Comptes annuels absents

rexou · #1 05-09-2023 18:31:06

GT a écrit :

Fiorelli a écrit :
Je suis une citoyenne comme plein d autres face à des constats concrets de manquements et dans une situation
Kafkaïenne relative à de l immobilier.
J ai reçu les coordonnées d une personne à l Europe qui est prête à examiner comment sont protégés et respectés
les droits de copropriétaires en Belgique.
Je remercie toutes les personnes intervenues dans le forum pour leurs conseils judicieux ou moins.
J'avais pensé au Roi, à la Reine , à la princesse Elisabeth.
Pas à l'Europe.
Plus sérieusement faites valoir ce que vous pensez être vos droits d'abord devant les tribunaux belges (justice de paix, première instance, cassation, cour constitutionnelle).

Avant de foncer dans le mur, faites un bilan de la situation et établissez vos griefs et SURTOUT vos préjudices. Ensuite, consultez un avocat pour avoir des conseils éclairés sur base d'un dossier clair et précis. Cet avocat peut ensuite COMMUNIQUER pour améliorer la situation et au besoin ester en justice. En justice de paix. Et si vous n'obtenez pas gain de cause, c'est qu'il y a un souci... vous pouvez vous ruiner et poursuivre envers et contre tout et tous. C'est un choix.

Le Roi, la Reine, l'Europe, la radio... vous vous faites des films et vous perdez du temps et de l'énergie.

GT · #2 05-09-2023 18:15:13

Fiorelli a écrit :

Je suis une citoyenne comme plein d autres face à des constats concrets de manquements et dans une situation
Kafkaïenne relative à de l immobilier.
J ai reçu les coordonnées d une personne à l Europe qui est prête à examiner comment sont protégés et respectés
les droits de copropriétaires en Belgique.
Je remercie toutes les personnes intervenues dans le forum pour leurs conseils judicieux ou moins.

J'avais pensé au Roi, à la Reine , à la princesse Elisabeth.
Pas à l'Europe.
Plus sérieusement faites valoir ce que vous pensez être vos droits d'abord devant les tribunaux belges (justice de paix, première instance, cassation, cour constitutionnelle).

Dernière modification par GT (05-09-2023 18:18:08)

rexou · #3 05-09-2023 17:31:29

Fiorelli a écrit :

Je suis une citoyenne comme plein d autres face à des constats concrets de manquements et dans une situation
Kafkaïenne relative à de l immobilier.
J ai reçu les coordonnées d une personne à l Europe qui est prête à examiner comment sont protégés et respectés
les droits de copropriétaires en Belgique.
Je remercie toutes les personnes intervenues dans le forum pour leurs conseils judicieux ou moins.

Vous êtes une copropriétaire dans un bâtiment de 60 appartements. Vous faites face à un problème de gestion qui a engendré un conflit entre vous même et le syndic + CDC.

il est difficile d'émettre un avis ou de vous donner des conseils dans la mesure où vos propos sont parfois nébuleux (AG "parcellaire") ou même contradictoires (20% ou pas ?). Nous n'avons pas un tableau exact et complet de votre situation.

Reste une question simple : subissez-vous un préjudice personnel de la situation actuelle, et si oui, lequel?

Fiorelli · #4 05-09-2023 17:19:03

Je suis une citoyenne comme plein d autres face à des constats concrets de manquements et dans une situation
Kafkaïenne relative à de l immobilier.
J ai reçu les coordonnées d une personne à l Europe qui est prête à examiner comment sont protégés et respectés
les droits de copropriétaires en Belgique.
Je remercie toutes les personnes intervenues dans le forum pour leurs conseils judicieux ou moins.

GT · #5 05-09-2023 16:47:46

rexou a écrit :

GT a écrit :
Fiorelli a écrit :
J ai écris à des émissions de télé (nous ne sommes pas des pigeons, alerte orange, etc.) = fin de non recevoir.
J ai attiré l attention du Ministère de l économie : sans résultat.
Vous avez pensé écrire au Roi, à la Reine Mathilde, à la Princesse Elisabeth ?

