Propriétaire qui ne déclare pas la totalité des loyers+autres soucis

Jen1984 · #1 10-01-2022 12:47:57

Bonjour à tous,

J'ai depuis toujours quelques divergences avec mon propriétaire, qui agit un peu comme il le veut.
Il débarque sans nous prévenir, fait des travaux sans nous prévenir de l'arrivée des ouvriers, ne nous rembourse jamais la déduction d'impôts pourtant due chaque année au locataire...
Maintenant que je sais que la loi m'autorise à retirer cette déduction de mon loyer, forcément il n'est pas d'accord et du coup il veut "s'arrêter là", c'est à dire nous mettre dehors...Il devra respecter la loi à ce sujet c'est indéniable, même s'il pense nous mettre dehors du jour au lendemain...
Seulement voilà, en consultant le bail qu'il a fait enregistrer sur myminfin, je me rends compte qu'il a interchangé une feuille du bail ou il déclare que le loyer est de 600€ alors que nous payons 800€/mois. Et bien entendu, vu qu'il n'a changé que ce feuillet, en fin de bail il y a notre signature mais nous avons pourtant toutes les preuves que nous payons bien 800€ depuis le début.
Que peut-on faire dans cette situation ? Est-ce qu'on risque quelque chose? Vu qu'il l'a fait à notre insu, peut-on se retourner contre lui?
Merci de votre aide et de votre gentillesse

GT · #2 10-01-2022 12:57:07

Jen1984 a écrit :

Il débarque (...) ne nous rembourse jamais la déduction d'impôts pourtant due chaque année au locataire...
Maintenant que je sais que la loi m'autorise à retirer cette déduction de mon loyer,( ...)

La loi : quelle loi ?
La législation sur le bail a été régionalisée.

Situation du bien pris en location : Région wallonne, bruxelloise, flamande ?

grmff · #3 10-01-2022 13:16:32

Si le proprietaire ne rembourse pas la déduction de precompte immobilier, vous pouvez la déduire de votre loyer. En Wallonie en tout cas. Mais vous devez l'avoir demandé et reçu confirmation par l'administration.

Pour la declaration du loyer, c'est juste con de sa part, et ne lui amène aucune réduction d'impôt. Devant le juge, vous pourriez, en étant de mauvaise foi, dire que vous avez trop payé et demander le remboursement. Mais ce sera malhonnête, et quand on fait des choses malhonnêtes, cela vous retombe toujours dessus...

GT · #4 10-01-2022 13:21:34

Jen1984 a écrit :

Seulement voilà, en consultant le bail qu'il a fait enregistrer sur myminfin, je me rends compte qu'il a interchangé une feuille du bail ou il déclare que le loyer est de 600€ alors que nous payons 800€/mois. Et bien entendu, vu qu'il n'a changé que ce feuillet, en fin de bail il y a notre signature mais nous avons pourtant toutes les preuves que nous payons bien 800€ depuis le début.

Le bien pris en location est-il affecté à votre activité professionnelle ? Le bail le permet-il ?

Pour un bien qui n'est pas affecté à l'activité professionnelle du locataire, le code des impôts sur les revenus ne prévoit pas que le bailleur, personne physique qui n'est pas un professionnel, est taxé sur le montant du loyer.

Dans ce cas, le bailleur déclare le revenu cadastral et non le loyer.

Dernière modification par GT (10-01-2022 13:23:54)

GT · #5 10-01-2022 13:29:14

grmff a écrit :

Si le proprietaire ne rembourse pas la déduction de precompte immobilier, vous pouvez la déduire de votre loyer. En Wallonie en tout cas. Mais vous devez l'avoir demandé et reçu confirmation par l'administration.

Encore faut-il qu'une demande ait été introduite et qu'une réduction ait été accordée.

Est-ce le cas ? Nous l'ignorons.

Les conditions et la procédure peuvent différer selon la Région de situation du bien pris en location.

Nous ignorons la situation de ce bien.

