Appel de fonds de roulement Extraordinaire

ReramCopro · #1 11-10-2021 13:21:47

Bonjour les Pimonautes,

Je sollicite votre aide car je suis perdue dans ce monde compliqué de la vie en copropriété.

Problème 1 :
Nous recevons une facture pour un appel de fonds extraordinaire pour provisionner le fonds de roulement qui n'a jamais été discuté ou approuvé au préalable en AG et ne se retrouve donc sur aucun PV d'AG.
Il fait partie je suppose d'un appel de fonds "extraordinaire imprévues".

Une question "bête" mais pour ces appels extaordinaires, doivent ils être obligatoirement soumis à un vote majoritaire en AG avant envoi des factures?
Quel est le texte légal de référence?

Problème 2 :
Car selon moi, on pourrait utiliser une partie de fonds de réserve.
Mais le fonds de réserve a été vidé sans accord de l'AG mais avec accord du conseil et du comissaire pour payer des factures qui sont sur des comptes d'attentes au bilan. Nous ne voyons pas l'utilisation de ces fonds de réserve à travers nos décomptes.

Est ce normal? est ce que l'utilisation du fonds de réserve ne passe également obligatoirement par un vote ou une décision d'AG.

Merci pour votre aide

copropriétaire engalère · #2 11-10-2021 14:03:23

ReramCopro a écrit :

avec accord du conseil et du comissaire

Confiez moi votre argent, j'en ferai bon usage!

c'est n'importe quoi dans votre ACP! depuis quand le CDC et le CAC ont le pouvoir de décider d'utiliser les fonds des CP?

PIM · #3 11-10-2021 14:36:07

ReramCopro a écrit :

Bonjour les Pimonautes,
Je sollicite votre aide car je suis perdue dans ce monde compliqué de la vie en copropriété.
Problème 1 :
Nous recevons une facture pour un appel de fonds extraordinaire pour provisionner le fonds de roulement qui n'a jamais été discuté ou approuvé au préalable en AG et ne se retrouve donc sur aucun PV d'AG.
Il fait partie je suppose d'un appel de fonds "extraordinaire imprévues".
Une question "bête" mais pour ces appels extaordinaires, doivent ils être obligatoirement soumis à un vote majoritaire en AG avant envoi des factures?
Quel est le texte légal de référence?
Problème 2 :
Car selon moi, on pourrait utiliser une partie de fonds de réserve.
Mais le fonds de réserve a été vidé sans accord de l'AG mais avec accord du conseil et du comissaire pour payer des factures qui sont sur des comptes d'attentes au bilan. Nous ne voyons pas l'utilisation de ces fonds de réserve à travers nos décomptes.
Est ce normal? est ce que l'utilisation du fonds de réserve ne passe également obligatoirement par un vote ou une décision d'AG.
Merci pour votre aide

Avez-vous interrogé le syndic à ce sujet ?

ReramCopro · #4 11-10-2021 14:40:34

Oui évidement, le syndic reste lettre morte.

copropriétaire engalère

grmff · #5 11-10-2021 14:56:54

ReramCopro a écrit :

Oui évidement, le syndic reste lettre morte.

Je suppose que vous voulez dire que la réponse à votre questionnement est resté lettre morte. Si c'est le syndic qui est lettre morte, faites-en nommer un autre...

Plus sérieusement, il convient de voir ce que le syndic appelle "appel de fonds de roulement". Pour certains, cela veut dire "provisions pour charges" (Et je vais même dire que le terme est à priori juridiquement plus juste, même s'il est moins compréhensible)

Si c'est bien un appel de fonds pour provisions, j'imagine que cela a été discuté en AG, sous une forme ou une autre. La simple mention que les provisions ont été calculées (ou seront calculées) suivant dépenses de l'exercice précédent peut parfois suffire.

Evidemment, si vous avez des appels de provision ET des appels de fonds de roulement, je comprends votre surprise...

Pour le reste, il convient de demander le détail des écritures comptables qui ont été effectuées sur le compte du fonds de réserve. C'est un droit que vous avez.

