Absence de règlement d'ordre intérieur

Dominique19 · #1 23-11-2023 11:52:07

Bonjour,
à l'heure actuelle, nous n'avons toujours pas de ROI dans notre copropriété si ce n'est celui de 1989. J'ai déjà dit à l'employé du syndic que notre ROI devait être actualisé mais ça ne change rien. Que puis-je faire pour faire bouger les choses ? Je ne contacte plus le syndic car cela fait 5 ans qu'il a délégué la gestion de notre copropriété à son employé. Nous ne le voyons plus même aux AG . Maintenant la copropriété attend la tenue d'une AGE mais comme l'employé a été opéré, il ne se passe rien. L'employé m'écrit que le syndic ne prend pas en charge les AGE car il n'a pas traité les dossiers.

rexou · #2 23-11-2023 14:46:36

Dominique19 a écrit :

Bonjour,
à l'heure actuelle, nous n'avons toujours pas de ROI dans notre copropriété si ce n'est celui de 1989. J'ai déjà dit à l'employé du syndic que notre ROI devait être actualisé mais ça ne change rien. Que puis-je faire pour faire bouger les choses ? Je ne contacte plus le syndic car cela fait 5 ans qu'il a délégué la gestion de notre copropriété à son employé. Nous ne le voyons plus même aux AG . Maintenant la copropriété attend la tenue d'une AGE mais comme l'employé a été opéré, il ne se passe rien. L'employé m'écrit que le syndic ne prend pas en charge les AGE car il n'a pas traité les dossiers.

Vous voulez faire convoquer une AGE pour actualiser un ROI ? Avez-vous 20% des quotités, les signataires de cette demande et vous-même ?

A mon avis, il n'y a aucune urgence et aucun besoin de convoquer une AGE. Ce que vous pouvez faire, c'est envoyer un mail au syndic en lui demandant de porter ce point à l'ordre du jour de votre prochaine AGO.

hachem · #3 23-11-2023 18:11:40

Bonsoir,

vous pouvez aussi soumettre vos demandes au Conseil de Copropriété qui lui pourra soumettre les modifications au syndic et qui pourra (tout comme vous) faire inscrire le point à l'ordre du jour de la prochaine AGO.

Vous pouvez aussi tenter d'en parler à d'autres copropriétaires pour appuyer votre demande, mais sachez que souvent la plutpart des copropriétaires ne connaissent pas leurs droits et se moquent de ce que contient le R.O.I.

Quand au fait que le syndic se désintéresse de l'A.G. il reste obligé de tenir une A.G. dans la période fixée justement par le R.O.I (Code civil, livre III, les biens, art 3.87§2)

Alors pour faire bouger les choses, commencer par reprendre langue avec le syndic....

Bonne chance.

GT · #4 23-11-2023 18:47:18

Il est fait état d'une absence de ROI et non de modifications à apporter au ROI à la demande d'un copropriétaire ou du conseil de copropriété
La loi de 2018 a sorti certaines dispositions du règlement de copropriété pour les intégrer dans le ROI. Ces dispositions qui doivent obligatoirement figurer ds le ROI sont énumérées à l'art.3.85 , § 3 du code civil
Le syndic a l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales applicables sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale (code civil, art. .3.93, § 3, extrait).
Les dispositions légales ont été modifiées par la loi de 2018.

Dominique19 · #5 23-11-2023 23:07:14

GT a écrit :

Il est fait état d'une absence de ROI et non de modifications à apporter au ROI à la demande d'un copropriétaire ou du conseil de copropriété
La loi de 2018 a sorti certaines dispositions du règlement de copropriété pour les intégrer dans le ROI. Ces dispositions qui doivent obligatoirement figurer ds le ROI sont énumérées à l'art.3.85 , § 3 du code civil
Le syndic a l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales applicables sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale (code civil, art. .3.93, § 3, extrait).
Les dispositions légales ont été modifiées par la loi de 2018.

