Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

hachem

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Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

L’article 577-8 §1 de la loi sur la copropriété défini nous informe que

Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’ACP, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l’assemblée générale.

Bon.

Est il normal qu’en tant que copropriétaire je ne possède pas une copie du contrat entre le syndic et l’ACP ?

D’autant plus que depuis la modification de la loi au 1er janvier 2019 le syndic aurait du modifier le contrat pour distinguer les prestations couvertes par le forfait et les autres prestations ainsi que leurs rémunérations.

Pour info la dernière AGO a eu lieu en décembre 2019 et une AGE en juillet 2020 ; assemblées pendant lesquelles le syndic n’a pas fait mention de cette modification légale. Presque 2 ans après la mise en application de cette loi le syndic ne s’y est toujours pas plié !

Le fait de séparer les prestations couvertes des non couvertes ainsi que des rémunérations équivaut à mon humble avis à une modification du contrat et donc une proposition de contrat devrait être envoyée aux différents copro pour être acceptée (ou refusée) par un vote lors d’une AG. En effet ni le règlement de copro ni le ROI ne précisent que le conseil de copro peut signer le contrat avec le syndic.

Suis-je donc en droit de réclamer une copie du contrat ?
Que faire si le syndic ne se met pas en règle avec la loi ?

D'avance merci

copropriétaire engalère

Pimonaute

Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

L’article 577-8 §1 de la loi sur la copropriété défini nous informe que
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’ACP, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l’assemblée générale.

L’article 577-8 §1 (ancien code) dit ceci: § 1er. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est nommé par la
première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout
copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la
rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste
des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations.
Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de
l'assemblée générale.
S'il a été désigné dans le règlement d'ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la
première assemblée générale.
Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse
de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une
indemnité.
Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun
engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.
Art. 3.89.(nouveau code civil dit ceci
  § 1er. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
  Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale.
  S'il a été désigné dans le règlement d'ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
  Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
  Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.
EN TOUT POINT PAREIL

Bon.

Est il normal qu’en tant que copropriétaire je ne possède pas une copie du contrat entre le syndic et l’ACP ?

NON pas normal, mais vous pouvez le demander, il est tenu de vous le remettre. même si son client c'est l'ACP, chaque CP doit être au courant et avoir copie de tout contrat avec les fournisseurs dont le syndic.

plus que depuis la modification de la loi au 1er janvier 2019 le syndic aurait du modifier le contrat pour distinguer les prestations couvertes par le forfait et les autres prestations ainsi que leurs rémunérations.

Pour info la dernière AGO a eu lieu en décembre 2019 et une AGE en juillet 2020 ; assemblées pendant lesquelles le syndic n’a pas fait mention de cette modification légale. Presque 2 ans après la mise en application de cette loi le syndic ne s’y est toujours pas plié !

Etant grand chambellan avocat du diable, je vous répond; il n'est pas engagé pour vous instruire la loi, à vous de vous mettre à jour.

Le fait de séparer les prestations couvertes des non couvertes ainsi que des rémunérations équivaut à mon humble avis à une modification du contrat et donc une proposition de contrat devrait être envoyée aux différents copro pour être acceptée (ou refusée) par un vote lors d’une AG. En effet ni le règlement de copro ni le ROI ne précisent que le conseil de copro peut signer le contrat avec le syndic.

lors de l'engagement de ce syndic, il y a eut une AG, regarder qui a eut l'autorisation en AG de conclure le contrat au nom de l'ACP, vous risquez d'avoir une surprise.

Suis-je donc en droit de réclamer une copie du contrat ?

OUI

Que faire si le syndic ne se met pas en règle avec la loi ?

Mettre à l'ordre du jour et lui demander de se conformer à la loi ou le déposer sur une banquise et le laisser dériver.

GT

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Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

NON pas normal, mais vous pouvez le demander, il est tenu de vous le remettre. même si son client c'est l'ACP, chaque CP doit être au courant et avoir copie de tout contrat avec les fournisseurs dont le syndic.

Voila , j'en suis certain, un critère d'un poids évident à opposer au syndic et le cas échéant à soulever devant un juge : la prétendue normalité annoncée et non étayée.

Aucune disposition du code civil , ancien et nouveau, relative à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis et non bâtis n'impose au syndic à transmettre d'initiative à chaque  copropriétaire une copie des contrats avec tous les fournisseurs de l'ACP.

En revanche, le règlement de copropriété ou encore le contrat entre l'ACP et le syndic pourraient le prévoir, le cas échéant via un site internet.

Néanmoins,  conformément  l'art.3.89 , § 5 , 9°du livre 3 du Code civil , le syndic , quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale.

En d'autres mots, de manière générale, l'accès aux documents ou informations est quérable ( par les copropriétaires)et non portable d'initiative (par le syndic).

Dernière modification par GT (17-10-2021 00:16:05)

copropriétaire engalère

Pimonaute

Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

NON pas normal, mais vous pouvez le demander, il est tenu de vous le remettre. même si son client c'est l'ACP, chaque CP doit être au courant et avoir copie de tout contrat avec les fournisseurs dont le syndic.

