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Investir?

grmff
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Investir?

Non, mais, vraiment, vous voulez investir dans un appartement pour le louer? Vous vous rendez bien compte dans quoi vous mettez les pieds?

Vous voulez vraiment vous en prendre pour 20-25 ans avec un crédit, pendant lequel vous devrez compter tomber sur un locataire qui vous payera sinon vous aurez du mal à joindre les deux bouts?

Et vous taper toutes les démarches administratives qui vont avec? Les visites avec l'inspecteur pour le permis de location? Les recommandés à l'administration pour demander ce permis? Les incessants échanges parce qu'ils ne sont pas foutus de faire leur travail dans le temps légal de 15 jours? Ne pas oublier de refaire le PEB au bout de 10 ans? Renouveler le permis de location tous les 5 ans, sachant qu'ils trouveront toujours un truc différent qu'ils n'ont pas vu? Et évidemment, refaire le certificat électrique tous les 25 ans, sauf si vous demandez un permis de location à Liège ou autres villes qui exigent un contrôle électrique de moins de 5 ans, évidemment. Et un contrôle gaz de moins de 5 ans également...

Et vous avez vraiment envie de vous faire traiter de marchand de sommeil par les autorité toutes ces années? Ben oui, ils vous traiteront de marchand de sommeil pour mieux vous taxer. Non seulement ils vous taxent, mais les insultes vont avec!

Et ne croyez pas tous ceux qui vous disent que l'immobilier c'est bien parce que ce n'est pas taxé. Des taxes, on en paie. 12.5% à l'achat (Wallonie) sans compter le coût de toutes les démarches imposées aux notaires. Et 1% si vous demandez un crédit hypothécaire, évidemment. Si vous demandez un crédit, c'est que vous avez des sous à pomper par les autorités, évidemment. Et une fois que vous êtes propriétaire, vous payerez le précompte immobilier, qui n'a de précompte que le nom. C'est un impôt définitif... et chaque année, les villes et communes peuvent décider de l'augmenter à leur bon vouloir de rage taxatoire. Forest , par exemple, a fait passer ses "centimes additionnels" de 3120 en 2018 à 3990 2023, soit une augmentation soudaine de 23% (en plus de l'inflation, évidemment)

A ces impôts, vous rajouterez évidemment les impôts des personnes physique (IPP). Avec une incertitude, évidemment, parce que sinon, ce n'est pas rigolo. Ben oui, les autorités ont pour fâcheuse habitude de multiplier les impôts. Il y a quelques années, ils ont décidé soudain d'augmenter l'IPP sur l'immobilier de 40% d'un coup. Ben tiens, pourquoi se priver?

Si vous décédez, vos héritiers payeront évidemment des droits de succession. Et si vous êtes dégouté trop vite, vous payerez une taxe sur la plus value (si vous en faite une...)

Vous pourriez décider de ne pas louer le bien, ce qui serait peu rentable pour un investissement. Mais quand on est dégoûté des locataires, on arrive parfois à cette extrémité espérant seulement que le quartier s'embellisse et prenne de la valeur. Mauvaise idée, vous vous verriez taxé sur les résidences secondaires, voire sur les immeubles vides.

Au niveau de la taxation, il y a deux risques: le premier, c'est que l'état augmente la taxation à l'IPP via la taxation des loyers réels. Et le second, c'est que l'état ne saute pas ce pas, mais que vous soyez taxés comme professionnels, donc sur le loyer réel également, mais à un taux encore plus élevé. Bon, j'admets, ce dernier cas est relativement rare, mais reviendrait de plus en plus souvent.

Evidemment, si vous êtes taxés sur le loyer réel, vous aurez moins de mal quand les locataires ne vous payeront pas, hein. Et puis, vous apprendrez des choses sur le fonctionnement de la justice. Si-si, elle fonctionne en ce qui concerne la location. Les justices de paix, en tout cas en Wallonie, sont assez efficaces. Pour autant bien sûr qu'on ne nous impose pas un moratoire hivernal, bien sûr.

