augmentation des charges communes ( suite à flambée énergie )

rexou · #1 09-09-2022 20:37:17

nokthib a écrit :

Pour les prochains baux, on ne peut que conseiller de passer aux charges réelles / provisions ... :-)

Pas vraiment d'accord. Cela implique l'obligation de justifier les frais et entraine souvent des discussions stériles pour peu de choses.

Perso, quand c'est possible, j'opte pour un forfait concernant les charges communes et une provision pour les consommations.

Cela dépend bien sur de l'immeuble et du contexte. Dans une copro de 50 ou 100 lots, gérée par un syndic pro, il est facile de se référer au décompte établi par le syndic en toute indépendance. Le bail précise que les modalités de répartitions seront celles appliquées par le syndic dans son décompte qui divise les frais locataires et les frais propriétaires.

Pour un bien dans une plus petite copro, le forfait des charges communes présente plusieurs avantages. Pas de justificatif et donc pas de discussion. Pas de surprise et montant à débourser connu lors de la signature du bail. Adaptation éventuelle du forfait (indexé) lors d'un changement de locataire. Par contre, les frais de consommations (eau/chauffage...) doivent toujours rester liés à la consommation réelle pour éviter les abus et les surprises.

nokthib · #2 09-09-2022 20:14:56

Pour les prochains baux, on ne peut que conseiller de passer aux charges réelles / provisions ... :-)

GT · #3 09-09-2022 19:14:58

rexou a écrit :

grmff a écrit :
C'est fort simple: vous avez le droit de passer du forfait aux charges réelles...
Ce serait possible, mais entrainerait l'obligation de justifier de ces charges. Le locataire pourrait contester aussi et aurait l'impression de "payer plus".
Evoquer une possible intervention d'un juge pour un montant mensuel de 5 à 10 euros est un eu surréaliste... surtout quand on sait que d'autre part le loyer n'est pas indexé !
Indexez donc (quitte à réduire le loyer si vous vous sentez en bonté). Cela ne pourra que plaire à votre locataire amoureux des lois. Et en tout cas, ce ne sera pas contestable.

Le bailleur n'a pas le droit de passer du forfait aux charges réelles sans accord du locataire.
A défaut de l'obtenir, il devra s'adresser au juge.

C'est ce que j'écrivais à 18:27:14 me fondant sur le code bruxellois du logement/le décret wallon du 15 mars 2018.

Quant au droit d'indexation du loyer, il existe. Au bailleur de le mettre en oeuvre.

rexou

rexou · #4 09-09-2022 18:17:19

grmff a écrit :

C'est fort simple: vous avez le droit de passer du forfait aux charges réelles...

Ce serait possible, mais entrainerait l'obligation de justifier de ces charges. Le locataire pourrait contester aussi et aurait l'impression de "payer plus".

Evoquer une possible intervention d'un juge pour un montant mensuel de 5 à 10 euros est un peu surréaliste... surtout quand on sait que d'autre part le loyer n'est pas indexé !

Indexez donc (quitte à réduire le loyer si vous vous sentez en bonté). Cela ne pourra que plaire à votre locataire amoureux des lois. Et en tout cas, ce ne sera pas contestable.

GT · #5 09-09-2022 17:27:14

grmff a écrit :

C'est fort simple: vous avez le droit de passer du forfait aux charges réelles...

Et quel est le fondement en droit de ce droit ?

Et l'article 58 du décret (wallon) du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ?
"A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels."

Et l'art.224, § 2 du code bruxellois du logement
"A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible."