Voila , j'en suis certain, un critère d'un poids évident à opposer au syndic et le cas échéant à soulever devant un juge : la prétendue normalité annoncée et non étayée.

Aucune disposition du code civil , ancien et nouveau, relative à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis et non bâtis n'impose au syndic à transmettre d'initiative à chaque  copropriétaire une copie des contrats avec tous les fournisseurs de l'ACP.

En revanche, le règlement de copropriété ou encore le contrat entre l'ACP et le syndic pourraient le prévoir, le cas échéant via un site internet.

Néanmoins,  conformément  l'art.3.89 , § 5 , 9°du livre 3 du Code civil , le syndic , quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale.

En d'autres mots, de manière générale, l'accès aux documents ou informations est quérable ( par les copropriétaires)et non portable d'initiative (par le syndic).

Relisez à voix haute: "chaque CP doit être au courant et avoir copie de tout contrat avec les fournisseurs dont le syndic."
à ce jour , je ne connais AUCUN pingouin qui aurait refusé de présenter son contrat à un CP . vous en connaissez?

voilà, si ça n'est pas clair pour vous, je n'en peux rien.

Dernière modification par copropriétaire engalère (17-10-2021 06:34:53)

GT

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Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

Relisez à voix haute: "chaque CP doit être au courant et avoir copie de tout contrat avec les fournisseurs dont le syndic."
à ce jour , je ne connais AUCUN pingouin qui aurait refusé de présenter son contrat à un CP . vous en connaissez?

voilà, si ça n'est pas clair pour vous, je n'en peux rien.

Il s'agit d'une affirmation qui ne se préoccupe pas des modalités dans lesquelles chaque copropriétaire peut avoir copie de tout contrat avec les fournisseurs.

Si le règlement d'ordre intérieur/ le règlement de copropriété est muet, si le contrat entre l'ACP et le syndic est muet, il n'est pas anormal que Hachem ne soit pas en possession de ce contrat.

Hachem peut le demander. Le contrat est "quérable" (ds le chef d'Hachem) et non "portable " d'initiative (ds le chef du syndic).
La mise en oeuvre de la dette éventuelle de faire (mettre Hachem en possession du contrat) dans le chef du syndic est "quérable" dans le chef de Hachem. Il doit adresser une demande.

Avant d'obtenir copie du contrat entre l'ACP et le syndic, elle doit être demandée.
Si Hachem n'a pas adressé une demande, il ne serait en principe pas anormal qu'elle ne soit pas en sa possession.

Enfin, aurais-je affirmé que des syndics refusaient de répondre favorablement une telle demande ? que je connaissais des syndics refusant de répondre favorablement à une telle demande ? Non.

Hachem peut demander une copie du contrat en cours entre l'ACP et le syndic.

A-t-il adressé une telle demande ?

Dernière modification par GT (17-10-2021 07:30:54)

copropriétaire engalère

Pimonaute

Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

L’article 577-8 §1 de la loi sur la copropriété défini nous informe que

Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’ACP, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l’assemblée générale.

Je crois que vous devez être informé que la loi n’a prévu aucune sanction en cas d’absence de contrat écrit liant le syndic à l’association des copropriétaires. C'est à charge de l'AG de rectifier si elle le désire, le contenu du contrat n’est pas défini par la loi. La loi définit cependant de manière impérative la mission confiée au syndic, le mandat du syndic peut être révoqué à tout moment par décision de l’assemblée générale. La loi n’oblige pas à motiver cette révocation mais il est vivement conseillé à l’assemblée générale de la motiver afin d’éviter que le syndic ne réclame des indemnités pour révocation abusive.(si si, y en a qui s'accroche)

voilà, à vous de bien faire la part des droits et des devoirs de chacun dans votre ACP.

GT

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Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

. En effet ni le règlement de copro ni le ROI ne précisent que le conseil de copro peut signer le contrat avec le syndic.

La (les) personne(s) qui signe(nt) le contrat doit (doivent) être mandatée(s) expressément par l'AG. Elle(s) n(e)'est (sont) en principe que la (les) main(s) qui tien(nnen)t la plume dans le cadre de signature d'un contrat qui a préalablement été présenté à l'AG et approuvé par elle.

Ne confondons pas signature d'un contrat et approbation d'un contrat.

Dernière modification par GT (17-10-2021 08:17:29)

grmff

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Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

Hachem peut le demander. Le contrat est "quérable" (ds le chef d'Hachem) et non "portable " d'initiative (ds le chef du syndic).
La mise en oeuvre de la dette éventuelle de faire (mettre Hachem en possession du contrat) dans le chef du syndic est "quérable" dans le chef de Hachem. Il doit adresser une demande.

Avant d'obtenir copie du contrat entre l'ACP et le syndic, elle doit être demandée.
Si Hachem n'a pas adressé une demande, il ne serait en principe pas anormal qu'elle ne soit pas en sa possession.

