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Wallonie: Décès du locataire

grmff
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Wallonie: Décès du locataire

Depuis le 1er septembre 2018, les règles ont changé concernant le décès du locataire.

Voici le texte applicable:

Code Wallon a écrit :

Section 10 - Décès du preneur
Art. 46
§1er. Sans préjudice de l’article 55, §8, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.

§2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs.
À défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le bail est repris par la personne visée à l’alinéa 1er dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.

§3. Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, par dérogation au §1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.
Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale.
L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai visé au §1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.

§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.


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GT
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Le risque n'est pas inexistant

Dans le message d'introduction de la discussion est cité et repris le texte de l'article 46 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.

L'art. 46, § 3, al. 2 prévoit :

"Si l'habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu'il aura préalablement saisi par requête unilatérale. L'huissier réalise un inventaire des biens présents dans l'habitation. A l'issue du délai visé au § 1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé."

Cette disposition s'impose au bailleur.

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grmff
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Re : Wallonie: Décès du locataire

J'avais bien compris cette disposition. Je prends donc le risque calculé de me passer de l'huissier, pour éviter d'ajouter à ma perte.

Les éléments qui me font prendre ce risque sont les suivants;
- Les biens qui se trouvent dans le logement n'ont aucune valeur, marchande ou autre.
- L'ensemble des biens textiles sont bons pour la poubelle, vu les odeurs.
- Le mobilier est sans valeur. Il est déjà parti intégralement pour le parc à container.
- Ma perte de loyer actuelle est de 2 mois (avant décès) et déjà deux mois à ce jour. La loi m'impose d'en perdre encore un...
- Le stockage des biens "en bon ère de famille" n'a aucun sens.
- Le locataire est couvert de dettes, il n'y aura donc pas d'héritier déclaré
- Les héritiers légaux ont déclaré à la police renoncer à toute suite utile en cette affaire. Ils renonceront à la succession.
- De toute façon, c'est moi qui devrait faire vider, nettoyer, et repeindre l'appartement. Ou payer une société pour le faire. Dont coûts supplémentaires, qui ne seront couverts par personne.
- Je vois mal qui que ce soit se plaindre de quoi que ce soit en cette affaire. A part un curateur à succession vacante chargé de liquider les affaires de ce monsieur. Les seuls qui auraient intérêt à le faire seront les pompes funèbres si elles estiment nécessaire de récupérer les fonds de l'assurance-obsèque. Mais même en ce cas, je doute que le curateur fasse quoi que ce soit pour me casser les pieds. Quelques photos montreront vite les raisons...

Bref, le logement a été vidé de ses déchets, des effets personnels du locataires, et des meubles qui sont partis illico au container. Il reste à le repeindre et le relouer. C'est une prise de risque en pleine connaissance de cause.


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grmff
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Il me reste donc à faire libérer la garantie locative à mon profit, par une requête unilatérale auprès du juge de paix.

Source de ce droit:

Code Civil a écrit :

Section 10. - Décès du preneur

Art. 46. § 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

Les questions qui se posent au no juriste que je suis:
- Quelle est la procédure pour déposer une requête unilatérale?
- Quel est le juge compétent?

Pour la procédure unilatérale, voici ce que je trouve dans le code judiciaire:

Art. 1026. La requête contient à peine de nullité:
  1° l'indication des jour, mois et an;
  2° les nom, prénom, profession et domicile du requérant, ainsi que, le cas échéant, les nom, prénom, domicile et qualité de ses représentants légaux;
  3° l'objet et l'indication sommaire des motifs de la demande;
  4° la désignation du juge qui doit en connaître;
  5° sauf lorsque la loi en dispose autrement, la signature de l'avocat de la partie.

  Art. 1027. La requête est adressée en double exemplaire au juge appelé à statuer sur la demande. Sauf les exceptions expressément prévues par la loi, elle ne peut être présentée que par un avocat.
Elle est déposée au greffe, visée à sa date par le greffier, inscrite dans le registre des requêtes et versée au dossier de la procédure. Elle peut aussi être adressée sous pli par l'avocat au greffier.
Le requérant reproduit au pied de la requête l'inventaire des pièces numérotées et enliassées qu'il joint à celle-ci.

Je suppose donc que cela veut dire que je dois passer par un avocat. Dont coûts supplémentaires...


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bg1000
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Re : Wallonie: Décès du locataire

et l'article 205 du code civil, n'est pas utile éventuellement ?