Fiorelli a fait mieux : écrire à PIM's forum

pour demander
"Qui est capable (Région bxl/fisc/autre) de prendre efficacement cette situation en charge et qui perdure depuis 4 ans ?"

rexou · #6 05-09-2023 14:18:29

GT a écrit :

Fiorelli a écrit :
J ai écris à des émissions de télé (nous ne sommes pas des pigeons, alerte orange, etc.) = fin de non recevoir.
J ai attiré l attention du Ministère de l économie : sans résultat.
Vous avez pensé écrire au Roi, à la Reine Mathilde, à la Princesse Elisabeth ?

Fiorelli a fait mieux : écrire à PIM's forum devil

rexou · #7 05-09-2023 14:14:26

Pour convoquer, il faut disposer de la liste des copropriétaires.
Le syndic s'est déjà opposé à une telle demande.

J avais, miracle, obtenu le pourcentage nécessaire de votes pour convoquer 1 AGE et demandé au syndic de faire le nécessaire : il a refusé.

Pour convoquer, il faut 20%. Ne disiez-vous pas avoir obtenu ces 20% ???

PIM · #8 05-09-2023 08:35:49

Fiorelli a écrit :

Oui, le Syndic est agréé IPI mais ce dernier est inefficace.
Un des ex dirigeants du Syndic exerce un mandat dans une de leur chambre exécutive...
Cet organisme n a aucun pouvoir légal contraignant. Menacer ou retirer l agrégation ne fait peur qu aux petits Syndics.
L IPI a été consultée et pas de réponse.
L impression que l IPI donne : club d amis où les loups ne se mangent pas entre-eux.

Ah ! Rev'là la théorie du grand complot...

Sachez tout de même que la Chambre Exécutive diligente des plaintes sur base d'une décision de l'assesseur juridique qui est un avocat nommé par le Ministre et indépendant des membres élus. Elle n'a à connaître que des fautes déontologiques, comme mentionné sur son site : "En plus d'être soumis à la loi, comme tout autre citoyen, un agent immobilier agréé par l'IPI est également tenu de respecter les règles du code de déontologie.

En sa qualité de juridiction disciplinaire, la Chambre exécutive de l'IPI ne peut agir que contre les agents immobiliers agréés qui commettent des infractions au code de déontologie des agents immobiliers.

Tournez-vous vers les cours et tribunaux fédéraux "ordinaires" si votre agent immobilier a enfreint une règle autre qu'une règle de déontologie. Consultez www.tribunaux-rechtbanken.be pour plus d'informations.

Il est donc important de parcourir le code de déontologie avant d’introduire une plainte."

GT, rexou

GT · #9 05-09-2023 07:51:51

grmff a écrit :

Comme le sous-entend ironiquement GT, toutes ces actions n'ont aucun intérêt pour votre affaire.
Les actions possibles:
- convoquer une AG via 20% des voix
- demander de mettre un point à l'ordre du jour
- demander au juge de paix d'annuler une AG
- fermer sa gueule comme tout le monde
- vendre et fuir une pétaudière
Les points à demander à l'ordre du jour peuvent être, par exemple: révocation du syndic, action en justice contre le syndic, nomination d'un nouveau syndic (avec offres jointes, évidemment), annulation des assemblées générales précédentes pour fraude, etc

Pour convoquer, il faut disposer de la liste des copropriétaires.
Le syndic s'est déjà opposé à une telle demande.

grmff · #10 05-09-2023 07:27:37

Comme le sous-entend ironiquement GT, toutes ces actions n'ont aucun intérêt pour votre affaire.

