Investir?

Non, mais, vraiment, vous voulez investir dans un appartement pour le louer? Vous vous rendez bien compte dans quoi vous mettez les pieds?

Vous voulez vraiment vous en prendre pour 20-25 ans avec un crédit, pendant lequel vous devrez compter tomber sur un locataire qui vous payera sinon vous aurez du mal à joindre les deux bouts?

Et vous taper toutes les démarches administratives qui vont avec? Les visites avec l'inspecteur pour le permis de location? Les recommandés à l'administration pour demander ce permis? Les incessants échanges parce qu'ils ne sont pas foutus de faire leur travail dans le temps légal de 15 jours? Ne pas oublier de refaire le PEB au bout de 10 ans? Renouveler le permis de location tous les 5 ans, sachant qu'ils trouveront toujours un truc différent qu'ils n'ont pas vu? Et évidemment, refaire le certificat électrique tous les 25 ans, sauf si vous demandez un permis de location à Liège ou autres villes qui exigent un contrôle électrique de moins de 5 ans, évidemment. Et un contrôle gaz de moins de 5 ans également...

Et vous avez vraiment envie de vous faire traiter de marchand de sommeil par les autorité toutes ces années? Ben oui, ils vous traiteront de marchand de sommeil pour mieux vous taxer. Non seulement ils vous taxent, mais les insultes vont avec!

Et ne croyez pas tous ceux qui vous disent que l'immobilier c'est bien parce que ce n'est pas taxé. Des taxes, on en paie. 12.5% à l'achat (Wallonie) sans compter le coût de toutes les démarches imposées aux notaires. Et 1% si vous demandez un crédit hypothécaire, évidemment. Si vous demandez un crédit, c'est que vous avez des sous à pomper par les autorités, évidemment. Et une fois que vous êtes propriétaire, vous payerez le précompte immobilier, qui n'a de précompte que le nom. C'est un impôt définitif... et chaque année, les villes et communes peuvent décider de l'augmenter à leur bon vouloir de rage taxatoire. Forest , par exemple, a fait passer ses "centimes additionnels" de 3120 en 2018 à 3990 2023, soit une augmentation soudaine de 23% (en plus de l'inflation, évidemment)

A ces impôts, vous rajouterez évidemment les impôts des personnes physique (IPP). Avec une incertitude, évidemment, parce que sinon, ce n'est pas rigolo. Ben oui, les autorités ont pour fâcheuse habitude de multiplier les impôts. Il y a quelques années, ils ont décidé soudain d'augmenter l'IPP sur l'immobilier de 40% d'un coup. Ben tiens, pourquoi se priver?

Si vous décédez, vos héritiers payeront évidemment des droits de succession. Et si vous êtes dégouté trop vite, vous payerez une taxe sur la plus value (si vous en faite une...)

Vous pourriez décider de ne pas louer le bien, ce qui serait peu rentable pour un investissement. Mais quand on est dégoûté des locataires, on arrive parfois à cette extrémité espérant seulement que le quartier s'embellisse et prenne de la valeur. Mauvaise idée, vous vous verriez taxé sur les résidences secondaires, voire sur les immeubles vides.

Au niveau de la taxation, il y a deux risques: le premier, c'est que l'état augmente la taxation à l'IPP via la taxation des loyers réels. Et le second, c'est que l'état ne saute pas ce pas, mais que vous soyez taxés comme professionnels, donc sur le loyer réel également, mais à un taux encore plus élevé. Bon, j'admets, ce dernier cas est relativement rare, mais reviendrait de plus en plus souvent.

Evidemment, si vous êtes taxés sur le loyer réel, vous aurez moins de mal quand les locataires ne vous payeront pas, hein. Et puis, vous apprendrez des choses sur le fonctionnement de la justice. Si-si, elle fonctionne en ce qui concerne la location. Les justices de paix, en tout cas en Wallonie, sont assez efficaces. Pour autant bien sûr qu'on ne nous impose pas un moratoire hivernal, bien sûr.

En Wallonie, avec un locataire de moyennement mauvaise composition, on arrive à ne perdre que 6 mois de loyer (en plus des frais de justice à avancer, des pertes de temps ou des frais d'avocat, et des frais d'huissier et d'expulsion, évidemment)

A Bruxelles, rajoutez 6 mois. Les justices sont plus lentes (car plus surchargées) et le moratoire hivernal a été décrété.

Au delà de cette expérience en droit avec les justice de paix (voire le tribunal de première instance si vous avez le bol d'avoir un locataire qui fait appel...), vous allez apprendre à bricoler. Ah, les joies de la remise en peinture après qu'un locataire insolvable vous ait décoré les murs avec des moucharabiés, par exemple en grattant le plafonnage en faisant de jolies arabesques. Ou après avoir repeint l'appartement avec une peinture de tellement mauvaise qualité que vous devez poncer tous les murs, les réenduire et les repeindre en 3 couches. Que du bonheur.

Et puis, quel plaisir de pouvoir déblayer un appartement de ses 50 sacs poubelles (qu'il faut remplir au préalable, évidemment. Sinon, une bonne partie du charme manque) et d'avoir le privilège de le nettoyer de fonds en comble.

Evidemment, vous pouvez faire faire cela, mais le rendement, déjà maigre, en patira un peu.

Quand au plaisir de pouvoir dire autour de vous que vous avez fait le pas et que vous avez "investi", gardez vous-en. Les "amis" vous tourneront le dos, vous traiteront de marchand de sommeil derrière votre dos, vous expliqueront que tous les proprios sont des salauds, ou que ce sont des parasites de la société qui pompent le pognon des locataires sans payer d'impôt, comme leur serinent les médias à longueur de journée. Dire que vous avez le privilège de loger des gens? Meuuh non. Vous serez juste un profiteur.

Sans compter bien sûr les locataires qui vous sonnent à toute heure du jour et de la nuit, pour un oui ou pour un non. Pour une alarme incendie qui sonne (Dites, l'alarme incendie sonne. Vous pouvez faire quelque chose, je n'arrive pas à dormir.... - Ben, sortez de l'immeuble vous mettre en sécurité, banane!!!) ou pour une vitre cassée.

Ou pour vous annoncer que les extincteurs ont été vidés dans les escaliers et que l'alarme générale sonne. A 2h du mat de préférence.

Ou pour vous demander de remettre le courant dans les communs parce que depuis la veille, il fait noir dans les communs et l'ascenseur est bloqué. Ce genre d'appel se fait évidemment le vendredi à 16h30 quand vous venez de partir en week-end à la mer.

Non, mais, vraiment, vous voulez investir?