Vendre à Bruxelles pour acheter à Charleroi

immoinvest2 · #1 06-11-2021 20:52:00

Bonjour à tous,
Je suis lecteur depuis longtemps, me voilà enfin inscrit.

Pour me présenter brièvement. J’habite la région Bruxelloise. J’ai 26 ans et je travaille dans le secteur de l’immobilier commercial.
J’ai également travaillé pour un fond d’investissement ou je me chargeais des acquisitions d’immobilier résidentiel à Bruxelles. Ces expériences professionnelles font que je connais assez bien le marché Bruxellois.

J’investis en immobilier résidentielle à petite échelle. Je suis propriétaire de l’appartement dans lequel je vis ainsi qu’un immeuble de rapport de 3 unités.
J’ai un patrimoine immobilier qui avoisine les €1.2m avec environ €800k de crédit. Ma dernière acquisition s’est faite en direct avec l’ancien propriétaire à d’excellents conditions, du moins pour le marché Bruxellois (moins de €500.000 pour un immeuble de 270m2 au coeur du quartier Européen avec 3 unités reconnues).
Vous me direz que vu mon “jeune” âge je m’en sors pas mal. Cependant je suis à un point ou je suis tout à fait bloqué dans le développement de mon patrimoine. Je souhaiterais continuer à acheter mais les banques ne me suivent plus et je suis en manque de liquidités. La réalité de Bruxelles est que les loyers sont élevés, mais le foncier l’est aussi, ce qui se traduit en rendements bas. Me voilà donc dans l’incapacité d’avancer. Certe, je rembourse du capital, mais l’effet boule de neige est lent, et mon envie d’avancer plus rapidement est grande.

Je me pose de plus en plus souvent la question si je ne ferai pas mieux de revendre mon immeuble à Bruxelles avec une belle plus-value, pour privilégié des acquisitions à Charleroi. Quand je vois la différence de rendements, j’hallucine. Un rendement brut à 2 chiffres n’est pas impossible sur Charleroi.
Cela me permettrait d’avoir du cashflow, qui me permettrait d’agrandir encore mon patrimoine. Surtout que mon capital de départ serait de €300k

Maintenant, ne connaissant pas ce marché, j’ai mes aprioris suite à l’influence de mon entourage qui d’après moi sont infondés.
On entend souvent des histoires de locataires horribles qui détruisent tout, des impayés,… parce qu’on est dans une zone plus populaire de la Belgique.

Je voulais avoir vos retours en tant que propriétaire à Charleroi. Avez-vous beaucoup de vacances locatives? Beaucoup d’impayés? Quels rendements arrivez-vous à atteindre sur vos acquisitions récentes?

Ma stratégie à Bruxelles était de trouver des biens ayant besoin de beaucoup de travaux, pour les acheter “bon marché” et me retrouver avec une rentabilité brute de +/- 5 à 5.5%. Pour les travaux il faut compter entre €1000/m2 pour une rénovation profonde à €1200/m2 une rénovation lourde.
Quid de Charleroi? Suis-je mieux de trouver un immeuble de rapport qui tourne déjà plutôt qu’un immeuble à rénover. Si je dois rénover à €1000/m2, cela va tout à fait plomber ma rentabilité il me semble.

Prenons un exemple d’un immeuble de 3 unités à Charleroi à rénover de 180m2 à €150.000 comme j’en ai vu passer sur immoweb.
Supposons 2 appartements 1 chambre (loyer après rénovation de €550) et un appartement 2 chambres (loyer après rénovation de €650)

-Acquisition incluant frais de notaire: €175.000
-Travaux à €1000/m2 : €180.000
-Investissement total : €355.000
-Loyer totaux : €1750
-Rentabilité : +/- 6%

Je me trompe dans me calculs? Suis-je trop pessimiste dans mes loyers et travaux?
Il me semble voir pas mal d’immeuble ne nécessitant pas de travaux à de meilleures rentabilités, alors quel serait l’avantage d’acheter un immeuble en ayant besoin?

Je suis très curieux d’avoir l’avis de grmff qui m’a l’air d’avoir énormément de connaissances !

