Remise en état de parties communes

DavidL · #1 01-10-2022 21:24:58

Bonjour,

Une amie a acheté un appartement en copropriété il y a 15 ans.

Le propriétaire précédent a remplacé le carrelage du sol de son appartement et a carrelé une partie du hall commun (entre sa porte et la porte de l'appartement d'en face). Personne ne s'y est opposé à l'époque.

Un copropriétaire a décidé (par l'intermédiaire du syndic) de faire convoquer une AGE le 11/10/2022 pour faire remettre en état le hall. Je dois encore vérifier s'il dispose des 20% nécessaires pour exiger une AGE.

Dans sa convocation envoyée le 27/09/22 le syndic précise que le carrelage doit avoir disparu pour le 01/10/2022 (soit 5 jours plus tard) et que si ce n'est pas le cas l'entrepreneur que choisira l'AG (aucun devis n'est joint aux convocations) fera les travaux aux frais de mon amie.

Que dit la loi quant à la prise en charge de ces travaux aux parties communes (s'ils sont votés) ?
Aux frais de la copropriété ou aux frais du copropriétaire qui a hérité de cette situation lors de l'achat de son appartement ?
Quid d'une prescription éventuelle ?

Dernière modification par DavidL (01-10-2022 21:30:20)

rexou · #2 01-10-2022 21:54:29

DavidL a écrit :

Bonjour,
Une amie a acheté un appartement en copropriété il y a 15 ans.
Le propriétaire précédent a remplacé le carrelage du sol de son appartement et a carrelé une partie du hall commun (entre sa porte et la porte de l'appartement d'en face). Personne ne s'y est opposé à l'époque.
Un copropriétaire a décidé (par l'intermédiaire du syndic) de faire convoquer une AGE le 11/10/2022 pour faire remettre en état le hall. Je dois encore vérifier s'il dispose des 20% nécessaires pour exiger une AGE.
Dans sa convocation envoyée le 27/09/22 le syndic précise que le carrelage doit avoir disparu pour le 01/10/2022 (soit 5 jours plus tard) et que si ce n'est pas le cas l'entrepreneur que choisira l'AG (aucun devis n'est joint aux convocations) fera les travaux aux frais de mon amie.
Que dit la loi quant à la prise en charge de ces travaux aux parties communes (s'ils sont votés) ?
Aux frais de la copropriété ou aux frais du copropriétaire qui a hérité de cette situation lors de l'achat de son appartement ?
Quid d'une prescription éventuelle ?

Quelques réflexions :

1. Pas d'urgence et donc aucune raison à priori de convoquer une AGE
2. Situation existante depuis plus de 15 ans ans aucune réaction de la copro ---> pas de responsabilité du CP actuel dont l'achat est postérieur
3. Le syndic (et les CP existants lors des travaux) ont par contre leur responsabilité engagée par leur absence de réactivité.
4. Voir tous les PV d'AG depuis l'exécution des travaux pour rechercher tout ce qui concernerait ce nouveau carrelage.

Vote amie peut envoyer un courrier recommandé au syndic (doublé d'un email)

- bien pris note des demandes/exigences du syndic
- s'oppose à la tenue d'une AGE génératrice de frais pour un problème non urgent et existant depuis plus de 15 ans
- pas de responsabilité vu travaux effectués par un tiers plus de 15 ans auparavant par un tiers et sans réaction de quiconque
- demande de devis si la copro décide d'effectuer des travaux, aux frais de l'ensemble des CP
- rappel que l'absence de réaction du syndic durant plus de 15 ans est une faute
- refus enfin de se voir facturer les travaux et avertir d'une action en justice si tel devait être le cas.

DavidL

grmff · #3 02-10-2022 03:16:46

Cela ressemble furieusement à dexla dispute interpersonnelle.

Les délais sont manifestement n'importe quoi.

Le carrelage d'époque est il encore disponible?

