Quel turnover

Chokotoff

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Quel turnover

Dans la veine de l'excellent fil limite philosophique https://forum.pim.be/topic-294623-investir-page-1.html, on peut se poser la question suivante : vaut-il mieux un locataire qui reste "jusqu'à sa mort" (ou plutôt juste avant pour éviter les emmerdes), ou au contraire qu'ils se succèdent.

Pas de rotation.
Avantages :
- loyer : pas de non paiement puisque s'il ne payait pas, le locataire serait déjà dehors ;
- voisinage : si le locataire actuel faisait montre d'absence de savoir-vivre, vos voisins vous auraient déjà sonné depuis belle lurette.

Inconvénients :
- loyer : juste indexé. Au bout d'un moment, il finit en-deça du marché ;
- loyer : on cherchera un locataire qui ne sera pas tenté de partir, donc le loyer ne sera peut-être pas le plus élevé du marché à la conclusion du bail ;

Rotation fréquente.
Avantages :
- loyer : vous pouvez coller au marché à chaque changement ;

Inconvénients :
- vide locatif : cela peut être (très) sportif de l'éviter avec le nettoyage possible, les dégâts éventuels, le marché pas trop porteur à l'instant t, etc.
- changement du locataire : on retiendra l'adage "on sait ce que l'on a, on ne sait pas ce que l'on aura" (cf relations voisinage) ;
- administratif : bail, états des lieux...
- au jour le jour : phase transitoire à chaque fois avec les appels et mails "de détresse technique" (le joint fuit, j'trouve pas l'bouton...).

Autrement dit, quel turnover préférez-vous ?

grmff

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Re : Quel turnover

Mieux vaut un locataire qui reste à long terme.
Si vous trouvez au bout de 11 ou 14 ans que le loyer est trop bas, vous pouvez renégocier. Et si la négociation est négative, vous pouvez mettre fin au bail...

Chokotoff

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Re : Quel turnover

On est d'accord.

grmff

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Re : Quel turnover

Personnellement, j'ai mis fin à un seul bail à l'issue de son triennat de renouvellement, par un simple préavis. Il s'agissait d'une personne qui n'était plus capable de vivre en autonomie, après 21 ans de liberté dans un chouette logement.

Par contre, j'ai renégocié 2 ou 3 baux qui avaient une quinzaine d'année, et pour lesquels le loyer était très bas. J'ai pris le loyer de référence normal pour un bien équivalent (en clair, le loyer du nouveau voisin dans le même immeuble avec le même genre d'appart...), et j'ai coupé la poire en deux. Par exemple, le loyer en cours était de 380. Le loyer du voisin était de 520. Le loyer proposé était de 450...

Mais ce sont des choses assez rares. Il est vrai que peu de locataires restent plus de 15 ans, en tout cas dans les miens. (Mon record pour un locataire: un bail de 1975 qui s'est terminé par la mise en maison de retraite en 2019 - 44 ans. Mon record pour une occupation: 45 ans, pour un concierge devenu locataire...)

J'ai renégocié, comme la loi le permet, entre 9 et 6 mois avant la fin du triennat. Un d'entre eux, via son administrateur de bien, a refusé de répondre. Il a joué la montre, espérant que je laisse passer le délai. Alors, j'ai mis fin au bail avec préavis de 6 mois comme la loi le permet. Et subitement, l'administrateur a accepté mon offre de nouveau loyer...

hesis

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Re : Quel turnover

Personnellement, je suis pour garder un bon locataire.
ça offre une tranquillité d'esprit que j'évalue supérieure à 20-30 EUR de plus par mois.
Par ailleurs, si on a vide locatif d'un mois, il faudra déjà pas mal de loyer afin de le rentabiliser.

grmff

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Re : Quel turnover

Et s'il faut repeindre tout l'appartement, ce sont des frais de main d'œuvre (et de matériaux) qu'on rajoute à un vide locatif pour travaux.

Sans compter les changements de cuisine éventuelle pour les très anciens locataires prix du mobilier, temps perdu chez Ikea, main d'oeuvre et vide locatif pour le montage)
Et sans compter le changement mobilier pour les logements loués meublés. ( main d'œuvre pour l'évacuation et la visite au parc à container, prix du mobilier, main d'œuvre pour le montage,...)

Et si vous avez un vinyl, un tapis ou un quick-step, même topo.

Chokotoff

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Re : Quel turnover

J'abonde aussi.
Mais à ce rythme, faut-il encore indexer ? Le locataire sera fidélisé et sait qu'il paiera davantage ailleurs pour la même chose.
Et on sait que l'indexation des rémunérations et allocations ne suit pas toujours au même rythme le coût réel des biens et services. Lors d'une AG récente, au sujet d'une discussion sur des travaux d'ampleur à faire, et en comparant avec les mêmes travaux réalisés il y a cinq ans, un copropriétaire affirmait

La BCE affirme que les entreprises ont répercuté bien plus (environ 40 %) que l'inflation.

Si l'on suit ce raisonnement, le pouvoir d'achat du locataire diminue. Donc, il paie plus cher son loyer indexé. Donc, pourquoi l'indexer ? Il restera davantage.

grmff

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Re : Quel turnover

Comme les loyers, les salaires sont mécaniquement indexés sur l'indice santé, inférieur à l'inflation.

Les salaires par contre bénéficient d'augmentation des barèmes au delà de l'indexation.

Moralité, au bout de 15 ans, le loyer ancien même indexé est largement en dessous du loyer du marché.

Alors, pour ma part, mes coûts augmentent comme l'inflation, pas comme l'index: précompte indexé sur les prix à la consommation,  et pas sur l'indice santé, assurances sur l'abex, sans parler des travaux.

Alors, j'indexe...