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Investir?

grmff
Pimonaute non modérable
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Investir?

Non, mais, vraiment, vous voulez investir dans un appartement pour le louer? Vous vous rendez bien compte dans quoi vous mettez les pieds?

Vous voulez vraiment vous en prendre pour 20-25 ans avec un crédit, pendant lequel vous devrez compter tomber sur un locataire qui vous payera sinon vous aurez du mal à joindre les deux bouts?

Et vous taper toutes les démarches administratives qui vont avec? Les visites avec l'inspecteur pour le permis de location? Les recommandés à l'administration pour demander ce permis? Les incessants échanges parce qu'ils ne sont pas foutus de faire leur travail dans le temps légal de 15 jours? Ne pas oublier de refaire le PEB au bout de 10 ans? Renouveler le permis de location tous les 5 ans, sachant qu'ils trouveront toujours un truc différent qu'ils n'ont pas vu? Et évidemment, refaire le certificat électrique tous les 25 ans, sauf si vous demandez un permis de location à Liège ou autres villes qui exigent un contrôle électrique de moins de 5 ans, évidemment. Et un contrôle gaz de moins de 5 ans également...

Et vous avez vraiment envie de vous faire traiter de marchand de sommeil par les autorité toutes ces années? Ben oui, ils vous traiteront de marchand de sommeil pour mieux vous taxer. Non seulement ils vous taxent, mais les insultes vont avec!

Et ne croyez pas tous ceux qui vous disent que l'immobilier c'est bien parce que ce n'est pas taxé. Des taxes, on en paie. 12.5% à l'achat (Wallonie) sans compter le coût de toutes les démarches imposées aux notaires. Et 1% si vous demandez un crédit hypothécaire, évidemment. Si vous demandez un crédit, c'est que vous avez des sous à pomper par les autorités, évidemment. Et une fois que vous êtes propriétaire, vous payerez le précompte immobilier, qui n'a de précompte que le nom. C'est un impôt définitif... et chaque année, les villes et communes peuvent décider de l'augmenter à leur bon vouloir de rage taxatoire. Forest , par exemple, a fait passer ses "centimes additionnels" de 3120 en 2018 à 3990 2023, soit une augmentation soudaine de 23% (en plus de l'inflation, évidemment)

A ces impôts, vous rajouterez évidemment les impôts des personnes physique (IPP). Avec une incertitude, évidemment, parce que sinon, ce n'est pas rigolo. Ben oui, les autorités ont pour fâcheuse habitude de multiplier les impôts. Il y a quelques années, ils ont décidé soudain d'augmenter l'IPP sur l'immobilier de 40% d'un coup. Ben tiens, pourquoi se priver?

Si vous décédez, vos héritiers payeront évidemment des droits de succession. Et si vous êtes dégouté trop vite, vous payerez une taxe sur la plus value (si vous en faite une...)

Vous pourriez décider de ne pas louer le bien, ce qui serait peu rentable pour un investissement. Mais quand on est dégoûté des locataires, on arrive parfois à cette extrémité espérant seulement que le quartier s'embellisse et prenne de la valeur. Mauvaise idée, vous vous verriez taxé sur les résidences secondaires, voire sur les immeubles vides.

Au niveau de la taxation, il y a deux risques: le premier, c'est que l'état augmente la taxation à l'IPP via la taxation des loyers réels. Et le second, c'est que l'état ne saute pas ce pas, mais que vous soyez taxés comme professionnels, donc sur le loyer réel également, mais à un taux encore plus élevé. Bon, j'admets, ce dernier cas est relativement rare, mais reviendrait de plus en plus souvent.

Evidemment, si vous êtes taxés sur le loyer réel, vous aurez moins de mal quand les locataires ne vous payeront pas, hein. Et puis, vous apprendrez des choses sur le fonctionnement de la justice. Si-si, elle fonctionne en ce qui concerne la location. Les justices de paix, en tout cas en Wallonie, sont assez efficaces. Pour autant bien sûr qu'on ne nous impose pas un moratoire hivernal, bien sûr.

En Wallonie, avec un locataire de moyennement mauvaise composition, on arrive à ne perdre que 6 mois de loyer (en plus des frais de justice à avancer, des pertes de temps ou des frais d'avocat, et des frais d'huissier et d'expulsion, évidemment)

A Bruxelles, rajoutez 6 mois. Les justices sont plus lentes (car plus surchargées) et le moratoire hivernal a été décrété.

