Ajouter des charges lorsque les locataires n'entretiennent pas?

bruno2 · #1 01-02-2022 11:48:52

Bonjour à tous,
j'ai un batiment composé de trois appartements.
Le bail ne mentionne pas de charges communes car j'ai repris le batiment avec les locataires et en théorie ceux-ci se chargeaient de l'entretien commun (escaliers, caves, jardin).

vous vous en doutez, cela part totalement de travers et plus personne ne fait rien.
Certains s'en frottent les mains et celui qui prenait tout en charge en a assez.

Ce dernier a proposé de s'occuper de tout moyennant quelques dizaines d'euros. Refus d'un des locataires et retour à la case départ...
Bref, que puis je faire?
Puis je déterminer, photos à l'appui, d'un mauvais entretien et mettre en place moi même ce dernier avec une demande de charges supplémentaires aux locataires?
Votre expérience à ce niveau?

GT · #2 01-02-2022 12:36:06

Si vous êtes seul propriétaire de l'immeuble de 3 appartements, il ne s'agit pas d'une copropriété forcée.

Ce salon est consacré aux copropriétés forcées.

Dernière modification par GT (01-02-2022 12:37:41)

bruno2 · #3 01-02-2022 12:44:12

pardonnez moi, je me suis surtout basé sur sa définition convenant parfaitement:

Vivre ensemble dans un immeuble en copropriété... : de quoi alimenter bien des débats ;-))

Je vais tenter de modifier la catégorie.

grmff · #4 01-02-2022 13:35:22

J'ai déplacé dans la bonne catégorie, et supprimé le doublon.

GT

grmff · #5 01-02-2022 13:39:31

Mon expérience, c'est que le nettoyage fait par les locataires est une source de conflit entre eux, et que le nettoyage par une personne extérieure est une source de contrôle de l'immeuble.

Personnellement, je fait nettoyer mes immeubles, copropriété ou non, par du personnel engagé via chèque ALE à 6.2€ non déductible (car pour les locataires) (pas cheque service qui ne le permet pas), et pour un petit immeuble, je paie un chèque par semaine. Au total, cela coûte 52x6.2 /12 = 26.67€/mois.

Si j'étais vous, je les prendrais en charge... en faisant un avenant au bail afin de clarifier ce qui doit être clarifié. Une sorte de règlement d'ordre intérieur qui mentionne notamment que tout ce qui se trouve dans les communs sera évacué aux frais de son propriétaire, pour des raisons évidente de sécurité incendie. Et que tout nettoyage supplémentaire sera facturé au responsable (poubelles qui ont coulé, traces de boue, trace de litière, etc) Que es animaux ne sont pas autorisé sauf permission, révocable en tout temps en cas de nuisance, etc.

cedricl · #6 01-02-2022 13:41:33

Bonjour

A mon avis cela dépend le paragraphe des charges repris dans les baux. Il se peut que les baux reprenaient une possibilité au propriétaire d'adapter les charges.

Néanmoins d'expérience, il vaut parfois mieux, payer de sa poche l'entretien des communs (quelques heures par mois) plutôt que de laisser aller les communs vers une situation non entretenue. A mon sens, plus l'immeuble est entretenu, au mieux le vivre ensemble se passe bien, les locataires restent et le propriétaire est content quand il vient jeter un coup d'oeil smile .

Si l'immeuble est de plus en plus mal tenu, les occupants vont moins entretenir et à terme les occupants sont moins biens.

Financièrement à mon avis c'est rentable d'entretenir ou de faire entretenir...

bruno2 · #7 01-02-2022 14:09:51

grmff a écrit :

Mon expérience, c'est que le nettoyage fait par les locataires est une source de conflit entre eux, et que le nettoyage par une personne extérieure est une source de contrôle de l'immeuble.
Personnellement, je fait nettoyer mes immeubles, copropriété ou non, par du personnel engagé via chèque ALE à 6.2€ non déductible (car pour les locataires) (pas cheque service qui ne le permet pas), et pour un petit immeuble, je paie un chèque par semaine. Au total, cela coûte 52x6.2 /12 = 26.67€/mois.
Si j'étais vous, je les prendrais en charge... en faisant un avenant au bail afin de clarifier ce qui doit être clarifié. Une sorte de règlement d'ordre intérieur qui mentionne notamment que tout ce qui se trouve dans les communs sera évacué aux frais de son propriétaire, pour des raisons évidente de sécurité incendie. Et que tout nettoyage supplémentaire sera facturé au responsable (poubelles qui ont coulé, traces de boue, trace de litière, etc) Que es animaux ne sont pas autorisé sauf permission, révocable en tout temps en cas de nuisance, etc.

Certes il y a la cage d'escaliers mais il y a aussi le jardin avant et arrière.
Soit un budget à l'année d'un bon millier d'euros.
En toute honnêteté je ne me vois pas offrir cela, sachant que les baux ont déjà un loyer très réduits (ancien baux, obligation de les reprendre à l'achat).

bruno2 · #8 01-02-2022 14:42:05

mes baux prévoient bien l'entretien en communs des parties communes et l'exigence d'un bon état.

Bref, voici ce que je viens d'envoyer.
Mais je sens que je vais devoir forcer un des locataires qui ne veut ni rien faire, ni payer...

Chers locataires,

Mon attention est à nouveau attirée ce jour sur le fait que l'entretien des communs (cage d'escalier et extérieurs / jardin) ne serait pas fait, ou de manière irrégulière et inégale. Je rappelle que conformément au bail, cet entretien doit être réalisé et les locaux/extérieurs doivent être tenus propres en permanence.

