Notaires: poursuite du dépoussiérage

PIM · #1 23-02-2022 11:58:39

Sur Pim's Blog:
https://www.pim.be/notaires-poursuite-du-depoussierage/

GT

GT · #2 23-02-2022 14:27:40

Une analyse sur le monde du notariat menée par l'observatoire des prix du SPF Economie a été publiée le 21 avril 2021

https://economie.fgov.be/fr/file/325857 … n=ux-dez7j

PIM

grmff · #3 23-02-2022 16:46:55

Les notaires grincent un peu des dents. Mais il faut se rendre compte qu'aucune des améliorations technologiques n'ont profité au consommateur. Et depuis le Covid, les notaires ne se déplacent plus et peuvent faire deux fois plus d'actes. Imaginez le notaire de Namur qui ne doit plus se déplacer à Ostende quand un de ses clients achète un appartement à la mer. Il y passait sa matinée (et une casserole de moule) et ne pouvait faire que deux actes par jour.

Avec les actes notariés à distance, c'est moins convivial certes, il doivent payer un peu de systèmes de télécommunication et équiper des salles en video conférence, mais il speuvent faire 8 actes par jours sans aucun problème.

Alors, une réduction de 20% des honoraires, ce n'est pas grand chose. Ils se plaignent, mais en réalité, c'est une réduction de 50% qu'il faudrait.

Callewsa

Callewsa · #4 23-02-2022 19:18:57

Je dois avouer avoir appris cela avec grand plaisir. Il est plus que temps. Ma seule crainte, qui rejoint grmff : diminution des prix trop faible.

A Radio 1, j'entendais justement un notaire indiquer que ce serait un coup dur, notamment pour les "petites" études. J'ai presque eu envie de pleurer et effectuer une collecte tiens big_smile

Blague à part, ils ont indiqué prévoir un fonds de soutien aux études qui seraient trop fortement impactées du coup.

GT · #5 23-02-2022 19:38:03

Les achats pour investissement ou pour une résidence secondaire ne seraient pas visés par la baisse des honoraires.
La baisse des honoraires concernerait l'achat d'un logement familial (l'unique logement familial dont dispose la famille)

grmff · #6 23-02-2022 22:21:32

GT a écrit :

Les achats pour investissement ou pour une résidence secondaire ne seraient pas visés par la baisse des honoraires.
La baisse des honoraires concernerait l'achat d'un logement familial (l'unique logement familial dont dispose la famille)

Je ne mets pas en doute vos affirmation, mais je trouve que cette différence démontre bien que les frais de notaire ne paient pas un travail, mais sont un impôt déguisé.

Première résidence ou pas, le travail est le même.
La fonction première, et la plus grosse responsabilité du notaire, ce n'est pas de noter, mais de collecter les impôts. L'Etat trouve donc normal que le collecteur d'impôt soit plus payé pour une seconde résidence que pour une première. Comme la Wallonie qui trouvait normal que les droit d'enregistrement passent à 15% pour les seconds biens, et comme la Flandre trouve normal de mettre le premier bien à 3% et le second à 12.5%. Ces honoraires sont donc bien des impôts.

Merci de cette démonstration.

Callewsa

GT · #7 24-02-2022 07:14:03

grmff a écrit :

GT a écrit :
Les achats pour investissement ou pour une résidence secondaire ne seraient pas visés par la baisse des honoraires.
La baisse des honoraires concernerait l'achat d'un logement familial (l'unique logement familial dont dispose la famille)
Je ne mets pas en doute vos affirmation, mais je trouve que cette différence démontre bien que les frais de notaire ne paient pas un travail, mais sont un impôt déguisé.
Première résidence ou pas, le travail est le même.
La fonction première, et la plus grosse responsabilité du notaire, ce n'est pas de noter, mais de collecter les impôts. L'Etat trouve donc normal que le collecteur d'impôt soit plus payé pour une seconde résidence que pour une première. Comme la Wallonie qui trouvait normal que les droit d'enregistrement passent à 15% pour les seconds biens, et comme la Flandre trouve normal de mettre le premier bien à 3% et le second à 12.5%. Ces honoraires sont donc bien des impôts.
Merci de cette démonstration.

A propos de ma démonstration

En ce qui concerne mes affirmations.
Vous avez constaté que j'ai employé le mode conditionnel ( "ne seraient pas", "concernerait").
Ma source : un article publié hier dans le Soir rédigé par Cécile Danjou.
Le projet du Ministre de la Justice n'a pas encore fait l'objet d'une validation par le Conseil des ministres.
Après ce cap, il sera déposé sur le bureau de la Chambre. Débutera le travail parlementaire en commission puis en plénière (votes). Le projet initial sera peut-être amendé. Il deviendra ensuite une loi qui sera publiée dans le Moniteur.