BG

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Francis
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Avez-vous contacté le greffe du tribunal pour savoir si vous deviez passer par un avocat ?


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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grmff
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Francis a écrit :

Avez-vous contacté le greffe du tribunal pour savoir si vous deviez passer par un avocat ?

Le greffe n'a pas de modèle, et n'a pas encore eu de cas traité complètement. Les 3 personnes qui se sont présentées ont été renvoyées vers des avocats (et moi aussi...) et le seul cas déposé a été transféré à Mons qui était compétent.

En clair, il n'ont pas pu me donner beaucoup de réponses...


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grmff
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Re : Wallonie: Décès du locataire

bg1000 a écrit :

et l'article 205 du code civil, n'est pas utile éventuellement ?

BG

Art. 205. <L 14-05-1981, art. 3>. Les enfants doivent des aliments à leurs père et mère et autres ascendants qui sont dans le besoin.

Sur quel base est-ce que je pourrais user de cet article? Mort, il n'a plus de besoin et n'aura pas l'usage d'aliments...


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GT
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Application des art.1025 , 1026 et 1027 du Code judiciaire ?

"  TITRE V_ Introduction et instruction de la demande sur requête unilatérale.

  Art. 1025. Sauf dans les cas ou il y est formellement dérogé par la loi les procédures sur requête sont réglées ainsi qu'il est dit au présent titre.

  Art. 1026. La requête contient à peine de nullité:
  1° l'indication des jour, mois et an;
  2° les nom, prénom, profession et domicile du requérant, ainsi que, le cas échéant, les nom, prénom, domicile et qualité de ses représentants légaux;
  3° l'objet et l'indication sommaire des motifs de la demande;
  4° la désignation du juge qui doit en connaître;
  5° sauf lorsque la loi en dispose autrement, la signature de l'avocat de la partie.

  Art. 1027. La requête est adressée en double exemplaire au juge appelé à statuer sur la demande. Sauf les exceptions expressément prévues par la loi, elle ne peut être présentée que par un avocat.
  Elle est déposée au greffe, visée à sa date par le greffier, inscrite dans le registre des requêtes et versée au dossier de la procédure. Elle peut aussi être adressée sous pli par l'avocat au greffier.
  Le requérant reproduit au pied de la requête l'inventaire des pièces numérotées et enliassées qu'il joint à celle-ci."

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grmff
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Re : Wallonie: Décès du locataire

C'est effectivement le sens de ma question:
Est-ce que le libellé "suivant suffit pour considérer que le demandeur peut se passer d'avocat?

Art. 46. § 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

L'autre question est de savoir si le juge compétent est bien le juge de paix?

Punaise, les législateur n'ont jamais à subir les lois qu'ils pondent ou quoi? mad


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PIM
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Re : Wallonie: Décès du locataire

grmff a écrit :
Francis a écrit :

Avez-vous contacté le greffe du tribunal pour savoir si vous deviez passer par un avocat ?

Le greffe n'a pas de modèle, et n'a pas encore eu de cas traité complètement. Les 3 personnes qui se sont présentées ont été renvoyées vers des avocats (et moi aussi...) et le seul cas déposé a été transféré à Mons qui était compétent.

En clair, il n'ont pas pu me donner beaucoup de réponses...

Et demander à un avocat si un avocat est obligatoire ?
(ok je sors)


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Himura
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Le plus simple ne serait pas... d'essayer ?
Après tout, si la requête est déposée au greffe, soit ils l'acceptent et voilà. Soit ils la refusent pour ce motif et vous en êtes au même point.
Rien à perdre...

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grmff
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Himura a écrit :

Le plus simple ne serait pas... d'essayer ?
Après tout, si la requête est déposée au greffe, soit ils l'acceptent et voilà. Soit ils la refusent pour ce motif et vous en êtes au même point.
Rien à perdre...

Ben si: 51€ à perdre. La requête, ils la prendront. Puis le juge la déclarera irrecevable si elle doit être signée par un avocat...


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GT
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Compétence du juge de paix ds le cas soumis sur base de l'art.591, C. judiciaire ?

  Art. 591_REGION_WALLONNE.
  Le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande:
  1° des contestations relatives aux louages d'immeubles et des demandes connexes qui naîtraient de la location d'un fonds de commerce; des demandes en payement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu'elles soient ou non la suite d'une convention; de toutes contestations relatives à l'exercice du droit de préemption reconnu aux preneurs de biens ruraux;

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bg1000
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Re : Wallonie: Décès du locataire

et en demandant aux enfants héritiers de signer et d'ajouter l'acte d'hérédité, envoyer le tout à la banque.

