Wallonie: Décès du locataire

grmff · #1 20-12-2018 13:17:07

Depuis le 1er septembre 2018, les règles ont changé concernant le décès du locataire.

Voici le texte applicable:

Code Wallon a écrit :

Section 10 - Décès du preneur
Art. 46
§1er. Sans préjudice de l’article 55, §8, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
§2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs.
À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le bail est repris par la personne visée à l’alinéa 1er dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.
§3. Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, par dérogation au §1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.
Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale.
L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai visé au §1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.
§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

grmff · #2 20-12-2018 13:30:00

Dans le cas où on retrouve un célibataire chez lui,
- le locataire vit seul,
- si ce n'est pas un bail à vie,
- le bien est encore rempli des effets personnels du locataire défunt,
Voici le texte simplifié applicable:

Section 10 - Décès du preneur
Art. 46
§1er. Sans préjudice de l’article 55, §8, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
§2. (...)
§3.(...)Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale.
L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai visé au §1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.

Au niveau du §3, je ne suis pas sûr de bien comprendre:
- A quel moment peut-on faire appel à un huissier?
- A quel moment peut-on vider l'appartement et mettre en garde-meuble?
- A quel moment peut-on jeter tout les effets personnels du défunt décédé sans héritier (et éventuellement se servir pour couvrir les dettes...)

Ma compréhension:
-On peut appeler l'huissier tout de suite.
-On doit attendre les 3 mois
-Il n'y a pas de date de fin de conservation des effets personnels

La compréhension qui m'arrangerait pas mal:
- On peut appeler l'huissier tout de suite, et stocker tout tout de suite
- On doit stocker pour une durée de 3 mois
- Au bout de 3 mois, on jette ce qui est sans valeur et on valorise ce qui en a, pour couvrir les frais de stockage et de déblaiement. Et on pleure sur sa perte du reste.

Pour ce qui est de la garantie locative:

Section 10 - Décès du preneur
Art. 46 (...) §4.
Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

A quel moment peut-on introduire cette requête unilatérale? Tout de suite si des arriérés supérieurs à la garantie locative existent? Quel document joindre à l'appui de cette requête unilatérale?

jacq

Himura · #3 20-12-2018 14:20:32

Ma compréhension = votre 'première' compréhension.
Par contre, si je me retrouve dans le cas, j'agis comme la compréhension qui vous arrangerait pas mal... Dès l'instant où il y a un constat d'huissier et que je n'ai pas de contact avec la famille, je n'attends pas.

Pour la garantie : la requête peut être introduite directement. Le temps de la procédure, il y aura directement au moins 2 mois d'arriérés de loyer de toute manière.

PIM · #4 20-12-2018 14:56:03

Pour aider à la compréhension, voir dans les débats et travaux parlementaires concernés ?
Allô GT ?...

grmff · #5 20-12-2018 16:14:11

Coût du constat d'huissier: 350€ annoncés HTVA.... Glups.
Coût de la requête unilatérale: je vous dirai demain...

jacq · #6 21-12-2018 08:20:15

§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

Combien de jours et de mois devra t'il attendre pour passer devant le juge ?
Devra t'il prendre un avocat?

grmff · #7 21-12-2018 08:40:34

jacq a écrit :

Combien de jours et de mois devra t'il attendre pour passer devant le juge ?
Devra t'il prendre un avocat?

Je n'ai pas d'inquiétude sur le timing. Le Tribunal de Justice de Paix est rapide dans mon "coin". Une quinzaine de jour, 3 semaines avec la Noël et le Nouvel An.

Par contre, l'autre question est intéressante. Je vous dirai ce qu'il en est plus tard. Il est vrai que pour nommer un administrateur de bien, il fallait une requête signée par un avocat.

jacq

grmff · #8 22-12-2018 14:10:24

Après passage au greffe, voici les informations glanées.

Extraits de conversation, et ils s'y sont mis à 4 (au moins...):
- Allez voir un avocat pour déposer cette requête, on n'a pas de modèle et on n'a jamais eu le cas.
- Combien cela coûte? Heu... je ne sais pas. Hé, Martine combien ça coûte? Ah on va voir. Mais si vous déposez et que c'est pas recevable, vous aurez perdu vos sous.
- (un avocat de passage que je connaissais) C'est une requête machin pour la garantie locative? Je ne sais pas, mais au cours on nous a dit que...
- Ce qu'il faut joindre? Joignez un maximum pour éviter que ce ne soit pas recevable. Mais on ne sais pas. Le certificat de décès. La renonciation des héritiers. Et tout le reste.
- Ha, vous ne pouvez pas avoir le certificat de décès? Ben oui, c'est que la famille...
- Ha, la famille ne veut pas vous parler parce qu'ils ont rompu les ponts depuis plus de 20 ans? C'est con ça...
- Ah oui. C'est un code truc. 52.50€
- L'audience? Pas avant février.
- Mais Isabelle, c'est unilatéral? Alors il n'y a pas d'audience, c'est uniquement sur base des documents. Mais allez voir un avocat monsieur. On a eu deux cas, ils ont été tous les deux voir un avocat ensuite. Et le seul cas déposé a été transmis à Mons parce qu'il n'habitait pas par ici.
- Signé par un avocat? Je ne sais pas. Normalement non.

