Vente d'un appartement durant une location, quid de la garantie locative ?

GT · #1 16-01-2022 18:08:38

John19000 a écrit :

grmff a écrit :
GT a écrit :
A mon avis, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment , moyennant un congé de trois mois malgré le fait que votre propriétaire vous a déjà notifié un congé au moins six mois avant l'échéance du bail de 9 ans.
Je partage évidemment cet avis. Votre responsabilité en tout état de cause se limitera à 3 mois.
C'est bien de connaître les règles légales. Mais tout n'y est pas inscrit et figé. Vous pouvez aussi négocier avec votre propriétaire et mettre fin de commun accord avec lui. Les règles ne sont pas un carcan obligatoire. C'est un cadre légal, qui ne vous empêche pas de négocier un accord qui arrange mieux tout le monde.
Je vais essayer de négocier avec l'ancien ET le nouveau propriétaire, ou uniquement avec le nouveau propriétaire ?

Attention au timing.

Si vous donnez votre préavis de 3 mois au propriétaire actuel ( ce n'est pas votre ancien propriétaire) de façon à ce qu'il lui parvienne pour le dernier jour de ce mois au plus tard, il débutera le 1/2/2022 pour se terminer le le 30/4/2022.

Si vous n'aboutissez pas à un accord en janvier et que vous donniez votre préavis de 3 mois seulement en février de façon à ce qu'il parvienne à votre propriétaire pour le dernier jour de ce mois au plus tard, il débutera le 1/3/2022 pour se terminer le 31/5/2022.

John19000 · #2 16-01-2022 18:05:57

Un très grand merci à GT et à grmff pour vos conseils avisés.

GT · #3 16-01-2022 17:58:33

John19000 a écrit :

GT a écrit :
Code bruxellois du logement
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel
Bail de résidence principale de 9 ans ( improprement appelé par certains bail 3/6/9 ans)
"Art. 237. - Principes
§ 1er. Tout bail visé à l'article 234 ou à l'article 235 est réputé conclu pour une durée de neuf ans.
Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper (...)
§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, (...)
§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent. Le bailleur demeure en ce cas tenu de l'exécution du motif fondant le préavis initial."
A mon avis, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment , moyennant un congé de trois mois malgré le fait que votre propriétaire vous a déjà notifié un congé au moins six mois avant l'échéance du bail de 9 ans.
Le bailleur n'a pas mis fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4 de sorte que vous ne pouvez pas, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois.
Il n'y a pas la clause de vente d'un bien loué dans les paragraphes 2 à 4...

Et alors ?
Quelle conclusion en tirez-vous ?
Le contre préavis d'1 mois s'applique uniquement dans les circonstances mises en évidence.

grmff · #4 16-01-2022 14:50:39

Ben avec les deux.

L'ancien proprio aura intérêt à ce que le bien soit loué le plus longtemps possible. Jusqu'à la vente en tout cas. Après, il n'a plus d'intérêt.
Certains seront pressés de vendre, d'autres pas. Difficile de savoir sans lui demander. Il a peut être vendu "libre" alors qu'il ne pouvait pas, et il sera peut-être bien content de savoir que vous voulez vous barrer plus vite. Donc, il faudra voir son souhait et les engagements pris.

Le nouveau proprio souhaite peut-être récupérer un bien libre le plus vite possible après les actes. Comme le bien ne sera disponible qu'ne août, il voudra peut-être reporter les actes le plus loin possible parce qu'il ne peut pas payer des deux côtés trop longtemps. S'il sait que le bien se libère plus vite, il voudra peut-être passer les actes plus vite. Donc, il faut voir son souhait.

Les actes doivent être passés dans les 4 mois de "la vente". Il suffit qu'une offre acceptée mettent deux mois pour passer en compromis pour gagner deux mois. Et il suffit de mettre une clause suspensive de deux mois pour gagner encore deux mois. Bref, acheteur et vendeur ont divers moyens de retarder la vente. Mais est-ce leur souhait, ou sont-ce les contraintes de votre bail qui les poussent à faire comme cela? Changez les contraintes du bail, et ils changeront, peut-être, le choix qu'il vont faire.

