Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

Arnielu

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Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

Bonjour,

J’ai une question concernant un conflit avec le syndic de mon immeuble. J’espère que vous pourrez m’aider. D’avance merci.

Je suis propriétaire d’un appartement à Ixelles, je possède 300 millièmes de l’immeuble. Notre appart est actuellement loué par une famille avec 2 enfants.
Nous sommes 5 co-propriétaires en tout.
Le rôle du syndic est effectué depuis plusieurs années par une des co-propriétaires vivant dans l’immeuble. Elle est rétribuée 65€ par mois pour son travail et a bien sûr accepté la mission de syndic en AG.

Le souci c’est que, depuis 2 ans, la gestion est devenue chaotique, du grand n’importe quoi.

1. Le 3 octobre, nous avons demandé à ce que la chaudière au gaz de l’immeuble soit rallumée.
Le 7 octobre, le syndic nous a averti qu’un voyant rouge était allumé et qu’elle allait appeler un technicien.
Le 15 octobre, n’ayant toujours pas de chauffage, nous avons demandé des nouvelles au syndic qui nous a répondu qu’elle voulait que quelqu’un penne en charge la copropriété car « ce n’est pas son rôle »… elle a également ajouté que ce n’est pas un problème pour elle car « personnellement, je ne rallume pas le chauffage avant mi-novembre »…
Un des autres co-propriétaires a été contraint d’acheter des chauffages électriques pour ses locataires…
Etant à l’étranger actuellement, j’ai dû demander à ma mère de s’occuper des réparations de la chaudière. C’est totalement inadmissible.
Je ne suis pas certaine que l’entretien de la chaudière ait été effectué dans les temps. Je lui ai demandé les justificatifs qu’elle n’a toujours pas envoyés.

2. la parlophonie de l’immeuble ne fonctionne plus depuis plus d’un an. Malgré plusieurs relances de notre part, rien n’a été mis en place.

3. la porte d’entrée de l’immeuble doit être remplacée. Cela a été discuté lors des 2 précédentes AG et rien n’a encore été entrepris pour la remplacer.

4. l’entretien des communs n’est plus effectué depuis longtemps, le paillasson d’entrée est usé et pratiquement inexistant, les mûrs sont salis par le passage de vélos, le balatum se soulève par endroits etc.

5. la dernière AG (pour l’année 2020) a été effectuée en juillet 2021, le syndic prétextant de pas être en ordre dans les comptes. Nous avons dû insister lourdement pour que la réunion ait finalement lieu. Nous n’avons, à ce jour, toujours pas reçu le PV de cette dernière AG.

6. j’ai fait exprès de ne pas payer les charges et le syndic s’en est seulement aperçue 7 mois plus tard… ça en dit long sur la gestion des comptes…

Il est évident que nous ne pouvons plus continuer avec elle. La communication est totalement rompue et la confiance définitivement perdue.
Je voudrais donc savoir ce que je peux mettre en place pour l’évincer et, au passage, s’il est possible de la poursuivre juridiquement pour sa négligence et son refus d’intervenir lors du problème récent de la chaudière.
Je pense que les autres co-propriétaires s’aligneront dans mon sens.
Je dispose de nombreuses preuves par écrit et j’aimerais maintenant savoir quelles sont mes options.

Merci beaucoup à tous.

Dernière modification par Arnielu (22-10-2021 06:22:44)

panchito

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

Mettre un point à l'ordre du jour de votre prochaine AG : choix d'un nouveau Syndic

XTof.vl

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

Faire une AG extraordinaire avec le point de Panchito...

Arnielu

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

Merci, c'est évidemment ce que nous comptons faire mais je voulais savoir s'il est possible de la poursuivre en justice pour négligence, genre lui faire rembourser l'argent qu'elle a empoché à ne rien faire... et les tracas qu'elle a causé aux occupants de l'immeuble.
Merci.

GT

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

Demander la tenue d'une AG en application de l'art.3.87,  §2, al.2  du livre 3 "les biens) du Code civil.
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Art. 3.87
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
  Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par envoi recommandé et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
  Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
  A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

Le texte légal ne prévoit pas que la demande de convocation de l'AG contienne son ordre du jour. La logique veut qu'il en soit ainsi.

Les requérants seraient bien inspirés de se mettre d'accord
1.sur la formulation claire, précise, complète de l'ordre du jour
2.à la recherche d'un syndic qui serait désigné par l'AG tenue par le syndic (art.3.87, § 2, al.2) ou convoquée par un des copropriétaires (art.3.87, § 2, al.3).