PIM

grmff · #2 06-11-2021 22:56:12

immoinvest2 a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis lecteur depuis longtemps, me voilà enfin inscrit.
Pour me présenter brièvement. J’habite la région Bruxelloise. J’ai 26 ans et je travaille dans le secteur de l’immobilier commercial.
J’ai également travaillé pour un fond d’investissement ou je me chargeais des acquisitions d’immobilier résidentiel à Bruxelles. Ces expériences professionnelles font que je connais assez bien le marché Bruxellois.
J’investis en immobilier résidentielle à petite échelle. Je suis propriétaire de l’appartement dans lequel je vis ainsi qu’un immeuble de rapport de 3 unités.
J’ai un patrimoine immobilier qui avoisine les €1.2m avec environ €800k de crédit. Ma dernière acquisition s’est faite en direct avec l’ancien propriétaire à d’excellents conditions, du moins pour le marché Bruxellois (moins de €500.000 pour un immeuble de 270m2 au coeur du quartier Européen avec 3 unités reconnues).
Vous me direz que vu mon “jeune” âge je m’en sors pas mal. Cependant je suis à un point ou je suis tout à fait bloqué dans le développement de mon patrimoine. Je souhaiterais continuer à acheter mais les banques ne me suivent plus et je suis en manque de liquidités. La réalité de Bruxelles est que les loyers sont élevés, mais le foncier l’est aussi, ce qui se traduit en rendements bas. Me voilà donc dans l’incapacité d’avancer. Certe, je rembourse du capital, mais l’effet boule de neige est lent, et mon envie d’avancer plus rapidement est grande.
Je me pose de plus en plus souvent la question si je ne ferai pas mieux de revendre mon immeuble à Bruxelles avec une belle plus-value, pour privilégié des acquisitions à Charleroi. Quand je vois la différence de rendements, j’hallucine. Un rendement brut à 2 chiffres n’est pas impossible sur Charleroi.
Cela me permettrait d’avoir du cashflow, qui me permettrait d’agrandir encore mon patrimoine. Surtout que mon capital de départ serait de €300k
Maintenant, ne connaissant pas ce marché, j’ai mes aprioris suite à l’influence de mon entourage qui d’après moi sont infondés.
On entend souvent des histoires de locataires horribles qui détruisent tout, des impayés,… parce qu’on est dans une zone plus populaire de la Belgique.
Je voulais avoir vos retours en tant que propriétaire à Charleroi. Avez-vous beaucoup de vacances locatives? Beaucoup d’impayés? Quels rendements arrivez-vous à atteindre sur vos acquisitions récentes?
Ma stratégie à Bruxelles était de trouver des biens ayant besoin de beaucoup de travaux, pour les acheter “bon marché” et me retrouver avec une rentabilité brute de +/- 5 à 5.5%. Pour les travaux il faut compter entre €1000/m2 pour une rénovation profonde à €1200/m2 une rénovation lourde.
Quid de Charleroi? Suis-je mieux de trouver un immeuble de rapport qui tourne déjà plutôt qu’un immeuble à rénover. Si je dois rénover à €1000/m2, cela va tout à fait plomber ma rentabilité il me semble.
Prenons un exemple d’un immeuble de 3 unités à Charleroi à rénover de 180m2 à €150.000 comme j’en ai vu passer sur immoweb.
Supposons 2 appartements 1 chambre (loyer après rénovation de €550) et un appartement 2 chambres (loyer après rénovation de €650)
-Acquisition incluant frais de notaire: €175.000
-Travaux à €1000/m2 : €180.000
-Investissement total : €355.000
-Loyer totaux : €1750
-Rentabilité : +/- 6%
Je me trompe dans me calculs? Suis-je trop pessimiste dans mes loyers et travaux?
Il me semble voir pas mal d’immeuble ne nécessitant pas de travaux à de meilleures rentabilités, alors quel serait l’avantage d’acheter un immeuble en ayant besoin?
Je suis très curieux d’avoir l’avis de grmff qui m’a l’air d’avoir énormément de connaissances !

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Ca fait quand même beaucoup de questions en une seule fois...

Pour savoir si des catastrophes locatives existent à Charleroi, il suffit de suivre mes histoires déprimantes: oui, il y en a.
Pour savoir si des locataires détruisent tout, pareil. Oui, il y en a.
Si vous cherchez des histoires de catastrophe, vous en trouverez.

