Infraction urbanistique : comment prouver une date antérieure à 1962 ?

dan100 · #1 18-07-2022 19:59:47

Bonjour,

Cette maison de Schaerbeek de 1918 a été achetée par mon arrière grand-père en 1933 et fut transmise de génération en génération.
Je pensais que tout était en ordre pour pouvoir la vendre mais une demande d'information urbanistique me montre que les plans et permis disponibles à Schaerbeek ne mentionnent pas les cours et terrasses de l'époque qui ont été couvertes et fermées sur les 2 étages et transformées en salle-de-bains (il n'y avait pas de salle de bain dans la maison à l'époque).
Il est fort probable que cela date d'avant 1962 (d'après mon notaire ce qui date d'avant 1962 ne demandait pas un permis d'urbanisme) mais je ne sais pas le prouver. Les prises de vues aériennes (Bruciel) montrent clairement que la situation actuelle existait déjà en 1977 mais les photos aériennes précédentes sont trop pixelisées pour montrer quoi que ce soit.

Je vais donc sans doute devoir faire une demande de régularisation pour une situation actuelle qui pré-existait avant 1962 (ma mère utilisait déjà cette salle de bain dans son enfance donc avant 1962).

Je vous propose de suivre mon parcourt du combattant :-)
Première étape : un RDV avec l'Urbanisme :-)

PIM

grmff · #2 18-07-2022 21:00:48

Si les salles de bain n'ont pas été rénovées, peut être que le style apportera un commencement de faisceau de présomption...
Je suis avec intérêt votre aventure urbanistique...

dan100

PIM · #3 18-07-2022 21:11:36

La dernière péréquation cadastrale datant de 1979-1980, elle devrait avoir tenu compte de ces améliorations réalisées avant 1962

dan100

grmff · #4 18-07-2022 21:18:59

PIM a écrit :

La dernière péréquation cadastrale datant de 1979-1980, elle devrait avoir tenu compte de ces améliorations réalisées avant 1962

Effectivement, les données du cadastre (lire: de securite juridique..) sont parfois plus précises que les données du service urbanisme. A verifier

dan100 · #5 19-07-2022 16:53:06

PIM a écrit :

La dernière péréquation cadastrale datant de 1979-1980, elle devrait avoir tenu compte de ces améliorations réalisées avant 1962

Que voulez-vous dire ? Attention : les photos aériennes Bruciel montrent clairement que cette partie construite (sans permis semble-t-il) existait déjà en 1977. Le problème est de prouver que cette partie construite existait déjà en 1962, non ?
J'ai retrouvé une photo datant du mariage de mes parents (1 septembre 1962, leur carnet de mariage faisant foi) qui montre la situation pré-existante à cette date, mais...je n'ai aucun moyen de prouver que cette photo a bien été prise ce jour là.

Je verrai ce qu'en pense l'urbanisme de Schaerbeek. Si vous avez d'autres pistes à exploiter...dites le moi :-)

GT · #6 19-07-2022 17:58:41

dan100 a écrit :

PIM a écrit :
La dernière péréquation cadastrale datant de 1979-1980, elle devrait avoir tenu compte de ces améliorations réalisées avant 1962
Que voulez-vous dire ? Attention : les photos aériennes Bruciel montrent clairement que cette partie construite (sans permis semble-t-il) existait déjà en 1977. Le problème est de prouver que cette partie construite existait déjà en 1962, non ?
J'ai retrouvé une photo datant du mariage de mes parents (1 septembre 1962, leur carnet de mariage faisant foi) qui montre la situation pré-existante à cette date, mais...je n'ai aucun moyen de prouver que cette photo a bien été prise ce jour là.
Je verrai ce qu'en pense l'urbanisme de Schaerbeek. Si vous avez d'autres pistes à exploiter...dites le moi :-)

Existait déjà en 1962 ou avant 1962 ?

dan100 · #7 27-07-2022 13:52:52

Résultat du RDV avec l'urbanisme : régularisation simplifiée (art. 330 du cobat) puisque je peux prouver que c'est antérieur à 1977 mais il faut quand même un dossier complet à rentrer, avec plans d'architecte et j'ai compté en plus 12 documents (certains avec plus de 5 pages) à remplir. Ce sont des journées entières de données à récolter. Mais le pire c'est l'avis des pompiers à demander et pour cela il faut......le dossier déjà complet avec plans d'architecte. C'est à dire que je dois me lancer à la recherche d'un architecte qui accepte de faire les plans d'une situation existante. Ensuite compléter tout le dossier. Et finalement risquer d'avoir un avis négatif des pompiers et donc avoir dépensé plus de 1000€ pour rien. C'est une maison de 1918 et quand je vois les renseignement à fournir sur la demande d'avis des pompiers, je pense que l'avis sera négatif (non il n'y a pas de portes coupe feu, ce sont des portes moulurées en bois plein de 1918!).

DONC : je suis pourtant habitué aux démarches administratives (j'ai même aidé des personnes en situation défavorable dans des démarches difficiles), mais là çà dépasse tout ce que j'ai connu dans ma vie. Je vais donc vendre la maison en l'état en précisant qu'il y a infraction urbanistique.