C'est tout à fait ça. Le syndic n'a pas adapté le règlement d'ordre intérieur. Depuis 5 ans, je demande à l'employé (étant donné que le syndic est au abonné absent) de faire le nécessaire mais je n'arrive à rien.

rexou · #6 24-11-2023 00:03:43

Dominique19 a écrit :

GT a écrit :
Il est fait état d'une absence de ROI et non de modifications à apporter au ROI à la demande d'un copropriétaire ou du conseil de copropriété
La loi de 2018 a sorti certaines dispositions du règlement de copropriété pour les intégrer dans le ROI. Ces dispositions qui doivent obligatoirement figurer ds le ROI sont énumérées à l'art.3.85 , § 3 du code civil
Le syndic a l'obligation d'adapter le règlement d'ordre intérieur si les dispositions légales applicables sont modifiées, sans avoir besoin pour ce faire d'une décision préalable de l'assemblée générale (code civil, art. .3.93, § 3, extrait).
Les dispositions légales ont été modifiées par la loi de 2018.
C'est tout à fait ça. Le syndic n'a pas adapté le règlement d'ordre intérieur. Depuis 5 ans, je demande à l'employé (étant donné que le syndic est au abonné absent) de faire le nécessaire mais je n'arrive à rien.

Vous "demandez"... Vous pouvez écrire au syndic et lui demander de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG. Si vous le faites dans les délais légaux, le syndic (ou son employé) a l'obligation de porter ce point précis à l'ordre du jour de votre prochaine AG.

Il n'y a en l'occurrence aucune urgence qui justifie la tenue d'une AGE me semble-t-il.

Communiquez avec le syndic, par mail. Expliquez les motivations pratiques de votre demande aussi.

Lexus · #7 24-11-2023 00:43:52

Mettez le point a l'ordre du jour de la prochaine assemblee generale et peut etre avec vos souhaits.

Peu de coproprietes ont realise cette obligation? Et le garant legal reste d'une maniere ou d'une autre le syndic, mais il serait bien de voir les points que les autres CP aimeraient voir dans ce reglement d'ordre interieur.

Parfois on trouve partiellement ce ROI dans des actes de base de copropriete dont il faut reponde a l'obligation depuis 2019 et a mettre a l'ordre du jour en 2023.

Bonne chance.

grmff · #8 24-11-2023 08:12:22

Vous pouvez aussi rediger un joli ROI, l'envoyer au syndic et demander de mettre le point à l'ordre du jour.

GT · #9 24-11-2023 10:04:39

Il y a le ROI avant la loi de 2018.

Ce ROI n'était pas obligatoire.
art.577-4 § 2, ancien code civil
"S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur il peut être établi par acte sous seing privé."

Le texte légal ne fixe pas le contenu du ROI.
Dans les faits, ces ROI fixaient le règles d'organisation de la vie en communauté (dégagement des parties communes, modalités des emménagements et des dégagements, tranquillité dans l'immeuble, animaux...)

Ce texte a été abrogé

Il y a le ROI version loi 2018

Le ROI est obligatoire et a un contenu minimum.
art. 577-4 §2, ancien code civil
art.3.85, § 3 code civil
"Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires."
Figureront donc dans le ROI nouvelle formule les disposition obligatoires ainsi qu'éventuellement des dispositions non obligatoires.

Le ROI et les obligations du syndic

art.3.93, § 3, c. civil
"Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale. LE SYNDIC A ÉGALEMENT L'OBLIGATION D'ADAPTER LE RÈGLEMENT D'ORDRE INTÉRIEUR SI LES DISPOSITIONS LÉGALES APPLICABLES SONT MODIFIÉES, SANS AVOIR BESOIN POUR CE FAIRE D'UNE DÉCISION PRÉALABLE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine assemblée générale.
Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé."

Dominique19 · #10 24-11-2023 13:30:37

GT a écrit :

Il y a le ROI avant la loi de 2018.
Ce ROI n'était pas obligatoire.
art.577-4 § 2, ancien code civil
"S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur il peut être établi par acte sous seing privé."
Le texte légal ne fixe pas le contenu du ROI.
Dans les faits, ces ROI fixaient le règles d'organisation de la vie en communauté (dégagement des parties communes, modalités des emménagements et des dégagements, tranquillité dans l'immeuble, animaux...)
Ce texte a été abrogé
Il y a le ROI version loi 2018
Le ROI est obligatoire et a un contenu minimum.
art. 577-4 §2, ancien code civil
art.3.85, § 3 code civil
"Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires."
Figureront donc dans le ROI nouvelle formule les disposition obligatoires ainsi qu'éventuellement des dispositions non obligatoires.
Le ROI et les obligations du syndic
art.3.93, § 3, c. civil
"Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale. LE SYNDIC A ÉGALEMENT L'OBLIGATION D'ADAPTER LE RÈGLEMENT D'ORDRE INTÉRIEUR SI LES DISPOSITIONS LÉGALES APPLICABLES SONT MODIFIÉES, SANS AVOIR BESOIN POUR CE FAIRE D'UNE DÉCISION PRÉALABLE DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE. Le cas échéant, le syndic communique cette information à la prochaine assemblée générale.
Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé."

