Copropriétaire qui ne paye pas

Jerry92 · #1 23-08-2023 20:00:49

Bonjour à tous,

J'écris ce message pour avoir un retour d'expérience sur la situation qu je vis depuis qq temps. Copropriétaire d'un appartement dans un immeuble à Bruxelles (géré par un syndic), j'ai récemment été nommé commissaire au comptes pour l'année écoulée. Après avoir analysé les différentes factures et les soldes à payer des différents copropriétaires, j'apprends qu'un copropriétaire ne paye plus rien depuis plus ou moins 2 ans (pour un montant de plus ou moins 3000 EUR). J'ai interrogé le syndic sur la situation de pourquoi il ne payait plus et si la procédure de mise en demeure etc avait été enclenchée et ils m'ont répondu qu'ils n'avaient pas remarqué et qu'ils ont du "oublié" (lol).

J'ai alors refusé d'approuver les comptes tant que le copropriétaire n'avait pas payé (et seulement une fois après avoir reçu une preuve du paiement). J'ai plusieurs questions qui découlent de cette situation:

- Que pouvons nous faire face à un cpropriétaire qui ne semble plus vouloir payer ses charges/provisions ?
- Puis-je bloquer éternellement l'approbation des comptes suite à cela ?
- Puis-je demander que soit mis à l'ordre du jour de chaque AG le solde de chaque copropriétaire présent (histoire qu'il y ait une pression indirecte du groupe sur la personne) ?

Merci bcp pour vos réponses!

grmff · #2 23-08-2023 21:51:07

Il ne faut pas refuser les comptes sur ce prétexte. Les comptes sont justes? Il faut les approuver. Sans approuver les comptes, il vous sera plus difficile de présenter un solde dû en justice. Le copropriétaire pourra dire "je ne paie pas parce que les comptes ne sont pas approuvés".

Par contre, le syndic n'a pas fait son job. Vous pouvez ne pas lui donner le quitus... et garder derrière le coude la menace de lui faire porter la responsabilité de cet arriéré. Peu de chance, mais cela lui mettra un peu de pression...

Face à un copropriétaire un ne paie pas, il faut appliquer la procédure définie par l'ACP, avec les amendes, intérêts de retard, mises en demeure et envoi en justice via l'avocat nommé par l'ACP. Mais avez-vous décidé tout cela? Si oui, faites appliquer. Si non, demandez que ce point soit à l'ordre du jour.

Par ailleurs, vous pouvez vérifier à l'acte de base. Certains acetes de base prévoient que, lorsqu'un bien est loué et que les charges ne sont pas payées, le syndic a le droit de réclamer les montants dûs au locataire, à concurrence des loyers et charges dûs, dont le locataire sera valablement libéré en payant à l'ACP. Une saisie des loyers, en somme. Si le proprio est un sale con qui ne paie pas ses charges, il y a de grandes chances qu'il soit un sale con avec son locataire aussi, et que le locataire soit très content de pouvoir lui jouer un vilain tour!

Pour ce qui est de communiquer les soldes, le syndic pourrait vous rétorquer que les soldes des propriétaires sont des données privées. il n'en est rien. Ces soldes font partie de la compta qui doit être approuvée.
personnellement, je trouve bien de communiquer le solde des comptes de copropriétaires suivant provisions, solde des propriétaires à l'issue de l'exercice comptable après répartition des charges, et solde au jour de l'AG.

Chokotoff, PIM, bada, rexou

Chokotoff · #3 23-08-2023 22:42:22

grmff a tout résumé.

GT · #4 24-08-2023 07:18:06

Jerry92 a écrit :

..., j'ai récemment été nommé commissaire au comptes pour l'année écoulée. !

Code civil livre 3 les biens

"Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur."

Ce n'est pas le commissaire aux comptes qui approuve les comptes mais l'assemblée générale. Le commissaire contrôle les comptes.
Les compétences et les obligations du commissaire sont déterminées par le R.O.I.

Quant au conseil de copropriété dont il est question à l'article 3.90, il "est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 3.91." En d'autres mots, il surveille le syndic. Et, lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur la manière dont le syndic a exercé sa mission. Le syndic n'a pas poursuivi les mauvais payeurs, le conseil en fera part dans son rapport.

