Fond de roulement vs compte courant

davebrown · #1 29-06-2022 11:33:43

Bonjour. J’espère que quelqu’un pourra m’aider car même mon notaire n’y arrive pas !
J’ai vendu fin 2020 un appartement hérité de ma maman dans une copropriété qui fonctionnait apparemment sans fond de roulement. A la signature de l’acte mon notaire m’a bien confirmé que le syndic allait procéder dans les mois suivants à la régularisation du fonds de roulement en ma faveur. Elle m’a dit qu’en absence de fonds de roulement cette régularisation se ferait sur base des comptes courants. Ceux-ci étant totalement assimilables au fond de Roulement. Le syndic de l’époque est malheureusement décédé avant d’avoir procédé à la régularisation et son successeur me soutient qu’en l’absence de fond de roulement aucune régularisation n’est due. Qui a raison ? Mon notaire ou le nouveau syndic ? Merci pour votre aide

PIM · #2 29-06-2022 12:35:51

Il n'y a pas eu d'échanges écrits avec l'ancien syndic, à ce sujet ?

davebrown · #3 29-06-2022 13:41:29

Non. Pas d’échanges spécifique à ce sujet

copropriétaire engalère · #4 29-06-2022 16:22:47

davebrown a écrit :

Bonjour. J’espère que quelqu’un pourra m’aider car même mon notaire n’y arrive pas !
J’ai vendu fin 2020 un appartement hérité de ma maman dans une copropriété qui fonctionnait apparemment sans fond de roulement. A la signature de l’acte mon notaire m’a bien confirmé que le syndic allait procéder dans les mois suivants à la régularisation du fonds de roulement en ma faveur. Elle m’a dit qu’en absence de fonds de roulement cette régularisation se ferait sur base des comptes courants. Ceux-ci étant totalement assimilables au fond de Roulement. Le syndic de l’époque est malheureusement décédé avant d’avoir procédé à la régularisation et son successeur me soutient qu’en l’absence de fond de roulement aucune régularisation n’est due. Qui a raison ? Mon notaire ou le nouveau syndic ? Merci pour votre aide

Bonjour , sachez que j'adore les syndics sautés aux petits oignons, mais cette fois j'avoue que le syndic a raison
-"qui fonctionnait apparemment sans fond de roulement"
-"se ferait sur base des comptes courants"
-"qu’en l’absence de fond de roulement aucune régularisation n’est due"

déjà, beaucoup de conditionnel, le syndic avait t il donné un chiffre? l'acp doit 50 ou 500€ à mr?

à mon avis , tout a été fait au pif, et le nouveau syndic a reprit la gestion bancale et à tout remit à zéro.....

grmff · #5 29-06-2022 16:44:36

Le "fond de roulement" peut être un fond mentionné comme tel dans la compta, ou pas.
Si aucun fond de roulement mentionné comme tel n'existe, les provisions pour charges versées au syndic en tiennent lieu.

En tout état de cause, ne pas mélanger "fonds de roulement" et "compte bancaire". Compte courant? Je ne sais pas ce que c'est...

Bref, notaire et syndic ont tort. Votre syndic doit faire les comptes, et vous restituer le solde, ou vous le régler si vous êtes en débit...

rexou

Yves Van Ermen · #6 29-06-2022 16:51:34

davebrown a écrit :

Bonjour. J’espère que quelqu’un pourra m’aider car même mon notaire n’y arrive pas !
J’ai vendu fin 2020 un appartement hérité de ma maman dans une copropriété qui fonctionnait apparemment sans fond de roulement. A la signature de l’acte mon notaire m’a bien confirmé que le syndic allait procéder dans les mois suivants à la régularisation du fonds de roulement en ma faveur. Elle m’a dit qu’en absence de fonds de roulement cette régularisation se ferait sur base des comptes courants. Ceux-ci étant totalement assimilables au fond de Roulement. Le syndic de l’époque est malheureusement décédé avant d’avoir procédé à la régularisation et son successeur me soutient qu’en l’absence de fond de roulement aucune régularisation n’est due. Qui a raison ? Mon notaire ou le nouveau syndic ? Merci pour votre aide

