Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

MarcoBrux

Pimonaute intarissable

Inscription : 08-06-2017

Messages : 644

Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

Bonjour à vous,

En Mai 2023, sur base des explications complètes données par le syndic, l'AG a pris la décision d'isoler la toiture du bâtiment (estimation de 100.000€) , vote négatif d'1 membre du conseil. La même AG a Mandaté le conseil pour choisir la meilleure offre.

1 mois plus tard, le syndic à présenté 5 offres au conseil (prix entre 65.000 et 73.000€). Le conseil refuse de choisir une offre, la raison invoquée: le syndic n'a pas budgétisé la dépense pour l'exercice en cours. Sachant que le point a été mis à l'ordre du jour par un copropriétaire 5 semaines avant l'AG.

La question:
-Vu que la décision a été prise à 90% des votes
-Vu que le syndic a donné une estimation de la dépense lors de l'AG (les offres se sont avérées inférieures à l'estimation faite devant l'AG)
-Vue que l'AG a voté favorablement à une écrasante majorité

Que peut/doit faire le syndic?
* Passer outre le conseil et choisir lui-m^me l'offre adéquate? le conseil aurait pu avancer son argument lors de l'AG pas après
*Convoquer une AGE pour que l'AG choisisse l'offre adéquate?
Votre avis?
Cordialement

max11

Pimonaute incurable

Lieu : Bruxelles

Inscription : 28-02-2012

Messages : 2 092

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

Bonjour à vous,

En Mai 2023, sur base des explications complètes données par le syndic, l'AG a pris la décision d'isoler la toiture du bâtiment (estimation de 100.000€) , vote négatif d'1 membre du conseil. La même AG a Mandaté le conseil pour choisir la meilleure offre.

1 mois plus tard, le syndic à présenté 5 offres au conseil (prix entre 65.000 et 73.000€). Le conseil refuse de choisir une offre, la raison invoquée: le syndic n'a pas budgétisé la dépense pour l'exercice en cours. Sachant que le point a été mis à l'ordre du jour par un copropriétaire 5 semaines avant l'AG.

La question:
-Vu que la décision a été prise à 90% des votes
-Vu que le syndic a donné une estimation de la dépense lors de l'AG (les offres se sont avérées inférieures à l'estimation faite devant l'AG)
-Vue que l'AG a voté favorablement à une écrasante majorité

Que peut/doit faire le syndic?
* Passer outre le conseil et choisir lui-m^me l'offre adéquate? le conseil aurait pu avancer son argument lors de l'AG pas après
*Convoquer une AGE pour que l'AG choisisse l'offre adéquate?
Votre avis?
Cordialement

Si l'AG a décidé que le conseil devait choisir l'offre, je ne vois pas en vertu de quoi le syndic passerait outre cette décision en décidant lui même. Selon moi, la seule façon de changer une décision d'AG c'est par une décision d'AG (sauf cas spéciaux comme un jugement ou une urgence sécurité) !
Eventuellement une AGE pour choisir l'offre et décider du financement ! Il ne peut, de toutes façons, pas commander s'il n'a pas les fonds !

Dernière modification par max11 (27-08-2023 15:39:46)

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

Messages : 10 558

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

De combien de membres est composé ce conseil de copro ? Tous refusent de choisir un entrepreneur ? La fourchette des prix proposés me semble fort étroite pour 5 offres, soit dit en passant...

Le syndic "pourrait" convoquer une AGE, mais en l’occurrence il n'y a pas urgence et il me semble plus réaliste de reporter les travaux à l'année suivante après choix (parmi les devis qui seront encore valables, ou réactualisés) selon vote en AG. Votre Conseil ne remplit apparemment pas son rôle pour ce que j'en comprends.

Le prétexte de la dépense non budgétisée me semble fallacieux, mais encore faut-il savoir si l'argent est disponible. Financement via fonds de réserve ou appels de fonds ?

grmff

Pimonaute non modérable

Lieu : Sibulaga, Onatawani

Inscription : 25-05-2004

Messages : 23 986

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

Si le conseil est mandaté pour choisir le prestataire, il doit choisir.
Pour ce qui est du financement, s'il a été décidé de refaire le toit, le syndic peut faire un appel extraordinaire pour avoir les fonds pour payer le toit.

Evidemment, si le conseil refuse de faire un choix, il est compliqué pour le syndic d'avancer.
D'abord parce qu'aller contre le conseil, c'est suicider son mandat.
Ensuite parce qu'il n'a pas de mandat pour choisir le prestataire...

Moralité: demander au conseil ce qu'il propose, puisque c'est le conseil qui refuse d'avancer...

A mon avis, vous n'échapperez pas à une AGE.

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

Messages : 10 558

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

...
A mon avis, vous n'échapperez pas à une AGE.

Il n'y a pas d'urgence et donc pas vraiment de raison de convoquer une AGE. C'est le conseil qui est responsable du blocage de la situation.