Ce problème m'ayant déjà été remonté à deux reprises (cela fait donc trois fois), Il m'est donc loisible d'imposer une solution qui fera respecter ce point.

En conséquence, je propose trois possibilités:

1*
tout sous-traiter et faire venir une femme de ménage chaque semaine pour nettoyer la cage d'escalier et un jardinier une fois par an pour le gros nettoyage du jardin, et en saison une fois par semaine pour tondre la pelouse. Le montant de ces prestations serait divisé entre les trois locataires.

2*
un des locataires s'engage à s'occuper de tout, de manière fiable et à intervalles définis et moyennant rémunération des autres locataires.
Celui qui est intéressé n'aura qu'à donner son tarif, et si au moins un des autres locataires marque son accord, ce sera accepté (il y aura majorité).

3* Un tableau reprend les différents intervalles de nettoyage, ainsi que le locataire sensé l'effectuer. Ce tableau serait placé dans le hall d'entrée.
Cela sous entend cependant que pour le jardin, vous devriez acheter du matériel en commun (tondeuse par exemple).
Cette solution ne serait envisageable que si elle est parfaitement respectée. Sinon, on en reviendrait au choix d'une des deux premieres solutions.

Je vous invite à me faire part de votre choix via ce canal, ou via un message en privé.
D'avance merci.

GT · #9 01-02-2022 17:11:32

bruno2 a écrit :

(...) que les baux ont déjà un loyer très réduits (ancien baux, obligation de les reprendre à l'achat).

Vous pouvez, si les conditions sont remplies, mettre fin aux 3 baux conformément aux dispositions légales relatives à la transmission de l'habitation louée (Région wallonne) ou à l'aliénation du bail loué (Région bruxelloise).

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018)

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 10 - Transmission de l’habitation louée

Art. 63
Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, §§2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Code bruxellois du logement

TITRE XI. - Des baux d'habitation
CHAPITRE II. - Règles communes à tous les baux d'habitation
Section 6. - Aliénation du bien loué

Art. 229.
Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Nonobstant toute disposition légale contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d'expulsion, a de même lieu lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à celle de l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.
Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date.

grmff · #10 01-02-2022 22:52:39

GT a écrit :

Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, §§2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété

Ces conditions des §§2 à 4, c'est occupation personnelle ou familiale pendant deux ans minimum (des 3 apparts???), gros travaux à justifier sous peine de grosses indemnités, ou résiliation contre indemnité de 6 ou 9 mois.

Bref, que des choses pas très sympa...

grmff · #11 01-02-2022 22:54:33

bruno2 a écrit :

mes baux prévoient bien l'entretien en communs des parties communes et l'exigence d'un bon état.
Bref, voici ce que je viens d'envoyer.
Mais je sens que je vais devoir forcer un des locataires qui ne veut ni rien faire, ni payer...

Chers locataires,
Mon attention est à nouveau attirée ce jour sur le fait que l'entretien des communs (cage d'escalier et extérieurs / jardin) ne serait pas fait, ou de manière irrégulière et inégale. Je rappelle que conformément au bail, cet entretien doit être réalisé et les locaux/extérieurs doivent être tenus propres en permanence.
Ce problème m'ayant déjà été remonté à deux reprises (cela fait donc trois fois), Il m'est donc loisible d'imposer une solution qui fera respecter ce point.

En conséquence, je propose trois possibilités:
1*
tout sous-traiter et faire venir une femme de ménage chaque semaine pour nettoyer la cage d'escalier et un jardinier une fois par an pour le gros nettoyage du jardin, et en saison une fois par semaine pour tondre la pelouse. Le montant de ces prestations serait divisé entre les trois locataires.
2*
un des locataires s'engage à s'occuper de tout, de manière fiable et à intervalles définis et moyennant rémunération des autres locataires.
Celui qui est intéressé n'aura qu'à donner son tarif, et si au moins un des autres locataires marque son accord, ce sera accepté (il y aura majorité).
3* Un tableau reprend les différents intervalles de nettoyage, ainsi que le locataire sensé l'effectuer. Ce tableau serait placé dans le hall d'entrée.
Cela sous entend cependant que pour le jardin, vous devriez acheter du matériel en commun (tondeuse par exemple).
Cette solution ne serait envisageable que si elle est parfaitement respectée. Sinon, on en reviendrait au choix d'une des deux premieres solutions.

Je vous invite à me faire part de votre choix via ce canal, ou via un message en privé.
D'avance merci.

Vous pourriez rajouter une possibilité: le nettoyage et le jardinage via des chèques ALE au nom d'une des personnes qui prendrait en charge la répartition des frais.

Vous pouvez aussi proposer un avenant à chaque contrat, pour autant qu'ils acceptent tous la modification de leur contrat. Cet avenant prévoirait une provision pour charge pour l'entretien du jardin.

bruno2 · #12 02-02-2022 09:24:55

Disons que pour l'instant, mettre fin aux baux me paraît un peu brutal.
Surtout qu'ils paient...

La question était surtout de savoir si je pouvais leur imposer une charge, partant du principe qu'ils ne respectent pas une clause du bail cool

GT · #13 02-02-2022 10:51:57

bruno2 a écrit :

La question était surtout de savoir si je pouvais leur imposer une charge, partant du principe qu'ils ne respectent pas une clause du bail

Pour éviter tout malentendu, merci de reprendre textuellement la clause qui figure dans les 3 baux.

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