Je suppose que le demandeur est le voisin en question...
Si ce n'est pas le cas, quel est son intérêt?
Si c'est le voisin, qui était déjà voisin il y a 15 ans, pourquoi avoir attendu 15 ans?
S'il est nouveau voisin, il n'a pas vu en achetant?

Bref, c'est n'importe quoi.

Pour le reste, je ne suis pas d'accord avec Rexou:
-Le syndic n'a pas de responsabilité. Il ne fait qu'appliquer les décisions des AG
- en achetant l'appartement, vous reprenez les responsabilités du proprio précédents concernant les malfaçons.

GT · #4 02-10-2022 05:34:17

L'amie a acquis il y a 15 ans en propriété un appartement et en copropriété des parties communes.
Je ne suis pas convaincu qu'elle soit responsable des actes posés par le propriétaire précédent en ce qui concerne ces parties communes.

DavidL

DavidL · #5 02-10-2022 10:56:57

Merci à tous pour vos réponses. Je vais tenter de vous répondre en une fois.

Pour mieux comprendre la problématique, je vous explique le contexte.

Il s'agit d'une copropriété de 17 appartements dont 6 appartiennent à un couple de copropriétaires qui en a hérité il y a 3 ans et demi. Ils ont aussi des garages. Ce sont les chieurs de service qui emmerdent tout le monde et qui se prennent pour les king du building (on en connaît tous lol ). Le couple est à l'origine de l'AGE qui contient d'autres points tout aussi non urgents. La femme du couple sème la terreur dans la copropriété, pendant les assemblées elle pique des crises de colère et insulte tout le monde. La situation est devenue intenable pour les autres copropriétaires. Certains d'entre eux, dont mon amie, sont harcelés en permanence (plainte à la police sera d'ailleurs déposée cette semaine pour diffamation et harcèlement). Les locataires du couple subissent le même type de problèmes. Ils fuient les uns après les autres. Bref, ce couple, c'est l'enfer pour tous.

Le syndic ne fait pas grand chose. Il ne répond pas aux mails des copropriétaires, ne se rend jamais sur place, prend régulièrement des libertés avec la loi (comme le fait de ne pas envoyer les convocations par recommandé par exemple, mais par simple courrier postal et hors délais) et est à la solde du couple en question, dont le nombre de quotités a permis de l'élire... Beaucoup de choses ne sont pas claires dans les comptes et je suspecte des arrangements financiers entre le couple et le syndic...

Pour info, le syndic précédent n'est pas le même que celui il y a 15 ans. C'est mon amie qui pendant 12 ans a fait office de syndic... de manière bénévole. Tout se passait à merveille dans la copropriété.
A son arrivée, le couple a fait remplacer mon amie par le syndic actuel... dont les bureaux sont à Mont-Saint-Guibert alors que la copropriété est à Uccle...
Si la responsabilité d'un syndic devait être engagée, ce serait donc celle du syndic en place avant mon amie. Copropriétaire ou professionnel ? Je ne sais pas !

La question principale est évidemment de savoir si mon amie est responsable des actes posés par le propriétaire précédent. Il y a deux avis ici et donc...

Ma réflexion :
Dans le cas d'infractions urbanistiques, le nouveau propriétaire devient responsable des actes posés par les précédents. C'est à lui à faire le nécessaire pour corriger les choses... On pourrait en déduire que pour la remise en état des communs c'est pareil.

Sauf que :

1) Au moment de l'achat, mon amie n'était pas censée savoir qu'il y avait une infraction. Aucun vieux PV d'AG ne parle de ce carrelage et personne ne s'en est jamais plaint (au contraire, l'autre copropriétaire sur le même pallier et le locataire du couple trouvent cela joli et les autres copropriétaires ne s'y opposent pas). L'ordre du jour de la dernière AGO parle de ce carrelage. Le PV précise que le syndic vérifiera s'il y a prescription, ce qu'il n'a pas fait.

