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Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

didier21
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Bonjour, avez vous le tableau pour la Wallonie ?
Bonne semaine

PIM a écrit :

Introduction dans le message originaire d'un tableau récapitulatif des facteurs de correction à utiliser pour Bruxelles

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GT
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Bruxelles : comment indexer ( à partir du 14 octobre 2023) les loyers des logements avec un PEB E, F et G ?

Par le SNPC-NEMS, Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires - 17 octobre 2023

https://www.snpc-nems.be/news?category=all&search=

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PIM
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Introduction dans le message originaire d'un tableau récapitulatif des facteurs de correction à utiliser pour Bruxelles

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GT

PIM
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Nous avons ajouté un tableau pour la Flandre
Désormais, vous pouvez ignorer la formule compliquée : il vous suffit de rechercher le facteur de correction à utiliser dans le tableau sur la base du mois d'expiration du bail et de l'étiquette EPC. Le tableau simplifie donc grandement l'ensemble du système !

Feront-ils de même pour les 2 autres régions ?

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GT
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Kunkhen a écrit :

Ouep, mais du coup je suis pas plus avancé, je ne sais pas comment je dois faire mon calcul.

Bail d'habitation conclu le 21/6/2020, entré en vigueur le 1/7/2020, enregistré, PEB G, avec un loyer de base de 690 €/mois
Soit une date anniversaire entre le 1/1/2023 et le 13/10/2023.

Calcul du loyer mensuel à partir du 14/10/2023
TEXTE APPLICABLE : article 3,2°, alinéas 1 et 2 de la proposition d'ordonnance portant modification de l'article 224/2 du code bruxellois du logement.
"2° Par dérogation au § 1er ( de l'art.224/2 du C.B.L), si le bien loué a un certificat PEB portant la classe énergétique F ou G, le loyer obtenu en application de l'article 1728bis de l'ancien Code civil, est multiplié par un facteur de correction à partir du 14 octobre 2023.
Si le contrat de bail a sa date anniversaire entre le 1er janvier 2023 et le 13 octobre 2023, le facteur de correction est égal à l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022, divisé par l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2023. "

Il convient de procéder en plusieurs ÉTAPES :

1.Calcul du loyer obtenu en application de l'article 1728bis de l'ancien code civil
Le calcul de l’indexation se fera selon la formule suivante :
Loyer de base x nouvel indice / indice de départ

Le loyer de base est celui repris dans la convention de bail. Le montant à prendre en considération est le loyer sans les frais et charges.
Le nouvel indice est celui du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice de départ est celui du mois qui précède la date de signature du contrat.

En l'espèce : calcul du loyer : 690 (loyer de base) x 127,09(indice santé de juin 2023/110,1 (indice santé de juin 2020) = 796,48

2. Calcul du facteur de correction
(...le facteur de correction est égal à l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022, divisé par l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2023. "
Eu égard au texte de l'article 224/2, paragraphe 1er/2, 1° en projet , voici ma lecture de l'art.224/2, paragrapge1er/2, 2°, alinéa 2.
Je crois comprendre qu'il faut tenir compte de 2 indices :
- l'indice santé 2022 (à savoir l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de bail)
-l'indice santé 2023 (à savoir l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de bail).
En l'espèce : indice santé 2022 : 121,02; indice santé 2023 : 127,09
Facteur de correction : 121,02/127,09 = 0,9522385 ( indice santé juin 2022 divisé par indice santé juin 2023)

3. Loyer exigible à partir du 14/10/2023
Loyer indexé exigible pour un mois complet à partir du 14 octobre 2023 : 796,48 x  0,9522385= 758,44 €
Loyer indexé exigible pour le mois d'octobre 2023 : du 14/10/2023 au 31/10/2023 (18 jours)
758,44 € x 18/31 = 440,38 €

Le projet d'ordonnance n'a pas encore terminé son parcours législatif.
Kunkhen, je vous ai fait part de mon examen actuel.
N'hésitez pas à recueillir d'autres informations.
Le SNPC dispose d'un service d'indexation des loyers pour le calcul de l'indexation de vos loyers et la préparation des lettres d'adaptation des loyers destinés aux locataires. Renseignez-vous.

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PIM

Kunkhen
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Ouep, mais du coup je suis pas plus avancé, je ne sais pas comment je dois faire mon calcul.