J'attends de pouvoir lire dans le projet de loi déposé dès qu'il sera disponible sur le site de la Chambre l'exposé des motifs .

Quant au montant des droits d'enregistrement
Il est fixé par le Code des droits d'enregistrement et non par le notaire.
Le notaire est chargé de procéder à certaines recherches pour fixer le montant des droits d'enregistrement. A ma connaissance, il n'est pas rémunéré par des honoraires à charge de l'acheteur pour ces recherches. Ces droits , l'acquéreur les verse au notaire qui à son tour, dans un délai légal, les verse à l'Etat.
Le projet ne concernerait pas les droits d'enregistrement.

Quant aux frais de recherche
Le notaire facture à l'acheteur les frais de recherche. Ces frais de recherche ne sont actuellement pas encadrés par une loi. Le projet prévoirait qu'un montant fixe soit demandé : 750 € pour l'acte de vente et 550 € pour un acte de crédit soit un total de 1.300 € contre , aujourd'hui, souvent plus de 2.000 €.
Pour ces frais, je n'ai pas connaissance de tarifs différents selon que l'achat porte ou non sur une habitation familiale.

Dernière modification par GT (24-02-2022 07:27:36)

GT · #8 24-02-2022 09:28:26

Si le texte final publié dans le Moniteur devait bien prévoir que la baisse des honoraires ne concerne que l'achat du logement familial , à l'exclusion des achats pour investissement ou résidence secondaire, les juristes pourront examiner si une question préjudicielle pourrait être posée une procédure en annulation de la mesure à pourrait être introduite devant la cour constitutionnelle avec un espoir de succès.

Dernière modification par GT (24-02-2022 12:11:14)

grmff · #9 24-02-2022 12:15:34

GT a écrit :

grmff a écrit :
GT a écrit :
Les achats pour investissement ou pour une résidence secondaire ne seraient pas visés par la baisse des honoraires.
La baisse des honoraires concernerait l'achat d'un logement familial (l'unique logement familial dont dispose la famille)
Je ne mets pas en doute vos affirmation, mais je trouve que cette différence démontre bien que les frais de notaire ne paient pas un travail, mais sont un impôt déguisé.
Première résidence ou pas, le travail est le même.
La fonction première, et la plus grosse responsabilité du notaire, ce n'est pas de noter, mais de collecter les impôts. L'Etat trouve donc normal que le collecteur d'impôt soit plus payé pour une seconde résidence que pour une première. Comme la Wallonie qui trouvait normal que les droit d'enregistrement passent à 15% pour les seconds biens, et comme la Flandre trouve normal de mettre le premier bien à 3% et le second à 12.5%. Ces honoraires sont donc bien des impôts.
Merci de cette démonstration.
A propos de ma démonstration (...)

Ne prenez pas mon message trop au premier degré sur ma propre démonstration. J'ai pris exactement ce que je voulais pour démontrer ce que je ressentais. J'ai pris tous les arguments de travers pour arriver à la conclusion désirée.

En clair, j'ai fait une fausse démonstration tout à fait foireuse et parfaitement de mauvaise foi, je l'avoue. Désolé si cela vous a trompé, je pensais que c'était assez clairement foireux!

Ceci étant dit, globalement, je pense ce que j'ai conclus:
- Les notaires ont largement profité des améliorations technologiques depuis des années, mais les honoraires n'ont jamais été modifiés à la baisse.
- Les notaires ont comme fonction première de collecter des impôts
- Les notaires sont les seuls fonctionnaires privés du fisc, avec les huissiers.
- Dans toutes les professions, quand il y a des avantages compétitifs, le client en profite
- Les notaires ont un monopole, et les tarifs sont fixés. Aucun avantage compétitif ne peut donc profiter au client. Les tarifs sont opaques, et fixes. Ce sont donc des frais annexes à la collecte d'impôt. L'accessoire suit le principal, ce sont donc des impôts.
- Depuis la pandémie, les notaires peuvent faire 4 à 10x plus d'actes. Certes, le job derrière est toujours le même. mais le job a été largement amélioré ces 20 dernières années par les bases de données sans que le consommateur n'en profite. La diminution de 25% est largement insuffisante
- Les petites études sont comme les petites concessions automobiles. Elle sont donc vouées à disparaître. Les freins à cette disparition sont un frein à la baisse des honoraires, et donc un coût pour le consommateur.
- L'augmentation programmée du nombre de notaire n'est pas une bonne chose. Cela devrait être comme pour les pharmacies, les banques, les concessions automobiles, les supermarchés, etc. Il devrait y avoir une diminution du nombre d'étude, afin de diminuer le coût. Le simple fait que les notaires décident de faire un fonds afin de soutenir les études qui y perdent en sont la démonstration.

