Votre avis sur mon investissement ?

nokthib · #1 03-11-2021 21:55:16

Hello,

j'aurais aimé votre avis sur mon premier investissement.

J'ai acheté un immeuble 3 Apparts. Les chiffres:
- Achat 325 000
- Frais jusqu'ici dans l'immeuble : 1000 € jusqu'ici, rien de prévu (mis à part peintures, ...)
- Cash investi (apport): 117.170€
- Emprunt: 20 Ans / 0.82% Fixe (sans conditions dégueulasse, juste ASRD chez NN, j'ai (avais) 32 ans, non fumeur, c'est bon :-) )
- Loyers: 1867.26€/mois
- Crédit: 1174.50€ / mois
- delta = 692.76€ (CF Brut)

- Précompte: 1800/an
- ASRD: 250€/an
- effet impôts 40%*[1800*1.78] = 2900 --> déduction des intérêts: 1200€ /an (au début) ==> effet impôts = 1700€/an
- assurance bâtiment: 750€/an (-150€ à répercuter pour l'abandon de recours)

je suis donc à:
12 x 692.76 € - 1800-250-1700-750+150
= +/- 4000€ net / an, si loué 12 mois, si aucun soucis, si ....

Vous en pensez quoi ? (enfin surtout, qu'ai-je oublié dans mes frais ?)

Dans les faits:
- possibilité de faire du 2e un duplex dans l'avenir
- toiture OK mais pas OUF (PEB du 2e= G :-( )
- Rez de chaussée et 1er: nouvelle cuisine et salle de douche (2 ans)
- Chaudière au gaz de 15 ans ("elle fera min encore 15 ans", selon le chauffagiste)

Thanks :-)

Merci

Himura · #2 03-11-2021 22:32:29

Tout semble très bien smile Bravo !
(Ca ressemble à mon premier investissement - sauf qu'à "l'époque", les immeubles étaient moins chers roll )

C'est un bon return de départ. Avec les années, un rien de chance et qq aménagements, vous pourrez certainement bénéficier d'un return encore meilleur.

Je m'étonne juste du montant prévu pour les travaux. C'est vraiment peu, et très rare de n'avoir jamais que qq peintures à refaire.
Je l'espère pour vous, mais on découvre alors souvent un loup ensuite quand même ^^
(Chaudière gaz de 15 ans... ça parait tout de même très optimiste de croire qu'elle durera encore longtemps. Les chaudières actuelles au gaz ont une durée de vie de 8 ans en moyenne...)

nokthib · #3 05-11-2021 19:28:24

Merci pour votre retour

les 1000 Euros sont ceux que j'ai investis jusqu'ici. Je n'ai rien de prévu pour le moment (les 3 apparts sont en bon état, touchons du bois).

Pour la chaudière, il s'agit d'une HdG de l'année 200x ... un peu surdimensionnée pour le volume à chauffer (coeff x1.5 ) ... Du coup elle aurait facile ... qui plus est, ce n'est pas une chaudière "d'aujourd'hui"

A bientôt

grmff · #4 06-11-2021 11:56:58

Dans votre calcul, vous confondez précompte et RC non indexé. Il est des villes ou c'est quasi le même montant, mais ce n'est pas le cas partout.

Pour le reste, la qualité d'un investissement dépend de plus de paramètres que ceux que vous donnez. Parce qu'un investissement de qualité pour vous ne le sera pas pour tout le monde...
Pour moi il y a 15 ans, je n'aurais pas regardé. J'avais du temps, pas trop de cash, un horizon d'investissement plus court, et l'accès à des immeubles avec un meilleur return que celui que vous annoncez.
Il y a 10 ans, après une grosse vente, j'ai fait une opération similaire: gros achat avec un cash flow nul, emprunt à 120%, etc. J'avais du cash, j'avais fait des achats à cash flow positif en suffisance, j'avais du temps.
Aujourd'hui, quand on m'a proposé l'achat de l'ensemble du parc, j'ai hésité et reporté à 5 ans.

Dans 5 ans, je ne sais pas. Si mon dos ne me permet plus de gérer, si ma tête ne me suis plus, si ma patience est usée et que cela joue sur ma tension artérielle, si je trouve une jolie maison au bord de l'eau, si j'arrive à m'habituer aux fluctuations de la bourse, si le fisc me tombe dessus, si les règles de la région wallonne en matière de location et de PEB deviennent telles que j'en aie soudain pour 500.000€ de frais, je pourrais avoir une décision différente...