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GT
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Kunkhen a écrit :

Ben oui. Si je ne m'abuse on est pas TENUS d'indexer le loyer chaque année à la date d'anniversaire.
Par exemple, un bail qui entre en vigueur en février 2015, on peut très bien ne l'indexer qu'à partir de septembre 2016, non? Mais pas le réindexer une deuxième fois avant février 2017.
Du coup ici, s'il n'y a pas eu d'indexation entre octobre 2022 et octobre 2023, rien n'empêche d'indexer dès octobre 2023 pour autant qu'on applique le facteur de correction, non?


Suite à une nouvelle relecture de l'article 224 § 1er/2,du code bruxellois du logement adopté par la commission logement du parlement bruxellois, l'indexation avec facteur de correction s'applique à partir du 14  octobre 2023.Le bailleur ne doit pas attendre la date anniversaire du bail pour demander l'indexation selon les formules et calculs  établis au même article.

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Kunkhen
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Ben oui. Si je ne m'abuse on est pas TENUS d'indexer le loyer chaque année à la date d'anniversaire.
Par exemple, un bail qui entre en vigueur en février 2015, on peut très bien ne l'indexer qu'à partir de septembre 2016, non? Mais pas le réindexer une deuxième fois avant février 2017.
Du coup ici, s'il n'y a pas eu d'indexation entre octobre 2022 et octobre 2023, rien n'empêche d'indexer dès octobre 2023 pour autant qu'on applique le facteur de correction, non?

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GT
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Kunkhen a écrit :

Heu, si j'ai bien compris le lien que j'ai posté, indexation possible dès le 14 octobre, pas besoin d'attendre juillet 2024, mais pas indexation complète, celle-ci devrait être divisée par le facteur de conversion pour tenir compte de la non indexation entre oct 2022 et 2023.

Code bruxellois du logement
Art. 224/2. - Indexation et révision des charges
   § 1er. Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, UNE FOIS PAR ANNÉE DE LOCATION, À LA DATE D'ANNIVERSAIRE DE L'ENTRÉE EN VIGUEUR DU BAIL, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil

Ce principe souligné et mis en évidence n'a pas été modifié ni par  l'ordonnance du 13 octobre 2022 portant modification du Code bruxellois du Logement en vue de modifier l'indexation des loyers ni dans la proposition d'ordonnance (A 756/1) portant modification de l'article 224/2 du code bruxellois du logement adoptée ce jeudi en commission logement du parlement bruxellois.

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Kunkhen
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Heu, si j'ai bien compris le lien que j'ai posté, indexation possible dès le 14 octobre, pas besoin d'attendre juillet 2024, mais pas indexation complète, celle-ci devrait être divisée par le facteur de conversion pour tenir compte de la non indexation entre oct 2022 et 2023.

Dernière modification par Kunkhen (07-10-2023 17:15:45)

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GT
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

@Kunkhen
Le loyer initial de 690 €, pour un bail signé en Juin 2020 et prenant effet en Juillet 2020 : possibilité d'indexation à 697,58 € dès sa date d'anniversaire de 2021 (1/7/2021).
Le loyer initial de 690 €, pour un bail signé en Juin 2020 et prenant effet en Juillet 2020 : possibilité d'indexation à 758,44 € dès sa date d'anniversaire de 2022 (1/7/2022).

Date anniversaire 1/7/2023 : pas de possibilité d'indexation
Application de l'article 224§ 1er/1, alinéa 2,, code bruxellois du logement
"Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB F ou G a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, il ne peut y avoir d'adaptation du loyer au coût de la vie."

Date anniversaire 1/7/2024 : possibilité d'indexation avec facteur de correction
Indexation à partir du 14/10/2023 - Indexation 1/7/2024
Application de  l'article 3,2°, alinéa 1 et 2  de la proposition d'ordonnance insérant à l'article 224/2 du Code bruxellois du logement une paragraphe 1e/2.

" 2° Par dérogation au § 1er, si le bien loué a un certificat PEB portant la classe énergétique F ou G, le loyer obtenu en application de l'article 1728bis de l'ancien Code civil, est multiplié par un facteur de correction à partir du 14 octobre 2023.
Si le contrat de bail a sa date anniversaire entre le 1er janvier 2023 et le 13 octobre 2023, le facteur de correction est égal à l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022, divisé par l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2023. "

Le loyer obtenu en application de l'article 1728bis de l'ancien code civil sera multiplié par un facteur de correction.
"Art. 1728bis. <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
  [Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.] <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
  [L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.]<L 24-12-1993, art. 16>.
  Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue."