En Wallonie, avec un locataire de moyennement mauvaise composition, on arrive à ne perdre que 6 mois de loyer (en plus des frais de justice à avancer, des pertes de temps ou des frais d'avocat, et des frais d'huissier et d'expulsion, évidemment)

A Bruxelles, rajoutez 6 mois. Les justices sont plus lentes (car plus surchargées) et le moratoire hivernal a été décrété.

Au delà de cette expérience en droit avec les justice de paix (voire le tribunal de première instance si vous avez le bol d'avoir un locataire qui fait appel...), vous allez apprendre à bricoler. Ah, les joies de la remise en peinture après qu'un locataire insolvable vous ait décoré les murs avec des moucharabiés, par exemple en grattant le plafonnage en faisant de jolies arabesques. Ou après avoir repeint l'appartement avec une peinture de tellement mauvaise qualité que vous devez poncer tous les murs, les réenduire et les repeindre en 3 couches. Que du bonheur.

Et puis, quel plaisir de pouvoir déblayer un appartement de ses 50 sacs poubelles (qu'il faut remplir au préalable, évidemment. Sinon, une bonne partie du charme manque) et d'avoir le privilège de le nettoyer de fonds en comble.

Evidemment, vous pouvez faire faire cela, mais le rendement, déjà maigre, en patira un peu.

Quand au plaisir de pouvoir dire autour de vous que vous avez fait le pas et que vous avez "investi", gardez vous-en. Les "amis" vous tourneront le dos, vous traiteront de marchand de sommeil derrière votre dos, vous expliqueront que tous les proprios sont des salauds, ou que ce sont des parasites de la société qui pompent le pognon des locataires sans payer d'impôt, comme leur serinent les médias à longueur de journée. Dire que vous avez le privilège de loger des gens? Meuuh non. Vous serez juste un profiteur.

Sans compter bien sûr les locataires qui vous sonnent à toute heure du jour et de la nuit, pour un oui ou pour un non. Pour une alarme incendie qui sonne (Dites, l'alarme incendie sonne. Vous pouvez faire quelque chose, je n'arrive pas à dormir.... - Ben, sortez de l'immeuble vous mettre en sécurité, banane!!!) ou pour une vitre cassée.

Ou pour vous annoncer que les extincteurs ont été vidés dans les escaliers et que l'alarme générale sonne. A 2h du mat de préférence.

Ou pour vous demander de remettre le courant dans les communs parce que depuis la veille, il fait noir dans les communs et l'ascenseur est bloqué. Ce genre d'appel se fait évidemment le vendredi à 16h30 quand vous venez de partir en week-end à la mer.

Non, mais, vraiment, vous voulez investir?

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rexou
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Re : Investir?

Ça fait du bien de se défouler ! Mais avouez que sans vos locataires, votre vie serait si terne que vous arpenteriez les rues à la recherche du premier tas de briques à vendre  smile

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grmff
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Re : Investir?

rexou a écrit :

avouez que sans vos locataires, votre vie serait si terne que vous arpenteriez les rues à la recherche du premier tas de briques à vendre  smile

Ou pas. Peut-être que ma résistance est au bout.

Le coup du "vous avez 5 ans pour vous mettre en ordre de cette nouvelle règlementation incendie" couplé au "vous ne pouvez pas faire les travaux de plafond RF avec un locataire dedans mais vous ne pouvez pas le mettre dehors avant 7 ans", je l'ai avalé.

Le coup du "Le propriétaire doit mettre un détecteur incendie", Ok. Qu'on rajoute que c'est présent à l'état des lieux mais que c'est insalubre quand même parce que le locataire l'a enlevé sans remplacer les piles, j'en rigole.

Le coup du "insalubre parce qu'il n'y a pas de différentiel", mais qu'il est impossible d'exiger du voisin qu'il en mette un, passe encore.

Les 1500€ d'amendes parce qu'il n'y a pas de rampe pour les deux marches entre le salon et l'entrée, ce n'est pas moi qui les ait eu.

Le logement qui n'a pas changé depuis 40 ans et qui a déjà eu 4 permis de location et renouvellement successif, mais pour lequel je dois demander une dérogation parce que finalement il n'est pas si conforme, ce n'est pas moi qui suis risible.