D'autre part, que nous vaut votre questionnement: un changement de syndic, vous êtes nouveau propriétaire, ou bien il y a un nouvel élément neuf?

copropriétaire engalère · #6 11-10-2021 16:27:08

grmff a écrit :

ReramCopro a écrit :
Oui évidement, le syndic reste lettre morte.
Je suppose que vous voulez dire que la réponse à votre questionnement est resté lettre morte. Si c'est le syndic qui est lettre morte, faites-en nommer un autre...
Plus sérieusement, il convient de voir ce que le syndic appelle "appel de fonds de roulement". Pour certains, cela veut dire "provisions pour charges" (Et je vais même dire que le terme est à priori juridiquement plus juste, même s'il est moins compréhensible)
Si c'est bien un appel de fonds pour provisions, j'imagine que cela a été discuté en AG, sous une forme ou une autre. La simple mention que les provisions ont été calculées (ou seront calculées) suivant dépenses de l'exercice précédent peut parfois suffire.
Evidemment, si vous avez des appels de provision ET des appels de fonds de roulement, je comprends votre surprise...
Pour le reste, il convient de demander le détail des écritures comptables qui ont été effectuées sur le compte du fonds de réserve. C'est un droit que vous avez.
D'autre part, que nous vaut votre questionnement: un changement de syndic, vous êtes nouveau propriétaire, ou bien il y a un nouvel élément neuf?

Je n'a pas vu dans la publication une question "changement de syndic".......
c'est un appel de fonds extraordinaire pour provisionner le fonds de roulement bon, ça, admettons, ça peut arriver, bref! pour ces appels extraordinaires, ne doivent pas être obligatoirement soumis à l' AG mais justifié en AG.
pour utiliser le fonds de réserve, ça se décide en AG mais le syndic peut y puiser en cas d'urgence qu'il justifiera en AG.
!!!!!Le fonds de réserve a été vidé sans accord de l'AG mais avec accord du conseil et du comissaire pour payer des factures !!!!
le CDC et le CAC n'ont aucun pouvoir d'autoriser le syndic à quoi que ce soit! c'est en AG que ça se décide !

qui vous a parlé des " comptes d'attentes au bilan"?.

soyez vigilantes lors de la présentation bilan et décomptes lors de votre prochaine AG.........

ReramCopro · #7 11-10-2021 21:15:41

L'appel extra est pour créer un fond de roulement "permanent" pour avoir suffisament de liquidités pour payer les factures sans attendre le paiement des décomptes.
nous avons eu une AGO en 08/2021, ni l'appel de fonds, ni l'état du fonds de réserve (compte d'épargne) ont été discutés/actés dans un PV d'AG.

D'autre part, que nous vaut votre questionnement?
Mon problème est que je ne veux pas donner suite étant donné qu'il n'a pas été voté, que la situation financière actuelle de la copro (fonds de rés.+fonds roul. = 0€) ainsi qu'un plan de refinancement acceptable pour tout les propriétaires n'a pas été présenté.
on paye 5 x plus que prévu ce trimestre...
De plus, sur le courrier d'appel, il est stipulé "conformément aux décision d'AG". Mais il y'en a pas eu...

Pour résumé, le conseil et le commissaire prennent des décisions au nom de l'ensemble de la copro mais pas via une décision d'AG. Le syndic en profite en connaissance de cause.

qui vous a parlé des " comptes d'attentes au bilan"?
On a un appel de fonds de réserve périodique depuis 3 ans. on a pas eu de communication de son utilisation. Je me demande pourquoi ne pas l'utiliser? Apparement, le compte d'épargne est vide car il a été utilisé pour payer des factures cfr service compta du syndic. ils sont sur compte d'attentes en attendant une justification ultérieure (décision assurance, justice,...).

Donc on plus de fonds de réserve en cas d'intervention urgentes, plus de fonds de roulement pour payer les factures dans des délais raisonnables.

Bien que l'appel se justifie, est il légal de ne pas donner suite étant donné les non conformités de cet appel et que la transparence sur la situation actuelle/future de la copro n'a pas été présenté et voté?
Que feriez vous?

grmff · #8 11-10-2021 22:05:24

Si le compte est à zéro, le syndic n'a d'autre choix que de faire les appels de fonds nécessaires. Il est vrai néanmoins que cela aurait dû faire suite à une décision d'AG.

Il a l'air d'être un beau spécimen, votre syndic. Et votre ACP aussi...

Yves Van Ermen

GT · #9 12-10-2021 06:55:46

A propos du fonds de roulement permanent.

I. Voici ce qu'écrivait Eric ARPIGNY en 2012

"L’article 577-11 donne quelques définitions.

On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
Le plan comptable normalisé de l’A.R. du 12 juillet, ne prévoit pas l’usage de ce compte.

Ce compte, mentionné sur le plan comptable français et dans celui repris dans le plan comptable publié dans la revue Pacioli en 2009 (dit « plan Pacioli 2009 »), mentionne le montant du fonds de roulement permanent.

Le fonds de roulement permanent est une somme d’argent décidée par l’une des premières assemblées générales de la copropriété afin de constituer un fonds de caisse, pour permettre au syndic de travailler.