Au delà de cette expérience en droit avec les justice de paix (voire le tribunal de première instance si vous avez le bol d'avoir un locataire qui fait appel...), vous allez apprendre à bricoler. Ah, les joies de la remise en peinture après qu'un locataire insolvable vous ait décoré les murs avec des moucharabiés, par exemple en grattant le plafonnage en faisant de jolies arabesques. Ou après avoir repeint l'appartement avec une peinture de tellement mauvaise qualité que vous devez poncer tous les murs, les réenduire et les repeindre en 3 couches. Que du bonheur.

Et puis, quel plaisir de pouvoir déblayer un appartement de ses 50 sacs poubelles (qu'il faut remplir au préalable, évidemment. Sinon, une bonne partie du charme manque) et d'avoir le privilège de le nettoyer de fonds en comble.

Evidemment, vous pouvez faire faire cela, mais le rendement, déjà maigre, en patira un peu.

Quand au plaisir de pouvoir dire autour de vous que vous avez fait le pas et que vous avez "investi", gardez vous-en. Les "amis" vous tourneront le dos, vous traiteront de marchand de sommeil derrière votre dos, vous expliqueront que tous les proprios sont des salauds, ou que ce sont des parasites de la société qui pompent le pognon des locataires sans payer d'impôt, comme leur serinent les médias à longueur de journée. Dire que vous avez le privilège de loger des gens? Meuuh non. Vous serez juste un profiteur.

Sans compter bien sûr les locataires qui vous sonnent à toute heure du jour et de la nuit, pour un oui ou pour un non. Pour une alarme incendie qui sonne (Dites, l'alarme incendie sonne. Vous pouvez faire quelque chose, je n'arrive pas à dormir.... - Ben, sortez de l'immeuble vous mettre en sécurité, banane!!!) ou pour une vitre cassée.

Ou pour vous annoncer que les extincteurs ont été vidés dans les escaliers et que l'alarme générale sonne. A 2h du mat de préférence.

Ou pour vous demander de remettre le courant dans les communs parce que depuis la veille, il fait noir dans les communs et l'ascenseur est bloqué. Ce genre d'appel se fait évidemment le vendredi à 16h30 quand vous venez de partir en week-end à la mer.

Non, mais, vraiment, vous voulez investir?

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GT
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Re : Investir?

Chokotoff a écrit :
grmff a écrit :

Par contre, pour bien vous faire chier, ils ont fait une interface complètement débile où vous devrez remplir 3x les mêmes données, et où vous devrez suivre le rythme bien lent de reconnaissance de vos données. Ne remplissez pas trop vite, sinon cela foire. Une telle interface dans n'importe quel logiciel vous ferait changer de logiciel illico tellement c'est mal foutu. Et si vous ne remplissez pas, aucune conséquence fiscale, mais vous ne pourrez pas indexer le loyer. Et votre locataire pourra se barrer sans préavis ni indemnité. Vu la qualité des données de la base des données de l'enregistrement, cela fait une jolie insécurité juridique, évidemment. Pour le locataire, cette fois-ci.

Et ce qui devait arriver arriva : dans votre espace privé MyMinfin, vous pouvez vous retrouver locataire d'un bien à Petaouchnok, même si vous n'avez jamais été locataire de votre vie. Si si, c'est possible, une belle surprise d'un proche qui a découvert qu'il y avait un bail de location renseigné à son nom alors qu'il n'a jamais loué quoi que ce soit.

Comment ce proche a-t-il réagi?
Quelle réponse a-t-il obtenu?

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Chokotoff
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Re : Investir?

Il a été surpris et forcément, l'âge aidant, perturbé...

Les réponses ont été nulles, puisqu'aucune question n'a été posée à personne. Il faudrait d'ailleurs essayer de gratter pour voir s'il n'y a pas moyen de contacter le bailleur ou carrément l'administration. Il faut savoir que ledit bail date de longtemps (typiquement il n'a plus court ou alors c'est un de ces baux tels que le locataire partira du logement les pieds devant.

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rexou
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Re : Investir?

grmff a écrit :

J'ai rendez-vous chez le notaire. Mais c'est pour vendre...

Vendre c'est bien... mais que faire du cash qui sera dégagé ?

Quelle autre alternative, hors la bourse et ses aléas ?

Je sais que le taux des carnets d'épargne est à la hausse... entre 1 et 2% avec la prime de fidélité. yikes

Investir dans le vin ? Les oeuvres d'art ?  Les antiquités ?