Les services d'urbanisme qui me disent que c'est de ma faute et que j'aurais dû réclamer les archives pour éviter cela, alors que j'avais demandé les archives par la procédure indiquée mais que l'urbanisme n'a pas daigné répondre au service des archives, cela m'a laissé faire 10.000€ de travaux pour rien et ils n'en ont rien à foutre. J'ai même pas eu droit à des excuses, et je n'ai toujours pas les archives.

Les faux en écriture de la part de locataires, présentés devant un juge via avocat, j'ai eu aussi. Venant d'un locataire, on peut s'attendre à tout. Mais les faux en écriture de la part de l'administration, j'ai presque fini par trouvé cela normal et cela commence à m'inquiéter. Et quand les instances supérieures se rendent compte du problème et me disent que c'est pas grave et que c'est pire dans d'autres ville, j'ai plus envie.

L'instance supérieure a été jusqu'à me dire que ce n'était pas grave et que je pouvais quand même louer si je n'avais pas de permis de location et prendre le risque de louer sans attendre la levée de l'arrêté d'insalubrité (pourtant, c'est du pénal...)

Ce ne sont pas non plus les 3 procès que j'ai dû faire au CPAS, avec un dernier procès où le juge m'a débouté en admettant que je pouvais refuser la garantie du Cpas. (Alors que légalement, la garantie est au choix du locataire....), qui m'ont fait perdre la foi en notre système.

Ce ne sont pas non plus les 10 années de procès avec une voisine, pour un problème à la con qui coûtait moins de 800€ à régler et qui aura coûté 20.000€ en frais d'avocat, d'expertise, et plus de 3000€ en perte de loyer, pour obtenir gain de cause en fin de compte mais en coupant la poire en deux concernant mon dommage. Je vois encore l'avocat de l'autre repartir du tribunal dans son coupé sport anglais à 200.000€...

Non-non. Ce n'est pas tout cela. L'insécurité juridique permanente m'use. M'a usé. Ce ne sont pas les locataires qui m'usent. Ce ne sont pas les menteurs et les mauvais payeurs, les dealers et les drogués, les bipolaires et les schizophrènes, les attardés mentaux légers sortis de prison et les alcoolo. J'avoue, certains de ceux-là me sortent de partout. Mais ce n'est pas cela qui me fait abandonner.

C'est l'insécurité juridique permanente. Et la lenteur des procédures qui sont causées par cette insécurité juridique et qui risquent de me broyer et de me faire perdre tout. J'ai pas envie de recommencer 10 ans de procès, et je ne pourrais pas supporter les conséquences au bout du compte.

Alors, sans doute qu'il est temps de mettre un terme à tout cela et de tirer ma révérence. Je ne parle pas de moi, juste de mon aventure immobilière.

Là où vous avez raison, c'est que mes activités tournent beaucoup autour de mes briques et de leurs occupants, quand je ne suis pas à l'étranger en tout cas. Je vais donc devoir me réorienter. Ou retourner sur Sibulaga. Parce que franchement, il y a des jours où "I don't want to live on this planet anymore."

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Chokotoff
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Re : Investir?

Bonjour Grmff,

Pour avoir lu depuis plusieurs années toutes les péripéties, sans offrir un balotin de manons mea culpa, toutes ces conclusions ne sont-elles pas le fruit des aventures dans l'investissement de biens immobiliers "à vocation sociale" ?
Vu de l'extérieur, il y a Pierre, Paul et Jacques qui investissent dans l'immobilier, puis il y a Grmff qui fait dans le social. C'en serait presque devenu un sacerdoce que cela ne m'étonnerait pas. Comme s'il y avait la volonté de renvoyer l'ascenseur à la société en contrepartie, peut-être, d'avoir eu la chance d'être né sous une bonne étoile.

Dit autrement, en investissant plus "classiquement", les conclusions seraient-elles les mêmes ? Je pense en partie que oui. Mais en partie seulement.
L'incertitude juridique ou plutôt légale, elle est là depuis la nuit des temps. Du jour au lendemain on nous pond une nouvelle loi, une nouvelle taxe, un nouveau calcul de l'âge du bâtiment pris en compte pour l'établissement d'un quelconque indice composite de vétusté relié à la grille des loyers indicative mais que t'as quand même parfois intérêt à suivre surtout si tu veux choper un subside pour trois caramels, j'en passe et des meilleures.
Par contre, il reste possible de ne pas détenir de biens pour lesquels un permis est nécessaire par exemple.