Callewsa

D1791 · #10 24-02-2022 13:17:47

On peut critiquer les notaires et leur coût.
Néanmoins pour ma part, je me sens plus rassuré d'acheter un bien en Belgique avec toutes les vérifications que le notaire doit faire dans notre pays par rapport à ce qui se pratique parfois à l'étranger. Notamment en Espagne où vous avez sérieusement intérêt à avoir un bon conseiller.
Je trouve aussi que le fait que les consultations informatives soient gratuites chez nos notaires belges est important pour l'accessibilité de la justice à tous, y compris ceux qui ont des moyens (intellectuels ou financiers) limités.
Le système belge n'est pas parfait, il pourrait être moins cher, mais il a aussi ses avantages.

grmff · #11 24-02-2022 13:42:35

D1791 a écrit :

On peut critiquer les notaires et leur coût.
Néanmoins pour ma part, je me sens plus rassuré d'acheter un bien en Belgique avec toutes les vérifications que le notaire doit faire dans notre pays par rapport à ce qui se pratique parfois à l'étranger. Notamment en Espagne où vous avez sérieusement intérêt à avoir un bon conseiller.
Je trouve aussi que le fait que les consultations informatives soient gratuites chez nos notaires belges est important pour l'accessibilité de la justice à tous, y compris ceux qui ont des moyens (intellectuels ou financiers) limités.
Le système belge n'est pas parfait, il pourrait être moins cher, mais il a aussi ses avantages.

Je suis parfaitement d'accord avec vous. Acheter en Espagne où on n'est pas sûr qu'il ne reste pas un hypothèque sur le bien, ou au Maroc où on n'est pas sûr que le propriétaire des arbres vous mette dehors de votre propre terrain ou qu'un ancien propriétaire ne revendique la parcelle est loin d'être une sinécure.

Cela reste cher pour le service. Et si les obligations administratives imposées aux notaires ont augmenté, cela n'en reste pas moins très très exagéré comme prix pour le service, sachant que les notaires se parapluitent tellement que leur responsabilité ne pourra jamais être mise en cause.

Callewsa · #12 24-02-2022 21:21:21

D1791 a écrit :

Je trouve aussi que le fait que les consultations informatives soient gratuites chez nos notaires belges est important pour l'accessibilité de la justice à tous, y compris ceux qui ont des moyens (intellectuels ou financiers) limités.

Les consultations informatives "gratuites" ne sont que le fruits de ponctions bien plus élevées que de raison chez les autres clients captifs du monopole des notaires. Quant au fait qu'après le conseil vous passiez chez ledit notaire, soyez assuré que les "frais" qu'il comptabilisera couvriront amplement cette consultation "gratuite"... Et donc les personnes aux moyens limités, de quelque ordre que ce soit, se verront entubées malgré tout in fine smile

@GT : Petit point important malgré tout, les honoraires de notaire sont fixés en proportion de l'enregistrement, donc l'enregistrement en soi n'est pas dans la poche du notaire, en effet, cependant ces dernières années ils ont en effet bénéficie plein pot des montées de prix (et des enregistrements d'emprunts avec les 10% accessoires).

Ajoutons à cela la double comptabilisation des documents : pour l'enregistrement de l'acte de vente et l'enregistrement de l'ouverture de crédit. Ces deux actes lesquels portent sur le(s) même(s) bien(s), inutiles de requérir 2 fois l'acte de base (une fois pour la vente et une autre pour le crédit) or, les "frais" comptabilisés couvrent "entre autre les recherches de documents tels que l'acte de base, le cadastre etc." (in extenso dans les derniers documents que j'ai reçu lors de mon dernier passage auprès d'un de ces "chers" notaires, au propre comme au figuré).

J'ai encore plein d'exemples illustratifs du genre (que j'ai déjà mentionnés dans d'autres postes) qui m'indiquent clairement qu'il n'y a pas de quoi pleurer pour cette caste.

En version humoristique plus simple : Avez-vous déjà vu un notaire pauvre ?