Ou un don au PS de Charleroi ?  devil

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grmff
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Re : Investir?

rexou a écrit :

Ou un don au PS de Charleroi ?  devil

Je fais suffisamment de dons annuels dans lesquels le PS se sert suffisamment. (on les appelle "Impôts des personnes physiques" et "Précompte Immobilier") J'ai décidé d'arrêter ces dons.

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grmff
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Re : Investir?

rexou a écrit :
grmff a écrit :

J'ai rendez-vous chez le notaire. Mais c'est pour vendre...

Vendre c'est bien... mais que faire du cash qui sera dégagé ?

Quelle autre alternative, hors la bourse et ses aléas ?

Je sais que le taux des carnets d'épargne est à la hausse... entre 1 et 2% avec la prime de fidélité. yikes

Investir dans le vin ? Les oeuvres d'art ?  Les antiquités ?

Ou un don au PS de Charleroi ?  devil

C'est évidemment la bonne question.
Le taux des carnets d'épargne est inférieur à l'inflation. Ils ne permettent donc pas de conserver son capital et de bénéficier de quelconques revenus. Tout au plus permettent-ils de ralentir l'érosion du capital par l'inflation.
Vins, oeuvres d'art et antiquités ne sont pas mon domaine, et je n'envisage pas de me former dessus.

Il reste donc la bourse, la caisse de dépots et de consignations (mais c'est pas brillant ni fiable sur le long terme) ou un autre projet qui aurait une bonne rentabilité. Rouleaucompressorisé comme je suis actuellement, je n'ai pas la créativité ni l'énergie de me lancer dans un nouveau projet. Ce sera donc la bourse. A terme sans doute, ce sera la bourse mais plus en Belgique.

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grmff
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Re : Investir?

Investir? Oui, mais n'oubliez pas de faire un courrier à vos locataires chauffés par une chaudière commune pour qu'ils puissent bénéficier de la Prime Fédérale Gaz. Oui, bon, ce n'est qu'un papier de plus, hein. Vous n'allez pas nous ch. une pendule parce qu'on vous rajoute de l'administration.

Ah, ce n'est pas parce qu'on vous rajoute de la paparasse? C'est pourquoi? Parce que c'est tellement mal torché que vous n'y comprenez rien? Non? Ah, c'est parce que ce sont des instructions contradictoires. Oui, c'est vrai... Rassurez-vous, vous n'êtes pas seuls... et l'administration aussi est bien dans la mouise avec cette affaire.

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rexou
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Re : Investir?

grmff a écrit :

...
Il reste donc la bourse, la caisse de dépots et de consignations (mais c'est pas brillant ni fiable sur le long terme) ou un autre projet qui aurait une bonne rentabilité. Rouleaucompressorisé comme je suis actuellement, je n'ai pas la créativité ni l'énergie de me lancer dans un nouveau projet. Ce sera donc la bourse. A terme sans doute, ce sera la bourse mais plus en Belgique.

Caisse de dépôt, je ne connais pas... et ça ne me tente pas non plus. La bourse, j'y touche depuis un moment... mais pas aussi rentable ni aussi stable que la brique. En brique papier, la baisse de ces deux dernières années est de plus de 30%. Faut savoir l'encaisser !

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jblpro4
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Re : Investir?

Bonjour,

Pour ma modeste contribution,  je touche du bois, pas trop de problème après 10 ans d'aventure.
J'ai moins de biens (11) mais une majorité de 2 chambres.
J'ai grâce à cela une certaine stabilité, la seule chose un peu dur à faire avaler ce sont les indexations.

Il est vrai que quand quelqu'un veut partir je ne chipote pas avec les mois de "pénalité" et que j'ai de la chance au niveau de la propretépour le moment.
Je demande qu'il paie son dernier mois d'occupation. Il ne faut pas garder quelqu'un qui veut partir.
Je perds sûrement un peu d'argent en bâclant les EDL, en ne réclamant pas les mois de pénalité,etc... mais j'ai tellement peu confiance en la justice belge que je préfère un bon arrangement à l'amiable à chaque fois. Je n'ai pas encore eu d'expulsion en 10 ans.
Ma gestion à l'ancienne est incompatible avec plus de 10 biens j'en suis conscient.

Je vous rejoins complètement au niveau de l'incertitude politique. J'ai l'impression d'être le méchant propriétaire riche et profiteur. Je travail pourtant à temps plein et je rénove mes biens en prenant mes congés légaux pendant que mes locataires partent en vacances, ça fait rêver la vie de riche cool
Cela ne me donne clairement plus envie d'investir. Je commence en bourse petit à petit (à mon échelle). Je compte revendre un immeuble de 3 unités d'ici 3 ans avec ces histoires de PEB, loyers de références et autres abus... j'étais pourtant parti pour 25 ans avec celui-là...