GT

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

6. j’ai fait exprès de ne pas payer les charges et le syndic s’en est seulement aperçue 7 mois plus tard… ça en dit long sur la gestion des comptes…

Vous ( et d'autres copropriétaires ?) ne payez pas vos charges.
Comment le syndic pourrait-il s'adresser à des fournisseurs et payer des factures si le trésorerie est insuffisante ?
Il ne va pas avancer les fonds de sa propre poche.

Dernière modification par GT (22-10-2021 09:44:09)

copropriétaire engalère

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

Bonjour,

J’ai une question concernant un conflit avec le syndic de mon immeuble. J’espère que vous pourrez m’aider. D’avance merci.

Je suis propriétaire d’un appartement à Ixelles, je possède 300 millièmes de l’immeuble. Notre appart est actuellement loué par une famille avec 2 enfants.
Nous sommes 5 co-propriétaires en tout.
Le rôle du syndic est effectué depuis plusieurs années par une des co-propriétaires vivant dans l’immeuble. Elle est rétribuée 65€ par mois pour son travail et a bien sûr accepté la mission de syndic en AG.

Le souci c’est que, depuis 2 ans, la gestion est devenue chaotique, du grand n’importe quoi.

1. Le 3 octobre, nous avons demandé à ce que la chaudière au gaz de l’immeuble soit rallumée.
Le 7 octobre, le syndic nous a averti qu’un voyant rouge était allumé et qu’elle allait appeler un technicien.
Le 15 octobre, n’ayant toujours pas de chauffage, nous avons demandé des nouvelles au syndic qui nous a répondu qu’elle voulait que quelqu’un penne en charge la copropriété car « ce n’est pas son rôle »… elle a également ajouté que ce n’est pas un problème pour elle car « personnellement, je ne rallume pas le chauffage avant mi-novembre »…
Un des autres co-propriétaires a été contraint d’acheter des chauffages électriques pour ses locataires…
Etant à l’étranger actuellement, j’ai dû demander à ma mère de s’occuper des réparations de la chaudière. C’est totalement inadmissible.
Je ne suis pas certaine que l’entretien de la chaudière ait été effectué dans les temps. Je lui ai demandé les justificatifs qu’elle n’a toujours pas envoyés.

2. la parlophonie de l’immeuble ne fonctionne plus depuis plus d’un an. Malgré plusieurs relances de notre part, rien n’a été mis en place.

3. la porte d’entrée de l’immeuble doit être remplacée. Cela a été discuté lors des 2 précédentes AG et rien n’a encore été entrepris pour la remplacer.

4. l’entretien des communs n’est plus effectué depuis longtemps, le paillasson d’entrée est usé et pratiquement inexistant, les mûrs sont salis par le passage de vélos, le balatum se soulève par endroits etc.

5. la dernière AG (pour l’année 2020) a été effectuée en juillet 2021, le syndic prétextant de pas être en ordre dans les comptes. Nous avons dû insister lourdement pour que la réunion ait finalement lieu. Nous n’avons, à ce jour, toujours pas reçu le PV de cette dernière AG.

6. j’ai fait exprès de ne pas payer les charges et le syndic s’en est seulement aperçue 7 mois plus tard… ça en dit long sur la gestion des comptes…

Il est évident que nous ne pouvons plus continuer avec elle. La communication est totalement rompue et la confiance définitivement perdue.
Je voudrais donc savoir ce que je peux mettre en place pour l’évincer et, au passage, s’il est possible de la poursuivre juridiquement pour sa négligence et son refus d’intervenir lors du problème récent de la chaudière.
Je pense que les autres co-propriétaires s’aligneront dans mon sens.
Je dispose de nombreuses preuves par écrit et j’aimerais maintenant savoir quelles sont mes options.

Merci beaucoup à tous.

et bien! c'est la joie! si vous avez trop d'argent, donnez le moi!

virez cette gourde!
engagez un syndic pro spécialisé dans les petites ACP,
n'entamez aucune poursuite contre cette gourde, ça va durer des siècles et vous coutera un pont pour pas grand chose!
la roue tournera pour elle!

voilà

Arnielu

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

6. j’ai fait exprès de ne pas payer les charges et le syndic s’en est seulement aperçue 7 mois plus tard… ça en dit long sur la gestion des comptes…

Vous ( et d'autres copropriétaires ?) ne payez pas vos charges.
Comment le syndic pourrait-il s'adresser à des fournisseurs et payer des factures si le trésorerie est insuffisante ?
Il ne va pas avancer les fonds de sa propre poche.