Himura

Jen1984 · #6 10-01-2022 13:55:44

Bonjour,

Je vais tenter de répondre à tout le monde en même temps. Donc la maison est située à liège, donc en région wallonne.
Nous n'avons pas d'activité professionnelle dans la maison, il s'agit d'un bail classique.
Pour la réduction fiscale, oui bien entendu la demande a été faite ( a son initiative de plus!) et nous avons reçu les documents avec le montant que nous pouvons déduire mais il s'y oppose farouchement en prenant un ton menaçant dès qu'on lui en parle. On lui a pourtant donné une copie du document que l'on a reçu mais rien n'y fait. Moi, ayant peur de me le mettre à dos et voulant rester correcte, je n'ai pas encore osé le retirer du loyer, mais voilà maintenant 9 ans que ça dure et qu'il ne veut rien entendre. Maintenant que je lui fais remarquer ses torts (il n'y a pas que cela...)il veut casser le bail et nous mettre dehors. Je sais que nous avons de toute façon un préavis à respecter, et nous ne resterons tout de même pas vu que l'Entente n'est pas au beau fixe, mieux vaut ne pas insister.
Concernant la partie de loyer qu'il ne déclare pas, c'était surtout pour savoir si nous, nous risquions quelque chose, je n'avais pas l'intention d'être malhonnête mais plutôt de me protéger, et cela, même si lui, il ne l'est pas, honnête...
Je veux juste qu'il respecte sa part du contrat étant donné que de notre côté c'est respecté. Loyers payés en temps et en heure, entretien chaudière en temps et en heure, bref, tout est entretenu correctement. Il a d'ailleurs fait venir un agent immobilier pour faire un état de lieux , ce qui n'a pas de sens étant donné que cela fait 9 ans que nous sommes dans la maison, pourquoi faire un état des lieux après 9 ans? Et cet état des lieux stipule bien que la maison est dans un état nickel, l'agent a même dit qu'il avait de la chance d'avoir des locataires comme nous. Et cet état des lieux, il ne nous en a jamais fourni notre exemplaire, alors que nous le réclamons depuis avril 2021. Il nous l'a quand même fait payer 150€.
Bref, je m'eloigne un peu du sujet mais c'était pour donner une situation un peu plus claire.

rexou · #7 10-01-2022 17:10:54

Vous dites être locataire depuis 9 ans. Je ne comprends pas bien quelle est la finalité d'un état des lieux -surtout à frais partagés- en cours de bail. Ce ne serait utile que si le bailleur souhaite vendre ou hypothéquer son bien par exemple... mais alors ce serait à sa charge exclusive. Donc, pourquoi donc cet état des lieux en cours de location ?

Si votre bailleur veut mettre fin au bail, il faudrait peut-être voir aussi quel est le montant de votre loyer par rapport au prix actuel du marché. Vous avez en effet droit à cette réduction de PI si votre situation familiale le permet, mais si votre loyer est déjà très bas, le bailleur peut "compenser" ainsi un peu de sa perte. Pas très légal mais très humain... et une façon aussi de le motiver à ne pas chercher à changer de locataire.

L'enregistrement du bail à 800 ou 600 est sans aucun intérêt pour une location à usage résidentiel. Cela ne change rien ni pour le bailleur ni pour vous. Perso, je ne fais rien enregistrer; c'est encore plus simple.

Sa part du contrat, c'est mettre un bien à votre disposition. Votre part, c'est de payer et entretenir ce bien.

Si votre bailleur veut rompre le bail, il doit se conformer aux délais légaux. Si il est hors délai, il doit attendre la fin du prochain tiennat.

Il fait des travaux... c'est pas bien ça ? Un bailleur dont le locataire paie et entretien le bien qu'il loue n'a à priori aucune raison de rompre le bail. Sauf si le loyer payé est excessivement bas et le locataire excessivement pointilleux...