BG

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grmff
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Re : Wallonie: Décès du locataire

bg1000 a écrit :

et en demandant aux enfants héritiers de signer et d'ajouter l'acte d'hérédité, envoyer le tout à la banque.

BG

Vu les dettes (et le reste...), les enfants refusent l'héritage. C'est un cas que j'ai eu à plusieurs reprises.


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Himura
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Re : Wallonie: Décès du locataire

grmff a écrit :
Himura a écrit :

Le plus simple ne serait pas... d'essayer ?
Après tout, si la requête est déposée au greffe, soit ils l'acceptent et voilà. Soit ils la refusent pour ce motif et vous en êtes au même point.
Rien à perdre...

Ben si: 51€ à perdre. La requête, ils la prendront. Puis le juge la déclarera irrecevable si elle doit être signée par un avocat...

Vous me donnez l'impression d'être bien plus frileux que d'habitude.
Risque extrêmement faible, car vous serez seul face au juge. Sans avocat adverse qui va demander quoique ce soit de contraire pour vous embêter. Si le greffe prend la requête, le juge la traitera.
Au pire, vous vous retournerez lors de l'audience et demanderez à l'un des avocats présent de signer. Il y en aura bien un - et vous en avez une certaine habitude, remplie de réussite parfois insolente  tongue

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grmff
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Oui mais non: requête unilatérale  = pas d'audience... le juge prend sa décision tout seul dans son bureau...


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Re : Wallonie: Décès du locataire

grmff a écrit :

L'autre question est de savoir si le juge compétent est bien le juge de paix?


Le juge compétent ?
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … e_bail.pdf
Extrait de la brochure éditée par la service public de Wallonie  sur le bail d′habitation , page 42.
page 42

iv. Que devient la garantie locative ?
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GT
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Le SNPC admet que la réforme législative wallonne liée  à la situation du bailleur confronté au décès du locataire est imparfaite tout en soulignant l'avancée de celle-ci. (Le Cri, février 2019, pages 23 à 25)

Le SNPC relaie les constats d'un juge de paix sur certaines imprécisions contenues ds le décret wallon.

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grmff
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Re : Wallonie: Décès du locataire

Mon avocat m'a suggéré d'attendre que le bail soit terminé automatiquement au bout des 3 mois après le décès pour déposer la requête.

Sa thèse était qu'on ne pouvait pas libérer une garantie locative avant la fin du bail.
Il s'appuyait notamment sur le fait que le paragraphe contenant l'autorisation de libération de garantie locative et la fin automatique du contrat de bail était le même, et que la libération était après la fin du contrat dans le texte:

Section 10. - Décès du preneur
Art. 46. § 1er. Sans préjudice de l'article 55, § 8, le <bail> est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
(...)
§ 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

J'estimais que je pouvais déposer dès que le locataire décédé me devait des sommes supérieures à la garantie locative, et que la libération dans le texte n'était pas liée à la fin du bail.

J'ai donc demandé à l'avocat de déposer la requête. Il l'a déposée contre son propre avis, en me disant que je prenais un risque et qu'il me suffisait d'attendre un mois de plus.

Requête déposée le 27 février, avec le certificat de décès (que la commune ne pouvait ni ne voulait me donner par respect du RGPR et de la vie privée qui veut que la mort est privée aussi, mais qui m'a suggéré de le demander aux pompes funèbres, qui me l'ont donné sans me poser de question), du contrat de bail et des documents de la garantie locative

Ordonnance (et non jugement) rendue le 1er mars:
- Ordonne la libération de la garantie locative à mon profit,
- Me taxe des frais et dépens à hauteur de 20€ (que mon avocat a payé lors du dépot)
- Me condamne (sic!) au paiement du droit de mise au rôle de 50€, droit qui doit être payé au SPF finance (qui me le réclamera par courrier séparé je suppose)

Le juge m'a donc donné droit sur base de la requête déposée par avocat, avant la fin automatique du bail, et cela m'aura coûté 70€ de frais de justice. Je n'ai pas encore reçu la note d'honoraire de mon avocat. Vu que j'avais déjà rédigé la requête, et surtout que j'ai gagné mon pari que le juge m'accorderait la libération avant la fin du bail, je ne recevrai peut-être pas de note d'honoraire....


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