J'ai déjà vu une vente se conclure avec 8 mois d'avance. Pour respecter le délai de 4 mois, une option payante d'achat avait été conclue. Le vendeur ne voulait pas vendre avant le mois de mars pour des raisons de revalorisation de succession et de suppléments de de droits de succession, et l'acheteur voulait être sûr que la vente se ferait et qu'il pouvait arrêter de chercher ailleurs.

Bref, comprenez l'intérêt de vos interlocuteurs, et vous verrez peut-être que votre départ anticipé arrangera tout le monde.

J'ai déjà subordonné un achat au départ des locataires. Les locataires ont donné leur préavis à l'ancien propriétaire, et j'ai alors signé le compromis...

PIM

John19000 · #5 16-01-2022 14:39:12

grmff a écrit :

GT a écrit :
A mon avis, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment , moyennant un congé de trois mois malgré le fait que votre propriétaire vous a déjà notifié un congé au moins six mois avant l'échéance du bail de 9 ans.
Je partage évidemment cet avis. Votre responsabilité en tout état de cause se limitera à 3 mois.
C'est bien de connaître les règles légales. Mais tout n'y est pas inscrit et figé. Vous pouvez aussi négocier avec votre propriétaire et mettre fin de commun accord avec lui. Les règles ne sont pas un carcan obligatoire. C'est un cadre légal, qui ne vous empêche pas de négocier un accord qui arrange mieux tout le monde.

Je vais essayer de négocier avec l'ancien ET le nouveau propriétaire, ou uniquement avec le nouveau propriétaire ?

John19000 · #6 16-01-2022 14:34:14

GT a écrit :

Code bruxellois du logement
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel
Bail de résidence principale de 9 ans ( improprement appelé par certains bail 3/6/9 ans)
"Art. 237. - Principes
§ 1er. Tout bail visé à l'article 234 ou à l'article 235 est réputé conclu pour une durée de neuf ans.
Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper (...)
§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, (...)
§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent. Le bailleur demeure en ce cas tenu de l'exécution du motif fondant le préavis initial."
A mon avis, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment , moyennant un congé de trois mois malgré le fait que votre propriétaire vous a déjà notifié un congé au moins six mois avant l'échéance du bail de 9 ans.
Le bailleur n'a pas mis fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4 de sorte que vous ne pouvez pas, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois.

Il n'y a pas la clause de vente d'un bien loué dans les paragraphes 2 à 4...

grmff · #7 16-01-2022 14:34:05

GT a écrit :

A mon avis, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment , moyennant un congé de trois mois malgré le fait que votre propriétaire vous a déjà notifié un congé au moins six mois avant l'échéance du bail de 9 ans.

Je partage évidemment cet avis. Votre responsabilité en tout état de cause se limitera à 3 mois.

C'est bien de connaître les règles légales. Mais tout n'y est pas inscrit et figé. Vous pouvez aussi négocier avec votre propriétaire et mettre fin de commun accord avec lui. Les règles ne sont pas un carcan obligatoire. C'est un cadre légal, qui ne vous empêche pas de négocier un accord qui arrange mieux tout le monde.

GT · #8 16-01-2022 14:22:12

John19000 a écrit :

Bonjour à tous, et à toutes,
J'habite en région Bruxelloise, et je suis locataire d'un appartement, avec un bail de 3-6-9.
C'est ma résidence principale, et mon bail en est à la 9è année.
L'appartement a été mis en vente, et est sous option d'achat, il n'y a pas encore de passage devant le notaire.
L'ancien propriétaire vient de me signifier son intention de ne plus me louer cet appartement (la date d'anniversaire de 9 ans du bail est au mois d'Août), via un recommandé.
D'où les questions suivantes :
J'ai trouvé un autre logement, et j'ai prévenu ensuite mon ancien propriétaire de mon intention de quitter l'appartement actuel.
Il n'y pas encore de passage devant le notaire.
J'ai droit à un mois de préavis pour quitter mon ancien appartement, n'est ce pas ?
Si je quitte l'ancien logement, est-ce que ce sera l'ancien ou le nouveau propriétaire qui va venir faire l'état des lieux ?
Je suppose qu'on doit considérer le passage ou non devant le notaire lors de l'état des lieux.
Je vous remercie d'avance pour vos éclaircissements.