GT · #13 25-02-2022 08:33:46

Callewsa a écrit :

@GT : Petit point important malgré tout, les honoraires de notaire sont fixés en proportion de l'enregistrement, donc l'enregistrement en soi n'est pas dans la poche du notaire, en effet, cependant ces dernières années ils ont en effet bénéficie plein pot des montées de prix (et des enregistrements d'emprunts avec les 10% accessoires).

A ma connaissance, les ventes de gré à gré d'immeubles font l'objet d'honoraires selon un barème dégressif (par tranches : 7.500 € : 4,56 %,10.000 € : 2,85 %,12.500 €: 2,28 %, 15.495 € : 1,71 %, 18.600 € : 1,14 %, 186.000 € :0,57 %, surplus : 0,057 % ) et calculé sur le prix global et les charges qui en font partie.

Ces honoraires comprennent, entre autres, l'enregistrement de l'acte auprès de l'administration à la diligence du notaire. Le notaire apporte l'acte à l'administration.

Les droits d'enregistrement font-ils partie de ces charges et forment-ils une composante du prix global qui sera la base du calcul des honoraires du notaire?

Quand bien même il en serait ainsi , le taux applicable sera généralement de 0,057 %.

GT · #14 26-02-2022 07:21:38

GT a écrit :

grmff a écrit :
GT a écrit :
Les achats pour investissement ou pour une résidence secondaire ne seraient pas visés par la baisse des honoraires.
La baisse des honoraires concernerait l'achat d'un logement familial (l'unique logement familial dont dispose la famille)
Je ne mets pas en doute vos affirmation, mais je trouve que cette différence démontre bien que les frais de notaire ne paient pas un travail, mais sont un impôt déguisé.
Première résidence ou pas, le travail est le même.
La fonction première, et la plus grosse responsabilité du notaire, ce n'est pas de noter, mais de collecter les impôts. L'Etat trouve donc normal que le collecteur d'impôt soit plus payé pour une seconde résidence que pour une première. Comme la Wallonie qui trouvait normal que les droit d'enregistrement passent à 15% pour les seconds biens, et comme la Flandre trouve normal de mettre le premier bien à 3% et le second à 12.5%. Ces honoraires sont donc bien des impôts.
Merci de cette démonstration.
A propos de ma démonstration

En ce qui concerne mes affirmations.
(...)
Le projet du Ministre de la Justice n'a pas encore fait l'objet d'une validation par le Conseil des ministres.
Après ce cap, il sera déposé sur le bureau de la Chambre. Débutera le travail parlementaire en commission puis en plénière (votes). Le projet initial sera peut-être amendé. Il deviendra ensuite une loi qui sera publiée dans le Moniteur.

Conseil des Ministres de ce 25 février 2022

Notamment un avant-projet de loi et une projet d'arrêté royal qui ont été approuvés par le Conseil des ministres et transmis pour avis au Conseil d'Etat

Modifications à la loi organisant le notariat

https://news.belgium.be/fr/modification … e-notariat

Modification de l'arrêté tarifaire relatif aux honoraires des notaires

https://news.belgium.be/fr/modification … s-notaires

Prochaine étape : les avis du Conseil d'Etat

Dernière modification par GT (26-02-2022 07:47:52)

PIM

Callewsa · #15 26-02-2022 21:54:04

Erratum : relatif au prix du bien à enregistrer.

copropriétaire engalère · #16 26-02-2022 22:20:55

D1791 a écrit :

On peut critiquer les notaires et leur coût.
Néanmoins pour ma part, je me sens plus rassuré d'acheter un bien en Belgique avec toutes les vérifications que le notaire doit faire dans notre pays par rapport à ce qui se pratique parfois à l'étranger. Notamment en Espagne où vous avez sérieusement intérêt à avoir un bon conseiller.
Je trouve aussi que le fait que les consultations informatives soient gratuites chez nos notaires belges est important pour l'accessibilité de la justice à tous, y compris ceux qui ont des moyens (intellectuels ou financiers) limités.
Le système belge n'est pas parfait, il pourrait être moins cher, mais il a aussi ses avantages.

C'est parce que vous n'avez jamais acheté à l'étranger.

qu'arrive t il en Belgique si un acte authentique est foireux? qu'on s'en rend compte quelques mois voire quelques années plus tard, lors de la vente par exemple?

GT · #17 26-02-2022 22:45:55

Callewsa a écrit :

Erratum : relatif au prix du bien à enregistrer.

Quelle est l'erreur ?Que corrigez-vous ?

Notaires: poursuite du dépoussiérage

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