Changement de commissaire aux comptes en cours d'exercice ?

mvhl · #1 24-05-2022 18:26:11

Bonjour,
Lors de notre AGO, un commissaire aux comptes a été élu (Monsieur A), ainsi qu'un nouveau syndic (une société).
Le nouveau syndic organise une "AG de lancement", avec entre autre un point "Nomination du commissaire aux comptes". Monsieur A étant absent et non représenté, Monsieur B se propose et est élu.
Est-ce régulier ? La loi précise "L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes".
Qui peut acter en tant que commissaire aux comptes pour cet exercice ?
Merci

grmff · #2 24-05-2022 18:53:06

Si c'est à l'ordre du jour, le vote est valide.

PIM · #3 24-05-2022 22:45:26

Est-ce un commissaire aux comptes supplémentaire ?

GT · #4 25-05-2022 04:33:31

Code civil, livre 3 "les biens" (Loi du 4 février 2020 portant le livre 3 " Les biens " du Code civil)

Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

Ancien Code civil
art.577-8/2 (loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges )

L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

(version précédente de l'art.577-8/2 ( loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion):

L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur

mvhl · #5 25-05-2022 11:28:59

PIM a écrit :

Est-ce un commissaire aux comptes supplémentaire ?

Non. La personne qui a tenu l'AG de lancement (clairement un représentant administratif qui n'y connaît rien) a ignoré la plupart des décisions de l'AGO précédente, dont la nomination du CAC.

GT · #6 25-05-2022 12:11:10

mvhl a écrit :

PIM a écrit :
Est-ce un commissaire aux comptes supplémentaire ?
Non. La personne qui a tenu l'AG de lancement (clairement un représentant administratif qui n'y connaît rien) a ignoré la plupart des décisions de l'AGO précédente, dont la nomination du CAC.

Inquiétant si personne n'a réagi en recevant l'ordre du jour de cette AG "de lancement" ou pendant la tenue de celle-ci.
Inquiétant si le nouveau syndic n'a pas demandé ou pris connaissance du PV des décisions des AG les plus récentes.

Vraiment un bon début de mandat.

Et cette AG "de lancement" sera facturée à l'ACP ?

PIM, rexou

mvhl · #7 01-06-2022 10:01:42

GT a écrit :

Et cette AG "de lancement" sera facturée à l'ACP ?

Non, cela fait partie des "frais de création" de 1927,50 euros ... qui ont été réclamés aux CP d'ailleurs. Bien évidemment j'ai refusé de payer et signalé que la facture est adressée à l'ACP et que c'est à l'ACP de la payer. Je suis curieux de voir si cette facture sera mentionnée dans les charges.

Cette société est une catastrophe totale.

GT · #8 01-06-2022 10:26:33

mvhl a écrit :

GT a écrit :
Et cette AG "de lancement" sera facturée à l'ACP ?
Non, cela fait partie des "frais de création" de 1927,50 euros ... qui ont été réclamés aux CP d'ailleurs. Bien évidemment j'ai refusé de payer et signalé que la facture est adressée à l'ACP et que c'est à l'ACP de la payer. Je suis curieux de voir si cette facture sera mentionnée dans les charges.
Cette société est une catastrophe totale.

Les honoraires du syndic sont adressés à l'association des copropriétaires ( personne morale) et le syndic en réclame le paiement aux copropriétaires.

Extrait de l'art.3.89,code civil, livre 3 "les biens"
" Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale."

Dernière modification par GT (01-06-2022 10:32:09)

rexou · #9 01-06-2022 13:15:12

mvhl a écrit :

GT a écrit :
Et cette AG "de lancement" sera facturée à l'ACP ?
Non, cela fait partie des "frais de création" de 1927,50 euros ... qui ont été réclamés aux CP d'ailleurs. Bien évidemment j'ai refusé de payer et signalé que la facture est adressée à l'ACP et que c'est à l'ACP de la payer. Je suis curieux de voir si cette facture sera mentionnée dans les charges.
Cette société est une catastrophe totale.

Ces 1927 euros de "frais de création" étaient-ils expressément mentionnés dans le contrat signé avec ce syndic ?

-si oui : vous n'avez pas été très malins et vous devrez payer (le syndic portera les frais en compte dans le premier décompte à payer)
-si non : vous n'avez pas à payer quoi que ce soit qui ne soit pas expressément mentionné dans le contrat.

mvhl · #10 01-06-2022 15:40:51

rexou a écrit :

Ces 1927 euros de "frais de création" étaient-ils expressément mentionnés dans le contrat signé avec ce syndic ?