Il s’agit d’une somme fixe représentant idéalement approximativement six mois de charges de copropriété. Cette somme est remboursée au propriétaire en cas de vente du lot.

Lorsque le notaire écrit au syndic pour lui demander le montant du fonds de roulement à la date de la vente, c’est ce montant qu’il faut lui mentionner.

Il ne faut pas confondre le fonds de roulement permanent avec le fonds de roulement courant ; qui sont les provisions pour charges courantes, qui sont payées mensuellement ou trimestriellement par les copropriétaires, au titre de provision servant à couvrir les charges de l’année. Ces provisions sont imputées sur le compte 701
Bien que l’usage du compte 100 ne soit pas prévu dans le plan comptable minimum normalisé des copropriétés publié dans l’A.R., nous vous suggérons de l’utiliser."

Sur le plan des principes et des raisonnements comptables, ce compte est comparable au capital des sociétés coopératives. Un nouvel actionnaire, ou un nouveau copropriétaire versent leur quotepart dans le capital, tandis que l’actionnaire sortant ou l’ancien copropriétaire, se voient rembourser cette somme.

Ce compte fonctionne comme le compte « capital ». Il est mouvementé chaque fois que l’assemblée générale décide de modifier le montant du fonds de roulement permanent.

4101 Propriétaire A – Acompte fonds de roulement appelé
à 100 Fonds de roulement permanent.

La loi impose de rembourser au propriétaire vendeur, sa quote-part dans le fonds de roulement. Les écritures sont les suivantes :

100 Fonds de roulement permanent
à 4101 Propriétaire A (vendeur) – Acompte fonds de roulement appelé.

4101 Propriétaire B (acheteur) – Acompte fonds de roulement appelé (*)
à 100 Fonds de roulement permanent."

II. Extrait d'un article paru en 2019 dans une revue.

"Qu’est-ce que le fonds de roulement ?

Code Civil Art 577-5 § 3 1° « … On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. »

Il faut relever qu’il s’agit d’une avance faite par les copropriétaires. Cet argent leur appartient donc et doit leur être restitué s’ils vendent leur bien, sous déduction des charges réelles qu’ils devraient à la copropriété.

Pour faciliter la compréhension de ce qu’est le fonds de roulement il y a lieu de distinguer le fonds de roulement permanent et les appels de provisions périodiques, même si cette distinction n’apparaît nulle part dans le Code Civil.

A ) Le fonds de roulement permanent est un appel unique, dont le but est de créer un matelas financier à l’ACP. Dès sa création, avant même que les propriétaires commencent à payer des provisions régulières, une ACP est confrontée à une série de factures : l’assurance, les ascenseurs, éventuellement la cuve à mazout à remplir, etc. Il est donc créé une fois pour toute un fonds de roulement permanent, calculé en fonction du budget annuel prévisible. C’est la quote-part de ce fonds de roulement permanent qui est racheté au vendeur par le nouvel acquéreur (ex 1). Lorsque les décomptes de charges réelles sont faits, que ce soit trimestriellement ou annuellement, il faut que ce fonds de roulement permanent revienne à sa valeur nominale (ex 2).

Exemple 1 : l’ACP X possède un fonds de roulement permanent de 10.000,-€. Monsieur Janssens possède 120/1000èmes des quotes-parts et revend son appartement à Monsieur Dupont. Le syndic portera 1.200-€ au crédit de Monsieur Janssens et 1.200,-€ au débit de Monsieur Dupont.

Exemple 2 : L’ACP Y possède un fonds de roulement de 10.000,-€. En cours d’année différents appels de provisions ont totalisé 25.000,-€ de plus. Toutefois les dépenses courantes annuelles ont été de 32.000,-€. Lorsque le syndic fera son décompte annuel des charges réelles, ce sont 32.000,-€ qu’il répartira entre chaque copropriétaire en fonction des clés de répartition de charges, de sorte à revenir au fonds de roulement permanent de 10.000,-€. Chacun paiera donc sa quote-part dans les 32.000,-€ de laquelle on soustraira les provisions qu’il a payées en cours d’année.

B) Les appels de provisions sont des appels réguliers fait par le syndic afin de provisionner les dépenses courantes. Pour les calculer, le syndic ne tient aucun compte du fonds de roulement permanent. Il établit un budget des dépenses courantes, le fait voter par l’AG et établit les appels en fonction de ce budget. Si les appels sont trimestriels, il appellera chaque trimestre ¼ du budget annuel, s’ils sont mensuels, il appellera 1/12ème."