Je suis sorti perplexe mais déterminé du greffe, où je suis toujours bien reçu

PIM

grmff · #9 22-12-2018 14:14:52

Après information de l'inspecteur en charge:
- Le corps a été libéré, n'est plus en attente d'autopsie, est pris en charge par les services funéraires.
- Le PV rédigé par l'inspecteur en charge mentionne clairement que les enfants ne souhaitent pas avoir quoi que ce soit avoir à ce décès. Ni organiser les obsèques, ni hériter de quoi que ce soit. Rien. Ils refusent que l'inspecteur en charge transmette mon numéro de téléphone. Mais l'inspecteur en charge ne peut pas me transmettre copie de ce PV...
- L'inspecteur se renseignera auprès du juge nommé pour ce dossier (et en congé ce vendredi) et me recontacte demain parce qu'ils sont tous les deux (inspecteur et juge) de service. L'objectif défini est la fourniture du PV ou d'un acte officiel mentionnant ce décès d'une part, et une levée des scellés et remise des clefs d'autre part.
- Je devrais pouvoir obtenir une copie de l'acte de décès auprès des services funéraires. (Ces services me l'ont confirmé)

Pour moi, c'est important pour pouvoir lever les scellés, constater par huissier, vider le tout, nettoyer, remettre en état et relouer asap.

Insensible, moi? J'ai fais ce que j'ai pu pour lui quand il était vivant, je fais maintenant qu'il est mort ce qui est possible pour moi...

jacq, max11, rexou

PIM · #10 22-12-2018 16:44:45

Petit aparté: j'adore votre façon de raconter, Grmff.
Merci d'être là.

Bonnes Fêtes !

max11, grmff, rexou

GT · #11 22-12-2018 20:27:46

grmff a écrit :

Après passage au greffe, voici les informations glanées.
Extraits de conversation, et ils s'y sont mis à 4 (au moins...):
- Allez voir un avocat pour déposer cette requête, on n'a pas de modèle et on n'a jamais eu le cas.
- Combien cela coûte? Heu... je ne sais pas. Hé, Martine combien ça coûte? Ah on va voir. Mais si vous déposez et que c'est pas recevable, vous aurez perdu vos sous.
- (un avocat de passage que je connaissais) C'est une requête machin pour la garantie locative? Je ne sais pas, mais au cours on nous a dit que...
- Ce qu'il faut joindre? Joignez un maximum pour éviter que ce ne soit pas recevable. Mais on ne sais pas. Le certificat de décès. La renonciation des héritiers. Et tout le reste.
- Ha, vous ne pouvez pas avoir le certificat de décès? Ben oui, c'est que la famille...
- Ha, la famille ne veut pas vous parler parce qu'ils ont rompu les ponts depuis plus de 20 ans? C'est con ça...
- Ah oui. C'est un code truc. 52.50€
- L'audience? Pas avant février.
- Mais Isabelle, c'est unilatéral? Alors il n'y a pas d'audience, c'est uniquement sur base des documents. Mais allez voir un avocat monsieur. On a eu deux cas, ils ont été tous les deux voir un avocat ensuite. Et le seul cas déposé a été transmis à Mons parce qu'il n'habitait pas par ici.
- Signé par un avocat? Je ne sais pas. Normalement non.
Je suis sorti perplexe mais déterminé du greffe, où je suis toujours bien reçu

Voici ce que je lis sur le site internet d'une justice de paix
Dispositions en matière des baux.
Extraits

L’article 297 du Code judiciaire dispose : ‘Les membres des cours, tribunaux, parquets et greffes ne peuvent, soit verbalement, soit par écrit, assumer la défense des parties, ni donner à celles-ci des consultations’.

Par complaisance, (souligné dans le texte) un projet de requête est mis a votre disposition. Le personnel du greffe ne peut être tenu responsable pour les omissions, erreurs de mentions, demandes incomplètes ou injustifiées es dans votre requête. Il vous est loisible de contacter un avocat ou une maison de justice soit pour compléter votre demande ou de la vérifier si nécessaire. Le Juge de Paix statue souverainement sur la régularité et/ou le fondement de votre requête.

grmff · #12 22-12-2018 22:09:48

C'est effectivement marqué partout. J'ai toujours été bien accueilli dans tous les greffes que j'ai eu à fréquenter. Les greffiers et greffières ne donnent certes pas de conseil ni de consultation, mais m'ont toujours partagé leur connaissance de la procédure.