PIM

PIM · #8 27-07-2022 14:00:29

dan100 a écrit :

Résultat du RDV avec l'urbanisme : régularisation simplifiée (art. 330 du cobat) puisque je peux prouver que c'est antérieur à 1977 mais il faut quand même un dossier complet à rentrer, avec plans d'architecte et j'ai compté en plus 12 documents (certains avec plus de 5 pages) à remplir. Ce sont des journées entières de données à récolter. Mais le pire c'est l'avis des pompiers à demander et pour cela il faut......le dossier déjà complet avec plans d'architecte. C'est à dire que je dois me lancer à la recherche d'un architecte qui accepte de faire les plans d'une situation existante. Ensuite compléter tout le dossier. Et finalement risquer d'avoir un avis négatif des pompiers et donc avoir dépensé plus de 1000€ pour rien. C'est une maison de 1918 et quand je vois les renseignement à fournir sur la demande d'avis des pompiers, je pense que l'avis sera négatif (non il n'y a pas de portes coupe feu, ce sont des portes moulurées en bois plein de 1918!).
DONC : je suis pourtant habitué aux démarches administratives (j'ai même aidé des personnes en situation défavorable dans des démarches difficiles), mais là çà dépasse tout ce que j'ai connu dans ma vie. Je vais donc vendre la maison en l'état en précisant qu'il y a infraction urbanistique.

Et en faisant appel à une firme spécialisée du genre de celle-ci: https://ubex.be/ ?
Je n'en ai jamais fait l'expérience, mais on ne sait jamais.
(publicité gratuite)

Himura · #9 27-07-2022 23:48:39

Etes-vous sûr de devoir accéder à ces demandes de l'urbanisme - qui sont assez "poussées".

A votre place, je suivrai la piste indiquée du cadastre, en demandant leur fiche d'expertise.
C'est gratuit, et se fait en ligne via my minfin... Vous risquez une belle surprise.

Demandez aussi à l'assureur. Il est possible qu'ils aient expertisé la maison à l'époque (ça se faisait, avant...), avec moulte détails.

dan100

GT · #10 28-07-2022 07:08:24

grmff a écrit :

PIM a écrit :
La dernière péréquation cadastrale datant de 1979-1980, elle devrait avoir tenu compte de ces améliorations réalisées avant 1962
Effectivement, les données du cadastre (lire: de securite juridique..) sont parfois plus précises que les données du service urbanisme. A verifier

Le SPF FINANCES est constitué de différentes administrations générales.
L'administration générale de la documentation patrimoniale est composée de différentes administrations dont l'administration mesures et évaluations , l'administration sécurité juridique et l'administration collecte et échanges d'informations.

N'est ce pas l'administration mesures et évaluations qui est communément appelée le cadastre ?

Des arrêtés du Président du comité de direction du SPF Finances établissent les tâches dont sont chargées l’Administration Mesures et Evaluations, l'administration sécurité juridique et l'administration collecte et échanges d'informations.

dan100 · #11 29-07-2022 15:08:45

Himura a écrit :

Etes-vous sûr de devoir accéder à ces demandes de l'urbanisme - qui sont assez "poussées".
A votre place, je suivrai la piste indiquée du cadastre, en demandant leur fiche d'expertise.
C'est gratuit, et se fait en ligne via my minfin... Vous risquez une belle surprise.
Demandez aussi à l'assureur. Il est possible qu'ils aient expertisé la maison à l'époque (ça se faisait, avant...), avec moulte détails.

Pourriez-vous expliquer la "piste du cadastre" ?
Voici ce que donne leur site :
"Un extrait cadastral est un extrait de la documentation patrimoniale. Cette documentation se compose du plan cadastral et de la base de données des informations patrimoniales.

Le plan parcellaire cadastral est une reproduction graphique des parcelles avec leurs limites et leurs bâtiments
La base de données des informations patrimoniales est un registre qui indique pour chaque propriétaire :
les droits
les parcelles qu’il possède
les contenances et les revenus de ces parcelles
la nature du bien (maison, jardin, …) et l’année de construction des constructions"
Mais ces données-là je les ai déjà. J'ai même le code avec les données techniques de la parcelle (.../.../...) : c'est là que j'ai vu que la maison est enregistrée comme bi-familiale (ouf, au moins je ne suis pas en infraction avec mes 2 locataires 1 chambre :-) )

dan100 · #12 29-07-2022 15:29:34

Himura a écrit :

Etes-vous sûr de devoir accéder à ces demandes de l'urbanisme - qui sont assez "poussées".
A votre place, je suivrai la piste indiquée du cadastre, en demandant leur fiche d'expertise.
C'est gratuit, et se fait en ligne via my minfin... Vous risquez une belle surprise.
Demandez aussi à l'assureur. Il est possible qu'ils aient expertisé la maison à l'époque (ça se faisait, avant...), avec moulte détails.