Niveau financement, appel de fonds à envisager si pas de fonds de réserve suffisant. Mais les fonds doivent être disponibles avant la commande des travaux de toute manière.

GT

Pimonaute non modérable

Inscription : 11-10-2014

Messages : 12 731

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

Le conseil de copropriété  est chargé par la loi de de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions (mission légale =surveillance du  syndic).
En plus de la mission légale, le conseil peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes.
A mon avis le conseil de copropriété n'est jamais obligé d'accepter une décision  de l'AG lui octroyant une autre mission ou une délégation de compétences.

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

Messages : 10 558

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

...
A mon avis le conseil de copropriété n'est jamais obligé d'accepter une décision  de l'AG lui octroyant une autre mission ou une délégation de compétences.

Obligé d'accepter la mission non. Mais ayant accepté cette mission il est cohérent de faire ce qui a été convenu. A défaut d'une obligation légale, il existe une obligation morale envers l'attente des CP et la confiance qui est accordée.

MarcoBrux

Pimonaute intarissable

Inscription : 08-06-2017

Messages : 644

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

De combien de membres est composé ce conseil de copro ? Tous refusent de choisir un entrepreneur ? La fourchette des prix proposés me semble fort étroite pour 5 offres, soit dit en passant...

3 membres, apparemment 1 seule personne a refusé (a voté contre travaux) mais semble être suivi par les 2 autres

Le syndic "pourrait" convoquer une AGE, mais en l’occurrence il n'y a pas urgence et il me semble plus réaliste de reporter les travaux à l'année suivante après choix (parmi les devis qui seront encore valables, ou réactualisés) selon vote en AG. Votre Conseil ne remplit apparemment pas son rôle pour ce que j'en comprends.
l'AG a décidé de faire les travaux avant la fin de l'année

Le prétexte de la dépense non budgétisée me semble fallacieux, mais encore faut-il savoir si l'argent est disponible. Financement via fonds de réserve ou appels de fonds ?
Le syndic a déjà envoyé 1 appel de fonds, les autres suivent et 1/3 est disponible sur le fonds de réserve

MarcoBrux

Pimonaute intarissable

Inscription : 08-06-2017

Messages : 644

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

Le conseil de copropriété  est chargé par la loi de de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions (mission légale =surveillance du  syndic).
En plus de la mission légale, le conseil peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes.
A mon avis le conseil de copropriété n'est jamais obligé d'accepter une décision  de l'AG lui octroyant une autre mission ou une délégation de compétences.

Sauf qu'il l'a accepté. le refus est venu 1 mois plus tard lorsque le syndic a envoyé le 1er appel de fonds extraordinaire...

GT

Pimonaute non modérable

Inscription : 11-10-2014

Messages : 12 731

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

...
A mon avis le conseil de copropriété n'est jamais obligé d'accepter une décision  de l'AG lui octroyant une autre mission ou une délégation de compétences.

Obligé d'accepter la mission non. Mais ayant accepté cette mission il est cohérent de faire ce qui a été convenu. A défaut d'une obligation légale, il existe une obligation morale envers l'attente des CP et la confiance qui est accordée.

Les copropriétaires ne sont pas obligés de se porter candidats au conseil de copropriété.
Une fois qu'ils auront introduit leur candidature et été élus par l'AG, ils se trouvent engagés à veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions (mission légale prévue ds le code civil = surveillance du syndic).
A ce moment, les membres du conseil ne se sont pas engagés  à accepter de manière générale une autre mission ou délégation de compétence sur décision de l'AG.
Et si une AG devait décider de lui octroyer une autre mission particulière ( qui n'est pas la mission légale) ou une délégation de compétence, le conseil a le droit de les refuser.
De mon expérience personnelle, j'ai constaté que, bien souvent , les syndics promeuvent cette pratique du mandat au conseil de copropriété.
Je me souviens d'une AG au cours de laquelle j'avais présenté ma candidature et avait été élu au conseil de copropriété. Ensuite, au cours de l'AG, le syndic avait introduit une proposition visant à donner une mission particulière au conseil de copropriété. Avant le vote sur celle-ci, j'ai annoncé que je n'accepterais pas cette mission. La proposition n'a pas été votée.
Que les conseils de copropriété réfléchissent sur les responsabilités qu'ils endossent en acceptant une missions particulière ou une délégation de compétence.

MarcoBrux

Pimonaute intarissable

Inscription : 08-06-2017

Messages : 644

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

...
A mon avis le conseil de copropriété n'est jamais obligé d'accepter une décision  de l'AG lui octroyant une autre mission ou une délégation de compétences.

Obligé d'accepter la mission non. Mais ayant accepté cette mission il est cohérent de faire ce qui a été convenu. A défaut d'une obligation légale, il existe une obligation morale envers l'attente des CP et la confiance qui est accordée.