Voyez deux choses :
1. La date de début de bail et quand votre bailleur serait autorisé à vous donner préavis pour fin de location
2. Le montant de votre loyer actuel par rapport au prix du marché et le rapport entre la différence et cette part de réduction fiscale que vous revendiquez.

Vous pouvez toujours contraindre votre bailleur à vous rétrocéder ladite réduction. Vous ne pourrez pas l'empêcher de résilier le bail à la fin d'un triennat.

D1791 · #8 10-01-2022 21:58:41

Je ne partage pas le point de vue de Rexou, surtout dans ce qui est sous-entendu.

Le bailleur doit rétrocéder au locataire la réduction de précompte immobilier depuis que celle-ci a été accordée.
Rien ne nous dit que dans le cas présent elle ait été accordée depuis 9 ans, mais quelle qu'en soit la durée, ne pas la rembourser est malhonnête.

Le bailleur doit laisser la jouissance paisible du bien loué.
On nous dit que le propriétaire débarque sans prévenir et fait des travaux sans prévenir.
Je n'ai aucune raison de mettre en doute ce que Jen1984 écrit.
Il est difficile de savoir longtemps à l'avance quand les ouvriers vont débarquer. Personnellement, e suis content quand ils m'annoncent leur venue 48h à l'avance.
Si les travaux ne sont pas annoncés du tout, ce n'est pas correct.
Si les travaux sont annoncés mais que l'arrivée effective des ouvriers se fait en dernière minute, c'est regrettable, mais je ne dirais pas que ce n'est pas correct. Tout est une question de contexte.

Si le bailleur fait des travaux, ce n'est pas nécessairement au profit du locataire et ça ne lui convient peut-être pas du tout.
Penser que par défaut les travaux vont satisfaire le locataire est, à mon sens, une erreur.

Minorer le loyer à l'enregistrement pourrait s'expliquer par de multiples raisons dont nous ne savons rien (détournement d'une partie du loyer en défaveur d'un indivisaire ; bailleur en société qui minorerait ses revenus taxables. On peut tout imaginer).
De toute façon, je ne vois pas en quoi cela pourrait léser le locataire, à moins que celui-ci n'en fasse un argument pour arguer d'un trop payé depuis des années. Mais comme dit Grmff, ce serait choisir la voie de la malhonnêteté et ce n'est pas toujours payant.

Bien évidemment, si le bailleur n'est plus satisfait de son locataire, il a la possibilité, dans le strict respect de la loi et des éventuelles indemnités à payer, de mettre fin au bail.
Peut-être alors qu'à ce moment là, le locataire pourrait avoir des difficultés à se reloger. Peut-être pas.

Et autant je lis souvent Rexou dire qu'un locataire un peu malhonnête ne profiterait ensuite de plus aucune souplesse de la part de son bailleur, autant je suis étonné qu'il trouve acceptable qu'un peu de malhonnêteté dans le chef du bailleur devrait être toléré par le locataire.
Je le redis, ne pas ristourner la réduction de précompte immobilier est malhonnête.

grmff · #9 10-01-2022 22:01:30

rexou a écrit :

il faudrait peut-être voir aussi quel est le montant de votre loyer par rapport au prix actuel du marché. Vous avez en effet droit à cette réduction de PI si votre situation familiale le permet, mais si votre loyer est déjà très bas, le bailleur peut "compenser" ainsi un peu de sa perte. Pas très légal mais très humain

C'est non seulement pas très légal, mais totalement illégal et totalement inacceptable.

grmff · #10 10-01-2022 22:06:18

Je pense que tout locataire avisé porterait l'affaire devant le tribunal. Aucun juge n'appréciera le comportement du propriétaire qui ne rembourse pas la réduction d précompte immobilier. Le locataire aura gain de cause à tous les coups. Et le propriétaire sera solvable. A défaut, il "suffit" de faire vendre l'appartement en vente publique, aux frais du propriétaire.

En réalité, le propriétaire est généralement plus solvable que le locataire, et a plus à perdre en jouant au con. C'est sans doute qu'il n'y joue pas, mais que c'est sa nature profonde.