Mon opinion est que mon amie a acheté en toute bonne foi et que vu que personne ne s'est jamais plaint, ces travaux aux parties communes doivent être considérés comme ayant été acceptés par l'ensemble des copropriétaires et qu'il y a prescription.

2) Le couple de plaignants connait la situation depuis qu'il a hérité des appartements. Le fait qu'il ne se soit pas manifesté depuis 3 ans et demi doit être interprété comme une acceptation de la situation.

Le carrelage d'époque n'est probablement plus disponible. On ne sait même pas d'où il vient...

En résumé, il est prévu d'envoyer un courrier recommandé au syndic reprenant les points suivants.
Pour info, le courrier sera signé par mon amie et 7 autres copropriétaires (sur 10) qui sont de son côté.

Pas de raison de tenir une AGE vu qu'il n'y a pas de problèmes urgents.

L'AGE ne peut de plus pas avoir lieu vu que le syndic n'a pas respecté les règles et délais en matière de convocation et que certains copropriétaires n'ont même rien reçu du tout. Ils viennent seulement d'être informés par leurs voisins et certains d'entre eux ne pourront pas se libérer.

-> Q : si un copropriétaire a plus de 20% des quotités ne peut-il pas faire convoquer une AGE même s'il n'y a pas d'urgence ?
-> Q : Quid si le syndic tient quand même l'AGE et que seul le couple est présent ?
-> Q : Quid de la mise en exécution des décisions prises lors de l'AG où seul le couple serait présent ?

Avertir le syndic que si l'AGE se tient, une action en annulation sera introduite auprès du Juge de Paix et qu'il sera demandé non seulement d'annuler toutes les décisions mais aussi que soient portés à sa charge tous les frais liés à l'organisation de l'assemblée (location de salle, etc) qui ne pouvait légalement avoir lieu.

Rajouter que si des travaux devaient être entamés sans l'accord des autres copropriétaires, il sera demandé au juge de Paix que ceux-ci soient portés à la charge du syndic qui a agit illégalement, n'a pas respecté la volonté d'une majorité de copropriétaires et / ou à la charge du couple qui a usé de manière abusive de sa majorité à l'assemblée ?

Rajouter que si des nouveaux fournisseurs devaient être désignés lors de cette assemblée illégale et donc sans l'accord des autres copropriétaires, la responsabilité de leurs interventions sera à la charge du syndic qui a laissé faire et des copropriétaires qui ont pris ces décisions.

Argumentation quant à la prescription du problème de carrelage et injonction au syndic de retirer le nom de mon amie de l'ordre du jour car cela n'a pas lieu d'être.

On informe déjà le syndic que je serai présent lors de la prochaine AG pour assister mon amie.
Q : Faut-il faire cela pour chaque AG ou alors une seule fois, de manière générale ?

Autres points que je n'aborderai pas ici. Ce serait trop long..

Q : N'y a-t-il pas un abus de majorité dans ce dossier ? Comment la combattre ?

Dernière modification par DavidL (02-10-2022 11:48:51)

rexou · #6 02-10-2022 11:03:21

grmff a écrit :

Cela ressemble furieusement à dexla dispute interpersonnelle.
Les délais sont manifestement n'importe quoi.
Le carrelage d'époque est il encore disponible?
Je suppose que le demandeur est le voisin en question...
Si ce n'est pas le cas, quel est son intérêt?
Si c'est le voisin, qui était déjà voisin il y a 15 ans, pourquoi avoir attendu 15 ans?
S'il est nouveau voisin, il n'a pas vu en achetant?
Bref, c'est n'importe quoi.
Pour le reste, je ne suis pas d'accord avec Rexou:
-Le syndic n'a pas de responsabilité. Il ne fait qu'appliquer les décisions des AG
- en achetant l'appartement, vous reprenez les responsabilités du proprio précédents concernant les malfaçons.