Les actions possibles:
- convoquer une AG via 20% des voix
- demander de mettre un point à l'ordre du jour
- demander au juge de paix d'annuler une AG
- fermer sa gueule comme tout le monde
- vendre et fuir une pétaudière

Les points à demander à l'ordre du jour peuvent être, par exemple: révocation du syndic, action en justice contre le syndic, nomination d'un nouveau syndic (avec offres jointes, évidemment), annulation des assemblées générales précédentes pour fraude, etc

rexou

GT · #11 05-09-2023 07:17:19

Fiorelli a écrit :

J ai écris à des émissions de télé (nous ne sommes pas des pigeons, alerte orange, etc.) = fin de non recevoir.
J ai attiré l attention du Ministère de l économie : sans résultat.

Vous avez pensé écrire au Roi, à la Reine Mathilde, à la Princesse Elisabeth ?

PIM

Fiorelli · #12 05-09-2023 06:22:29

Oui, le Syndic est agréé IPI mais ce dernier est inefficace.
Un des ex dirigeants du Syndic exerce un mandat dans une de leur chambre exécutive...
Cet organisme n a aucun pouvoir légal contraignant. Menacer ou retirer l agrégation ne fait peur qu aux petits Syndics.
L IPI a été consultée et pas de réponse.
L impression que l IPI donne : club d amis où les loups ne se mangent pas entre-eux.

Fiorelli · #13 05-09-2023 05:57:16

Ok merci pour l info concernant les coordonnées disponibles via le cadastre.

GT · #14 04-09-2023 19:49:14

Fiorelli a écrit :

La plupart des mes emails restent sans réponse et je me fais insulter en AG parcellaire que mes interpellations dérangent.
.

C'est quoi une AG parcellaire ?

PIM · #15 04-09-2023 18:18:00

Syndic agréé IPI ?

rexou · #16 04-09-2023 17:45:41

Fiorelli a écrit :

J avais, miracle, obtenu le pourcentage nécessaire de votes pour convoquer 1 AGE et demandé au syndic de faire le nécessaire : il a refusé.
J ai sollicité les infos pour convoquer moi-même l AGE et le Syndic a refusé de me donner les coordonnées emails des autres copropriétaires car GDPR oblige.
Conclusion : même avec les quotites requises et la loi vous permettant d organiser une AGE : impossible dans les faits.
J ai écris à des émissions de télé (nous ne sommes pas des pigeons, alerte orange, etc.) = fin de non recevoir.
J ai attiré l attention du Ministère de l économie : sans résultat.
Cerise sur le gâteau : aux audiences chez le Juge de paix, les 2 membres du Conseil de gérance se sont assis sur le banc de la partie assignée (à savoir le Syndic ; ce que le juge leur a fait remarquer... : collution). Le Conseil de gérance se range du côté du Syndic : faut il s étonner que rien ne bouge dans ces conditions ?
L AG nov 2022 a donné mandat au Syndic pour confier l affaire à 1 ténor en la matière et aucune nouvelle depuis ... mais nul doute qu un jour dans les comptes, des frais d honoraires substantieux seront repris mais pour quel travail ?
L an dernier, le Syndic met au vote e.a. la mise en conformité des boîtiers électriques ; ce qui a été validé mais ce qui est traduit : vote validé et délégation au Conseil de gérance pour la mise en concurrence, négociations et établissement du plan financier... j ai demandé rectification via avocat.
Les exemples sont légion ; situation cauchemardesque. Vive le sport pour garder le moral et le recul pour poursuivre.

Vous devez non seulement obtenir le pourcentage nécessaire (20%) mais aussi envoyer un courrier recommandé au syndic, signé par ces 20% et demandant expressément la tenue d'une AGE avec les points cités à l'ordre du jour.

Et si le syndic ne donne pas suite dans les 30 jours à votre demande, vous pouvez convoquer vous-même une AG, tout simplement.

Le syndic est en principe tenu de vous donner les adresses postales de tous les CP.

Mais la nature exacte du conflit reste nébuleuse... difficile de se faire une idée sur la seule base de ce que vous écrivez.

grmff · #17 04-09-2023 17:36:36

Vous pouvez avoir les coordonnées de tous les copropriétaires via le cadastre ou l'enregistrement.