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Ben1980
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Re : Investir?

Cette activité, surtout à votre niveau , cela n'a rien d'évident. Si c'était évident tout le monde le ferait.  Déjà 10 logements , c'est du boulot et des emmerdes régulièrement . Alors à grande échelle ?
C'est de la gestion de projet et de la gestion de risque presque en permanence, dans un secteur sensible et au centre de trop d'intérêts, dans un pays ... Bon sang ce pays??

Penser à un moment à se rémunérer pour garder la paix et éviter de sortir du jeu. Je veux dire , se rémunérer vraiment, à la hauteur de ce qu'on estime avoir fourni comme effort. La plupart des gens ne le font pas à ce niveau, comme la plupart des gens ne font pas du sport de haut niveau, parce que c'est vraiment exigeant, qu'il y a un vrai prix à payer.  Mental, physique.  Nadal il le paye.  Dans votre cas , le prix c'est d'aller voir les limites et les absurdités du système. 

Bref, comme on dit toujours , rester dans le game aussi longtemps que possible. Faire ses coups d'accordéons mais à l'inverse , Un jour, se rémunérer vraiment. Seule issue possible.

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Chokotoff
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Re : Investir?

Ben1980 a écrit :

Penser à un moment à se rémunérer pour garder la paix et éviter de sortir du jeu. Je veux dire , se rémunérer vraiment, à la hauteur de ce qu'on estime avoir fourni comme effort. La plupart des gens ne le font pas à ce niveau, comme la plupart des gens ne font pas du sport de haut niveau, parce que c'est vraiment exigeant, qu'il y a un vrai prix à payer.  Mental, physique.  Nadal il le paye.  Dans votre cas , le prix c'est d'aller voir les limites et les absurdités du système.

Et à ce moment, dans ce cas précis, ne serait-ce pas ce genre de profil d'expert dont nos dirigeants auraient besoin pour déterminer ce qu'il y a lieu de faire dans le domaine dans l'intérêt de TOUTES les parties ?
Vous avez compris que l'on peut évidemment appliquer ce système à bien d'autres domaines que l'immobilier.

Les mauvaises langues parleront de repenti au lieu d'expert. Mais ne fait-on pas de meilleur garde-chasse qu'avec le pire des braconniers ? Frank Abagnale est un très bel exemple illustratif.

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grmff
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Re : Investir?

Chokotoff a écrit :

Bonjour Grmff,

Pour avoir lu depuis plusieurs années toutes les péripéties, sans offrir un balotin de manons mea culpa, toutes ces conclusions ne sont-elles pas le fruit des aventures dans l'investissement de biens immobiliers "à vocation sociale" ?
Vu de l'extérieur, il y a Pierre, Paul et Jacques qui investissent dans l'immobilier, puis il y a Grmff qui fait dans le social. C'en serait presque devenu un sacerdoce que cela ne m'étonnerait pas. Comme s'il y avait la volonté de renvoyer l'ascenseur à la société en contrepartie, peut-être, d'avoir eu la chance d'être né sous une bonne étoile.

Dit autrement, en investissant plus "classiquement", les conclusions seraient-elles les mêmes ? Je pense en partie que oui. Mais en partie seulement.
L'incertitude juridique ou plutôt légale, elle est là depuis la nuit des temps. Du jour au lendemain on nous pond une nouvelle loi, une nouvelle taxe, un nouveau calcul de l'âge du bâtiment pris en compte pour l'établissement d'un quelconque indice composite de vétusté relié à la grille des loyers indicative mais que t'as quand même parfois intérêt à suivre surtout si tu veux choper un subside pour trois caramels, j'en passe et des meilleures.
Par contre, il reste possible de ne pas détenir de biens pour lesquels un permis est nécessaire par exemple.

