial?
Bien à vous

Dernière modification par Chrisyno (12-09-2021 11:30:11)

GT · #7 12-09-2021 13:12:57

Concrètement

Dans la déclaration fiscale, doit être déclaré le RC ( de la partie commerciale du ) du bâtiment aux lignes 1109-55 et 2109-25 ET le loyer brut aux lignes 1110-54 et 2110-24

Quelques dispositions fiscales

art.7, § 1er, c, Code des impôts sur les revenus (CIR 92) (revenus 2021)

"Les revenus des biens immobiliers sont pour les biens immobiliers qui sont donnés en location:
c) le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur (...) au revenu cadastral majoré de 40 % lorsqu'il s'agit d'autres biens immobiliers bâtis;"

Article 13, CIR 92 (revenus 2021)

"En ce qui concerne le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de:
- 40 % pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient déterminé par le Roi; ce coefficient est obtenu en divisant la valeur moyenne des loyers et avantages locatifs commerciaux au 1er janvier de l'année précédant celle dont le millésime désigne l'exercice d'imposition par la valeur moyenne de ces loyers et avantages à l'époque de référence déterminée à l'article 486;"

Article 14, CIR 92 (revenus 2021)

"Des revenus des biens immobiliers sont déduits, à la condition d'être payés ou supportés pendant la période imposable:
1° les intérêts de dettes contractées spécifiquement en vue d'acquérir ou de conserver des biens immobiliers dont les revenus sont compris dans les revenus immobiliers imposables après application de l'article 12, étant entendu que les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l'ensemble des revenus immobiliers;
(...)

Lorsque le bien immobilier pour lequel la dette visée à l'alinéa 1er, 1°, a été contractée (...) n'a produit, après application de l'article 12 des revenus immobiliers imposables que pendant une partie de la période imposable, les intérêts et redevances visés à l'alinéa 1er, ne sont déductibles que lorsqu'ils ont été payés pendant la partie de la période imposable durant laquelle le bien immobilier a produit des revenus immobiliers imposables.

Le montant total des déductions visées à l'alinéa 1er, est limité aux revenus immobiliers déterminés conformément aux articles 7 à 13.
Ces déductions sont imputées suivant la règle proportionnelle sur les revenus des biens immobiliers.
Lorsqu'une imposition commune est établie et que les déductions visées à l'alinéa 1er et afférentes à l'un des contribuables excèdent ses revenus de biens immobiliers, le solde est imputé sur les revenus des biens immobiliers de l'autre contribuable."

Chrisyno

Chrisyno · #8 12-09-2021 13:26:41

bonjour,
Merci pour votre réponse.
J'ai vraiment des difficultés a comprendre toutes ces dispositions fiscales.
Merci en tout vas d'avoir essayé smile
Je pense que je vais essayer d'approcher ma banque qui pourra peut-être me conseiller comment faire pour optimiser ma déclaration fiscale .

Christophe

grmff · #9 12-09-2021 16:30:07

Chrisyno a écrit :

Encore une fois merci pour vos lumières !
Si je comprend bien je peux déduire 2 choses distinctes :
1/ la partie remboursement de capital a hauteur de max 2000€/ans.
2/la partie intérêt qui elle n'a pas de plafond et diminue d'année en année car on a de moins en moins d'intérêt à payer . Donc on a de moins en moins de frais à déduire pour résumer?
Dans mon cas j'ai un crédit pour un petit appartement que je loue a un particulier . Je ne paie donc pas de taxe sur les revenus réel.je ne peux actuellement pas déduire ces intérêts quand même?
Je pourrais donc additionner ces intérêts que je paie annuellement avec les intérêts de mon futur crédit qui servira a financer le bien avec le rez commercial?
Bien à vous

Oui, vous pouvez additionner tous les intérêts et tous les déduire. Et oui, la déduction diminue au fur et à mesure des années...

Chrisyno

GT · #10 12-09-2021 16:50:04

Chrisyno a écrit :

bonjour,
Merci pour votre réponse.
J'ai vraiment des difficultés a comprendre toutes ces dispositions fiscales.
Merci en tout vas d'avoir essayé
Je pense que je vais essayer d'approcher ma banque qui pourra peut-être me conseiller comment faire pour optimiser ma déclaration fiscale .
Christophe

Ce n'est pas une mauvaise idée.
Vous pouvez également consulter un avocat spécialisé ds le droit fiscal ("option" fiscalité immobilière) ou un comptable fiscaliste familier de la fiscalité immobilière.

En attendant , vous pouvez lire ou relire notamment les cadres II et IX de la déclaration à l'IPP (ex. d'imp.2021) ainsi que les explications relatives à ces cadres contenues dans la brochure explicative rédigée par le SPF Finances.

https://finances.belgium.be/sites/defau … f-2021.pdf

De nombreux ouvrages expliquent notamment la fiscalité immobilière.

Exemples :

https://www.anthemis.be/shop/product/pe … 2987,12988

https://www.indicator-larcier.be/fr/alm … uable-2021

https://www.edipro.eu/produit/631/guide … pp-2021/fr

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