Désolé pour mon message précédent : j'ai trouvé la "piste Fiche d'experetise" :-) et j'ai fait la demande.

Sur CadGIS, Ma maison avec son emprunte au sol actuelle (donc avec terrasses fermées) est bien indiquée, mais je suppose que cela ne me dispense pas de cette laborieuse procédure de régularisation "simplifiée".
Pour votre info, ils ne l'appellent "simplifiée" que parce que le nombre d'exemplaires de chaque plan et document est réduite (entre 4, 3 et 1 exemplaire) glasses

Himura · #13 29-07-2022 22:40:52

C'est effectivement la fiche d'expertise uniquement qu'il faut demander, et voir ce qu'elle contient.
Le Cadgis ou autre joyeuseté liée ne vous aidera pas. Mais l'expertise réalisée par un fonctionnaire public, et enregistrée... peut-être.

Pensez aussi aux assureurs historiques, qui conservent parfois des données ad vitam.

dan100

GT · #14 30-07-2022 07:21:13

dan100 a écrit :

Désolé pour mon message précédent : j'ai trouvé la "piste Fiche d'experetise" :-) et j'ai fait la demande.

Vous avez fait votre demande en ligne ?
https://finances.belgium.be/fr/particul … l/myminfin

Si ce n'est pas le cas, vous avez suivi la procédure et les instructions ?

A cet égard
https://finances.belgium.be/sites/defau … fr-dyn.pdf
https://finances.belgium.be/sites/defau … ion434.pdf
https://finances.belgium.be/fr/particul … /papier#q2

( note : le destinataire de la demande via le formulaire n°434 (version mai 2022) est non pas l'administration Mesures et Evaluations (de l'AGDP) mais l'administration Collecte et Echanges d'informations (de l'AGDP)).

AGDP : administration générale de la documentation patrimoniale

dan100

dan100 · #15 02-08-2022 19:51:14

Effectivement j'ai fait ma demande en ligne via Myminfin cool
Je devrai donc recevoir par email les données (encore rien reçu à ce jour) et je vous informerai de la suite.
En attendant j'ai commencé à remplir les premiers documents : demande de permis et info statistiques du SPF économie.
Le plus dur est de trouver un architecte qui accepte de signer les plans que je suis en train de faire (oui, je sais le faire moi-même...mais je ne peux pas officiellement).

Vous êtes une mine d'informations fiables en tout cas smile

PIM, grmff

dan100 · #16 22-08-2022 10:58:52

Voilà, la fiche d'expertise reçue. Pas beaucoup plus d'information si ce n'est (et c'est loin d'être négligeable !) que la maison est bien enregistrée comme "2 logements". C'est déjà çà, cela me confirme qu'il n'y a en effet pas d'infraction à ce niveau là (j'ai 2 locataires car il y a 2 appartements 1 chambre chacun dans la maison). La fiche dit "caves habitables". Hum...elles ne sont pourtant pas habitées (ni chauffage ni eau ni toilette lol ).

Autre piste pour ceux et celles qui suivent cette discussion : il y a moyen d'acheter des photos aériennes très anciennes à l'IGN.

Et là j'ai encore besoin de vos connaissances : le notaire m'avait parlé d'une date pivot de 1962 pour devoir régulariser ou pas (avant il ne fallait pas ?). L'urbanisme de Schaerbeek semble ne pas être d'accord ("les travaux d'avant 1962 doivent quand même être régularisés par la procédure simplifiée").

Qu'en est-il finalement ? Si les photos aérienne de l'IGN montrent que les terrasses étaient déjà prolongées et fermées (pour former de nouveaux locaux dans la maison comme des salle de bain) avant 1962, je suis dispensé de ce très lourd dossier de régularisation ?

Merci pour votre aide

oscarvs · #17 06-09-2022 14:31:33

Bonjour,
"L'urbanisme de Schaerbeek semble ne pas être d'accord ("les travaux d'avant 1962 doivent quand même être régularisés par la procédure simplifiée"). Je trouve ces velléités assez surprenantes, et je reste poli.
Si l'IGN vous a fourni des photos qui prouvent irréfutablement l'antériorité des travaux à la loi, vous êtes dans votre bon droit. Pas de loi, pas d'infraction! Pas d'infraction, pas de régularisation! C'est le principe de la non-rétro-activité des lois, qui ne valent que pour l'avenir.
Si la commune veut prendre l'initiative de compléter un dossier urbanistique, qu'elle le fasse avec ses ressources et à ses frais!
Je vous conseille de prendre contact avec le médiateur de la commune pour arrêter cet état de choses qui confine à l'abus de pouvoir.
Bien à vous

PIM

GT · #18 06-09-2022 16:35:58

dan100 a écrit :

Qu'en est-il finalement ? Si les photos aérienne de l'IGN montrent que les terrasses étaient déjà prolongées et fermées (pour former de nouveaux locaux dans la maison comme des salle de bain) avant 1962, je suis dispensé de ce très lourd dossier de régularisation ?

SI....

Et les photos aériennes le montrent ?

Infraction urbanistique : comment prouver une date antérieure à 1962 ?

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