Merci pour votre commentaire.
Actuellement, ce qui me pousserait à repousser la décision, ce sont les locataires, leur gentillesse, le contact, le fait que je vois le positif de mon investissement. Depuis le Covid, j'ai moins d'emmerdements avec les locataires. Vraiment beaucoup moins. Presque plus de retard de paiement, etc. C'est parfois un sacerdoce. J'ai parfois eu le coup de blues quand je voyais que la situation d'un locataire se dégradait et que j'étais impuissant à agir. Parfois même un gros coup de blues. Et ce n'étais pas une question de finance, mais de drame social dans lequel je me sentais impliqué même si je n'y étais pour rien au contraire, et que ni ma responsabilité morale, ni ma responsbilité de propriétaire n'était engagée de quelconque manière.

Aujourd'hui, ce n'est pas cela. C'est une énorme lassitude face à l'administration en général.

Quant à vendre seulement ce qui nécessite permis, comme il s'agit parfois d'immeuble complets et non de copropriété, je devrais quasi tout virer. Alors, autant tout virer.

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grmff
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Re : Investir?

Ben1980 a écrit :

Cette activité, surtout à votre niveau , cela n'a rien d'évident. Si c'était évident tout le monde le ferait.  Déjà 10 logements , c'est du boulot et des emmerdes régulièrement . Alors à grande échelle ?
C'est de la gestion de projet et de la gestion de risque presque en permanence, dans un secteur sensible et au centre de trop d'intérêts, dans un pays ... Bon sang ce pays??

Penser à un moment à se rémunérer pour garder la paix et éviter de sortir du jeu. Je veux dire , se rémunérer vraiment, à la hauteur de ce qu'on estime avoir fourni comme effort. La plupart des gens ne le font pas à ce niveau, comme la plupart des gens ne font pas du sport de haut niveau, parce que c'est vraiment exigeant, qu'il y a un vrai prix à payer.  Mental, physique.  Nadal il le paye.  Dans votre cas , le prix c'est d'aller voir les limites et les absurdités du système. 

Bref, comme on dit toujours , rester dans le game aussi longtemps que possible. Faire ses coups d'accordéons mais à l'inverse , Un jour, se rémunérer vraiment. Seule issue possible.

Se rémunérer? Ne vous inquiétez pas pour cela. Je n'ai pas de mal à joindre les deux bouts, au contraire. Je trais largement ma vache. D'ailleurs, je considère que je ne suis pas en Belgique à temps plein...

Mon activité serait facile si l'administration n'était pas aussi absurde. Eux aussi font du très haut niveau d'absurdité... et d'insécurité juridique. Les fonctionnaires ont le temps pour eux. Ils ne paient pas leur avocat. Ils ne paient pas s'ils se trompent. Leurs actes n'ont aucune conséquence pour eux. Pareil pour les politiques...

Si l'absurdité administrative et l'incertitude fiscale et légale disparaissait, tout le monde ne le ferait pas pour autant. Parce que tout le monde n'a pas les sous, tout le monde n'a pas le goût de gérer la relation locataire propriétaire, etc. Mais c'est vrai que plus de monde le ferait, et que cela serait bon pour tout: l'activité économique, la stabilité du parc immobilier belge, les loyers qui seraient plus bas vu une meilleure offre, une concurrence accrue qui baisserait les loyers et augmenterait la qualité du logement, etc.

Alors, je pense que je suis resté dans le game aussi longtemps que possible, et qu'il est temps de sortir.

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grmff
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Re : Investir?

Chokotoff a écrit :
Ben1980 a écrit :

Penser à un moment à se rémunérer pour garder la paix et éviter de sortir du jeu. Je veux dire , se rémunérer vraiment, à la hauteur de ce qu'on estime avoir fourni comme effort. La plupart des gens ne le font pas à ce niveau, comme la plupart des gens ne font pas du sport de haut niveau, parce que c'est vraiment exigeant, qu'il y a un vrai prix à payer.  Mental, physique.  Nadal il le paye.  Dans votre cas , le prix c'est d'aller voir les limites et les absurdités du système.