Fiorelli · #18 04-09-2023 17:20:06

J avais, miracle, obtenu le pourcentage nécessaire de votes pour convoquer 1 AGE et demandé au syndic de faire le nécessaire : il a refusé.
J ai sollicité les infos pour convoquer moi-même l AGE et le Syndic a refusé de me donner les coordonnées emails des autres copropriétaires car GDPR oblige.
Conclusion : même avec les quotites requises et la loi vous permettant d organiser une AGE : impossible dans les faits.
J ai écris à des émissions de télé (nous ne sommes pas des pigeons, alerte orange, etc.) = fin de non recevoir.
J ai attiré l attention du Ministère de l économie : sans résultat.
Cerise sur le gâteau : aux audiences chez le Juge de paix, les 2 membres du Conseil de gérance se sont assis sur le banc de la partie assignée (à savoir le Syndic ; ce que le juge leur a fait remarquer... : collution). Le Conseil de gérance se range du côté du Syndic : faut il s étonner que rien ne bouge dans ces conditions ?
L AG nov 2022 a donné mandat au Syndic pour confier l affaire à 1 ténor en la matière et aucune nouvelle depuis ... mais nul doute qu un jour dans les comptes, des frais d honoraires substantieux seront repris mais pour quel travail ?
L an dernier, le Syndic met au vote e.a. la mise en conformité des boîtiers électriques ; ce qui a été validé mais ce qui est traduit : vote validé et délégation au Conseil de gérance pour la mise en concurrence, négociations et établissement du plan financier... j ai demandé rectification via avocat.
Les exemples sont légion ; situation cauchemardesque. Vive le sport pour garder le moral et le recul pour poursuivre.

grmff · #19 04-09-2023 16:37:06

rexou a écrit :

Pour une petite ACP, un copropriétaire courageux pourrait reprendre la gérance...

Le monsieur dit que c'est un bateau de 60 apparts...

rexou · #20 04-09-2023 16:27:58

Fiorelli a écrit :

Il s agit d une copropriété de 60 appartements où résident 95% de gens âgés complètement déconnectés du monde économique et des réalités terrain et techniques.
Ces copropriétaires font une confiance aveugle au lobbying exercé par les 2 membres du Conseil de gérance.
Un des copropriétaires a pris 1 avocat qui s est fait éjecté manu militari par le Syndic alors que le rdvz avait été pris et il lui a été signifié que ses questions dérangeaient (elles avaient été envoyées à l avance également pour gagner du temps et démontrer une volonté de saine collaboration).
Les comptes ont été bloqués plus d un an sans en informer les copropriétaires et ignore toujours la raison de ce blocage. Le commissaire aux comptes n'a remis aucun rapport et le Conseil de gérance non plus.
Nous avons été en Justice de paix et les représentants côté Syndic ont menti au Juge et n ont pas remis les garanties demandées par lui et c est passé comme une lettre à la poste.
La plupart des mes emails restent sans réponse et je me fais insulter en AG parcellaire que mes interpellations dérangent.
Tout reste en l état depuis 2019.

J'ai l'impression que tout ça n'est qu'une toute petite partie de l'histoire. Un avocat éjecté manu militari... d'une AG ou des locaux du syndic ? Les deux membres du CDC cautionnent l'absence de comptes? Et cet avocat éconduit n'a pas été mandaté pour introduire une nouvelle action en justice de paix ? Quelles sont ces "questions qui dérangent" ?

Si je comprends bien, il y a des AG, mais pas de comptes... et vous seriez un des seuls à vous plaindre de la situation sur 60 CP ?

Fiorelli · #21 04-09-2023 15:20:54

Depuis 2019, nous n avons plus reçu de bilans annuels. Causes : ventes des activités à un autre syndic, réorganisation d'activités la veille de l AG, etc.
Qui est capable (Région bxl/fisc/autre) de prendre efficacement cette situation en charge et qui perdure depuis 4 ans ?
Merci

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