Cela dépend également du reste de votre patrimoine, de votre horizon de placement, de votre résistance psychologique à la connerie des locataires, de votre activité professionnelle et de la souplesse de votre patron, de votre activité familiale et de la résilience de votre patronne, etc.

Bref, je ne donne pas d'avis, mais une panoplie de paramètres à prendre en compte.

grmff · #5 06-11-2021 12:04:17

Tout ceci étant dit, tout investissement immobilier avec un crédit aura une influence magique sur votre patrimoine, tant que vous pouvez gérer et combler l'éventuel trou financier.

Donc, la première chose à faire, c'est de faire le pas de l'acquisition: félicitations, vous êtes faite partie maintenant de cette espèce un peu à part: le propriétaire investisseur!

Et bienvenue dans le monde des salauds de propriétaires, véreux forcément, exploiteurs de misère, évidemment marchand de sommeil dans l'imaginaire collectif et dans la presse.

Pour ma part, malgré ce que je peux parfois laisser transparaître sur ce forum, j'ai des rapports cordiaux avec l'immense majorité de mes locataires et ex-locataires. Et quand j'ai envie de jeter tout par la fenêtre à cause d'un salcon (et il y en a, on y échappe pas...), je tente de me raisonner en me rappelant qu'il est minoritaire. Et en refaisant mes comptes aussi...

Et quand cela n'a pas un effet suffisant, je viens ronchonner sur Pim.be. Très efficace. (Merci à lui!!!)

PIM

nokthib · #6 07-11-2021 12:41:33

Meric beaucoup pour votre retour :-)

en effet, ma vision à l'heure actuelle, pour un "premier", c'est qu"il ne me coute rien et que dans 20 ans il soit à moi gratuitement. Le reste est du plus.

Mon RC est de 18xx €, et le Précompte est de 18yy €. C'est pour ça que j'ai arrondis à 1800 € dans ce calcul. C'est bien la taxe annuelle à payer et non le RCNI (qui ici sont sensiblement identiques)

edit: je sais que cet investissement, devrait, normalement (...) me permettre de pouvoir avoi run levier sur d'autres investissements futurs (j'ai quand même injecté +/- 120k€, vu que les règles sont celles là actuellement ... et que c'est mon premier bien d'investissement = 80%/20% + Frais)
On aurait pu jouer sur ma maison en la faisant expertiser et en l'incluant dans la quotité ... mais je ne voulais pas dépasser les 1200 €/mois de remboursements et 25 ans était totalement prescrit, sauf par une banque, à 1.8%, vs 0.82 % ... au final sur 25 ans (80%) on était sur un bon 1050 € ...

Dernière modification par nokthib (07-11-2021 12:45:58)

Himura

Himura · #7 07-11-2021 13:29:31

nokthib a écrit :

Meric beaucoup pour votre retour :-)
en effet, ma vision à l'heure actuelle, pour un "premier", c'est qu"il ne me coute rien et que dans 20 ans il soit à moi gratuitement. Le reste est du plus.
Mon RC est de 18xx €, et le Précompte est de 18yy €. C'est pour ça que j'ai arrondis à 1800 € dans ce calcul. C'est bien la taxe annuelle à payer et non le RCNI (qui ici sont sensiblement identiques)
edit: je sais que cet investissement, devrait, normalement (...) me permettre de pouvoir avoi run levier sur d'autres investissements futurs (j'ai quand même injecté +/- 120k€, vu que les règles sont celles là actuellement ... et que c'est mon premier bien d'investissement = 80%/20% + Frais)
On aurait pu jouer sur ma maison en la faisant expertiser et en l'incluant dans la quotité ... mais je ne voulais pas dépasser les 1200 €/mois de remboursements et 25 ans était totalement prescrit, sauf par une banque, à 1.8%, vs 0.82 % ... au final sur 25 ans (80%) on était sur un bon 1050 € ...

A nouveau, j'avais la même vision du premier investissement.
Ce n'est pas les mêmes conditions, ni financières, ni psychologique, qu'un 5ème achat ou autre. C'est bien logique - et sain ! - de chercher un peu plus de sécurité, et de se construire une première expérience avec.

Encore félicitations

immoinvest2 · #8 07-11-2021 18:20:41

Belle opération ! A Bruxelles, même avec un apport de 20%+frais et un crédit sur 25 ans, il faut souvent rajouter chaque mois de sa poche.
Par curiosité, dans quelle région avez-vous investi pour obtenir une telle rentabilité?

nokthib · #9 08-11-2021 18:17:10

Merci à vous deux

dans le Namurois, sur l'axe NAMUR <-> Liege :-)

Dernière modification par nokthib (08-11-2021 19:44:35)

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