Dernière modification par GT (24-08-2023 07:30:16)

bada

PIM · #5 24-08-2023 09:28:30

Nombre de lots dans cette ACP ?

bada · #6 24-08-2023 16:15:53

Un syndic qui ne vois pas qu'un CP ne paie pas ses charges est un vrai con et personne ne mérite d'avoir un tel syndic.
Profitez-en pour le virer dans les règles de l'art

grmff, rexou

Jerry92 · #7 28-08-2023 19:45:33

Bonjour,

Déjà, merci à tous pour votre retour. En effet, j'étais un peu surpris que cela soit passé inaperçu pendant au moins 2 ans. C'est seulement car j'ai été nommé commissaire au compte que je l'ai remarqué. Sur base de vos conseils, je mettrai le "solde des copropriétaires" systématiquement à l'ordre du jour de chaque AG dès à présent..

grmff · #8 28-08-2023 20:22:53

Demandez que ce soit joint aux comptes envoyés avec la convocation aux AG...

rexou

GT · #9 29-08-2023 07:24:57

Jerry92 a écrit :

Bonjour à tous,
J'écris ce message pour avoir un retour d'expérience sur la situation qu je vis depuis qq temps. Copropriétaire d'un appartement dans un immeuble à Bruxelles (géré par un syndic), j'ai récemment été nommé commissaire au comptes pour l'année écoulée. Après avoir analysé les différentes factures et les soldes à payer des différents copropriétaires, j'apprends qu'un copropriétaire ne paye plus rien depuis plus ou moins 2 ans (pour un montant de plus ou moins 3000 EUR). J'ai interrogé le syndic sur la situation de pourquoi il ne payait plus et si la procédure de mise en demeure etc avait été enclenchée et ils m'ont répondu qu'ils n'avaient pas remarqué et qu'ils ont du "oublié" (lol).

Oublié. Vraiment ?

GT · #10 29-08-2023 07:33:47

Jerry92 a écrit :

Bonjour,
Déjà, merci à tous pour votre retour. En effet, j'étais un peu surpris que cela soit passé inaperçu pendant au moins 2 ans. C'est seulement car j'ai été nommé commissaire au compte que je l'ai remarqué. Sur base de vos conseils, je mettrai le "solde des copropriétaires" systématiquement à l'ordre du jour de chaque AG dès à présent..

Attendez-vous à des réactions et préparez-vous à y répondre .
Certains mettront en évidence la protection de la vie privée.
Que rétorquerez-vous ? Quelles pièces présenterez-vous à l'appui ?

Chokotoff · #11 29-08-2023 10:15:38

GT a écrit :

Jerry92 a écrit :
Bonjour,
Déjà, merci à tous pour votre retour. En effet, j'étais un peu surpris que cela soit passé inaperçu pendant au moins 2 ans. C'est seulement car j'ai été nommé commissaire au compte que je l'ai remarqué. Sur base de vos conseils, je mettrai le "solde des copropriétaires" systématiquement à l'ordre du jour de chaque AG dès à présent..
Attendez-vous à des réactions et préparez-vous à y répondre .
Certains mettront en évidence la protection de la vie privée.
Que rétorquerez-vous ? Quelles pièces présenterez-vous à l'appui ?

J'allais dire "Préparez vos arguments aux question du pourquoi/comment/sur quel droit/etc.".

Ceci dit, sans relire le fil, avez-vous prévu une disposition de recouvrement des dettes au sein de votre copropriété, du style : 1er rappel --> 2e rappel --> mise en demeure --> justice de paix ?

Et c'est une pratique que j'observe fréquemment. Avec forcément, une mise au pilori...
Sans oublier les incompréhensions "je ne comprends pas, je paie tout à temps et j'ai une dette !" avec la réponse du syndic "oui mais pas de panique, vous avez alors un crédit dans la colonne B12 de la page 33" suivie de la réplique de l'intéressé "ouais mais alors j'suis en dette ou pas, j'comprends rien". Bref, à vouloir clarifier, on embrouille tout le monde.

Dernière modification par Chokotoff (29-08-2023 10:18:11)

PIM

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