Le syndic engage sa responsabilité s'il a été averti de la situation et est resté sans réaction durant 15 ans. Pour ne pas avoir connaissance de ladite situation, il n'aurait donc pas visité l'immeuble durant 15 ans ??? J'imagine qu'il existe un ROI interdisant d'apporter une modification aux parties communes ; il revient au syndic de le faire appliquer et de porter à l'ordre du jour d'une AG le constat d'une infraction.

Si le syndic et les copros sont restés sans réaction lors des travaux ou directement après, le nouvel acheteur ne peut être tenu responsable de l'inertie des intéressés.

Mais il est un fait sur lequel on est bien d'accord : cette demande après plus de 15 ans, c'est n'importe quoi !!!

DavidL

GT · #7 02-10-2022 12:50:49

DavidL a écrit :

On informe déjà le syndic que je serai présent lors de la prochaine AG pour assister mon amie.
Q : Faut-il faire cela pour chaque AG ou alors une seule fois, de manière générale ?

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe [3 , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

grmff · #8 02-10-2022 13:21:32

Je pense que le syndic DOIT con oquer l'AG. Et elle sera valide...

GT · #9 02-10-2022 13:30:48

art.3.87, § 2, C. civil, livre 3 "les biens"
" Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête D'UN ou DE PLUSIEURS copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par envoi recommandé et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale"
Six appartements sur les 17 appartiennent à un couple de copropriétaires. Au moins 1/5 des parts ds les parties communes ?
Pour l'application de l'alinéa 2 l'urgence ne doit pas être rencontrée.

Procédure respectée par le couple qui a adressé la requête ?

Dernière modification par GT (02-10-2022 13:31:59)

rexou · #10 02-10-2022 15:31:03

DavidL a écrit :