D'abords la loi.... Art 3.94 dit:
§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot:
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes; le décompte est établi par le syndic; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

Dans la pratique quelques définitions:

Le fonds de roulement est un appel réalisé par le syndic pour créer "un fonds de caisse". Il est repris dans la comptabilité en partie double dans le compte 100000.
Les sommes payés dans le cadre de cet appel de fonds de roulement sont repris sur le compte en banque de la copropriété. Donc, il y a un lien entre les deux mais ce n'est pas exactement le même chose.

Il existe deux types de comptabilité en copropriété: provisionnelle ou décompte trimestriel à charges réels.
Dans la comptabilité provisionnelle, vous payez des provisions tous les mois ou tous les trimestres et vous avez un décomptes de charge une fois par an. Dans ce cas, il peut ne pas avoir de fonds de roulement ou alors un très petit de l'ordre de 2/12ème du budget ordinaire. Les provisions sont aussi versées sur le compte en banque de la copropriété....

Dans la comptabilité à décomptes trimestriels, vous avez un décompte tous les trimestres et le fonds de roulement est plus important de l'ordre de 5/12ème du budget ordinaire. Cette manière de travailler est rependue surtout à Bruxelles.

Lors de la vente d'un bien, le syndic doit donc vous rembourser votre quote-part dans le fonds de roulement et établir votre décompte de charges au prorata temporis.

grmff, rexou

copropriétaire engalère · #7 29-06-2022 17:07:09

grmff a écrit :

Le "fond de roulement" peut être un fond mentionné comme tel dans la compta, ou pas.
Si aucun fond de roulement mentionné comme tel n'existe, les provisions pour charges versées au syndic en tiennent lieu.
En tout état de cause, ne pas mélanger "fonds de roulement" et "compte bancaire". Compte courant? Je ne sais pas ce que c'est...
Bref, notaire et syndic ont tort. Votre syndic doit faire les comptes, et vous restituer le solde, ou vous le régler si vous êtes en débit...

ici le notaire à dit que " allait procéder dans les mois suivants à la régularisation du fonds de roulement en ma faveur. " mais lors de l'échange entre vifs, un chiffre a du être annoncé, le "on verra plus tard" n'existe pas! puis plus loin le nouveau syndic soutient qu'il n'y a pas de fond de roulement........

Phil81 · #8 29-06-2022 22:19:59

davebrown a écrit :

Bonjour. J’espère que quelqu’un pourra m’aider car même mon notaire n’y arrive pas !
J’ai vendu fin 2020 un appartement hérité de ma maman dans une copropriété qui fonctionnait apparemment sans fond de roulement. A la signature de l’acte mon notaire m’a bien confirmé que le syndic allait procéder dans les mois suivants à la régularisation du fonds de roulement en ma faveur. Elle m’a dit qu’en absence de fonds de roulement cette régularisation se ferait sur base des comptes courants. Ceux-ci étant totalement assimilables au fond de Roulement. Le syndic de l’époque est malheureusement décédé avant d’avoir procédé à la régularisation et son successeur me soutient qu’en l’absence de fond de roulement aucune régularisation n’est due. Qui a raison ? Mon notaire ou le nouveau syndic ? Merci pour votre aide

Le fonds de roulement ne correspond pas au compte en banque c'est plus complexe ça comprend aussi les comptes de créances et de dettes et ces comptes doivent souvent être nettoyés car les syndics font beaucoup d'erreurs qui s'accumulent année par année

Il est techniquement possible de le reconstituer mais c'est un travail de titan si la comptabilité n'a pas été tenue correctement dans le passé.

Je l'ai fait dans le passé mais j'avais intérêt à le faire. La dernière fois c'est pour une copropriété dans laquelle le fonds était en négatif (dans les comptes du bilan évidemment pas en vrai). La personne a qui j'ai racheté l'appartement était un bon payeur et donc j'ai bénéficier de son fonds de roulement car toutes créances postérieures à l'acte revenait à l'acheteur.

