Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

loloing

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Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

Bonjour.
Ma femme et moi sommes dans une situation délicate: mardi on doit signer l'acte d'achat, mais la maison n'est toujours pas libre et vide comme prévu   le locataire actuel refuse de partir et surtout il ne paie pas son loyer au vendeur, propriétaire actuel ! Notre projet est de rénover et ensuite faire une colocation de 4 chambres.

En Juillet, on a signé le compromis, dans lequel il es convenu que le bien sera libre et vide de tout contenu à l'acte. Le vendeur s'y était engagé car il avait un mauvais locataire à qui il avait déjà remis un préavis depuis Mars. Donc à priori en Octobre, tout devrait être ok.
Malheureusement fin Septembre, le locataire était toujours en place, idem en Octobre. On a donc repoussé la signature de l'acte à 2 reprises. Mais ici on ne peut plus repousser car nous avons un accord de crédit qui va expirer jeudi. Et comme entre temps ma situation professionnelle a changé, on ne veut pas (et on ne peut pas) demander une extension de délai à la banque au risque que notre dossier ne soit re-examiné et qui sait, je ne sois plus dans les même conditions, ou pire un refus.
Nous on a avait déjà prévu de commencer les travaux mardi après-midi (signer le matin et rdv avec l'entrepreneur après-mid), on a déjà acheté quelques matériaux (en promotion), bref, le chantier devait démarrer. De plus on devra commencer à rembourser notre prêt. En plus on a peur que l'entrepreneur n'aille sur d'autres chantiers et que nous on se retrouve renvoyés à plus tard dans son calendrier

Ce dimanche on a contacté le vendeur en direct (avant tout se passait via agence). Il a répondu et semble coopératif. Il nous a informé que en fait fin Septembre il a déjà entamé une procédure chez le jude de paix à l'encontre du locataire. L'audience est prévue pour jeudi prochain, cad après la date de l'acte 
Du coup en fait on est encore plus inquiets car si ça doit aller en justice, personne ne sait combien de temps ça peut prendre pour expluser le mauvais locataire : 6 mois, 9 mois , plus, moins ?

Que faire ?

GT

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Re : Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

Bonjour.
Ma femme et moi sommes dans une situation délicate: mardi on doit signer l'acte d'achat, mais la maison n'est toujours pas libre et vide comme prévu   le locataire actuel refuse de partir et surtout il ne paie pas son loyer au vendeur, propriétaire actuel ! Notre projet est de rénover et ensuite faire une colocation de 4 chambres.

En Juillet, on a signé le compromis, dans lequel il es convenu que le bien sera libre et vide de tout contenu à l'acte. Le vendeur s'y était engagé car il avait un mauvais locataire à qui il avait déjà remis un préavis depuis Mars. Donc à priori en Octobre, tout devrait être ok.
Malheureusement fin Septembre, le locataire était toujours en place, idem en Octobre. On a donc repoussé la signature de l'acte à 2 reprises. Mais ici on ne peut plus repousser car nous avons un accord de crédit qui va expirer jeudi. Et comme entre temps ma situation professionnelle a changé, on ne veut pas (et on ne peut pas) demander une extension de délai à la banque au risque que notre dossier ne soit re-examiné et qui sait, je ne sois plus dans les même conditions, ou pire un refus.
Nous on a avait déjà prévu de commencer les travaux mardi après-midi (signer le matin et rdv avec l'entrepreneur après-mid), on a déjà acheté quelques matériaux (en promotion), bref, le chantier devait démarrer. De plus on devra commencer à rembourser notre prêt. En plus on a peur que l'entrepreneur n'aille sur d'autres chantiers et que nous on se retrouve renvoyés à plus tard dans son calendrier

Ce dimanche on a contacté le vendeur en direct (avant tout se passait via agence). Il a répondu et semble coopératif. Il nous a informé que en fait fin Septembre il a déjà entamé une procédure chez le jude de paix à l'encontre du locataire. L'audience est prévue pour jeudi prochain, cad après la date de l'acte 
Du coup en fait on est encore plus inquiets car si ça doit aller en justice, personne ne sait combien de temps ça peut prendre pour expluser le mauvais locataire : 6 mois, 9 mois , plus, moins ?