Hachem peut évidemment demander le contrat, comme tout autre document qui concerne l'ACP et qui n'est pas donnée personnelle sensible. Et le syndic doit donner accès à ces documents. On est bien d'accord. Le mode de mise à disposition doit être mentionné au ROI, on est d'accord aussi.

Par contre, lors du vote sur le contrat de syndic, ce contrat aurait dû être rendu disponible avant le vote...

hachem

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Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

Si le règlement d'ordre intérieur/ le règlement de copropriété est muet, si le contrat entre l'ACP et le syndic est muet, il n'est pas anormal que Hachem ne soit pas en possession de ce contrat.

le reglement de copro ainsi que le ROI sont muets à ce sujet. Par contre n'ayant pas copie du contrat je ne sais si la clause est inclue dans le contrat.

Hachem peut demander une copie du contrat en cours entre l'ACP et le syndic.

A-t-il adressé une telle demande ?

Je vais m'empresser de demander une copie. Notre syndic a investi dans un site d'échange de document. Je vais porter à l'ordre du jour de la prochaine AG que ce document y soit également inséré. Ainsi tous les CP pourront en disposer.

copropriétaire engalère

Pimonaute

Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

. Notre syndic a investi dans un site d'échange de document. Je vais porter à l'ordre du jour de la prochaine AG que ce document y soit également inséré. Ainsi tous les CP pourront en disposer.

si vous avez un site en ligne, avez regardé dans "doc" ?

hachem

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Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

...
Le mode de mise à disposition doit être mentionné au ROI, on est d'accord aussi.

Par contre, lors du vote sur le contrat de syndic, ce contrat aurait dû être rendu disponible avant le vote...

Non le ROI est muet dans toutes les langues concernant le mode de mise à disposition.
Le vote sur le contrat du syndic remonte à plus de 10 ans. Clairement le contrat aurait du être mis à disposition des CP avant le vote. Concernant le cas qui me préoccupe et la mise à niveau suite à l'obligation légale de mentionner dans le contrat ce qui est couvert par la prestations forfaitaire et le "tarif" des prestations complémentaires, rien n'a encore été mis à disposition par le syndic. La prochaine AG est prévue en décembre, d'ici la il se pourrait qu'une mise à jour intervienne mais évidemment nous la proposer en AG sans lecture préalable serait un peu fort de café.

Nous avons fait procéder à des gros travaux de rénovation cette année, travaux pour lesquels le syndic s'est gentiment proposé pour assurer la surveillance à un tarif élevé. Aucun CP n'étant au courant de la loi l'AG a marqué son accord.
C'est je trouve très limite du syndic puisque 'strictu sensu' ce n'est pas illégal puisqu'en vertu de la loi de 2019 il a reçu l'accord en AG. Mais au vu de la loi et de l'obligation de "transparence" dans ses facturations la c'est un peu "à la marge" car nous ne savons rien de ce que couvre son contrat de manière forfaitaire...

Quoi qu'il en soit, à suivre

Dernière modification par hachem (17-10-2021 14:11:39)

grmff

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Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

Le contrat de syndic est valable 3 ans maximum. Passé ce délai, il doit être soumis à nouveau au vote. Donc vous être soumis. Mais rassurez vous (ou pas), vous n'êtes pas seul dans ce genre de cas.

copropriétaire engalère

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Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

le cas échéant à soulever devant un juge

.

Je pense avoir  plus d'expérience dans les prétoires que certains avocats que vous citez, vous ^tes théoricien, je suis praticienne,
de toute façon, je me rend compte qu'il est strictement inutile de répondre à certains membres qui vous lisent et suivent , je dirais presque "béatement".
Ce n'est pas parce que le syndic est en place depuis 10 ans qu'il est installé à demeure, je suppose que Hachem a posé la question à d'autres CP qui n'ont pas non plus le dit contrat.
SI un contrat existe, il est TENU de vous le donner à première demande. SI il refuse, bonne chance devant le juge de paix qui va taper sur les doigts du syndic qui a refusé de fournir ce simple document nécessaire au CP.
SI un contrat n'existe pas, comme c'est le cas dans plusieurs ACP, c'est à l'AG de rectifier le cas échéant.

à noter que vous l'avez mandaté en AG avec légèreté d'assurer la surveillance de travaux à un tarif élevé.....ça ne fait pas partie de ses attributions , donc il vous facture à son tarif, je vous préviens, c'est pas jouable devant le juge de paix qui vous dira "vous n'aviez qu'à!"
voilà

GT

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Re : Questions relatives au contrat entre le syndic et l'ACP

le cas échéant à soulever devant un juge

.

Je pense avoir  plus d'expérience dans les prétoires que certains avocats que vous citez, vous ^tes théoricien, je suis praticienne,
de toute façon, je me rend compte qu'il est strictement inutile de répondre à certains membres qui vous lisent et suivent , je dirais presque "béatement".

Vous me citez.

Il m'a échappé que dans cette discussion j'avais cité le nom d'un avocat.