Bref : INDEXATION 1/7/2024
calcul
Loyer de base x nouvel indice /indice de départ  (application de l'article 1728bisde l'ancien code civil)
MULTIPLIÉ
par le facteur de correction  (égal à l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022, divisé par l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2023)

Que faut-il comprendre par dates anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022 et en 2023 ? Je l'ignore.

Dernière modification par GT (07-10-2023 11:59:55)

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GT
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

GT a écrit :
Kunkhen a écrit :

Voici donc le texte qui a été adopté
http://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2 … images.pdf
Si quelqu'un y comprend quelque chose et peut nous indiquer clairement comment procéder aux indexations, ce serait bien aimable smile


Le lien figurait déjà dans mon intervention du 29/9/2023 à17:15:17.

correction :
à 17:22:02

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Kunkhen
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

GT a écrit :
Kunkhen a écrit :

Voici donc le texte qui a été adopté
http://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2 … images.pdf
Si quelqu'un y comprend quelque chose et peut nous indiquer clairement comment procéder aux indexations, ce serait bien aimable smile

Quelles sont les données concrètes utiles ( date de signature, date d'entrée en vigueur, PEB, enregistrement) en ce qui concerne les baux de résidence principale des biens que vous donnez en location en Région bruxelloise ?

Votre lien ne fonctionne pas pour moi.

Il s'agit d'un bail signé le 21/06/2020, bien évidemment enregistré, ayant pris effet le 01/07/2020 au loyer mensuel de base de 690€, PEB G.

Dernière modification par Kunkhen (06-10-2023 19:52:57)

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GT
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Kunkhen a écrit :

Voici donc le texte qui a été adopté
http://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2 … images.pdf
Si quelqu'un y comprend quelque chose et peut nous indiquer clairement comment procéder aux indexations, ce serait bien aimable smile

Quelles sont les données concrètes utiles ( date de signature, date d'entrée en vigueur, PEB, enregistrement) en ce qui concerne les baux de résidence principale des biens que vous donnez en location en Région bruxelloise ?

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GT
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Kunkhen a écrit :

Voici donc le texte qui a été adopté
http://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2 … images.pdf
Si quelqu'un y comprend quelque chose et peut nous indiquer clairement comment procéder aux indexations, ce serait bien aimable smile


Le lien figurait déjà dans mon intervention du 29/9/2023 à17:15:17.

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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Voici donc le texte qui a été adopté
http://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2 … images.pdf
Si quelqu'un y comprend quelque chose et peut nous indiquer clairement comment procéder aux indexations, ce serait bien aimable smile

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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

GT a écrit :

Ordre du jour  de la commission logement du 5 octobre 2023 :

• Proposition d’ordonnance (de Mme Françoise DE SMEDT, MM. Youssef HANDICHI, Jan BUSSELEN et Petya OBOLENSKY) prolongeant la durée du blocage partiel de l’indexation des loyers n° A-748/1 – 2022/2023.

Proposition d’ordonnance (de M. Martin CASIER, Mmes Nadia EL YOUSFI, Zoé GENOT, MM. Fouad AHIDAR, Arnaud VERSTRAETE, Mme Carla DEJONGHE) portant modification de l’article 224/2 du Code bruxellois du Logement n° A-756/1 – 2023/2024.

http://weblex.brussels/display_pdf.php? … &key=27502

Proposition A-756/1 approuvée lors de la commission logement qui s'est réunie cet après-midi.

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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Ordre du jour  de la commission logement du 5 octobre 2023 :

• Proposition d’ordonnance (de Mme Françoise DE SMEDT, MM. Youssef HANDICHI, Jan BUSSELEN et Petya OBOLENSKY) prolongeant la durée du blocage partiel de l’indexation des loyers n° A-748/1 – 2022/2023.

Proposition d’ordonnance (de M. Martin CASIER, Mmes Nadia EL YOUSFI, Zoé GENOT, MM. Fouad AHIDAR, Arnaud VERSTRAETE, Mme Carla DEJONGHE) portant modification de l’article 224/2 du Code bruxellois du Logement n° A-756/1 – 2023/2024.

http://weblex.brussels/display_pdf.php? … &key=27502

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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

GT a écrit :
PIM a écrit :

Voici ce qui est notamment sur la table .

A l'ordre du jour de la séance plénière du parlement bruxellois de ce 29/9/2023
PROPOSITION D’ORDONNANCE (de M. Martin CASIER, Mme Nadia EL YOUSFI, MM. Fouad AHIDAR, Arnaud VERSTRAETE et Mme Carla DEJONGHE) portant modification de l’article 224/2 du Code bruxellois du Logement (n° A-756/1 – 2023/2024)

http://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2 … images.pdf

Proposition prise en considération et renvoyée à la commission  logement

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GT
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Re : Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

PIM a écrit :

Voici ce qui est notamment sur la table .