Les copropriétaires ne sont pas obligés de se porter candidats au conseil de copropriété.
Une fois qu'ils auront introduit leur candidature et été élus par l'AG, ils se trouvent engagés à veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions (mission légale prévue ds le code civil = surveillance du syndic).
A ce moment, les membres du conseil ne se sont pas engagés  à accepter de manière générale une autre mission ou délégation de compétence sur décision de l'AG.
Et si une AG devait décider de lui octroyer une autre mission particulière ( qui n'est pas la mission légale) ou une délégation de compétence, le conseil a le droit de les refuser.
De mon expérience personnelle, j'ai constaté que, bien souvent , les syndics promeuvent cette pratique du mandat au conseil de copropriété.
Je me souviens d'une AG au cours de laquelle j'avais présenté ma candidature et avait été élu au conseil de copropriété. Ensuite, au cours de l'AG, le syndic avait introduit une proposition visant à donner une mission particulière au conseil de copropriété. Avant le vote sur celle-ci, j'ai annoncé que je n'accepterais pas cette mission. La proposition n'a pas été votée.
Que les conseils de copropriété réfléchissent sur les responsabilités qu'ils endossent en acceptant une missions particulière ou une délégation de compétence.

Je suis d'accord avec ce que GT dit mais là n'est pas ma question. Dans ce cas-ci, le conseil a bien accepté la mission en AG puis refuse de l’exécuter en dehors de l'AG! d'après moi, une AGE s'impose non?

max11

Pimonaute incurable

Lieu : Bruxelles

Inscription : 28-02-2012

Messages : 2 092

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

Il y a les discussions sur la "légalité" et les obligations liées à la décision....
Mais vous n'obligerez pas le CC de décider quelque chose s'ils ne veulent pas, pour quelques raisons que ce soit !

Il faut donc être pratique et avancer ! Le CC ne veut pas décider, il faut trouver une autre solution pour que les travaux se fassent !
Et la seule solution que je vois, c'est de faire une nouvelle AG pour choisir le devis et décider du financement !
PS : prélever sur le fonds de réserve existant doit résulter d'une décision d'AG, le syndic ne peut donc pas se contenter de faire un appel partiel et puiser sur le FR pour le solde avant de commander les travaux !
Légalement, il devrait tout appeler quitte à rembourser lors de la prochaine AG en actant un prélèvement sur le FR.
La aussi, votre acp est bloquée et le cc a peut-être raison de ne pas vouloir décider pour éviter que le syndic ne se serve sur le FR sans accord....

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

Messages : 10 558

Re : Mission du conseil de copropriété: AG extra ou pas?

Il y a les discussions sur la "légalité" et les obligations liées à la décision....
Mais vous n'obligerez pas le CC de décider quelque chose s'ils ne veulent pas, pour quelques raisons que ce soit !

Il faut donc être pratique et avancer ! Le CC ne veut pas décider, il faut trouver une autre solution pour que les travaux se fassent !
Et la seule solution que je vois, c'est de faire une nouvelle AG pour choisir le devis et décider du financement !
PS : prélever sur le fonds de réserve existant doit résulter d'une décision d'AG, le syndic ne peut donc pas se contenter de faire un appel partiel et puiser sur le FR pour le solde avant de commander les travaux !
Légalement, il devrait tout appeler quitte à rembourser lors de la prochaine AG en actant un prélèvement sur le FR.
La aussi, votre acp est bloquée et le cc a peut-être raison de ne pas vouloir décider pour éviter que le syndic ne se serve sur le FR sans accord....

Il est un fait que si le CC refuse de faire un choix parmi les devis proposés, la situation est bloquée et personne ne pourra les forcer. Un membre sur trois opposé aux travaux et l'ensemble du CC qui refuse de remplir la mission qu'il avait acceptée, il faudrait en effet creuser pour en connaitre la cause exacte.

Je vois une autre solution, c'est de reporter le début des travaux et le choix du devis à la prochaine AG. Il n'y a aucune urgence à isoler la toiture, même si la décision a été prise et qu'il était prévu de faire ça "avant la fin de l'année", ce qui me semble peu réaliste, quand je lis qu'un appel de fonds a été effectué et que "d'autres vont suivre". Malgré le réchauffement climatique des travaux d'isolation d'un toit en hiver restent peu appropriés je crois. Et tant que la totalité de la somme n'est pas disponible pour effectuer le paiement, le syndic ne peut commander les travaux.

En attendant, des appels de fonds peuvent être réalisés de manière à disposer des liquidités nécessaires. Il reste curieux d'envisager et décider de la réalisation de travaux estimés à 100 mille euros sans déterminer le mode de financement, fonds e réserve, appel de fonds ou mix des deux. Et tout aussi curieux d'éprouver des problèmes de financement  alors que le prix réel est réduit de 30% !