Les notaires ne vérifient jamais les comptes transmis par le syndic. ils renvoient la balle au syndic et à sa responsabilité et je pense que vous n'allez par récupérer le fonds de roulement. Car si il vous paye le fonds de roulement il devra le récupérer auprès de l'acheteur

Dernière modification par Phil81 (29-06-2022 22:21:21)

rexou · #9 29-06-2022 23:22:36

Il n'y a apparemment pas de fonds de roulement. Il y a donc les provisions versées et le décompte annuel (ou semestriel/trimestriel) établi au prorata en fonction de la date de l'acte de vente.
Il n'y a rien d'autre à régulariser.
Le fonds de réserve, si fonds de réserve il y a, est transmis à l'acheteur avec le bien, sauf convention contraire dans l'acte de vente.

MarcoBrux · #10 30-06-2022 08:37:53

rexou a écrit :

Il n'y a apparemment pas de fonds de roulement. Il y a donc les provisions versées et le décompte annuel (ou semestriel/trimestriel) établi au prorata en fonction de la date de l'acte de vente.
Il n'y a rien d'autre à régulariser.
Le fonds de réserve, si fonds de réserve il y a, est transmis à l'acheteur avec le bien, sauf convention contraire dans l'acte de vente.

Je partage votre avis et c'est ce que j'aurai fait à la place du syndic

copropriétaire engalère · #11 30-06-2022 08:55:17

MarcoBrux a écrit :

Je partage votre avis et c'est ce que j'aurai fait à la place du syndic

Sauf si vous avez annoncé au notaire
-l'ACP doit 200€
-Mr doit à l'ACP 200€
ce chiffre ne peut pas changer selon nouveau syndic ou n'importe........

grmff · #12 30-06-2022 09:31:45

copropriétaire engalère a écrit :

MarcoBrux a écrit :
Je partage votre avis et c'est ce que j'aurai fait à la place du syndic
Sauf si vous avez annoncé au notaire
-l'ACP doit 200€
-Mr doit à l'ACP 200€
ce chiffre ne peut pas changer selon nouveau syndic ou n'importe........

Évidemment que si que le compte peut changer.
Le syndic doit faire les compte et le pro rata en fin d'exercice. Ce n'est que quand les comptes de l'année de la vente sont clôturés que le compte est définitif.

MarcoBrux, rexou

copropriétaire engalère · #13 30-06-2022 09:58:03

grmff a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
MarcoBrux a écrit :
Je partage votre avis et c'est ce que j'aurai fait à la place du syndic
Sauf si vous avez annoncé au notaire
-l'ACP doit 200€
-Mr doit à l'ACP 200€
ce chiffre ne peut pas changer selon nouveau syndic ou n'importe........
Évidemment que si que le compte peut changer.
Le syndic doit faire les compte et le pro rata en fin d'exercice. Ce n'est que quand les comptes de l'année de la vente sont clôturés que le compte est définitif.

mais oui bien sur et puis quoi encore?
le syndic n'a qu'à tenir ses comptes à jours!!!!

il a 30 jours après l'acte authentique! après ce délai il rembourse ou je lui dois rien!

venez pas vous aussi ajouter au panier des inventions! déjà suite au covid be'aucoup de syndic n'ont pas pu faire les décomptes (les pauvres, la calculette n'était pas indiquée durant le covid) on devrait attendre son bon vouloir, selon vous? fin d'année, laquelle? la glinglin?

je suis passé par là quelques fois et je regrette mais je sais ce que je dis! le syndic comptabilise d'ailleurs des "frais de mutations" pour justifier son calcul d'apothicaire.