Merci à tous pour vos réponses. Je vais tenter de vous répondre en une fois.
Pour mieux comprendre la problématique, je vous explique le contexte.
Il s'agit d'une copropriété de 17 appartements dont 6 appartiennent à un couple de copropriétaires qui en a hérité il y a 3 ans et demi. Ils ont aussi des garages. Ce sont les chieurs de service qui emmerdent tout le monde et qui se prennent pour les king du building (on en connaît tous ). Le couple est à l'origine de l'AGE qui contient d'autres points tout aussi non urgents. La femme du couple sème la terreur dans la copropriété, pendant les assemblées elle pique des crises de colère et insulte tout le monde. La situation est devenue intenable pour les autres copropriétaires. Certains d'entre eux, dont mon amie, sont harcelés en permanence (plainte à la police sera d'ailleurs déposée cette semaine pour diffamation et harcèlement). Les locataires du couple subissent le même type de problèmes. Ils fuient les uns après les autres. Bref, ce couple, c'est l'enfer pour tous.
Le syndic ne fait pas grand chose. Il ne répond pas aux mails des copropriétaires, ne se rend jamais sur place, prend régulièrement des libertés avec la loi (comme le fait de ne pas envoyer les convocations par recommandé par exemple, mais par simple courrier postal et hors délais) et est à la solde du couple en question, dont le nombre de quotités a permis de l'élire... Beaucoup de choses ne sont pas claires dans les comptes et je suspecte des arrangements financiers entre le couple et le syndic...
Pour info, le syndic précédent n'est pas le même que celui il y a 15 ans. C'est mon amie qui pendant 12 ans a fait office de syndic... de manière bénévole. Tout se passait à merveille dans la copropriété.
A son arrivée, le couple a fait remplacer mon amie par le syndic actuel... dont les bureaux sont à Mont-Saint-Guibert alors que la copropriété est à Uccle...
Si la responsabilité d'un syndic devait être engagée, ce serait donc celle du syndic en place avant mon amie. Copropriétaire ou professionnel ? Je ne sais pas !
La question principale est évidemment de savoir si mon amie est responsable des actes posés par le propriétaire précédent. Il y a deux avis ici et donc...
Ma réflexion :
Dans le cas d'infractions urbanistiques, le nouveau propriétaire devient responsable des actes posés par les précédents. C'est à lui à faire le nécessaire pour corriger les choses... On pourrait en déduire que pour la remise en état des communs c'est pareil.
Sauf que :
1) Au moment de l'achat, mon amie n'était pas censée savoir qu'il y avait une infraction. Aucun vieux PV d'AG ne parle de ce carrelage et personne ne s'en est jamais plaint (au contraire, l'autre copropriétaire sur le même pallier et le locataire du couple trouvent cela joli et les autres copropriétaires ne s'y opposent pas). L'ordre du jour de la dernière AGO parle de ce carrelage. Le PV précise que le syndic vérifiera s'il y a prescription, ce qu'il n'a pas fait.
Mon opinion est que mon amie a acheté en toute bonne foi et que vu que personne ne s'est jamais plaint, ces travaux aux parties communes doivent être considérés comme ayant été acceptés par l'ensemble des copropriétaires et qu'il y a prescription.
2) Le couple de plaignants connait la situation depuis qu'il a hérité des appartements. Le fait qu'il ne se soit pas manifesté depuis 3 ans et demi doit être interprété comme une acceptation de la situation.
Le carrelage d'époque n'est probablement plus disponible. On ne sait même pas d'où il vient...
En résumé, il est prévu d'envoyer un courrier recommandé au syndic reprenant les points suivants.
Pour info, le courrier sera signé par mon amie et 7 autres copropriétaires (sur 10) qui sont de son côté.
Pas de raison de tenir une AGE vu qu'il n'y a pas de problèmes urgents.
L'AGE ne peut de plus pas avoir lieu vu que le syndic n'a pas respecté les règles et délais en matière de convocation et que certains copropriétaires n'ont même rien reçu du tout. Ils viennent seulement d'être informés par leurs voisins et certains d'entre eux ne pourront pas se libérer.
-> Q : si un copropriétaire a plus de 20% des quotités ne peut-il pas faire convoquer une AGE même s'il n'y a pas d'urgence ?
-> Q : Quid si le syndic tient quand même l'AGE et que seul le couple est présent ?
-> Q : Quid de la mise en exécution des décisions prises lors de l'AG où seul le couple serait présent ?
Avertir le syndic que si l'AGE se tient, une action en annulation sera introduite auprès du Juge de Paix et qu'il sera demandé non seulement d'annuler toutes les décisions mais aussi que soient portés à sa charge tous les frais liés à l'organisation de l'assemblée (location de salle, etc) qui ne pouvait légalement avoir lieu.
Rajouter que si des travaux devaient être entamés sans l'accord des autres copropriétaires, il sera demandé au juge de Paix que ceux-ci soient portés à la charge du syndic qui a agit illégalement, n'a pas respecté la volonté d'une majorité de copropriétaires et / ou à la charge du couple qui a usé de manière abusive de sa majorité à l'assemblée ?
Rajouter que si des nouveaux fournisseurs devaient être désignés lors de cette assemblée illégale et donc sans l'accord des autres copropriétaires, la responsabilité de leurs interventions sera à la charge du syndic qui a laissé faire et des copropriétaires qui ont pris ces décisions.
Argumentation quant à la prescription du problème de carrelage et injonction au syndic de retirer le nom de mon amie de l'ordre du jour car cela n'a pas lieu d'être.
On informe déjà le syndic que je serai présent lors de la prochaine AG pour assister mon amie.
Q : Faut-il faire cela pour chaque AG ou alors une seule fois, de manière générale ?
Autres points que je n'aborderai pas ici. Ce serait trop long..
Q : N'y a-t-il pas un abus de majorité dans ce dossier ? Comment la combattre ?

La responsabilité du syndic ETAIT engagée. Je me suis mal exprimé dans mon premier message. Mais la copro a approuvé les comptes et donné décharge aux syndics successifs pendant plus de 15 ans sans émettre de remarque. Il es inutile et vain de chercher à poursuivre l'ancien syndic.