III. Le fonds de roulement permanent vu par le syndic BE WOLF

https://bewolf.be/la-copropriete-au-quo … pratiques/

"Fonds de roulement – permanent : une assemblée générale décide de constituer ce fonds afin de permettre au syndic de disposer de la trésorerie adéquate dans l’exercice de sa mission. Ce montant fixe est défini par rapport au fonctionnement et aux besoins de l’immeuble et représente au maximum quelques mois de charges.

Certains notaires le prévoient d’office dans les statuts."

Dernière modification par GT (12-10-2021 06:56:42)

grmff, copropriétaire engalère, PIM

grmff · #10 12-10-2021 07:11:28

Merci GT pour cette explication précise et exhaustive.

copropriétaire engalère · #11 12-10-2021 07:18:48

Et pour la question suivante?

ReramCopro a écrit :

Que feriez vous?

grmff · #12 12-10-2021 07:40:46

Personnellement, je demanderais une nouvelle AG pour examiner la situation en AG. Voire je m'impliquerais dans le conseil de copropriété.

Une des questions qu'on doit se poser est de savoir pourquoi les fonds sont si bas. Est-ce qu'il y a des mauvais payeurs dans l'ACP? Est-ce que le syndic fait son travail de courir après les mauvais payeurs? Ou est-ce que c'est de la simple mauvaise gestion de sa part, avec des appels trop faibles? Est-ce que de gros travaux imprévus ont eu lieu? Qu'est-ce qui a vidé le fonds de réserve? Quel est le montant de fonds de roulement total, et combien est-ce que cela représente comme pourcentage des charges totales?

Une autre solution plus radicale est de se débarrasser du syndic. Soit en votant pour un autre, soit en vendant, soit en rachetant les autres lots.

PIM

GT · #13 12-10-2021 07:50:46

ReramCopro a écrit :

L'appel extra est pour créer un fond de roulement "permanent" pour avoir suffisament de liquidités pour payer les factures sans attendre le paiement des décomptes.

Qui a fait état d'un fonds de roulement permanent ? Le syndic ?
Dans quel document ?
Pourquoi l'adjectif "permanent " est-il entre guillemets?

GT · #14 12-10-2021 08:30:47

2 expériences personnelles :
1. Voici quelques années un syndic avait d'initiative fait un appel de provision extraordinaire suite à un problème de trésorerie.

2. Voici quelques années, un problème de trésorerie s'était posé dans une ACP. Le syndic n'a pas fait un appel de provision extraordinaire. Arrive l'AG. Ce syndic n'a pas demandé le renouvellement de son mandat. Très peu de temps après la nomination du nouveau syndic, Sibelga a coupé les compteurs d'électricité et de gaz de l'ACP étant donné que des factures n'avaient pas été payées. Voici les parties communes de l'ACP privées d'électricité, voici les occupants privés d'eau chaude étant donné que la chaudière au gaz était commune. Il a fallu quelques semaines pour que la trésorerie de l'ACP soit suffisamment alimentée suite à un appel de fonds extraordinaire adressé par le nouveau syndic sans réunion préalable de l'AG et accord de celle-ci.

Je rappelle que le syndic est chargé d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire.

Dernière modification par GT (12-10-2021 08:31:54)

PIM · #15 12-10-2021 08:38:38

N'y aurait-il pas à tout le moins carence dans la communication entre le syndic et les différents copropriétaires ?, pour recevoir réponse(s) aux questions pertinentes posées par Grmff ce matin à 8h40 ?

ReramCopro · #16 12-10-2021 09:22:22

grmff a écrit :

Personnellement, je demanderais une nouvelle AG pour examiner la situation en AG. Voire je m'impliquerais dans le conseil de copropriété.
Une des questions qu'on doit se poser est de savoir pourquoi les fonds sont si bas. Est-ce qu'il y a des mauvais payeurs dans l'ACP? Est-ce que le syndic fait son travail de courir après les mauvais payeurs? Ou est-ce que c'est de la simple mauvaise gestion de sa part, avec des appels trop faibles? Est-ce que de gros travaux imprévus ont eu lieu? Qu'est-ce qui a vidé le fonds de réserve? Quel est le montant de fonds de roulement total, et combien est-ce que cela représente comme pourcentage des charges totales?
Une autre solution plus radicale est de se débarrasser du syndic. Soit en votant pour un autre, soit en vendant, soit en rachetant les autres lots.

La prochaine AG a lieu en 03/2022 et je fais parti cette année du conseil. cela n'empêche pas qu'un membre du conseil prend les décisions de manière isolé avec le syndic.