D'un autre côté, si vous vous laissez abuser depuis 9 ans avec le sourire, pourquoi s'arrêterait-il?

Jen1984 · #11 11-01-2022 09:39:36

Bonjour,

En effet, on se laisse entuber depuis bien longtemps par peur de ne pouvoir retrouver un logement, c'est tellement difficile de nos jours. Avec le recul, on constate que depuis le début des choses ne vont pas et on l'a accepté par bêtise on était plus jeunes, pas le même recul que dix plus tard...Déjà à notre arrivée il nous a fait verser la garantie locative sur son compte courant et ça n'a jamais été bloqué sur un compte à notre nom. Hier, il m'envoie un message menaçant me disant qu'il n'avait jamais eu de garantie locative et qu'il allait remédier à cela...euh...nous avons quand même un extrait bancaire qui prouve qu'on lui a versé ! Et il voudrait nous la demander une deuxième fois? Son état des lieux après 9 ans, personne n'a compris pourquoi il a fait ça. Même l'agent immobilier lui a dit que cela n'avait aucun intérêt. Mais il nous l'a imposé et fait payer la moitié. Après, l'agent immobilier nous a confié qu'il s'attendait à voir une maison délabrée car le propriétaire lui avait raconté qu'on avait abîmé plein de choses. Sauf que...la maison est nickel ! Du coup, il ne daigne pas nous donner notre exemplaire de cet état des lieux, certainement de peur qu'on puisse prouver qu'on entretient bien, je l'ignore...je pense qu'il essaye de trouver un moyen de nous faire partir sans que ça lui coûte. C'est notre sentiment.
Quand aux travaux, je peux comprendre que les ouvriers viennent parfois quand ils peuvent et je suis bien d'accord. Le souci, c'est qu'aucun recommandé ne nous a été envoyé pour nous dire quand ça allait débuter ni quels seront les travaux effectués. On a pas eu le temps de mettre nos affaires de côté, on a eu des meubles abîmés, ils ont même cassé des jouets aux enfants. A cela le propriétaire ne trouve rien à redire, c'est normal pour lui, on avait qu'à bouger nos affaires...oui, mais sans être prévenus c'est difficile ! Ce ne sont pas des gens de métier, ils ont abîmé plus qu'améliorer. Au départ il n'y avait qu'un problème d'humidité dans la cuisine et la salle de bains car fuite au toit qui n'a toujours fait que rafistoler et non refaire une bonne fois. Hors de ça, il a commencé à vouloir retapisser et repeindre toute la maison, alors que les pièces étaient propres. On a du dormir dans le salon pendant des semaines car il nous a imposé de faire toutes ces pièces en même temps. On avait plus de cuisine, plus de salle de bains, plus de chambre. Les travaux durent depuis depuis septembre, sans aucune compensation, les ouvriers viennent même le dimanche (jusqu'à ce que je dise stop!) Et les jours fériés, on avait aucun répit !
Dernièrement, il me signale qu'un monsieur va venir pour les châssis le lendemain. Je dis ok, il vient sûrement prendre des mesures ou regarder ce qu'il y a à faire. Mais le lendemain, il est arrivé pour carrément changer les châssis ! Plein hiver, les meubles pas bougés, moi avec les enfants dans le froid...je n'ai pas pu m'organiser. Le monsieur était gêné mais ce n'était évidemment pas de sa faute, il pensait que j'avais été prévenue.
Des fois quand le propriétaire arrive, il sonné a un des ouvriers pour qu'il vienne lui ouvrir la porte et il part dans les étages sans même nous saluer, rentre dans nos pièces comme ça, ouvre même nos armoires...bref, je pense qu'il y a quand même un peu de savoir vivre à avoir...
Maintenant, les ouvriers viennent se plaindre à nous qu'il ne les paye pas ou essaye de brader les tarifs plus que ce qu'il a déjà exigé, ils nous on dit qu'il cherchait un moyen de nous mettre dehors mais qu'il n'avait pas encore de raison valable...Il ne veut pas qu'on mette des rideaux ou des cadres depuis qu'il a voulu repeindre alors qu'il n'avait rien fait depuis presque 10 ans dans la maison, ça a toujours été nous pour tout. Récemment il y a eu un égout bouché à cause des restes des plâtre des travaux. Depuis, il exige qu'on n'utilise plus de papier toilette...euh? On fait comment? J'ai quelques vélos et jouets aux enfants dans ma cave ainsi qu'un lit que je garde pour la famille. Il nous a dit de jeter nos "crasses" et de jeter les jouets des enfants car ils en avaient trop à son goût...je ne me suis évidemment pas exécutée, il est hors de question que je jette des affaires juste parce que ça ne lui plaît pas! Bref, voilà un peu tout, désolée pour tartine, mais cela vous donnera une idée plus précise du personnage.
Je vous remercie de vos réponses. Nous avons pris rendez-vous avec le juge de paix ce jeudi.