Mais que représentent-elles? Pas grand chose. Evidemment, si vous avez un seul locataire et qu'il fait une catastrophe, cela peut faire beaucoup. Le risque n'est donc pas nul.

Pour savoir si ces crash sont fréquents, suivez mes petites statistiques...

Quant à rénover ou acheter à rénover, le calcul est vite fait. Un immeuble que vous achetez 180.000€ ne vaudra jamais 335.000€ après rénovation. Il sera donc invendable au coût que vous aurez eu, et vous aurez perdu vos billes. Un peu comme une voiture neuve qui sort du garage et qui a perdu 25% de sa valeur.

Je peux cependant peu dire sur les rénovations lourdes. Je n'en ai pas fait moi-même. A part l'histoire du Volga, je n'en ai pas fait. J'ai remplacé des dizaines de cuisine, des dizaines de chaudières et de chauffe-bain, repeint sans doute des centaines d'appartement et de logement (forcément, on repeint régulièrement entre deux locataires, et j'ai un taux de nouveaux baux de 30-35% - voyez mes petites statistiques) Pour le Volga, j'ai même refait des bétons structurels en dessous des douches, avec du Mapégrout et autres rénovations des bétons armés. Mais c'était local. Ce n'est pas de la rénovation lourde.

Certains en font. Je connais quelqu'un qui a refait des planchers avant de faire passer l'expert de la banque, pour son tout premier investissement locatif. Parce que sinon, l'expert aurait expertisé une ruine à abattre. Immeuble à l'abandon depuis tellement longtemps que la cheminée s'est retrouvée à la cave (je parle du sommet de la cheminée qui a traversé tout l'immeuble de haut en bas) Il a fait quelques dizaines de milliers d'euro de frais, essentiellement sur fond propre provenant de l'immeuble acheté, et son immeuble a sans doute triplé de valeur. Parti avec très peu de fonds propres, un bon projet tombé du ciel, et un brin d'inconscience et de chance du débutant, il a fait un très beau chiffre de rentabilité. Il a coutume de parler de rendement à deux chiffres, mais par mois. Perso, j'aurais pas osé. Je lui aurai déconseillé, et j'aurais mal fait.

Alors, passez sur le forum autant que vous voulez. Lisez tout ce que j'ai pu écrire. Tout ce qui est postérieur à 2010 s'est passé à Charleroi.

Mon impression sur le marché actuel, c'est que les brebis galeuses ont été abattues, que le marché s'est (un peu) assaini, que les prix montent même si on est encore au tiers ou à la moitié de Bruxelles pour les prix de vente, que les loyers ont une décote de 20 à 33% par rapport à Bruxelles, que la rentabilité y est toujours excellente et que dans 5 ans, ce sera trop tard pour y faire des affaires.

On trouvait des studios à 20k€, des apparts 1ch à 30k€, des deux chambres à 40 à 60k€, des 3 chambres à 70k€, des immeubles de rapports à 3 unités de type appart 1ch à 120k€. On est plutôt resp à 40, 50, 80, 110 et 160k€. Et cela monte.

La grande mode, qui tire les prix vers le haut, ce sont les colocations géantes "haut de gamme", poussées par des groupes qui procèdent comme à Bruxelles, et suivies de multiples petits propriétaires. Personnellement, je ne m'y lancerais pas à corp perdu, un retour de manivelle législatif est le plus gros risque sur ce genre de projet. J'avoue avoir assez d'emmerdement comme cela, et de ne pas en vouloir en plus. Je n'investis plus (même si mon notaire rigole quand le le dis...à chaque fois) et je me cantonne à faire ce que je sais faire: du résidentiel entrée de gamme, avec des locataires allocataires, sans trop de travaux.

Dernier point: je loue mes studios à 400€, mes apparts 1ch à 500€ et mes apparts 2ch 560€. Je n'ai qu'un 3ch, et il est loué depuis 6 ans, à 660€ après indexation. Vos tarifs espérés semblent élevés.

PIM, rexou

immoinvest2 · #3 06-11-2021 23:10:28

Merci pour cette réponse élaborée !

Je vais commencer vais planifier quelques visites de biens en vente pour me familiariser avec le marché.

Je pense bien me concentrer sur des biens nécessitant au maximum un "rafraichissement".

Je ne réalisais pas que je surestimais les loyers. Mes références sont Bruxelles ou un une chambre rénové se loue à plus de €800 et un 2-chambres à plus de €1000...