Et à ce moment, dans ce cas précis, ne serait-ce pas ce genre de profil d'expert dont nos dirigeants auraient besoin pour déterminer ce qu'il y a lieu de faire dans le domaine dans l'intérêt de TOUTES les parties ?
Vous avez compris que l'on peut évidemment appliquer ce système à bien d'autres domaines que l'immobilier.

Les mauvaises langues parleront de repenti au lieu d'expert. Mais ne fait-on pas de meilleur garde-chasse qu'avec le pire des braconniers ? Frank Abagnale est un très bel exemple illustratif.

Les dirigeants n'ont que faire des problèmes des propriétaires. Ce n'est pas payant au niveau électoral.

L'impact des politiques restrictives sur les propriétaires est vendeur électoralement. C'est vendeur de dire "pôôôvre locataire, on ne pourra pas t'expulser en hiver" Cela rassure tous les locataires qui ont du mal à joindre les deux bouts.

Et le pôôôôvre locataire ne se rend pas compte que derrière, cela chasse les investisseurs, diminue la construction de nouveaux logements, diminue le passage d'anciens logements occupés par leur propriétaire en logement loué, et donc fait stagner l'offre par rapport à la demande grandissante. Le concept est trop compliqué. Les conséquences trop indirectes. Ce n'est pas pour une personne en particulier, et le locataire qui a son logement se fiche que le loyer du voisin augmente. Jusqu'à ce que le propriétaire le mette dehors pour ajuster le loyer au marché, évidemment. Mais il est alors bien seul et la loi n'est plus pour lui.

Bref, il ne voudraient pas de mon avis.

(Et par ailleurs, je ne suis pas un repenti ni un braconnier: je ne fais rien d'illégal!!!)

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Chokotoff
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Re : Investir?

grmff a écrit :

(Et par ailleurs, je ne suis pas un repenti ni un braconnier: je ne fais rien d'illégal!!!)

Loin de moi l'idée de tels propos wink

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Chokotoff
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Re : Investir?

grmff a écrit :

Alors, je pense que je suis resté dans le game aussi longtemps que possible, et qu'il est temps de sortir.

Je me souviens d'un membre du forum de pim.be, un certain grmff il me semble, qui avait dit avoir dit à son notaire que c'était terminé, qu'il n'achèterait plus rien... pour reprendre rendez-vous fissa avec lui pour passer un acte d'achat roll wink

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grmff
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Re : Investir?

Chokotoff a écrit :
grmff a écrit :

Alors, je pense que je suis resté dans le game aussi longtemps que possible, et qu'il est temps de sortir.

Je me souviens d'un membre du forum de pim.be, un certain grmff il me semble, qui avait dit avoir dit à son notaire que c'était terminé, qu'il n'achèterait plus rien... pour reprendre rendez-vous fissa avec lui pour passer un acte d'achat roll wink

J'ai rendez-vous chez le notaire. Mais c'est pour vendre...

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Ben1980
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Re : Investir?

grmff a écrit :
Ben1980 a écrit :

Cette activité, surtout à votre niveau , cela n'a rien d'évident. Si c'était évident tout le monde le ferait.  Déjà 10 logements , c'est du boulot et des emmerdes régulièrement . Alors à grande échelle ?
C'est de la gestion de projet et de la gestion de risque presque en permanence, dans un secteur sensible et au centre de trop d'intérêts, dans un pays ... Bon sang ce pays??

Penser à un moment à se rémunérer pour garder la paix et éviter de sortir du jeu. Je veux dire , se rémunérer vraiment, à la hauteur de ce qu'on estime avoir fourni comme effort. La plupart des gens ne le font pas à ce niveau, comme la plupart des gens ne font pas du sport de haut niveau, parce que c'est vraiment exigeant, qu'il y a un vrai prix à payer.  Mental, physique.  Nadal il le paye.  Dans votre cas , le prix c'est d'aller voir les limites et les absurdités du système. 

Bref, comme on dit toujours , rester dans le game aussi longtemps que possible. Faire ses coups d'accordéons mais à l'inverse , Un jour, se rémunérer vraiment. Seule issue possible.