A l'ordre du jour de la séance plénière du parlement bruxellois de ce 29/9/2023
PROPOSITION D’ORDONNANCE (de M. Martin CASIER, Mme Nadia EL YOUSFI, MM. Fouad AHIDAR, Arnaud VERSTRAETE et Mme Carla DEJONGHE) portant modification de l’article 224/2 du Code bruxellois du Logement (n° A-756/1 – 2023/2024)

http://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2 … images.pdf

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Indexation loyers: comment calculer le report régionalisé ?

Alors que les 3 régions viennent de décider de ne plus appliquer la limitation temporaire de l'indexation, il est évident qu'elles allaient mettre en place un mode de calcul (chacun le sien...) qui vise à reporter cette année sans indexation (le cas échéant) dans tous les calculs suivants.

Pour mémoire:
f96474b83766adbee4d81f3892ff6c5b.jpg

Ne sont donc concernés que les baux dont l'indexation a été limitée.

Région Wallonne

En RW, le décret wallon du 19 octobre 2022 introduisait un régime de gel provisoire de l’indexation en fonction du certificat PEB.

Ce décret est d’application sur tous les contrats d’habitation, indépendamment de leur destination (résidence principale, résidence secondaire, logement étudiant, etc.).

Concernant la limitation de l’indexation des loyers en fonction du certificat PEB des bâtiments, l’article 1 § b1er bis à quater dudit décret n’a pas été reconduit.

Néanmoins l’article 2 de ce Décret a introduit, et ce à partir du 1er novembre 2023, un mécanisme correcteur pour les habitations sans certificat PEB et pour des logements avec coefficient D, E, F ou G.

Mécanisme correcteur en vigueur à partir du 1er novembre 2023

Le loyer de base à prendre en considération pour de tels logements sera celui tel qu’adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

L’index de base sera l’indice santé du mois qui précède le mois de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

Deux exemples pratiques

1. Un bail signé le 25 octobre 2021, entré en vigueur le 1er décembre 2021 pour un bien sis en région wallonne. Le loyer de base est de 700 €. Le PEB est E et le bail est enregistré bien sûr.

Pour calculer le loyer indexé à partir du 1er décembre 2023, il faut procéder en deux étapes :

-    D’abord calculer le loyer exigible au 1er décembre 2022 :
    700 € x 127,44 (indice de novembre 2022) / 112,29 (indice de base de septembre 2021).

    Ce qui nous fait un montant de 794,44 €. Le supplément qui peut être demandé à partir de décembre 2022 est limité à 47,22 € (50 % de 94,44 € qui est la différence entre 794,44 et 700 €). Comme je ne peux comptabiliser que 50 % de la différence, le loyer indexé pour l’année allant du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023 se chiffre à 747,22 € (700 € + 47,22 €).

-   Ensuite calculer le loyer indexé exigible à partir du 1er décembre 2023
    747,22 € (loyer exigible au 1er décembre 2022 et nouveau loyer de base) x 130,50 (indice fictif de novembre 2023 car pas encore connu aujourd’hui) /127,44 (indice de base de novembre 2022).

Le loyer ainsi indexé pour la période entre le 1er décembre 2023 et le 30 novembre 2024 est de 765,16 €.

2. Même situation, à la différence qu’ici le bailleur n’a pas de certificat PEB.

Le loyer ne pouvant pas être indexé en décembre 2022, il est resté à 700 € pour la période du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023.

Le loyer indexé exigible à dater du 1er décembre 2023 est le suivant (Attention ! nous rappelons que l’indice de novembre 2023 est fictif car pas encore paru) :

700 € (loyer de base exigible au 1er décembre 2022) x 130,50 (indice fictif novembre 2023) /127,44 (indice novembre 2022).

Le loyer indexé pour la période allant du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 est de 716,80 €.

Attention !
Aussi longtemps que le bail se poursuit et que le logement n’a pas de PEB ou pas de certificat PEB valable, le mécanisme de correction doit être appliqué.


Région flamande

En région flamande, le décret limitant l’indexation en fonction du certificat n’est pas renouvelé non plus. En revanche, un mécanisme correcteur sera appliqué à partir du 1er octobre 2023. Celui-ci concerne tous les baux en cours concernant la résidence principale du preneur (et donc pas les baux étudiants).