Un ou plusieurs CP possédant 20% des parts peut en effet demander la tenue d'une AGE. Si le quorum n'est pas atteint, l'AG sera reportée. Le syndic devra reconvoquer une nouvelle AGE, qui sera apte à délibérer et prendre des décisions même si un seul copropriétaire est présent. Ces AGE et tous les frais qui en découlent seront à charge de l'ensemble des copropriétaires.

Tout personne qui se sentirait lésée par les décisions prises dispose de 4 mois pour intenter une action en justice de paix. Le juge annulera une ou plusieurs décisions, mais très probablement pas l'ensemble de l'AGE

Votre couple infernal n'est pas majoritaire je suppose (vous évoquez 17 appartements en tout, et il en possèderait 6). Il n'est donc pas en position d'abuser de sa majorité (qu'il n'a pas) pas plus que de faire élire un syndic à lui tout seul.

Votre amie était syndic pendant 12 ans. Est-elle au moins actuellement commissaire aux comptes ? Ou l'un de vos sept autres alliés ? Dix copros sur 17 lots, dont 8 d'un côté, quid des quotités ? Je suis surpris que votre amie, qui a exercé durant 12 ans la fonction de syndic, ne soit pas mieux informée de la marche à suivre et des modalités de recours possibles.

Si des travaux sont décidés (majorité des 2/3 je pense) ils seront effectués après devis et aux frais de l'ensemble des copros. Toute décision contraire doit faire l'objet d'un recours en justice de paix de la part de la personne à qui on veut imputer ces frais.

Si une AG n'est pas convoquée en respectant les délais et dans les règles, tout CP peut en demander son annulation en justice de paix. La convocation se fait par recommandé, sauf si avis écrit du copropriétaire concerné, acceptant par exemple une convocation par email. Un avis affiché aux valves n'a aucune valeur.

panchito, DavidL

rexou · #11 02-10-2022 16:19:29

grmff a écrit :

Je pense que le syndic DOIT con oquer l'AG. Et elle sera valide...

Elle ne pourra délibérer que si le quorum est atteint smile

DavidL

DavidL · #12 03-10-2022 08:26:51

rexou a écrit :

La responsabilité du syndic ETAIT engagée. Je me suis mal exprimé dans mon premier message. Mais la copro a approuvé les comptes et donné décharge aux syndics successifs pendant plus de 15 ans sans émettre de remarque. Il es inutile et vain de chercher à poursuivre l'ancien syndic.
Un ou plusieurs CP possédant 20% des parts peut en effet demander la tenue d'une AGE. Si le quorum n'est pas atteint, l'AG sera reportée. Le syndic devra reconvoquer une nouvelle AGE, qui sera apte à délibérer et prendre des décisions même si un seul copropriétaire est présent. Ces AGE et tous les frais qui en découlent seront à charge de l'ensemble des copropriétaires.
Tout personne qui se sentirait lésée par les décisions prises dispose de 4 mois pour intenter une action en justice de paix. Le juge annulera une ou plusieurs décisions, mais très probablement pas l'ensemble de l'AGE
Votre couple infernal n'est pas majoritaire je suppose (vous évoquez 17 appartements en tout, et il en possèderait 6). Il n'est donc pas en position d'abuser de sa majorité (qu'il n'a pas) pas plus que de faire élire un syndic à lui tout seul.
Votre amie était syndic pendant 12 ans. Est-elle au moins actuellement commissaire aux comptes ? Ou l'un de vos sept autres alliés ? Dix copros sur 17 lots, dont 8 d'un côté, quid des quotités ? Je suis surpris que votre amie, qui a exercé durant 12 ans la fonction de syndic, ne soit pas mieux informée de la marche à suivre et des modalités de recours possibles.
Si des travaux sont décidés (majorité des 2/3 je pense) ils seront effectués après devis et aux frais de l'ensemble des copros. Toute décision contraire doit faire l'objet d'un recours en justice de paix de la part de la personne à qui on veut imputer ces frais.
Si une AG n'est pas convoquée en respectant les délais et dans les règles, tout CP peut en demander son annulation en justice de paix. La convocation se fait par recommandé, sauf si avis écrit du copropriétaire concerné, acceptant par exemple une convocation par email. Un avis affiché aux valves n'a aucune valeur.