Se rémunérer? Ne vous inquiétez pas pour cela. Je n'ai pas de mal à joindre les deux bouts, au contraire. Je trais largement ma vache. D'ailleurs, je considère que je ne suis pas en Belgique à temps plein...

Mon activité serait facile si l'administration n'était pas aussi absurde. Eux aussi font du très haut niveau d'absurdité... et d'insécurité juridique. Les fonctionnaires ont le temps pour eux. Ils ne paient pas leur avocat. Ils ne paient pas s'ils se trompent. Leurs actes n'ont aucune conséquence pour eux. Pareil pour les politiques...

Si l'absurdité administrative et l'incertitude fiscale et légale disparaissait, tout le monde ne le ferait pas pour autant. Parce que tout le monde n'a pas les sous, tout le monde n'a pas le goût de gérer la relation locataire propriétaire, etc. Mais c'est vrai que plus de mon de le ferait, et que cela serait bon pour tout: l'activité économique, la stabilité du parc immobilier belge, les loyers qui seraient plus bas vu une meilleure offre, une concurrence accrue qui baisserait les loyers et augmenterait la qualité du logement, etc.

Alors, je pense que je suis resté dans le game aussi longtemps que possible, et qu'il est temps de sortir.

Grmff, je disais se rémunérer dans le sens large.  Récompenser ses efforts, d'une façon ou d'une autre, à la mesure du travail effectué. Par du temps ou de la paix d'esprit ,  par exemple.  S'obliger encore moins de compromis avec soi même.☀️

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grmff
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Re : Investir?

Ben1980 a écrit :

Grmff, je disais se rémunérer dans le sens large.  Récompenser ses efforts, d'une façon ou d'une autre, à la mesure du travail effectué. Par du temps ou de la paix d'esprit ,  par exemple.  S'obliger encore moins de compromis avec soi même.☀️

Ah oui. Dans le sens large et définitif...

He bien, je crois que c'est à ce stade là que je suis.

Les travaux de Charleroi arrivent au bout. Normalement, tout est fini demain. Le marché va redémarrer. L'Université démarre également. Des centaines de kots sont en construction à de multiples endroits de la Ville, et mes biens ne sont pas mal placés.

En comparant les prix de construction des studios étudiants qu'on voit ailleurs (Mons, Bruxelles, Namur) où on est plutôt entre 100 et 200.000€, je sens que je vais faire une jolie plus value.

La question qui restera, c'est évidemment: et ensuite...

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Chokotoff
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Re : Investir?

grmff a écrit :

La question qui restera, c'est évidemment: et ensuite...

De la consultance dans le domaine, de l'accompagnement de bailleurs, de la gestion privative de biens...
Bref, la même chose, mais avec les biens des autres.

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grmff
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Re : Investir?

Investir?

N'oubliez pas les démarches, souvent inutiles et purement vexatoires.
Par exemple, l'enregistrement, qui est une obligation fiscale gratuite. Rien que "fiscal "et "gratuite" dans la même phrase devrait vous faire rire, ou vous faire pleurer, évidemment. Si vous ne remplissez pas cette obligation fiscale, vous n'avez aucune conséquence fiscale.

Par contre, pour bien vous faire chier, ils ont fait une interface complètement débile où vous devrez remplir 3x les mêmes données, et où vous devrez suivre le rythme bien lent de reconnaissance de vos données. Ne remplissez pas trop vite, sinon cela foire. Une telle interface dans n'importe quel logiciel vous ferait changer de logiciel illico tellement c'est mal foutu. Et si vous ne remplissez pas, aucune conséquence fiscale, mais vous ne pourrez pas indexer le loyer. Et votre locataire pourra se barrer sans préavis ni indemnité. Vu la qualité des données de la base des données de l'enregistrement, cela fait une jolie insécurité juridique, évidemment. Pour le locataire, cette fois-ci.

L'indexation, cela m'a toujours cassé les pieds. Mais cette année, c'est le pon-pon. Ils ont inventé que l'indexation devait être modulée avec le PEB. Même Pim, qui a un module d'indexation bien foutu depuis des années, a jeté le gant devant la complexité induite par cette "modulation".
Même le fédéral a jeté le gant et renvoie aux régions. Et évidemment, les régions ne mettent pas un calculateur sur la table...