Notre fond de réserve est bien alimenté, pas de souci à ce niveau-là. Il y a plus qu'assez pour les petits travaux mentionnés dans mon post.
Ce que ça démontre, c'est qu'elle ne suit pas l'état des comptes de près, et ça, c'est particulièrement ennuyeux... 7 mois pour se rendre compte de ça????

Arnielu

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

et bien! c'est la joie! si vous avez trop d'argent, donnez le moi!

virez cette gourde!
engagez un syndic pro spécialisé dans les petites ACP,
n'entamez aucune poursuite contre cette gourde, ça va durer des siècles et vous coutera un pont pour pas grand chose!
la roue tournera pour elle!

voilà

Merci pour ce conseil. C'est tout de même mal foutu... les gens qui ne foutent rien sont finalement tranquilles et s'en sortent bien, ça me dégoûte... je n'ai pas envie de laisser passer cette histoire. Elle a empoché l'argent et a fait crouler la baraque...
Qui pensez-vous que je devrais contacter? J'ai envie de l'emmerder, même si ça implique de payer des frais.

GT

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

Notre fond de réserve est bien alimenté, pas de souci à ce niveau-là. Il y a plus qu'assez pour les petits travaux mentionnés dans mon post.

A quoi est destiné le fonds de réserve ?

Art. 3.86,§ 3,al.3, code civil l livre 3, "les biens"
"On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture."

copropriétaire engalère

Pimonaute

Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

et bien! c'est la joie! si vous avez trop d'argent, donnez le moi!

virez cette gourde!
engagez un syndic pro spécialisé dans les petites ACP,
n'entamez aucune poursuite contre cette gourde, ça va durer des siècles et vous coutera un pont pour pas grand chose!
la roue tournera pour elle!

voilà

Merci pour ce conseil. C'est tout de même mal foutu... les gens qui ne foutent rien sont finalement tranquilles et s'en sortent bien, ça me dégoûte... je n'ai pas envie de laisser passer cette histoire. Elle a empoché l'argent et a fait crouler la baraque...
Qui pensez-vous que je devrais contacter? J'ai envie de l'emmerder, même si ça implique de payer des frais.

déjà en AG tentez de mettre à l'ordre du jour "n'a pas fait son boulot cette garce, elle doit rembourser" (enfin, un truc dans le genre) et surtout d'obtenir noir sur blanc qu'elle refuse! attention à ses arguments par contre. espérons qu'elle se met dans son tort, puis seulement vous introduisez une requête via le juge de paix "demande de remboursement perçus indûment", pour un avocat ça coûte un pont ce genre de procédure longue longue longue surtout si elle se laisse pas faire gentiment (lol). pensez que vous devez absolument prouver un préjudice personnel, "locataires mécontents et refusent de payer leurs charges par exemple"

vous avez bien raison d'être dégoûtée et révoltée, ça grouille tant pro que bénévole ce genre de paltoquette à deux balles!7 mois pour se rendre compte que vous n'avez pas payer vos mensualités! elle est forte celle là , elle doit abuser de la fumette du persil amélioré!

Dernière modification par copropriétaire engalère (22-10-2021 12:39:34)

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

6. j’ai fait exprès de ne pas payer les charges et le syndic s’en est seulement aperçue 7 mois plus tard… ça en dit long sur la gestion des comptes…

Pourquoi n'avez-vous pas payé vos charges ?
J'imagine que vous n'avez pas agi ainsi pour tester la réaction du syndic.

Justice de paix de Saint-Gilles, jugement du 19 octobre 2015

L'exception d'inexécution est propre aux contrats synallagmatiques et ne s'applique pas aux statuts d'une copropriété qui ne sont pas des contrats synallagmatiques

3. L'exception d'inexécution non applicable en matière d'arriérés de charges de copropriété :

Attendu que Madame N.M.F. invoque en fait l'exception d'inexécution en expliquant qu'elle n'a plus payé les appels de fonds de réserve et les décomptes des charges pour cause du fait que le problème des vannes thermostatiques défectueuses n'a pas été résolu avant fin décembre 2014, malgré ses multiples demandes au syndic ;

C'est à juste titre que l'ACP soulève que l'exception d'inexécution est propre aux contrats synallagmatiques et que les statuts d'une copropriété ne sont pas des contrats synallagmatiques ;