Que faire ?

Les conditions du préavis sont-elles remplies ?
Nous ne disposons d'aucune information utile pour répondre à cette question.
Région ? Bruxelles ? Wallonie? Flandre ?bail de résidence principale ? enregistré ? date d'entrée en vigueur ?  motivation du préavis ? date de réception du préavis par le locataire ?

Dernière modification par GT (19-11-2023 18:15:25)

PIM

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Re : Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

Avez-vous votre propre notaire ?
Que préconise-t-il ?
Signer l'acte et procéder à une retenue sur le prix , avec engagement du vendeur de poursuivre l'instance et d'en supporter les frais ?

loloing

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Re : Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

Bonjour.
Merci pur le retour. A propos des questions:
- les conditions de préavis sont plutôt correct parce que le locataire ne paie pas (ne paie plus) depuis plusieurs mois
- le bien se trouve en RW, dans la region de Charleroi
- le bail n'ést pas enregistré
- préavis envoyé par lettre recommandée (copie de la lettre et de la poste) le 02/03/2023 : c'était donc bien avant la mise en vente. Nous on a fait offre en Juillet

Entre temps, la situation a evolué:
- on a de nouveau discuté avec le vendeur (en direct, sans agence, sans notaire)
- on a convenu que demain on va quand même signer l'acte car sinon on risque de ne plus avoir notre crédit
- on a convenu que le vendeur va bloquer/ consigner un montant chez le notaire qui ne lui sera remboursé que quand "tout" sera reglé, cad
-- le montant devrait couvrir les frais de procédure (en cours) de l'avocat + frais d'explusion si on y arrive
-- et alors le vendeur devra couvrir les mensualités de crédit car on va se retrouver à rembourser la banque sans jouir du bien: provision de 9 mois de mensualités
Donc on arrive au montant qui sera consigné chez le notaire.
Evidement tout le monde espére que le locataire partira vite, que le vendeur recupérera son argent et nous le bien pour commencer les travaux (et le louer)

C'est ce que nous avons envoyé aux notaires ce matin pour qu'ils adaptent l'acte de vente

Dernière modification par loloing (20-11-2023 13:17:07)

GT

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Re : Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

Bonjour.
Merci pur le retour. A propos des questions:
- les conditions de préavis sont plutôt correct parce que le locataire ne paie pas (ne paie plus) depuis plusieurs mois

Le locataire ne paie pas son loyer. Soit. Dans ce cas, le bailleur demande en justice la résolution du bail .
S'il s'agit d'un bail de résidence principale de 9 ans, la propriétaire a la possibilité de notifiera un congé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail conformément à l'art.55 § 1.
Il pourra également mettre fin au bail dans d'autres circonstance visées à l'article 55, §2 à § 4 et dans les conditions citées ds ces textes
Dispositions légales
https://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymv … n_bail.pdf
Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
art.55
§1er. Tout bail visé à l’article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années. Il prend fin à l’expiration d’une période de neuf années moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance. À défaut d’un congé notifié dans le délai prévu à l’alinéa précédent, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
§2. Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants,....

§3. À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance s’il a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble en tout ou en partie,......
§4. À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance, sans motifs, mais moyennant le versement d’une indemnité...

S'il s'agit d'un bail de résidence principale de courte durée, il prendra fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.
Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer (art.55, § 6).
https://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymv … n_bail.pdf

Alors ? Que prévoit le congé /préavis donné au locataire? les conditions sont remplies ?

GT

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Re : Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

Que se passera-t-il après la date de passation de l'acte authentique ?

Bail de résidence principale

Art. 63
Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, §§2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

https://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymv … n_bail.pdf

Et quid de la garantie locative ?  quid des dégâts locatifs ? Que prévoira l'acte authentique ?