Est-ce qu'il y a des communes à éviter?

grmff · #4 06-11-2021 23:26:47

Communes à éviter? Facile: Celles qui sont à éviter sont celles où vous ferez le meilleur rendement.

BXL3072, cochise

panchito · #5 07-11-2021 07:31:34

Je comprends que vous vouliez revendre votre bien dans le quartier européen.
Les bureaux de la Commission sont hyper clairsemés et beaucoup d'expats travaillent depuis chez eux (lisez dans leur pays).
Comme l'inflation est élevée et qu'on perd beaucoup d'argent en laissant ses avoirs sur un livret, d'innombrables belges, venus de tous horizons ont acheté à Bruxelles et il en résulte maintenant une offre qui est pratiquement 10 fois supérieure à la demande qui est quasi inexistante pour les loyers supérieurs à 800...

Dernière modification par panchito (07-11-2021 07:32:09)

immoinvest2 · #6 07-11-2021 18:18:58

Le bien est situé dans le quartier Européen au sens large, car il est plutôt du côté du Cinquantenaire qui connait aujourd'hui encore une forte demande de jeunes couples/travailleurs. Un bien rénové se loue à €800 sans aucun problème.

Fin 2020 j'ai même loué des appartements 1 chambre rénovés au même prix dans le "bas" de Saint-Gilles (le bas de la Rue Theodore Verhaegen).
Malgré la crise sanitaire, les loyers restent, à mon sens, élevés à Bruxelles. Les 2 chambres se louent à plus de €1000 dans le Sud-Est de Bruxelles s'ils sont en bon état.

La raison de la vente serait plutôt d'encaisser la plus-value et de profiter des rendements plus élevés de Charleroi. Les banques sont assez sévères sur le taux d'endettement, et en achetant à du 4-5% brut, on est vite bloqué... De plus, les apports doivent être assez consequent vu les prix des immeubles. Théoriquement je pourrais encore faire un crédit à 120% car la quotité sur valeur réelle de mon immeuble ne s'élève qu'à 65-70%. J'ai donc encore 10% de la valeur de l'immeuble qui peuvent servir, mais je suis bloqué au niveau du taux d'endettement.

rodes · #7 07-11-2021 18:25:36

grmff a écrit :

On trouvait des studios à 20k€, des apparts 1ch à 30k€, des deux chambres à 40 à 60k€, des 3 chambres à 70k€, des immeubles de rapports à 3 unités de type appart 1ch à 120k€. On est plutôt resp à 40, 50, 80, 110 et 160k€. Et cela monte.

Si vous voyez passer un bien 3 apt 1ch a 160k (en ordre d'urbanisme) je suis intéressée, mais c'est devenu rare.

PIM · #8 07-11-2021 21:21:32

immoinvest2 a écrit :

La raison de la vente serait plutôt d'encaisser la plus-value

Ne pas oublier le délai de minimum 5 ans (d'acte à acte) pour éviter la taxation sur la plus-value.

immoinvest2 · #9 08-11-2021 15:30:49

PIM a écrit :

immoinvest2 a écrit :
La raison de la vente serait plutôt d'encaisser la plus-value
Ne pas oublier le délai de minimum 5 ans (d'acte à acte) pour éviter la taxation sur la plus-value.

Je sais, malheureusement on y échappe pas... Mais s'il y a taxation sur la plus-value, ça veut quand même dire qu'on gagne des sous, il faut voir le côté positif !
Je préfère la payer et refaire un gros levier que ne pas agir pour éviter un impôt.

PIM · #10 08-11-2021 16:56:00

immoinvest2 a écrit :

PIM a écrit :
immoinvest2 a écrit :
La raison de la vente serait plutôt d'encaisser la plus-value
Ne pas oublier le délai de minimum 5 ans (d'acte à acte) pour éviter la taxation sur la plus-value.
Je sais, malheureusement on y échappe pas... Mais s'il y a taxation sur la plus-value, ça veut quand même dire qu'on gagne des sous, il faut voir le côté positif !
Je préfère la payer et refaire un gros levier que ne pas agir pour éviter un impôt.