Je dois encore vérifier les quotités, mais de ce que me dit mon amie, il y a un personne âgée de 90 ans qui possède deux appartements et vote comme le couple car elle les craint. Il semblerait que grâce à cela et aux garages qu'il possède, le couple ait la majorité et décide de tout. En résumé, ce sont deux copropriétaires contre huit et ce sont les deux qui décident de tout. D'où la question quant à l'abus de majorité...

Mon amie n'est pas commissaire aux comptes. Sa candidature a été rejetée par le couple et le commissaire aux comptes, c'est évidemment eux.
Elle avait accepté le poste de syndic pour aider tout le monde, tout en n'ayant pas toutes les compétences, c'est certain... Il faut dire aussi que pendant 12 ans ce genre de problèmes ne s'est jamais posé vu que tout le monde était content...

Dernière modification par DavidL (03-10-2022 08:47:41)

DavidL · #13 03-10-2022 08:54:36

GT a écrit :

art.3.87, § 2, C. civil, livre 3 "les biens"
" Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête D'UN ou DE PLUSIEURS copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par envoi recommandé et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale"
Six appartements sur les 17 appartiennent à un couple de copropriétaires. Au moins 1/5 des parts ds les parties communes ?
Pour l'application de l'alinéa 2 l'urgence ne doit pas être rencontrée.
Procédure respectée par le couple qui a adressé la requête ?

Merci. Voir ma réponse à Rexou.
Probablement la majorité avec les quotités de la personne âgée et des garages...
Procédure respectée par le couple, je ne sais pas. Mais j'imagine que même s'il n'a pas envoyé sa requête par recommandé, la convocation de l'AG est valable vu que le syndic a fait suite à leur requête...

GT · #14 03-10-2022 09:45:37

DavidL a écrit :

Merci à tous pour vos réponses. Je vais tenter de vous répondre en une fois.
Pour mieux comprendre la problématique, je vous explique le contexte.
Il s'agit d'une copropriété de 17 appartements dont 6 appartiennent à un couple de copropriétaires qui en a hérité il y a 3 ans et demi.

Il a été établi que les 6 appartements appartiennent aux 2 membres du couple ?

Il a été établi que la personne choisie comme syndic est bien propriétaire d'au moins un des appartements (ou d'un garage) dans la copropriété ?

Dernière modification par GT (03-10-2022 09:53:57)

GT · #15 03-10-2022 09:53:24

DavidL a écrit :

Procédure respectée par le couple, je ne sais pas. Mais j'imagine que même s'il n'a pas envoyé sa requête par recommandé, la convocation de l'AG est valable vu que le syndic a fait suite à leur requête...

N'est-ce pas vous qui avez mis en évidence une proximité entre le syndic et le couple ?

GT · #16 03-10-2022 09:58:23

DavidL a écrit :

Mon amie n'est pas commissaire aux comptes. Sa candidature a été rejetée par le couple et le commissaire aux comptes, c'est évidemment eux.

L'AG a choisi 2 commissaires aux comptes ?
C'est ce qui est repris dans 1 ou plusieurs PV d'AG ?

grmff · #17 03-10-2022 10:08:24

DavidL a écrit :

Je dois encore vérifier les quotités, mais de ce que me dit mon amie, il y a un personne âgée de 90 ans qui possède deux appartements et vote comme le couple car elle les craint. Il semblerait que grâce à cela et aux garages qu'il possède, le couple ait la majorité et décide de tout. En résumé, ce sont deux copropriétaires contre huit et ce sont les deux qui décident de tout. D'où la question quant à l'abus de majorité...
Mon amie n'est pas commissaire aux comptes. Sa candidature a été rejetée par le couple et le commissaire aux comptes, c'est évidemment eux.
Elle avait accepté le poste de syndic pour aider tout le monde, tout en n'ayant pas toutes les compétences, c'est certain... Il faut dire aussi que pendant 12 ans ce genre de problèmes ne s'est jamais posé vu que tout le monde était content...