Et question subsidiaire, quelle sera la situation du bailleur - qui sera devenu l'ancien bailleur - lors de l'audience  prévue pour jeudi prochain, cad après la date de l'acte authentique.

loloing

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Re : Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

Le locataire ne paie pas son loyer et effectivement le bailleur a demandé en justice la résolution du bail (et le remboursement des arriérés). Cela dit, ce qui lui importe le plus (et à nous aussi) c'est que le locataire libère le bien car le montant consigné est quand même conséquent (+15K)

lors de l'audience

Lors de l'audience prévue pour jeudi prochain, l'avocat laissera l'audience se dérouler avec le bailleur actuel pour éviter un report ou autre délai supplémentaire. On prendra le relais après, reprise d'instance.

Et quid de la garantie locative ?  quid des dégâts locatifs ?

Il n'y avait de garantie locative. Et nous sommes un peu moins inquiéts pour les dégâts locatifs car de toutes les façons on prevoit de refaire de gros travaux complétement (éléctricité, chauffage, salle de bains, etc, isolation)

Le plus important c'est d'avoir le bien

A suivre dans les prochains jours

PIM

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Re : Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

A suivre dans les prochains jours

Merci de nous tenir informés

loloing

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Re : Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

Bonjour
Pour les nouvelles:
- nous avons donc achété
- l'audience a eu lieu (mais on n'etait pas présent): l'avocat a plaidé la cause. Prochaine audience le 19/12
- entre temps, nous avons pu être en contact avec le locataire (1 fois): je pense qu'il était curieux de nous "voir": je suis allé au rdv avec l'entrepreneur, histoire d'en profiter pour revisiter le bien et mieux planifier les travaux
- effectivement on peut constater que ce n'est pas un lieu où des personnes vivent (quoi que): c'est un bazarre total   
- le locataire dit qu'il a trouvé un autre endroit, mais qu'il attend de signer: mais il avait dit ça au vendeur également, donc on ne le croit pas
- je lui ai proposé que vu que il ne "vit" pas vraiment là bas, il peut simplement prendre un box (Shurgard), y stocker ses affaires et nous laisser notre bien pour commencer les travaux
- depuis ... il a disparu  , pas de réponses aux appels

Donc là, on va faire la reprise d'instance. Malheureusement pour le vendeur il devra assumer les frais de procédure avec la provision bloquée chez le notaire

A suivre

loloing

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Re : Au moment de l'achat, la maison n'est pas libre et vide comme prévu :-(

Bonjour
Juste pour vous donner la suite de cette aventure:
Après que le locataire (son avocat) a essayé de gagner du temps, de faire nommer un expert pour vérifier la salubrité du bien, d'essayer d'eviter de payer les arriérés, etc etc (2 seacnces supplementaires au tribunal): notre avocat (en réalité l'avocat du vendeur) a pu démontrer que tout cela n'en était rien, que c'était juste une tentative d'avoir une domiciliation et de ne pas payer. Car il s'était avéré que les personnes n'habitaient plus dedans depuis longtemps. Mais ils y avaient gardé une adresse

Le jugement a été établi : le locataire devait quitter les lieux et rembourser les impayés.
Nous allions afin recupérer le bien (en piteux état) et le vendeur a pu également récuperer son restant dû de la vente car on avait bloqué une certaine somme chez les notaires.

A la publication du jugement (Mars 2024), j'ai contacté le locataire, je l'ai informé du jugement (son avocat ne l'avait pas encore fait) et je lui ai suggeré de simplement partir et me remettre les clés avant que le vendeur n'engage la procédure d'explusion ... à ses frais (aux frais du locataire). Il m'a dit: attend je contacte mon avocat. Après 2 jours, il m'a contacté pour dire : OK, je quite à l'"amiable" , pas besoin de huissiers. Il a quitté les lieux.
Le vendeur va le poursuivre pour les loyers impayés de 13 mois, mais nous, on tourne la page et on passe aux ... travaux de rénovation !

Merci pour votre support
A+

Dernière modification par loloing (06-05-2024 09:54:27)