Oui. Quand le syndic précédent, bénévole, a jeté l'éponge, les CP occupants avaient proposé un petit syndic du quartier. Les CP bailleurs, majoritaires, ont adopté cette société qui "gère" plus de 1500 copropriétés. En fait cette société ne s'occupe contractuellement, pour les honoraires mensuels, que de la gestion administrative et financière (et le syndic bénévole précédent le faisait mieux). Pour la gestion technique, il faut un vote en AG pour confier chaque tâche au syndic (contre rétribution), vote qui ne passe pas car les CP bailleurs estiment que c'est aux CP occupants de se démerder. Je me demande comment on peut sortir de ce merdier ...

rexou · #11 01-06-2022 17:11:48

mvhl a écrit :

rexou a écrit :
Ces 1927 euros de "frais de création" étaient-ils expressément mentionnés dans le contrat signé avec ce syndic ?
Oui. Quand le syndic précédent, bénévole, a jeté l'éponge, les CP occupants avaient proposé un petit syndic du quartier. Les CP bailleurs, majoritaires, ont adopté cette société qui "gère" plus de 1500 copropriétés. En fait cette société ne s'occupe contractuellement, pour les honoraires mensuels, que de la gestion administrative et financière (et le syndic bénévole précédent le faisait mieux). Pour la gestion technique, il faut un vote en AG pour confier chaque tâche au syndic (contre rétribution), vote qui ne passe pas car les CP bailleurs estiment que c'est aux CP occupants de se démerder. Je me demande comment on peut sortir de ce merdier ...

Je crois que c'est une erreur de différencier les CP bailleurs et occupants. L'intérêt commun est d'avoir un immeuble bien géré. Je ne suis pas convaincu que votre choix soit le plus judicieux vu ce que vous mentionnez. Maintenant vous devez juger sur pièces et l'année prochaine vous ferez le bilan pour voir si vous prolongez le contrat de votre syndic ou si vous désirez changer.

mvhl · #12 01-06-2022 22:06:20

rexou a écrit :

Je crois que c'est une erreur de différencier les CP bailleurs et occupants.

Je ne différencie pas, je constate. Les CP occupants ont voté pour un syndic de quartier, les CP bailleurs, qui pour la plupart n'habitent pas Bruxelles et font partie de la même famille (héritage ...), ont voté pour cette société pour avoir le moins de frais possible. A la dernière AG ils ont dit explicitement que cet immeuble ne les intéresse pas, car ils n'y habitent pas. Déjà avec le syndic bénévole précédent ils bloquaient la plupart des travaux -- p.ex. la façade est gorgée d'humidité et s'effrite, après 8 ans de combat les occupants ont abandonné l'idée de la rénover - ne parlons pas de l'isoler -, c'était systématiquement refusé. L'ascenseur a une interdiction d'utilisation depuis 2017 (mais on l'utilise quand même, quitte à être bloqué dedans régulièrement), faute d'accord sur les devis de réparation. Et j'en passe ... Résultat, aujourd'hui 2 des 4 occupants envisagent de partir. Voilà la réalité.

GT · #13 02-06-2022 06:06:27

mvhl a écrit :

rexou a écrit :
Je crois que c'est une erreur de différencier les CP bailleurs et occupants.
Je ne différencie pas, je constate. Les CP occupants ont voté pour un syndic de quartier, les CP bailleurs, qui pour la plupart n'habitent pas Bruxelles et font partie de la même famille (héritage ...), ont voté pour cette société pour avoir le moins de frais possible. A la dernière AG ils ont dit explicitement que cet immeuble ne les intéresse pas, car ils n'y habitent pas. Déjà avec le syndic bénévole précédent ils bloquaient la plupart des travaux -- p.ex. la façade est gorgée d'humidité et s'effrite, après 8 ans de combat les occupants ont abandonné l'idée de la rénover - ne parlons pas de l'isoler -, c'était systématiquement refusé. L'ascenseur a une interdiction d'utilisation depuis 2017 (mais on l'utilise quand même, quitte à être bloqué dedans régulièrement), faute d'accord sur les devis de réparation. Et j'en passe ... Résultat, aujourd'hui 2 des 4 occupants envisagent de partir. Voilà la réalité.

Code civil, livre 3 "les biens"

art.3.89
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
1° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;

Le syndic. Peu importe qu'il soit ou non un "syndic de quartier"

Les décisions d'AG peuvent être contestées.

Code civil, livre 3 "les biens"

Art. 3.92.Actions en justice
§ 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Consultez un avocat qui vous conseillera.

Un administrateur provisoire peut être nommé par le juge

Code civil, livre 3 "les biens"

Art. 3.92.Actions en justice
§ 2. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions octroyées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.

Consultez un avocat qui vous conseillera

mvhl

GT · #14 02-06-2022 06:29:57

mvhl a écrit :

GT a écrit :
Et cette AG "de lancement" sera facturée à l'ACP ?
Non, cela fait partie des "frais de création" de 1927,50 euros ... qui ont été réclamés aux CP d'ailleurs. Bien évidemment j'ai refusé de payer et signalé que la facture est adressée à l'ACP et que c'est à l'ACP de la payer. Je suis curieux de voir si cette facture sera mentionnée dans les charges.
Cette société est une catastrophe totale.

A propos des frais d'entrée/de création

https://forum.pim.be/topic-292156-le-sy … age-1.html

mvhl

mvhl · #15 07-06-2022 09:03:55

@GT : merci !
Je savais que je peux aller en justice si j'ai un "préjudice personnel" (j'y pense s'il n'y a toujours pas d'accord sur un standard me permettant de placer des stores pare-soleil), mais le fait que des CP avec 1/5 des parts pouvaient faire appel au juge dans certains cas m'avait échappé (je pense ici à la mise en ordre de l'ascenseur).
Pour les frais d'entrée, oui ce 'topic' était de moi wink

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