GT · #12 11-01-2022 10:07:55

"Pour la réduction fiscale, oui bien entendu la demande a été faite ( a son initiative de plus!) et nous avons reçu les documents avec le montant que nous pouvons déduire mais il s'y oppose farouchement en prenant un ton menaçant dès qu'on lui en parle. On lui a pourtant donné une copie du document que l'on a reçu mais rien n'y fait. Moi, ayant peur de me le mettre à dos et voulant rester correcte, je n'ai pas encore osé le retirer du loyer, mais voilà maintenant 9 ans que ça dure et qu'il ne veut rien entendre"

L'article 259, Code des impôts sur les revenus (Région wallonne)produisant ses effets le 1/1/2013 et applicable à partir de la période imposable 2013 prévoit :
Les réductions prévues à l'article 257, 2° à 3bis° sont déductibles du loyer, nonobstant toute convention contraire ; elles ne sont pas applicables à la partie de l'habitation ou de l'immeuble occupé par des personnes ne faisant pas partie du même ménage ou du ménage du grand invalide de guerre ou de l'handicapé intéressé.

L'article 259, Code des impôts sur les revenus (Région wallonne)entrant en vigueur le 01.01.2004 prévoyait :
"Les réductions prévues à l'article 257, 2° à 3bis° sont déductibles du loyer, nonobstant toute convention contraire ; elles ne sont pas applicables à la partie de l'habitation ou de l'immeuble occupé par des personnes ne faisant pas partie du ménage du grand invalide de guerre, handicapé ou chef de famille intéressé."

Vous êtes supposée connaitre la législation et faire valoir vos droits.
Vous laissez entendre que vous avez reçu depuis 9 ans un document (provenant, je suppose d'un service d'une administration fiscale) établissant le montant de la réduction accordée.
Vous laissez entendre que chaque année, depuis 9 ans, vous avez fourni au bailleur copie de ce document. Sans plus.
J'espère que vous avez conservé les documents vous informant du montant des réductions accordées.

" Maintenant que je sais que la loi m'autorise à retirer cette déduction de mon loyer, forcément il n'est pas d'accord"

Maintenant ou depuis 9 ans ?
En ce qui concerne les réductions (et non les déductions) du précompte immobilier ou de certaines d'entre elles qui ont été accordées au bailleur qui sont déductibles du loyer de la locataire mais qui n'ont pas été déduites, la question de la prescription pourrait se poser à la locataire qui entendrait déduire aujourd'hui de son loyer toutes les réductions du précompte dont a bénéficiée son propriétaire.

GT · #13 11-01-2022 10:12:28

Jen1984 a écrit :

Nous avons pris rendez-vous avec le juge de paix ce jeudi.

Quelle est la procédure qui a été initiée ?

GT · #14 11-01-2022 10:51:30

Jen1984 a écrit :

Je vais tenter de répondre à tout le monde en même temps. Donc la maison est située à liège, donc en région wallonne.
Nous n'avons pas d'activité professionnelle dans la maison, il s'agit d'un bail classique.