5 ans, c'est vite passé.

immoinvest2 · #11 08-11-2021 18:56:21

PIM a écrit :

immoinvest2 a écrit :
PIM a écrit :
immoinvest2 a écrit :
La raison de la vente serait plutôt d'encaisser la plus-value
Ne pas oublier le délai de minimum 5 ans (d'acte à acte) pour éviter la taxation sur la plus-value.
Je sais, malheureusement on y échappe pas... Mais s'il y a taxation sur la plus-value, ça veut quand même dire qu'on gagne des sous, il faut voir le côté positif !
Je préfère la payer et refaire un gros levier que ne pas agir pour éviter un impôt.
5 ans, c'est vite passé.

Sauf que j'ai signé l'acte il y a 2 mois big_smile

Himura · #12 08-11-2021 23:41:12

PIM a écrit :

immoinvest2 a écrit :
PIM a écrit :
immoinvest2 a écrit :
La raison de la vente serait plutôt d'encaisser la plus-value
Ne pas oublier le délai de minimum 5 ans (d'acte à acte) pour éviter la taxation sur la plus-value.
Je sais, malheureusement on y échappe pas... Mais s'il y a taxation sur la plus-value, ça veut quand même dire qu'on gagne des sous, il faut voir le côté positif !
Je préfère la payer et refaire un gros levier que ne pas agir pour éviter un impôt.
5 ans, c'est vite passé.

Ma femme m'avait promis la même chose roll

PIM

grmff · #13 09-11-2021 09:48:03

immoinvest2 a écrit :

PIM a écrit :
immoinvest2 a écrit :
PIM a écrit :
immoinvest2 a écrit :
La raison de la vente serait plutôt d'encaisser la plus-value
Ne pas oublier le délai de minimum 5 ans (d'acte à acte) pour éviter la taxation sur la plus-value.
Je sais, malheureusement on y échappe pas... Mais s'il y a taxation sur la plus-value, ça veut quand même dire qu'on gagne des sous, il faut voir le côté positif !
Je préfère la payer et refaire un gros levier que ne pas agir pour éviter un impôt.
5 ans, c'est vite passé.
Sauf que j'ai signé l'acte il y a 2 mois

Attention à ne pas faire des achats ventes trop rapide. Cela pourrait être considéré comme du professionnel.

Ceci dit, si vous revendez "vite" (2 ans de date notaire à date notaire), il y avait dans le temps un remboursement de 2/3 des droits d'enregistrement. Je ne sais pas si c'est encore d'application, avec tous les changements régionaux...

PIM · #14 09-11-2021 10:47:19

grmff a écrit :

Ceci dit, si vous revendez "vite" (2 ans de date notaire à date notaire), il y avait dans le temps un remboursement de 2/3 des droits d'enregistrement. Je ne sais pas si c'est encore d'application, avec tous les changements régionaux...

Si l'acquéreur d'un immeuble qui a payé le taux plein le revend endéans le délai de deux ans qui suit son acquisition, il peut demander une restitution des droits d'enregistrement et récupérer 36 % à Bruxelles des droits qu'il a payés lors de son acquisition.

En RW, la restitution est de 3/5 (60 %).

Cyril, Himura

immoinvest2 · #15 09-11-2021 20:25:14

grmff a écrit :

immoinvest2 a écrit :
PIM a écrit :
immoinvest2 a écrit :
PIM a écrit :
Ne pas oublier le délai de minimum 5 ans (d'acte à acte) pour éviter la taxation sur la plus-value.
Je sais, malheureusement on y échappe pas... Mais s'il y a taxation sur la plus-value, ça veut quand même dire qu'on gagne des sous, il faut voir le côté positif !
Je préfère la payer et refaire un gros levier que ne pas agir pour éviter un impôt.
5 ans, c'est vite passé.
Sauf que j'ai signé l'acte il y a 2 mois
Attention à ne pas faire des achats ventes trop rapide. Cela pourrait être considéré comme du professionnel.
Ceci dit, si vous revendez "vite" (2 ans de date notaire à date notaire), il y avait dans le temps un remboursement de 2/3 des droits d'enregistrement. Je ne sais pas si c'est encore d'application, avec tous les changements régionaux...

Vu que j'ai métier à plein temps et que ça se limiterai à une opération je pense que ça tombe dans le cadre de gestion de patrimoine en bon père de famille et que je prends peu de risque. Surtout que je compte assez rapidement monter ma société patrimoniale.

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