J'ai même eu un greffe qui m'a rappelé par téléphone parce que ma requête n'était pas conforme. Pour éviter de devoir payer une deuxième requête, ils me suggéraient de la retirer séance tenante. C'était un cas similaire sous l'ancienne mouture de la loi, et la requête était nulle parce qu'elle devait être signée par un avocat. Les trois greffier qui s'étaient mis autour de mon cas bizarre ne le savaient pas. Je leur ai demandé si un avocat pouvait signer la requête telle quelle. Il m'ont regardé comme si j'avais la tête de mon avatar, se sont consultés à 4 et m'ont dit qu'ils n'y voyaient pas d'inconvénient car elle était fort bien rédigée.

J'ai donc attrapé une avocate dans les couloirs du palais, pour qu'elle me signe ma requête. Elle m'a regardé comme si j'étais un extraterrestre (c'est la mode quand on me croise), m'a dit que je racontais n'importe quoi, m'a accompagné au greffe, a eu confirmation des greffier(ère)s éberlué(e)s, et, ravie d'avoir appris quelque chose, a signé la requête que j'avais rédigé moi-même. Gratuitement. Et là, c'est moi qui l'ai regardé comme une extraterrestre... wink

Alors, on n'a pas de conseil, on n'a pas de consultation, mais on a un partage de la connaissance. Les greffiers ne sont pas là pour nous casser les pieds ni pour mettre des bâtons dans les roues. Quand j'ai posé une question, j'ai souvent eu des réponses qui m'ont aidé et guidé dans les arcanes de la procédure. Par complaisance sans doute... wink

Et avec tout cela, l'inspecteur qui devait me rappeler aujourd'hui ne l'a pas fait. Boarf, on n'est plus à deux jours près.

max11, PIM

grmff · #13 23-12-2018 16:55:28

Dimanche 23 décembre à 15h, la police travaille encore. J'ai eu confirmation que les scellés pouvaient être enlevés et les clefs pouvaient m'être remises.

Prochaines étapes:
-Demander un certificat de décès aux pompes funèbres
-Déposer la requête unilatérale
-Commander l'huissier
-Faire vider l'appartement (normalement pas avant 3 mois - mais où je vais stocker tout ce brol, moi?)
-Le faire nettoyer
-Le faire repeindre
-Le remettre en location
-M'asseoir sur les deux mois irrémédiablement perdu pour le passé, et sur les deux mois inévitablement perdus suite au décès.

Jamais au grand jamais la garantie locative (deux mois hors charges) ne couvre mes pertes: 2 mois antérieurs, décembre et janvier, 425€ de frais d'huissier, 52€ de frais de citation unilatérale, frais de déblaiement et de déménagement, frais de stockage, normalement 2 mois de plus à attendre le délai de 3 mois.

Et puis, on ne veut pas que nous discriminions sur la santé, l'age, etc. Mais je vais mettre tous les petits vieux à la porte, moi, avec ces procédure à la noix soi-disant améliorées par le législateur. Visiblement, le législateur n'y connait vraiment rien!

max11, PIM

GT · #14 23-12-2018 19:14:50

Le SNPC se félicite (dans son dernier éditorial publié ds "Le Cri") du lobbying qu'il a accompli ayant permis de faire bouger les choses en matière de modifications des dispositions légales applicables lorsque le bailleur est confronté au décès de son locataire.

Dernière modification par GT (23-12-2018 19:18:51)

grmff · #15 23-12-2018 19:23:41

GT a écrit :

Le SNPC se félicite (dans son dernier éditorial publié ds "Le Cri") du lobbying qu'il a accompli ayant permis de faire bouger les choses en matière de modifications des dispositions légales applicables lorsque le bailleur est confronté au décès de son locataire.

Dans la pratique, je constate que c'est moins bien, plus cher et plus lent qu'avant pour les personnes sans héritiers. Dans le canton qui m'occupe.

C'est certes plus automatique. mais plus lent donc plus coûteux pour le propriétaire.

GT · #16 23-12-2018 22:55:05

grmff a écrit :

GT a écrit :
Le SNPC se félicite (dans son dernier éditorial publié ds "Le Cri") du lobbying qu'il a accompli ayant permis de faire bouger les choses en matière de modifications des dispositions légales applicables lorsque le bailleur est confronté au décès de son locataire.
Dans la pratique, je constate que c'est moins bien, plus cher et plus lent qu'avant pour les personnes sans héritiers. Dans le canton qui m'occupe.
C'est certes plus automatique. mais plus lent donc plus coûteux pour le propriétaire.