La force obligatoire des statuts, auxquels Madame N.M.F. a adhéré dès l'achat de son flat, est en effet tirée de l'art. 577-10 § 1" du Code civil qui dispose que « Les dispositions des statuts peuvent être directement opposée par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété. » ;

http://www.ejuris-consult.be/files/ejur … es-651.pdf

copropriétaire engalère

Pimonaute

Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

6. j’ai fait exprès de ne pas payer les charges et le syndic s’en est seulement aperçue 7 mois plus tard… ça en dit long sur la gestion des comptes…

Pourquoi n'avez-vous pas payé vos charges ?
J'imagine que vous n'avez pas agi ainsi pour tester la réaction du syndic.

Justice de paix de Saint-Gilles, jugement du 19 octobre 2015

L'exception d'inexécution est propre aux contrats synallagmatiques et ne s'applique pas aux statuts d'une copropriété qui ne sont pas des contrats synallagmatiques

3. L'exception d'inexécution non applicable en matière d'arriérés de charges de copropriété :

Attendu que Madame N.M.F. invoque en fait l'exception d'inexécution en expliquant qu'elle n'a plus payé les appels de fonds de réserve et les décomptes des charges pour cause du fait que le problème des vannes thermostatiques défectueuses n'a pas été résolu avant fin décembre 2014, malgré ses multiples demandes au syndic ;

C'est à juste titre que l'ACP soulève que l'exception d'inexécution est propre aux contrats synallagmatiques et que les statuts d'une copropriété ne sont pas des contrats synallagmatiques ;

La force obligatoire des statuts, auxquels Madame N.M.F. a adhéré dès l'achat de son flat, est en effet tirée de l'art. 577-10 § 1" du Code civil qui dispose que « Les dispositions des statuts peuvent être directement opposée par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété. » ;

http://www.ejuris-consult.be/files/ejur … es-651.pdf

POM POM PIDOU hein! il me semble que "j'imagine, je suppose, je ne vous crois pas" ne reflète pas l'esprit du forum PIM, ou réservé à une élite? il serait de bon ton de croire ce qu'un membre affirme et non partir à voir la vierge en 3D!
c'est bien un juge qui rend un jugement à condition qu'il y a requête, ici dans le cas de ARNIELU, il n'y a rien en court......je trouve idiot de lui coller un jugement, je peux lui en coller un autre et pleins d'autres tous contraire l'un à l'autre.......puisque certains ont ester, je répète qu'ici on y est pas encore, donc ce jugement est inapproprié en l'état! ou si c'est pour remplir du blanc, c'est valable!
tant qu'à faire voici une cassation, bonne lecture!

https://juricaf.org/arret/BELGIQUE-COUR … 0-C170335F

Dernière modification par copropriétaire engalère (22-10-2021 13:32:04)

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

3. la porte d’entrée de l’immeuble doit être remplacée. Cela a été discuté lors des 2 précédentes AG et rien n’a encore été entrepris pour la remplacer.

Une discussion n'est pas une décision.
L'AG prend des décisions après éventuellement discussions.
Le PV de l'AG repend notamment les décisions

art.3.87, § 10, livre 3, C. civil "les biens".
" Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
  A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires."

Une décision a-t-elle été prise à propos de la porte de l'immeuble ? En quoi consiste-elle ?

GT

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

5. la dernière AG (pour l’année 2020) a été effectuée en juillet 2021, le syndic prétextant de pas être en ordre dans les comptes. Nous avons dû insister lourdement pour que la réunion ait finalement lieu. Nous n’avons, à ce jour, toujours pas reçu le PV de cette dernière AG.

Le texte est ambigu.
L'AG s'est tenue et les comptes ont été présentés suite à votre insistance ?

Par ailleurs
art.3.87, § 12, C. civil, livre 3 "les biens".
Le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 3.93, § 4, dans les trente jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 3.87, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics. Si l'un d'eux n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.

GT

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Re : Conflits avec syndic non professionnel - quels recours?

1.
Je ne suis pas certaine que l’entretien de la chaudière ait été effectué dans les temps. Je lui ai demandé les justificatifs qu’elle n’a toujours pas envoyés.

Vous pouvez activer l'article 3.89,§ 5, 9°, C. civil, livre 3 "les biens

Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;

En ce qui concerne le paiement de la prime assurance "incendie" de la copropriété, vous avez des certitudes ?