Oui, j'ai consulté le livre 3 du code civil où j'ai trouvé ces informations. Mais le problème reste le même, le syndic ne fait pas son travail. La copropriété n'a pas de ROI nouvelle version.

rexou · #11 24-11-2023 17:14:30

Dominique19 a écrit :

Oui, j'ai consulté le livre 3 du code civil où j'ai trouvé ces informations. Mais le problème reste le même, le syndic ne fait pas son travail. La copropriété n'a pas de ROI nouvelle version.

Votre copro a un ROI de 1989 et vous voulez le faire adapter. Oui, c'est une obligation et oui, de très nombreuses ACP prennent leur temps pour actualiser. Pourquoi ? Parce que ce n'est pas vraiment indispensable au bon fonctionnement de l'ACP, cela a un prix, et les copros ont d'autres préoccupations plus importantes.

Arrêtez de dire que le syndic ne fait pas son travail ! Vous pouvez faire mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG. C'est votre droit. Et les CP voteront de ce qu'ils décident de faire. C'est dans l'ordre normal des choses. Le syndic appliquera la décision de l'AG. Votre ACP ne tourne pas autour de vos désirs et de vos exigences. D'autre part, le syndic si vous le harcelez risque de ne plus présenter sa candidature à la prochaine AG. Vous exigez de lui un travail qui engendrera un prix pour tous les CP. Il serait bon demander aux autres ce qu'ils en pensent !

La réalité, c'est que beaucoup de CP se foutent complètement de l'actualisation d'un ROI et ne veulent pas payer pour ce genre de chose. Ou en tout cas le moins possible et le plus tard possible. Et dans quelques temps interviendra sans doute une nouvelle obligation de réactualisation.

J'ai assisté récemment à une AG où un syndic a utilisé une expression pour décrire une technique visant à ralentir les formalités obligatoires : La technique de la tortue à la patte cassée. Ca c'est dans le cadre d'une procédure existante et de contraintes à satisfaire.

Ici, personne ne demande rien à personne. C'est vous seule qui faites une fixette sur un point que vous avez en tête et voulez imposer vos vues au syndic. Jusqu'à parler d'AGE ! Soyons sérieux !

Posez-vous la question de la réelle utilité -pour les copropriétaires- de réadapter le ROI. Ensuite, voyez le coût que cela engendrera. Vous pourrez argumenter lors de la prochaine AG pour qu'une majorité vous suive. Si votre seul argument es l'obligation légale, la réponse classique de l'AG risque fort d'être : "Il est décidé de reporter ce point à une AG ultérieure." Vous ne mentionnez par ailleurs rien de précis qui pose problème ou qui devrait être modifié. Alors un problème ? Quel problème ?

Dominique19 · #12 24-11-2023 22:03:13

rexou a écrit :

Dominique19 a écrit :
Oui, j'ai consulté le livre 3 du code civil où j'ai trouvé ces informations. Mais le problème reste le même, le syndic ne fait pas son travail. La copropriété n'a pas de ROI nouvelle version.
Votre copro a un ROI de 1989 et vous voulez le faire adapter. Oui, c'est une obligation et oui, de très nombreuses ACP prennent leur temps pour actualiser. Pourquoi ? Parce que ce n'est pas vraiment indispensable au bon fonctionnement de l'ACP, cela a un prix, et les copros ont d'autres préoccupations plus importantes.
Arrêtez de dire que le syndic ne fait pas son travail ! Vous pouvez faire mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG. C'est votre droit. Et les CP voteront de ce qu'ils décident de faire. C'est dans l'ordre normal des choses. Le syndic appliquera la décision de l'AG. Votre ACP ne tourne pas autour de vos désirs et de vos exigences. D'autre part, le syndic si vous le harcelez risque de ne plus présenter sa candidature à la prochaine AG. Vous exigez de lui un travail qui engendrera un prix pour tous les CP. Il serait bon demander aux autres ce qu'ils en pensent !
La réalité, c'est que beaucoup de CP se foutent complètement de l'actualisation d'un ROI et ne veulent pas payer pour ce genre de chose. Ou en tout cas le moins possible et le plus tard possible. Et dans quelques temps interviendra sans doute une nouvelle obligation de réactualisation.
J'ai assisté récemment à une AG où un syndic a utilisé une expression pour décrire une technique visant à ralentir les formalités obligatoires : La technique de la tortue à la patte cassée. Ca c'est dans le cadre d'une procédure existante et de contraintes à satisfaire.
Ici, personne ne demande rien à personne. C'est vous seule qui faites une fixette sur un point que vous avez en tête et voulez imposer vos vues au syndic. Jusqu'à parler d'AGE ! Soyons sérieux !
Posez-vous la question de la réelle utilité -pour les copropriétaires- de réadapter le ROI. Ensuite, voyez le coût que cela engendrera. Vous pourrez argumenter lors de la prochaine AG pour qu'une majorité vous suive. Si votre seul argument es l'obligation légale, la réponse classique de l'AG risque fort d'être : "Il est décidé de reporter ce point à une AG ultérieure." Vous ne mentionnez par ailleurs rien de précis qui pose problème ou qui devrait être modifié. Alors un problème ? Quel problème ?

