vendeur/acheteur : qui paie les appels pour travaux?

lamy · #1 18-11-2022 19:50:35

Bonjour

Si un propriétaire vend son appartement après l'avoir occupé 286 jours sur 365, soit +/- 2 mois de moins qu'une année complète, ne doit-il pas contribuer :

1. aux appels de fonds extraordinaires pour travaux décidés lors de l'AG de l'exercice en cours ? Il était encore propriétaire au moment de la décision prise par l'AG.
Toutefois, l'appel de fonds n'a été lancé qu'1 mois avant la fin de l'exercice comptable et il n'était donc plus propriétaire.

2. aux charges de l'exercice au pro rata du nombre de jours ?

Merci d'éclairer ma lanterne.

Lamy

PIM · #2 18-11-2022 21:28:05

lamy a écrit :

Bonjour
Si un propriétaire vend son appartement après l'avoir occupé 286 jours sur 365, soit +/- 2 mois de moins qu'une année complète, ne doit-il pas contribuer :
1. aux appels de fonds extraordinaires pour travaux décidés lors de l'AG de l'exercice en cours ? Il était encore propriétaire au moment de la décision prise par l'AG.
Toutefois, l'appel de fonds n'a été lancé qu'1 mois avant la fin de l'exercice comptable et il n'était donc plus propriétaire.
2. aux charges de l'exercice au pro rata du nombre de jours ?
Merci d'éclairer ma lanterne.
Lamy

Qu'est-il mentionné dans le compromis de vente à ce sujet ?

GT · #3 19-11-2022 12:01:37

Extraits d'un exemple de compromis de vente

Charges communes ordinaires
L'acquéreur supporte les charges communes ordinaires à compter du jour où il a la jouissance du bien vendu. Le décompte sera établi par le syndic.

Charges communes extraordinaires
• Le vendeur supporte toutes les charges communes extraordinaires décidées avant la signature de l’acte, et pour lesquelles le syndic a déjà adressé une demande de paiement.
• L’acquéreur supporte les charges communes extraordinaires dont le paiement est demandé après la date de signature de l’acte, même si ces charges ont été décidées par l’assemble générale des copropriétaires avant cette date. L’obligation de l’acquéreur est toutefois limitée, dans ses rapports avec le vendeur, aux dépenses dont l’existence lui a été signalée ou résulte des documents qui lui ont été remis avant la signature de ce compromis.
• Toutes les décisions qui seraient prises lors d’une assemblée générale des copropriétaires qui se tiendrait entre la signature de ce compromis et de l'acte, impliqueront exclusivement l'acquéreur si le vendeur a communiqué à l’acquéreur, dans un délai raisonnable, la convocation à cette assemblée générale. Si le vendeur n’a pas communiqué cette information, il supporte les charges extraordinaires découlant de ces décisions. Le vendeur donne procuration à l'acquéreur pour assister à toute assemblée générale des copropriétaires qui se tiendrait entre la signature de ce compromis et la signature de l'acte.

Cependant, le vendeur et l’acquéreur conviennent que les travaux suivants sont à charge #du vendeur/#de l’acquéreur .
Le vendeur et l’acquéreur ont été avertis que le syndic n’est pas obligé de tenir compte de cet accord.

EXPLICATIONS

Charges communes ordinaires
Les charges communes ordinaires sont des dépenses communes périodiques, récurrentes. Il s’agit par exemple de l’assurance incendie, de l’entretien des parties communes, de l’utilisation de l’ascenseur, du salaire du concierge, etc. L’acquéreur les supporte dès qu’il a la jouissance du bien.
Jouissance
La jouissance est le droit de pouvoir utiliser une chose, d’en profiter. Dans le cadre de la vente d’un immeuble et à compter de la signature de l’acte, l’acheteur peut utiliser le bien acheté. Par exemple, il peut y habiter personnellement ou le louer. Si le bien est loué, l’acquéreur en aura la jouissance par la perception des loyers (avec décompte pour le mois en cours à la signature de l’acte authentique, si applicable).

Charges communes extraordinaires
Les charges communes extraordinaires sont des dépenses qui ne sont pas ordinaires et qui ont été décidées par l’assemblée générale des copropriétaires. Il s’agit par exemple du remplacement de la chaudière commune, de la mise aux normes de l’ascenseur, de la réparation de la toiture, etc.
Dans le cadre d’une vente, pour savoir qui, de l’acheteur ou du vendeur, doit payer ces charges, trois situations se présentent généralement :
1. Une décision a été prise par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente et le syndic a envoyé une demande de paiement au vendeur avant la signature de l’acte authentique de vente --> le vendeur paie ;
2. Une décision a été prise par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente et le syndic envoie la demande de paiement après la signature de l’acte authentique de vente --> l’acheteur paie uniquement s’il a reçu les procès-verbaux ou documents mentionnant les montants réclamés ;
3. Une assemblée générale a lieu entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique de vente --> l’acheteur paie pour autant que le vendeur lui ai communiqué, dans un délai raisonnable, la convocation à l’assemblée générale et lui ai donné procuration pour se rendre à l’assemblée générale.

lamy · #4 19-11-2022 17:49:12

Ce n'est pas pour moi.
L'explication est très claire, merci beaucoup.

Lamy

PIM · #5 19-11-2022 17:53:40

lamy a écrit :

Ce n'est pas pour moi.
L'explication est très claire, merci beaucoup.
Lamy

Ce qu'a publié GT est un exemple de clauses au compromis, pas une explication.

GT · #6 19-11-2022 18:27:45

PIM a écrit :

lamy a écrit :
Ce n'est pas pour moi.
L'explication est très claire, merci beaucoup.
Lamy
Ce qu'a publié GT est un exemple de clauses au compromis, pas une explication.

Les explications portent sur des termes utilisés dans l'exemple du compromis.

L'exemple est une application de l'article 3.94 du code civil , livre 3 "les biens" consacré à la transmission d'un lot

"§ 2. En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété ou de transfert pour cause de décès d'un lot, le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par envoi recommandé, de lui transmettre les informations et documents suivants outre, le cas échéant, l'actualisation des informations visées au paragraphe 1er:
1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les documents énumérés au paragraphe 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.
Le notaire transmet ensuite les documents au copropriétaire entrant.
A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Sauf clause contraire entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il peut jouir des parties communes.
Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion du contrat et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

Dernière modification par GT (19-11-2022 18:39:13)

PIM

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