rexou · #14 30-06-2022 12:35:45

copropriétaire engalère a écrit :

grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
MarcoBrux a écrit :
Je partage votre avis et c'est ce que j'aurai fait à la place du syndic
Sauf si vous avez annoncé au notaire
-l'ACP doit 200€
-Mr doit à l'ACP 200€
ce chiffre ne peut pas changer selon nouveau syndic ou n'importe........
Évidemment que si que le compte peut changer.
Le syndic doit faire les compte et le pro rata en fin d'exercice. Ce n'est que quand les comptes de l'année de la vente sont clôturés que le compte est définitif.
mais oui bien sur et puis quoi encore?
le syndic n'a qu'à tenir ses comptes à jours!!!!
il a 30 jours après l'acte authentique! après ce délai il rembourse ou je lui dois rien!
venez pas vous aussi ajouter au panier des inventions! déjà suite au covid be'aucoup de syndic n'ont pas pu faire les décomptes (les pauvres, la calculette n'était pas indiquée durant le covid) on devrait attendre son bon vouloir, selon vous? fin d'année, laquelle? la glinglin?
je suis passé par là quelques fois et je regrette mais je sais ce que je dis! le syndic comptabilise d'ailleurs des "frais de mutations" pour justifier son calcul d'apothicaire.

Un simple exemple réel et actuel : Un CP vend fin juin (acte notarié). Fin de l'exercice comptable au 30 mars. Relevé Caloribel établi fin mai (appartement vide). Ce décompte sera pris en compte pour répartir la consommation, avec accord des parties. Les frais courants seront répartis au prorata dès qu'il sera possible de faire les comptes. Sachant que le relevé Caloribel a lieu normalement fin mars, mais le décompte annuel gaz est seulement reçu début juillet ce décompte sera disponible au plus tôt début septembre. Il est inepte de s'imaginer que les chiffres du décompte peuvent être connus lors de la vente !!! Ou même 30 jours plus tard.

Les frais de mutation sont généralement les frais liés à la correspondance avec l'agence et le notaire et la transmission des informations légales.

Le fonds de réserve reste acquis à l'acheteur sauf convention contraire entre partie transmise au syndic par le notaire.

Sur le fond, les affirmations de la galère sont à côté de la plaque. Comme d'hab'
Quant à la forme, ce n'est guère mieux... Comme d'hab'

grmff

copropriétaire engalère · #15 30-06-2022 12:41:26

rexou a écrit :

Un simple exemple réel et actuel : Un CP vend fin juin (acte notarié). Fin de l'exercice comptable au 30 mars. Relevé Caloribel établi fin mai (appartement vide). Ce décompte sera pris en compte pour répartir la consommation, avec accord des parties. Les frais courants seront répartis au prorata dès qu'il sera possible de faire les comptes. Sachant que le relevé Caloribel a lieu normalement fin mars, mais le décompte annuel gaz est seulement reçu début juillet ce décompte sera disponible au plus tôt début septembre. Il est inepte de s'imaginer que les chiffres du décompte peuvent être connus lors de la vente !!! Ou même 30 jours plus tard.
Les frais de mutation sont généralement les frais liés à la correspondance avec l'agence et le notaire et la transmission des informations légales.
Le fonds de réserve reste acquis à l'acheteur sauf convention contraire entre partie transmise au syndic par le notaire.
'

Exemple flagrant d'une réponse d'un syndic magouilleur et incompétent! on en fait de la chaire à pâtée indigeste dans les prétoires!

grmff · #16 30-06-2022 12:58:58

copropriétaire engalère a écrit :

rexou a écrit :
Un simple exemple réel et actuel : Un CP vend fin juin (acte notarié). Fin de l'exercice comptable au 30 mars. Relevé Caloribel établi fin mai (appartement vide). Ce décompte sera pris en compte pour répartir la consommation, avec accord des parties. Les frais courants seront répartis au prorata dès qu'il sera possible de faire les comptes. Sachant que le relevé Caloribel a lieu normalement fin mars, mais le décompte annuel gaz est seulement reçu début juillet ce décompte sera disponible au plus tôt début septembre. Il est inepte de s'imaginer que les chiffres du décompte peuvent être connus lors de la vente !!! Ou même 30 jours plus tard.
Les frais de mutation sont généralement les frais liés à la correspondance avec l'agence et le notaire et la transmission des informations légales.
Le fonds de réserve reste acquis à l'acheteur sauf convention contraire entre partie transmise au syndic par le notaire.
'
Exemple flagrant d'une réponse d'un syndic magouilleur et incompétent! on en fait de la chaire à pâtée indigeste dans les prétoires!