Pour voter des travaux, il faut une majorité de 2/3 des voix présentes ou représentées, sachant que les propriétaires qui ont plus de 50% des voix sont réduits à 50%

Le nombre de propriétaire importe peu, c'est le nombre de quotité qui compte.

Si les infernaux ont 6 apparts sur 17, et sont suivis par un propriétaire qui a deux apparts et est présent lors de l'AG, ils ont une majorité de 8 sur 17 (si tout le monde est présent et si les quotités sont égales pour chaque appart). Mais pas les 2/3.

Ils peuvent donc se faire élire comme commissaire au compte (majorité simple) mais pas faire voter des travaux (majorité des 2/3), ni obtenir le quitus de leur mission de commissaire (ils ne peuvent pas voter pour leur propre quitus!!!)

A noter que s'ils reçoivent la procuration de la personne agée qui les craint, ils ne peuvent même pas se faire élire commissaire aux comptes si tous les autres sont contre...

Il faut donc vous arranger pour avoir les procurations des propriétaires qui risquent d'être absents... et que la propriétaire âgée soit absente, et donne procuration aussi.

rexou, DavidL

GT · #18 03-10-2022 14:03:53

GT a écrit :

DavidL a écrit :
On informe déjà le syndic que je serai présent lors de la prochaine AG pour assister mon amie.
Q : Faut-il faire cela pour chaque AG ou alors une seule fois, de manière générale ?

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe [3 , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale.
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

@davidL

Votre amie a-t-elle informé le syndic , conformément à l'art.387 précité de votre assistance à l'AG du 11 octobre ?

GT · #19 03-10-2022 14:52:14

J'ai en général à portée de main les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d' immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis.
Je relaie des informations.
Ce n'est pas GT qui affirme que... C'est le code civil qui prévoit que...
Et vous êtes en mesure de le vérifier.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 9 ( la décharge des commissaires aux comptes)

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le ou les commissaires aux comptes (il est question à l'art. 3.91 du code civil, livre 3 "les biens) d'un collège de commissaires aux comptes) sont des mandataires de l'association des copropriétaires.
Ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée identifiée à l'art.3.91 précité : le contrôle des comptes de l'association des copropriétaires .
Ils ne pourront ainsi voter à propos de leur propre décharge.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 7, al.4.( la limitation du pouvoir votal)

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Aucune disposition générale n'empêche un copropriétaire de voter lorsque le point relatif à la nomination du syndic, du commissaire aux comptes, du conseil de copropriété est soumis au vote. Il pourra voter en sa faveur.
Cependant son pouvoir votal pourra être réduit en application de l'at.3.87, § 7, al.4 précité.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.88, § 1, 1°, b (les travaux)

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° "

Il s'agit d'une décision DE PRINCIPE concernant les travaux affectant les parties communes.
Les décisions ultérieures concernant les travaux sont prises à la majorité absolue des voix dont il est question à l'art.3.87, §8 du code civil, livre 3 "les biens"

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.89, § 5, 9° (devis) et 3.88, §1er,1°,c (mise en concurrence)

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré"

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2°"

DavidL · #20 05-10-2022 07:29:13

GT a écrit :

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe [3 , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale.
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@davidL
Votre amie a-t-elle informé le syndic , conformément à l'art.387 précité de votre assistance à l'AG du 11 octobre ?

Le courrier recommandé AR part ce matin.

Remise en état de parties communes

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