2023-10-10_17-48-56.jpg

Reprenons les points essentiels de ce décret.
1. Indexation demandée entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023.

Pour les baux de résidence principale concernant des logements ayant obtenu un certificat PEB avec les labels A+, A, B ou C, cela ne change rien. La possibilité d’indexation demeure.

Pour les baux de résidence principale concernant des logements ayant obtenu un certificat PEB avec le label D, le montant de l’indexation est limité à 50 % et ceux sans certificat PEB ou avec coefficient E ou F au 1er octobre 2022 ne peuvent simplement pas être indexés.

2. Indexation à partir du 1er octobre 2023 : application d’un facteur de correction.

Pour les baux ayant un PEB avec un coefficient de A+, A, B ou C et ceux n’ayant pas de PEB en octobre 2022 mais en ayant obtenu un avec les coefficients susmentionnés entre-temps, l’indexation peut être calculée selon la formule légale habituelle.

Les baux avec des PEB aux coefficients D ou pire ou encore des baux sans certificat PEB valable peuvent au 1er octobre 2023 être indexés à nouveau. Il ne faut donc pas attendre la date de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail pour pouvoir indexer.

Pour éviter que le loyer n’augmente de trop en une fois, le résultat de la formule « traditionnelle » de l’indexation sera multiplié par un facteur de correction.

La disposition décrétale distingue 4 facteurs de correction en fonction du coefficient du certificat PEB et de la date d’échéance du contrat.

Dans ce qui suit, et dans un souci de clarté, nous donnons un exemple par situation.

    Habitation avec un PEB de coefficient D.

1. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2023, le facteur de correction suivant est d’application : 50% x [(index 2022 + index2023) / index 2023]

Exemple : un bail d’habitation conclu le 15 février 2019, entré en vigueur le 1er mars 2019 avec un loyer de base de 750 €.

Il faut procéder en deux étapes :
- La première est d’indexer simplement, à savoir 750 € (loyer de base) x 126,86 (indice-santé de février 2023) / 108,78 (indice-santé de février 2019), soit 874,66 €.

- Puis d’indexer selon le facteur correcteur dont voici le calcul :
50 % x 118,74 (indice février 2022) + 126,86 (indice février 2023) / 126,86 (indice février 2023)
50 % x 1,93599 = 0,96799 (il faut comptabiliser jusqu’à 5 décimales)
874,66 x 0,96799 = 846,66 €.

A partir du 1er octobre 2023, le loyer indexé exigible est de 846,66 €.

2. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction suivant est d’application : 50 % x [(index 2021 + index 2022) / index 2022]

Exemple : un bail d’habitation conclu le 15 septembre 2019 qui entre en vigueur le 1er octobre 2019 avec un loyer de base de 750 €.

Il faut à nouveau travailler en deux étapes :
- D’abord nous calculons l’indexation normale :
Nous estimons l’index de septembre 2023 (base 2013) à 129,96.
750 € (loyer de base) x 129,96 (indice-santé supposé pour septembre 2023) / 108,58 (indice de base septembre 2019), soit 897,68 €.

- Puis l’indexation selon le facteur correcteur :
50 % x 112,29 (indice de septembre 2021) + 124,92 (indice de septembre 2022) / 124,92 (indice de septembre 2022)
50 ´x 1,8989 = 0,94945.
897,68 x 0,94945 = 852,30 €.

A partir du 1er octobre 2023, le loyer indexé exigible sera de 852,30 €.

    Habitation sans PEB valable ou avec coefficient E ou F.

1. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2023, le facteur de correction suivant est d’application : index 2022/index 2023.

Exemple : un bail d’habitation conclu le 15 février 2019, entré en vigueur le 1er mars 2019 avec un loyer de base de 750 €.

Il faut procéder en deux étapes à nouveau :
- D’abord, nous calculons l’indexation « ordinaire » :
750 € (loyer de base) x 126,86 (indice-santé de février 2023) / 108,78 (indice-santé de février 2019), soit un montant de 874,66 €.

- Ensuite nous appliquons le coefficient correcteur :
118,74 (indice de février 2022) / 126,86 (indice-santé de février 2023), ce qui donne 0,93599.
874,66 € x 0,93599 = 818,67 €.

A partir du 1er octobre 2023, le loyer indexé sera de 818,67 €.

2. Si la date anniversaire du bail se situe entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction suivant est d’application : index 2021 / index 2022.