Euh ! C'est quoi un bail classique ?

S'il s'agit d'un bail de résidence principale de 9 ans auquel aucune des parties n'a mis fin par l'effet d'un congé régulier, le bail de 9 ans est prorogé pour une durée de 3 ans. C'est le même bail qui continue en vertu de l'art.55, § 1er du décret wallon du 15 mars 2018 sur le bail d'habitation. Il n' y a pas matière à établir un état des lieux.

GT · #15 11-01-2022 11:16:59

Jen1984 a écrit :

Bonjour,
Déjà à notre arrivée il nous a fait verser la garantie locative sur son compte courant et ça n'a jamais été bloqué sur un compte à notre nom. .

Les anciennes règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur prévoyaient en ce qui concerne la garantie locative :

"Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie."

Les nouvelles règles contenues dans le décret du 15 mars 2018 relatives au bail d'habitation et plus particulièrement en ce qui concerne la garantie locative dans les baux relatifs à la résidence principale du preneur

article 62,§2.
"Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer de la manière prévue au paragraphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l’obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie."

Une mise en demeure a-t-elle été adressée ?
(note : cela va être "amusant" de calculer les intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie qui est en possession du bailleur.)

GT · #16 11-01-2022 11:30:58

Jen1984 a écrit :

Quand aux travaux, je peux comprendre que les ouvriers viennent parfois quand ils peuvent et je suis bien d'accord. Le souci, c'est qu'aucun recommandé ne nous a été envoyé pour nous dire quand ça allait débuter ni quels seront les travaux effectués. On a pas eu le temps de mettre nos affaires de côté, on a eu des meubles abîmés, ils ont même cassé des jouets aux enfants. A cela le propriétaire ne trouve rien à redire, c'est normal pour lui, on avait qu'à bouger nos affaires...oui, mais sans être prévenus c'est difficile ! Ce ne sont pas des gens de métier, ils ont abîmé plus qu'améliorer. Au départ il n'y avait qu'un problème d'humidité dans la cuisine et la salle de bains car fuite au toit qui n'a toujours fait que rafistoler et non refaire une bonne fois. Hors de ça, il a commencé à vouloir retapisser et repeindre toute la maison, alors que les pièces étaient propres. On a du dormir dans le salon pendant des semaines car il nous a imposé de faire toutes ces pièces en même temps. On avait plus de cuisine, plus de salle de bains, plus de chambre. Les travaux durent depuis depuis septembre, sans aucune compensation, les ouvriers viennent même le dimanche (jusqu'à ce que je dise stop!) Et les jours fériés, on avait aucun répit !
Dernièrement, il me signale qu'un monsieur va venir pour les châssis le lendemain. Je dis ok, il vient sûrement prendre des mesures ou regarder ce qu'il y a à faire. Mais le lendemain, il est arrivé pour carrément changer les châssis ! Plein hiver, les meubles pas bougés, moi avec les enfants dans le froid...je n'ai pas pu m'organiser. Le monsieur était gêné mais ce n'était évidemment pas de sa faute, il pensait que j'avais été prévenue.

Réparations urgentes - travaux économiseurs d'énergie

Art. 21 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

"Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin ou si des travaux économiseurs d’énergie dont la liste est établie par le Gouvernement sont réalisés aux conditions fixées par celui-ci, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.
Si ces réparations ou ces travaux économiseurs d’énergie durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations ou les travaux économiseurs d’énergie sont de telle nature qu’ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail."

panchito · #17 11-01-2022 11:43:43

Jen1984 a écrit : a écrit :

Nous avons pris rendez-vous avec le juge de paix ce jeudi.

Qu'entendez-vous par prendre RV?

Vous allez demander à la greffière un modèle de requête pour résilier votre bail aux tords du bailleur?
Vous avez introduit une procédure de conciliation et vous y allez jeudi avec votre bailleur?
Vous faites tout cela avec un avocat?

GT

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