La mise en conformité n'engendrera aucun frais pour la copropriété étant donné que le ROI peut être établi par acte sous seing privé. De plus depuis le premier janvier 2019, le règlement d'ordre intérieur est devenu obligatoire donc la question ne se pose même pas. Quant à l'AGE dont je fais mention, elle n'a rien à voir avec ce ROI. De gros et coûteux travaux sont prévus dans la copropriété et un devis doit être accepté ou pas.

rexou · #13 24-11-2023 23:21:38

Dominique19 a écrit :

La mise en conformité n'engendrera aucun frais pour la copropriété étant donné que le ROI peut être établi par acte sous seing privé. De plus depuis le premier janvier 2019, le règlement d'ordre intérieur est devenu obligatoire donc la question ne se pose même pas. Quant à l'AGE dont je fais mention, elle n'a rien à voir avec ce ROI. De gros et coûteux travaux sont prévus dans la copropriété et un devis doit être accepté ou pas.

Très bien. Vous devez faire une AGE pour d'autres raisons. Dans ce cas, vous pouvez envoyer un courrier au syndic en lui demandant de mettre à l'ordre du jour la mise en conformité du ROI.

Que ce soit fait sous seing privé ne veut pas dire que cela n'engendrera pas de frais. C'est un travail qui ne fait pas partie de la gestion courante du syndic. De plus, adapter un ROI signifie aussi de voir quels sont les points qui doivent être revus ou modifiés en dehors de la mise en conformité.

Pour vous, c'est obligatoire donc la question ne se pose même pas. Soit. Reste à voir ce qu'en pensent les autres CP.

GT · #14 25-11-2023 07:41:26

rexou a écrit :

Dominique19 a écrit :
La mise en conformité n'engendrera aucun frais pour la copropriété étant donné que le ROI peut être établi par acte sous seing privé. De plus depuis le premier janvier 2019, le règlement d'ordre intérieur est devenu obligatoire donc la question ne se pose même pas. Quant à l'AGE dont je fais mention, elle n'a rien à voir avec ce ROI. De gros et coûteux travaux sont prévus dans la copropriété et un devis doit être accepté ou pas.
Très bien. Vous devez faire une AGE pour d'autres raisons. Dans ce cas, vous pouvez envoyer un courrier au syndic en lui demandant de mettre à l'ordre du jour la mise en conformité du ROI.
Que ce soit fait sous seing privé ne veut pas dire que cela n'engendrera pas de frais. C'est un travail qui ne fait pas partie de la gestion courante du syndic. De plus, adapter un ROI signifie aussi de voir quels sont les points qui doivent être revus ou modifiés en dehors de la mise en conformité.
Pour vous, c'est obligatoire donc la question ne se pose même pas. Soit. Reste à voir ce qu'en pensent les autres CP.

L'adaptation du ROI en fonction de la loi de 2018 est une obligation pour le syndic (ancien article 577- 10, § 3, et art.3.93 , § 3 de l'actuel code civil. Cette modification du code civil a été introduite pat l'art.172,c de la loi du 18 juin 2018.

Si le syndic est un agent immobilier agrée IPI et qu'il ne respecte pas cette obligation plainte pourrait être adressée à l'PI sur base de l'article78 du code de déontologie des agents immobiliers.

Je cite :

"L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant."

Les sanctions que peut imposer l'IPI à un agent immobilier sont l'avertissement, le blâme, la suspension et la radiation.

L'agent immobilier syndic qui s'est vu infliger une sanction par l'IPI peut ensuite démissionner. Cela s'est déjà produit.

Dernière modification par GT (25-11-2023 07:43:20)

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