Code bruxellois du logement
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel

Bail de résidence principale de 9 ans ( improprement appelé par certains bail 3/6/9 ans)

"Art. 237. - Principes
§ 1er. Tout bail visé à l'article 234 ou à l'article 235 est réputé conclu pour une durée de neuf ans.
Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper (...)

§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, (...)
§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennats, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.

§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent. Le bailleur demeure en ce cas tenu de l'exécution du motif fondant le préavis initial."

A mon avis, vous pouvez mettre fin au bail à tout moment , moyennant un congé de trois mois malgré le fait que votre propriétaire vous a déjà notifié un congé au moins six mois avant l'échéance du bail de 9 ans.

Le bailleur n'a pas mis fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4 de sorte que vous ne pouvez pas, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois.

John19000 · #9 16-01-2022 14:12:51

grmff a écrit :

Mais il est possible que le futur propriétaire voudra anticiper les actes notariés sir vous êtes prêt à quitter plus tôt. Tout se négocie. Tout se discute. Des solutions qui arrangent tout le monde existent parfois.... Je connais même des futurs propriétaires qui ont accepté de payer le loyer de locataires s'il se barraient aussi vite que possible, sur base d'un préavis. En clair, des futurs propriétaires qui ont financé le départ des locataires...
C'est le propriétaire au moment de la remise des clefs qui doit faire l'état des lieux et la restitution de la garantie locative. C'est généralement la date de passage devant le notaire qui compte.

Je ne savais pas à propos du contre-préavis.
Espérons que cela pourra se discuter et déboucher sur des solutions satisfaisantes pour tout le monde.

grmff · #10 16-01-2022 13:55:20

Si votre propriétaire vous a donné le congé pour la fin du bail, vous n'avez pas la possibilité de donner un contre-préavis d'un mois. Ce contre-préavis n'est valable qu'en cas de fin de bail pour occupation personnelle ou familiale et autres circonstances de fin de bail anticipée.

Il y a fort à parier que le compromis mentionne que le bien devra être libre aussi vite que possible, et que l'ancien propriétaire devra remettre le préavis puisque c'est possible. Dès lors, le propriétaire actuel voudra garder un loyer jusqu'à la vente, et ne sera pas d'accord pour que vous partiez plus tôt.

Mais il est possible que le futur propriétaire voudra anticiper les actes notariés sir vous êtes prêt à quitter plus tôt. Tout se négocie. Tout se discute. Des solutions qui arrangent tout le monde existent parfois.... Je connais même des futurs propriétaires qui ont accepté de payer le loyer de locataires s'il se barraient aussi vite que possible, sur base d'un préavis. En clair, des futurs propriétaires qui ont financé le départ des locataires...

C'est le propriétaire au moment de la remise des clefs qui doit faire l'état des lieux et la restitution de la garantie locative. C'est généralement la date de passage devant le notaire qui compte.

John19000 · #11 16-01-2022 13:42:59

Bonjour à tous, et à toutes,
J'habite en région Bruxelloise, et je suis locataire d'un appartement, avec un bail de 3-6-9.
C'est ma résidence principale, et mon bail en est à la 9è année.
L'appartement a été mis en vente, et est sous option d'achat, il n'y a pas encore de passage devant le notaire.
L'ancien propriétaire vient de me signifier son intention de ne plus me louer cet appartement (la date d'anniversaire de 9 ans du bail est au mois d'Août), via un recommandé.

D'où les questions suivantes :
J'ai trouvé un autre logement, et j'ai prévenu ensuite mon ancien propriétaire de mon intention de quitter l'appartement actuel.
Il n'y pas encore de passage devant le notaire.
J'ai droit à un mois de préavis pour quitter mon ancien appartement, n'est ce pas ?
Si je quitte l'ancien logement, est-ce que ce sera l'ancien ou le nouveau propriétaire qui va venir faire l'état des lieux ?
Je suppose qu'on doit considérer le passage ou non devant le notaire lors de l'état des lieux.

Je vous remercie d'avance pour vos éclaircissements.

Vente d'un appartement durant une location, quid de la garantie locative ?

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