Payer l'impôt ? Et pourquoi pas ?

Kejabran

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Payer l'impôt ? Et pourquoi pas ?

Bonjour tout le monde,

Depuis quelques temps je n'arrive pas a acheter un bien d'investissement, tant le marché est blindé d'acheteurs/investisseurs.
Bien souvent, j'aime aller dans des directions opposées a la "foule".

Cependant, peu d'options s'offrent a moi en terme d'investissement immobilier compte tenu de ma situation, laquelle je ne développerai pas ici.

Je me posais donc la question de savoir si faire de l'achat/vente (+rénovation?) de bien plus modeste même en payant l'impôt sur la plus-value ne serait pas intéressant étant donné le manque de biens sur le marché et la forte demande actuelle ?

Petit exemple ( et surtout corrigez moi si je me trompe !! ) :

J'achète un bien à rénover en Région wallonne de 100.000€ avec 40.000€ de travaux que je peux revendre, soignons large, 200.000€ . Frais de notaire 15.999€.

Si j'ai bien suivi, le montant de la taxation est calculé sur la différence positive entre la valeur d'acquisition et le montant de la revente.
Valeur d'acquisition majorée des frais réellement payés par l'acquéreur, majorée elle-même de 5% par année entre la date d'acquisition et la vente +majorée des travaux.

Dans notre cas, 100.000€ + frais de notaire, droit d'enregistrements, etc etc  = 115.999€
Revente après 1 ans (+5%) = 121.798 + 40.000€ travaux = 161.798€

200.000€-161.798 =  38.202€ est ma base imposable

16.5% de 38.202€ =6303€.

Ce qui veut dire que je pourrais aspirer a un bénéfice de plus ou moins de 32.000€ en partant du principe que l'administration ne requalifie pas en "spéculation", ce qui risque d'être dur pour elle car je travaille a plein temps , et ce n'est pas mon activité principale.

32000e par an ce n'est pas négligeable... Même tout les 2 ou 3 ans cela mettrait des beurres dans les épinards !

Pensez-vous que ce soit possible ? N'hésitez pas a démonter ma théorie si besoin

Merci d'avance de vos réponses!
Bàv,

grmff

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Re : Payer l'impôt ? Et pourquoi pas ?

Votre calcul est erroné.
Les frais d'acquisition sont forfaitairisé (ça existe ce mot?) à 25%.

Achat à 100.000€
Frais d'achat à 25.000€
Plus d'une année entre achat et vente: 5000€
40.000€ de frais immobilier sur base de facture
200.000€ de vente: 200.000-100.000-25.000-5.000-40.000 = 30.000€, taxé à 16.5 = 4.950€.
Votre "bénéfice": 200-100-16 - 4,950 + 3/5e x 12% x 100 = 86.250€

A noter que si vous faites cela chaque année, vous n'aurez pas une année complète entre achat et vente.
A noter que si vous le faites plusieurs fois, vous vous retrouverez taxé comme un marchand de bien.
A noter que si vous achetez 100 et revendez 200 dans la même année, vous êtes très très fort. Installez vous comme commercial, vous ferez fortune beaucoup plus rapidement.

Kejabran

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Re : Payer l'impôt ? Et pourquoi pas ?

Votre calcul est erroné.
Les frais d'acquisition sont forfaitairisé (ça existe ce mot?) à 25%.

Achat à 100.000€
Frais d'achat à 25.000€
Plus d'une année entre achat et vente: 5000€
40.000€ de frais immobilier sur base de facture
200.000€ de vente: 200.000-100.000-25.000-5.000-40.000 = 30.000€, taxé à 16.5 = 4.950€.
Votre "bénéfice": 200-100-16 - 4,950 + 3/5e x 12% x 100 = 86.250€

A noter que si vous faites cela chaque année, vous n'aurez pas une année complète entre achat et vente.
A noter que si vous le faites plusieurs fois, vous vous retrouverez taxé comme un marchand de bien.
A noter que si vous achetez 100 et revendez 200 dans la même année, vous êtes très très fort. Installez vous comme commercial, vous ferez fortune beaucoup plus rapidement.

Merci de votre réponse !

En effet, acheter 100 et revendre 200 cela me semble un peu gros mais c'était surtout pour avoir une base de calcul.
Ce n'est pas une opération que je compte faire tous les ans.

Je pensais faire un roulement, par exemple réaliser un projet par an, pendant 5 ans, et les revendre àpd de la 5ieme année chacun a leurs tours. Pensez-vous que cela serait aussi considéré comme marchand de biens ? Ok il y a bien l'intention spéculative mais qui respecte le délais et ce n'est pas mon activité principale ni même celle de ma compagne nous sommes tous deux en CDI dans une toute autre branche que l'immobillier.

grmff

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Re : Payer l'impôt ? Et pourquoi pas ?

Si vous avez des opérations immobilières rapprochées, même si vous gardez les biens 5 ans, cela risque d'être requalifié comme marchand de bien et/ou spéculation. Ce serait taxé à 33% (+ additionnels communaux) au lieu de 16.5%. Ce n'est pas encore la mort dans le projet qui est le vôtre.

Un article pas trop mal foutu pour votre référence: https://www.legisconsult.be/taxation-de … immobilier

grmff

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Re : Payer l'impôt ? Et pourquoi pas ?

Un autre article, avec plus de référence:
https://www.pim.be/la-taxation-des-plus … obilieres/

PIM

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Re : Payer l'impôt ? Et pourquoi pas ?

Sauf à appliquer, comme suggéré dans l'article cité sur Pim's blog, la majoration pro fisco des droits sur l'achat, il faut ajouter au calcul les droits complémentaires au titre d'insuffisance en cas de revente dans les 2 ans.