C'est votre avis. Je ne le partage pas. Vos explications démontrent une grande méconnaissance de la comptabilité.

Pour ainsi dire, je pense que vous êtes complètement à côté de la plaque sur ce sujet-ci.

copropriétaire engalère · #17 30-06-2022 13:18:18

grmff a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
rexou a écrit :
Un simple exemple réel et actuel : Un CP vend fin juin (acte notarié). Fin de l'exercice comptable au 30 mars. Relevé Caloribel établi fin mai (appartement vide). Ce décompte sera pris en compte pour répartir la consommation, avec accord des parties. Les frais courants seront répartis au prorata dès qu'il sera possible de faire les comptes. Sachant que le relevé Caloribel a lieu normalement fin mars, mais le décompte annuel gaz est seulement reçu début juillet ce décompte sera disponible au plus tôt début septembre. Il est inepte de s'imaginer que les chiffres du décompte peuvent être connus lors de la vente !!! Ou même 30 jours plus tard.
Les frais de mutation sont généralement les frais liés à la correspondance avec l'agence et le notaire et la transmission des informations légales.
Le fonds de réserve reste acquis à l'acheteur sauf convention contraire entre partie transmise au syndic par le notaire.
'
Exemple flagrant d'une réponse d'un syndic magouilleur et incompétent! on en fait de la chaire à pâtée indigeste dans les prétoires!
C'est votre avis. Je ne le partage pas. Vos explications démontrent une grande méconnaissance de la comptabilité.
Pour ainsi dire, je pense que vous êtes complètement à côté de la plaque sur ce sujet-ci.

et moi je ne partage pas vos grandiloquentes réponses à l'emporte pièce juste pour blouzer les pigeons! je sais tout, vous ne connaissez rien, trop facile! rien ne vaut le vécu, le terrain et le code civil dont certains aiment à bafouer!
là de suite un appart vendu av de la reine à Schaerbeek (19 lots)
signature acte prévu ce 19 juillet! figurez vous qu'on a déjà les relevés calorimètres et vivaqua! comme c'est miraculeux hein?
un autre à Molenbeek à Mettewie, 320 lots
signature acte ce 1 ier mai, encore miraculeux, comptes juste au cent prèt calorimètres et vivaqua inclus!

donc vos études/connaissances en comptabilités ne sont valables que quand ça vous arrangent!
Si le syndic se fait payer des frais de mutations juste pour envoyer et recevoir des mails, ça ferait longtemps qu'on les aurait envoyer pâitre! figurez vous qu'il y a (pas nombreux) des syndics qui bossent conscienseusement et pas au pif et selon les interprétations à la mord moi le noeud comme j'en lis ici! ce sont ceux là qui engorgent les prétoires, à leur place je ne ferais pas le paon!

rexou · #18 30-06-2022 13:51:51

J'ai une pensée émue pour l'initiateur de ce post. Pauvre Davebrown.

Yves van Ermen, Grmff, MarcoBrux et d'autres donnent des éléments de réponses éclairés, cohérents, constructifs et sensés et positifs.

Dommage qu'on retrouve toujours la même mouche dans la soupe... ça finit par couper l'appétit !

copropriétaire engalère · #19 30-06-2022 14:04:44

rexou a écrit :

Yves van Ermen, donne des éléments de réponses éclairés, cohérents, constructifs et sensés et positifs.

Prenez en de la graine!
profitez de vos émotionnations pour démissionner de votre poste de syndic usurpé!

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