Exemple : un bail d’habitation conclu à la date du 15 septembre 2019, entré en vigueur le 1er octobre 2019 avec un loyer de base de 750 €.

A nouveau, il faut procéder en deux étapes :
- D’abord, nous calculons l’indexation « ordinaire » :
Nous supposons un indice-santé pour septembre 2023 (pas encore connu à ce jour) à 129,96.
750 € (loyer de base) x 129,96 (indice-santé estimé pour septembre 2023) / 108,58 (indice-santé de septembre 2019), ce qui fait un montant de 897,68 €.

- Puis l’indexation selon le facteur correcteur :
112,29 (index septembre 2021) / 124,92 (index septembre 2022) = 0,89889.
897,68 € x 0,89889 = 806,92 €.

A partir du 1er octobre 2023, le loyer indexé exigible est d’un montant de 806,92 €.

Ajoutons encore quelques observations à propos de l’application des facteurs de correction :

-    Le facteur de correction doit uniquement être appliqué aux contrats de bail concernant la résidence principale du locataire, qui sont entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022.

-    Les facteurs correcteurs ne concernent pas l’indexation des loyers des contrats entrés en vigueur à partir du 1er octobre 2022.

-    Ils ne s’appliquent pas non plus aux logements sociaux et aux logements étudiants.

    Aussi longtemps que le contrat de bail est en cours et que l’habitation ne dispose pas de PEB ou n’a pas un PEB positif, les facteurs de correction trouveront à s’appliquer.

    Dans l’hypothèse où, après le 1er octobre 2023, l’habitation reçoit un meilleur score PEB, alors il y aura potentiellement un autre facteur de correction, voire plus de facteur de correction du tout.

    3A) Si l’habitation dispose désormais d’un certificat PEB avec coefficient A+, A, B ou C, le bailleur peut à partir de cet instant indexer le loyer sans tenir compte des facteurs de correction.

    3B) Si l’habitation dispose désormais d’un certificat PEB avec coefficient D (au lieu de E ou F), le bailleur peut indexer avec un autre facteur de correction.

    Attention que toutefois, le bailleur ne pourra pas indexer le loyer pour les trois mois qui précèdent sa demande si, à ce moment-là, il ne disposait pas d’un PEB positif.

    Ainsi par exemple, si au 1er octobre 2023, le logement disposait d’un PEB avec coefficient E et qu’il obtient par la suite, au 1er février 2024, un PEB avec coefficient C, le bailleur de ce logement pourra indexer sans coefficient correcteur à partir du 1er février 2024 seulement, et pas pour les trois mois qui précèdent sa demande puisque, durant cette période-là, il n’avait pas encore son PEB coefficient C.

    Par contre, si le même bailleur réclame seulement l’indexation au 1er mai 2024, alors il peut remonter jusqu’au 1er février 2024 puisqu’à cette date, son coefficient PEB était dans les conditions requises (voir aussi infra, le point 5).

    Pour les indexations relatives aux habitations énergivores (label D ou pire) ou celles sans certificat PEB entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023, la date de la demande est déterminante. Le loyer de ces bâtiments peut être indexé à partir du 1er octobre 2023, en tenant compte des facteurs correcteurs.

    Si le locataire peut être indexé, mais que le bailleur néglige de lui demander cette indexation au moment où elle est exigible, ce dernier peut alors exiger le supplément des index non-réclamés pour le mois de la demande et les trois mois qui précèdent celle-ci.

    Si votre certificat PEB n’a pas de coefficient/label, il faut alors considérer son score énergétique et voir sa correspondance avec le label.

Bruxelles
La région bruxelloise a également introduit des facteurs de corrections dans la formule d’indexation et ce UNIQUEMENT pour les logements dont l’indexation était limitée ou interdite.
Pour les autres (PEB A, B, C, et D à Bruxelles), l’ancienne formule de base s’applique.

Voici un tableau récapitulatif :
2023-10-17_18-32-04.jpg

Des recours toujours d’actualité !

On ne peut conclure cet article sans rappeler que des recours ont été introduits par le SNPC contre les législations des 3 régions en vue d’une annulation pure et simple devant la Cour constitutionnelle et ils restent d’application.

L’objectif est d’obtenir une annulation pure et simple de toutes ces mesures et de récupérer dès lors une indexation pleine avec un calcul normal.

Les procédures sont malheureusement très longues et aucune décision n’est attendue dans les prochaines semaines.

(article inspiré par celui publié par le Snpc)

Dernière modification par PIM (17-10-2023 17:37:37)

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