Alors, vous allez devenir rapidement un lecteur assidu de Pim.be, et vous lancer dans l'étude de la législation fédérale, des législations régionales, des règles communales, des règlements incendie, des règlement taxe, etc. Et pas seulement avant d'investir, hein. Tout au long de votre investissement.

Parce qu'il y a des monceaux de lois qui changent chaque année, et vous serez prié de tout savoir, même si les autorités ne savent pas tout et ne se préoccupent pas de la cohérence des lois en questions.

Un exemple? La loi communale peut décider que le rapport de prévention incendie doit être envoyé au propriétaire par le service de prévention. Et la loi fédérale peut dire que ledit rapport devra être envoyé uniquement au demandeur. Moralité, comme c'est la commune qui demande généralement ce rapport, le propriétaire n'est finalement jamais au courant de ce qu'il doit faire. Il est donc des propriétaires qui se font fermer leurs logements sur base de rapport dont ils n'ont pas connaissance par la faute des incohérences des règlements.

Et ne me dites pas que c'est simple et que le propriétaire n'a qu'à lire les règlements communaux et s'y conformer, hein. parce que les règlements mentionnent souvent que tel ou tel point est à réaliser selon l'estimation du préventionniste. Impossible de connaître les estimations des préventionnistes, puisque deux préventionnistes auront deux avis différents. Sans compter que les préventionnistes ne connaissent pas non plus toutes les règles, et qu'ils imposent parfois des choses qu'il n'ont pas le droit d'imposer (sic...)

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grmff
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Re : Investir?

Et tenez vous au courant régulièrement, pour déclarer spontanément votre situation par rapport aux nouveaux règlements taxes...
Parce que les villes rajoutent souvent dans leur règlement une clause du genre:

A défaut d’avoir reçu cette déclaration, le contribuable est tenu de donner à l’administration communale tous les éléments nécessaires à la taxation, et ce, au plus tard le 1er août de l’exercice d’imposition

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grmff
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Re : Investir?

J'oubliais! Au delà des lois fédérales, régionales et communales, au delà des règlements incendies, n'oubliez pas de vous tenir à jour dans la presse. Parce que les lois sont parfois si mal foutues et injustes qu'elles sont annulées par les tribunaux suite aux demandes, par exemple, des organisme de défense des propriétaires tel l'excellent SNPC. Faites-vous membre, cela vous donnera un peu d'information régulière.

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grmff
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Re : Investir?

Chokotoff a écrit :
grmff a écrit :

La question qui restera, c'est évidemment: et ensuite...

De la consultance dans le domaine, de l'accompagnement de bailleurs, de la gestion privative de biens...
Bref, la même chose, mais avec les biens des autres.

Travailler pour compte de tiers, j'ai donné. Pas envie de me remettre dans un boulot 8-5. Impossible pour mon caractère.

En plus, la même chose pour un autre laisserait tous les emmerdements, et me priverait du bénéfice. Non merci.

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Chokotoff
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Re : Investir?

grmff a écrit :

Par contre, pour bien vous faire chier, ils ont fait une interface complètement débile où vous devrez remplir 3x les mêmes données, et où vous devrez suivre le rythme bien lent de reconnaissance de vos données. Ne remplissez pas trop vite, sinon cela foire. Une telle interface dans n'importe quel logiciel vous ferait changer de logiciel illico tellement c'est mal foutu. Et si vous ne remplissez pas, aucune conséquence fiscale, mais vous ne pourrez pas indexer le loyer. Et votre locataire pourra se barrer sans préavis ni indemnité. Vu la qualité des données de la base des données de l'enregistrement, cela fait une jolie insécurité juridique, évidemment. Pour le locataire, cette fois-ci.

Et ce qui devait arriver arriva : dans votre espace privé MyMinfin, vous pouvez vous retrouver locataire d'un bien à Petaouchnok, même si vous n'avez jamais été locataire de votre vie. Si si, c'est possible, une belle surprise d'un proche qui a découvert qu'il y avait un bail de location renseigné à son nom alors qu'il n'a jamais loué quoi que ce soit.

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