Les comptes sont vides pour plusieurs raisons :
- Mauvais payeur. A part envoyé des courriers, il n'y a pas d'autres actions entreprises.
- Charges supplémentaires ordinaire non budgété
- Mauvaise communication du syndic et du conseil
- Travaux conservation (sinistre et litige judiciaire) qui a été puisé sur le fonds de réserve.
- pas de plan d'apuration des finances.

Ce sont ces méthodes nébuleuses qui entrainent un manque de transparence et donc une acceptation indirecte de la situation par la copro. et par la validation des comptes...

Si on continue a fonctionner de cette manière, on répetera l'histoire et les problèmes qui vont avec.

Il me semble qu'il y'a un cadre légal pour effectuer ces appels imprévisibles qui n'est pas respecté.

Puis je donc les contester? etant donné que le droit à l'information et la validation d'une décision d'AG n'a pas été fournit.
Le but est d'amener de la transparence pour consentir de payer en toute connaissance de cause sur cet appel de fonds mais aussi sur les futurs appels (fonds de réserve = 0€).

Dernière modification par ReramCopro (12-10-2021 09:37:12)

ReramCopro · #17 12-10-2021 09:35:07

Merci GT pour toutes ces informations.

Cela rejoint ce que j'explique. Mais selon ma compréhension, les budgets (extra)ordinaires prévisibles doivent être votés en AGO. Les budgets imprévisibles doivent être voté en AGE avant de lancer l'appel de fonds extraordinaire. Sauf acte conservatoire pour préserver les parties communes mais le syndic doit le jusitifier dans les plus brefs délais. Payer une facture d'honoraire de syndic par manque de provision ne me semble pas un acte conservatoire...

Cet appel est nécessaire mais non conforme aux obligations légales du syndic.
Effectivement, il y'a une carence sévère d'absence de communication qui engendre (selon moi) la situation dans laquelle nous sommes.

Afin de ne pas répéter l'histoire, il me semble normal de demander de fournir les informations nécessaires pour pouvoir admnistrer de manière claire et transparente la situation de la copro avant de consentir à payer une facture et de savoir combien de facture nous attendent derrière.

copropriétaire engalère · #18 12-10-2021 09:36:59

ReramCopro a écrit :

grmff a écrit :
Personnellement, je demanderais une nouvelle AG pour examiner la situation en AG. Voire je m'impliquerais dans le conseil de copropriété.
Une des questions qu'on doit se poser est de savoir pourquoi les fonds sont si bas. Est-ce qu'il y a des mauvais payeurs dans l'ACP? Est-ce que le syndic fait son travail de courir après les mauvais payeurs? Ou est-ce que c'est de la simple mauvaise gestion de sa part, avec des appels trop faibles? Est-ce que de gros travaux imprévus ont eu lieu? Qu'est-ce qui a vidé le fonds de réserve? Quel est le montant de fonds de roulement total, et combien est-ce que cela représente comme pourcentage des charges totales?
Une autre solution plus radicale est de se débarrasser du syndic. Soit en votant pour un autre, soit en vendant, soit en rachetant les autres lots.
La prochaine AG a lieu en 03/2022 et je fais parti cette année du conseil. cela n'empêche pas qu'un membre du conseil prend les décisions de manière isolé avec le syndic.
Les comptes sont vides pour plusieurs raisons :
- Mauvais payeur. A part envoyé des courriers, il n'y a pas d'autres actions entreprises.
- Charges supplémentaires ordinaire non budgété
- Mauvaise communication du syndic et du conseil
- Travaux conservation (sinistre et litige judiciaire) qui a été puisé sur le fonds de réserve.
- pas de plan d'apuration des finances.
Ce sont ces méthodes nébuleuses qui entrainent un manque de transparence et donc une acceptation indirecte de la situation par la copro. et par la validation des comptes...
Si on continue a fonctionner de cette manière, on répetera l'histoire et les problèmes qui vont avec.
Il me semble qu'il y'a un cadre légal pour effectuer ces dépenses qui n'est pas respecté.
Puis je donc les contester? etant donné que le droit à l'information et la validation d'une décision d'AG n'a pas été fournit.
Le but est d'amener de la transparence pour consentir de payer en toute connaissance de cause sur cet appel de fonds mais aussi sur les futurs appels (fonds de réserve = 0€).

Pourquoi vous ne suivez pas le conseil de Grmmf et réclamer une nouvelle AG avant celle de 03/22?

Vous faites partie du conseil donc? et votre collègue s'autorise des trucs dans votre dos?

à votre place MOI, je ne paierais RIEN DU TOUT tant que toutes les cartes ne sont pas à table lors de l'AG que vous n'allez pas manquer de demander.

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