PS: la région Wallonne semble compliquée  wink

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grmff
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Re : Investir?

Investir? Pas fou non. Et si votre locataire décède, vous faites quoi? Parce que cela arrive, hein, faut pas se voiler la face. Pas souvent, mais tout de même.

Et une fois que vous avez eu le cas, ne croyez pas que ce sera utile pour le cas suivant. La loi aura changé, la procédure aura été modifiée, les règles auront changé. Bon, les forum aident, mais il vous faudra bien vérifié que cela n'a pas encore changé...

Et puis, il y a plein de situations différentes:
- Les locataires simples, avec une famille qui accepte la succession, vide le logement et rend les clefs.
- Les locataires sans héritiers ni personne comme entourage
- Les locataires qui ont rompu avec leurs enfants qui ne veulent pas en entendre parler ni même renoncer à la succession officiellement
- Les locataires décédés dans des conditions suspectes, avec scellés sur l'appartement et le procureur qui n'est pas pressé de lever les scellés et ne se préoccupe pas de la perte de loyer qui en découle parce que ce n'est pas son problème. Cela peut durer...
- Les locataires sous administration de bien. Au décès, l'administration cesse de plein droit. Et puis?
- Les locataires avec une garantie Cpas
- Les locataires qu'on finit par retrouver après 15 jours, en pleine chaleur, dans un appart sous toiture, dans un état indescriptible


Et il vous faudra jongler avec les concepts de succession vacante, succession en déshérence, succession latente, administrateur de succession en déshérence, curateur de succession vacante (à moins que ce ne soit le contraire), mandataire, administrateur judiciaire, administrateur provisoire de la succession,...

Et évidemment, il vous faudra lire et comprendre les incohérences que vous retrouverez sur des sites pourtant réputés. Un exemple? Notaire.be

Absence d'héritiers (= succession vacante)
Lorsque le défunt n'a plus de parent au degré successible, et qu'il n'a pas établi de testament, sa succession est déclarée vacante.

Dans ce cas, toute personne intéressée, ou le Procureur du Roi, peuvent demander au tribunal de première instance la désignation d'un curateur qui devra administrer et liquider la succession. Si la succession a peu d'importance, le juge de paix peut directement nommer un curateur.

Il arrive également qu'une succession soit laissée en latence parce qu'il n'a pas été possible de retrouver tous les héritiers. Dans ce cas, tout intéressé pourrait demander au tribunal la nomination d'un administrateur provisoire de la succession qui pourra prendre toutes les mesures urgentes nécessaires.

Tribunal de première instance ou juge de paix?
Quel tribunal pour un administrateur provisoire?

Tout cela dans le respect de la douleur de la famille (que vous découvrez parfois à l'occasion de ce décès)

Bref, être propriétaire, c'est être confronté à des masses de problème, juridique, sociologiques, psychologique, organisationnel. Sans parler de nettoyage...

Investir? Non mais vous êtes fou?

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grmff
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Re : Investir?

jblpro4 a écrit :

Il est vrai que quand quelqu'un veut partir je ne chipote pas avec les mois de "pénalité" et que j'ai de la chance au niveau de la propretépour le moment.
Je demande qu'il paie son dernier mois d'occupation. Il ne faut pas garder quelqu'un qui veut partir.
Je perds sûrement un peu d'argent en bâclant les EDL, en ne réclamant pas les mois de pénalité,etc... mais j'ai tellement peu confiance en la justice belge que je préfère un bon arrangement à l'amiable à chaque fois. Je n'ai pas encore eu d'expulsion en 10 ans.
Ma gestion à l'ancienne est incompatible avec plus de 10 biens j'en suis conscient.

Je fais aussi une gestion "à l'ancienne". Sans doute avec plus de complications parce que j'ai de l'expérience depuis plus longtemps, que j'ai plus de biens, et que j'ai des studios meublés.

Mais ce n'est pas la gestion des locataires qui est compliquée: ce sont les administrations!

Et à mon avis, avec Nawal Ben Hamou et ses inventions constantes de nouvelles impositions à charge des propriétaires, c'est très très loin d'être plus simple... Et c'est pas près d'être fini pour vous.

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BXL3072
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Re : Investir?

Sans compter les taxes et les précomptes qui ne font qu'augmenter.

https://www.lalibre.be/economie/immo/20 … GEJ7YGUPE/

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