L'ancienne procédure nécessitait la désignation d'un administrateur provisoire puis d'un curateur à succession vacante. Procédure onéreuse et d'une certaine durée.
https://www.rtl.be/info/vous/temoignage … 21550.aspx

Le situation n'est-elle pas moins inconfortable pour le bailleur avec la nouvelle procédure ? Les délais ne sont-ils pas raccourcis? Ne récupérera-t-il pas sa garantie locative alors que ds l'ancienne procédure l'administrateur et le curateur couvraient leurs honoraires et frais en utilisant cette garantie ?

grmff · #17 23-12-2018 23:12:12

GT a écrit :

L'ancienne procédure nécessitait la désignation d'un administrateur provisoire puis d'un curateur à succession vacante. Procédure onéreuse et d'une certaine durée.
https://www.rtl.be/info/vous/temoignage … 21550.aspx
Le situation n'est-elle pas moins inconfortable pour le bailleur avec la nouvelle procédure ? Les délais ne sont-ils pas raccourcis? Ne récupérera-t-il pas sa garantie locative alors que ds l'ancienne procédure l'administrateur et le curateur couvraient leurs honoraires et frais en utilisant cette garantie ?

Ce n'est pas mon expérience.
J'ai eu deux cas similaire, où j'ai du faire nommer des administrateurs à succession vacante. Nommination faite le jour même, action très rapide du curateur. Libération de la garantie intégralement en ma faveur.

Bref, la loi aurait pu être plus simple, plus claire (que l'ancienne qui ne l'était pas, il faut l'admettre), plus rapide et moins coûteuse, tant en argent qu'en loyer perdu. Personnellement, comme le mentionne Himura, comme je sais pertinemment que je l'aurai dans l'os et que les enfants ne viendront pas chercher quoique ce soit, je ne vais évidemment pas attendre les 3 mois. A quoi bon perdre des mois en plus?

GT · #18 24-12-2018 11:12:25

Décès du locataire

Audition de Monsieur HAMAL, président du SNPC au parlement wallon
http://nautilus.parlement-wallon.be/Arc … cric86.pdf

grmff · #19 24-12-2018 17:10:30

Après lecture de divers documents et une bonne nuit, j'avoue que la législation est un pas en avant.

Il est très vraisemblable que, pour Bruxelles notamment, les délais s'en trouve raccourcis.

Malgré cette avancée, je pense que le texte aurait pu aller plus loin.

Dans le cas qui m'occupe, il y a des héritiers légaux. J'ai la certitude qu'ils ne réclameront pas la succession. D'une part parce qu'il y a des dettes et pas d'actif, d'autre part parce que la police m'a dit avoir contacté les héritiers, qui ont signalé ne pas vouloir en entendre parler.

Or, je n'ai pas accès à ces PV qui mentionnent ces faits. Je suis un tiers à mon locataire, et donc on me refuse tout: certificat de décès, PV, etc.

Dans le cas où le locataire décède sans héritier, et que l'ensemble des biens vaut moins que 1250€, il y avait possibilité par le passé que le juge prenne une décision tout de suite. Avec la nouvelle loi, il faut attendre 3 mois. C'est idiot.

Il est à noter que les propriétaires "normaux" n'attendront pas. Ils n'auront donc pas des masses de pertes. Par contre, les sociétés de logement socio-public respecteront la règles, et des logements resteront vide idiotement.

On se plaint que les sociétés de logements socio-public n'aient pas les moyens d'agir, mais on les embrouille dans des procédures avec des délais de plusieurs mois. C'est dommage. C'est mieux qu'avant, mais c'est dommage.

Il me semble que sur ce coup-là, la législation a été bien créative, mais vu la masse de changements, ils n'ont pas été au bout des choses. Je plaiderai pour une refonte de cet article qui est loin d'être l'idéal en la matière, surtout pour les personnes sans héritier et sans patrimoine, comme on en trouvera régulièrement dans les logements socio-public et éventuellement grmffiens.

grmff · #20 29-12-2018 15:46:40

La police m'a rendu les clefs début de semaine. Malgré la période de Noël, je dois reconnaître que cela a été rapide.

J'ai pu obtenir le certificat de décès auprès des Pompes Funèbres qui ont été chargées d'enlever le corps.

J'ai donc organisé l'opération de vidage de l'appartement pour le 2 janvier. (Jeter les détritus innombrables et les textiles, préparer le stockage provisoire du reste: papiers et documents à garder en caisse, mobilier "non périmé", appareils électroniques et autres récupérables.

Cependant, j'ai appris que les Pompes Funèbres vont devoir faire nommer un administrateur à succession vacantes, parce que le monsieur avait une assurance obsèques. Comme il n'y a pas d'héritiers, personne ne sera là pour payer la note. Ni pour faire payer la note par l'assurance obsèque. C'est un pur scandale de ne pas prévoir cela correctement!

Ma crainte, c'est que le curateur/administrateur revienne vers moi et me demande des comptes...

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