Les parties peuvent saisir le juge pour demander la révision ou la conversion.
Il me semble qu'elles peuvent aussi en décider amiablement sans le demander au juge.
Mais un bailleur ne peut imposer à son locataire la révision des frais et charges (leur adaptation en fonction de l'évolution des prix) ou la conversion du forfait en frais et charges réels. Il n'a pas ce droit

Dernière modification par GT (09-09-2022 17:57:27)

grmff · #6 09-09-2022 17:07:15

C'est fort simple: vous avez le droit de passer du forfait aux charges réelles...

rexou · #7 09-09-2022 11:56:44

Didier7830 a écrit :

PIM a écrit :
Ces charges sont-elles, en vertu des baux concernés, des provisions (avec décomptes réguliers) ou des forfaits ?
ces charges sont forfaitaires .. pas de décompte annuel ..
j'ai bien cru comprendre qu'il fallait une décision de juge de paix dans ce cas ...
une procédure assez démesuré pour 5 à 10€ en + par mois ...
mais connaissant mes cocos , un arrangement à l'amiable sera compliqué ...

Compliqué ???

Fort simple au contraire. Oubliez votre ajustement de 5 ou 10 euros mensuels et faites valoir l'indexation. Envoyez le calcul du loyer dû... et si vous vous sentez l'âme charitable, mentionnez que vous limitez votre demande à une partie de l'indexation au vu de vos bonnes relations, et jusqu'à nouvel ordre.

Par exemple loyer de 500 euros. Avec l'indexation légale, 556 euros. Vous limitez votre demande (jusqu'à nouvel ordre -c'est important de ne pas vous engager dans la durée) à 540 euros mensuels à partir du mois suivant.

C'est vous qui faites le cadeau et vous craignez une rébellion de vos locataires ??? (si pas content, application de la loi -à savoir l'indexation légale et totale). La seule chose que peuvent dire vos locataires, c'est "Merci".

nokthib · #8 09-09-2022 07:03:07

Proposez leur, si ils refusent ... Indexez les alors, même de 10 Euros, quitte à leur expliquer que c'est pour couvrir le surplus des charges communes

Dernière modification par nokthib (09-09-2022 07:05:45)

Girkou, Himura

Didier7830 · #9 08-09-2022 18:32:59

PIM a écrit :

Ces charges sont-elles, en vertu des baux concernés, des provisions (avec décomptes réguliers) ou des forfaits ?

ces charges sont forfaitaires .. pas de décompte annuel ..

j'ai bien cru comprendre qu'il fallait une décision de juge de paix dans ce cas ...

une procédure assez démesuré pour 5 à 10€ en + par mois ...
mais connaissant mes cocos , un arrangement à l'amiable sera compliqué ...

GT · #10 08-09-2022 16:46:07

Code bruxellois du logement
Art. 224/2 - Indexation et révision des charges
§ 2. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.

PIM · #11 08-09-2022 15:58:36

Didier7830 a écrit :

bien le bonjour à tous ,
petite question juridique ;
contexte : propriétaire d'un immeuble à appartement ( 6 ) , les loyers ne sont pas indexé ( par ma volonté ) et les baux mentionnent un supplément de X € pour charges communes ( électricité / assurance / entretien jardin et parking / ... etc ) entre 30 et 40€ suivant l'ancienneté des baux
la question : vu l'explosion du prix électricité ( éclairage cage escalier / conso station épuration ) puis je , en cour d'année ( maintenant ) , demander une réévaluation de ces charges ( par ex : +10€/mois ) ??
sans déclencher une mutinerie ; locataires sympa , mais terriblement à cheval sur les lois ...
merci d'avance
Didier

Ces charges sont-elles, en vertu des baux concernés, des provisions (avec décomptes réguliers) ou des forfaits ?

Didier7830 · #12 08-09-2022 15:42:02

bien le bonjour à tous ,

petite question juridique ;

contexte : propriétaire d'un immeuble à appartement ( 6 ) , les loyers ne sont pas indexé ( par ma volonté ) et les baux mentionnent un supplément de X € pour charges communes ( électricité / assurance / entretien jardin et parking / ... etc ) entre 30 et 40€ suivant l'ancienneté des baux

la question : vu l'explosion du prix électricité ( éclairage cage escalier / conso station épuration ) puis je , en cour d'année ( maintenant ) , demander une réévaluation de ces charges ( par ex : +10€/mois ) ??
sans déclencher une mutinerie ; locataires sympa , mais terriblement à cheval sur les lois ...

merci d'avance

Didier

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