Usufruitiers et nus propriétaires

syndicpastures · #1 01-12-2023 11:07:54

Bonjour à tous,

Ayant repris depuis quelques années la tâche de syndic bénévole dans une copropriété de moins de 20 lots en région wallonne et m'étant référée aux documents et infos transmis par l'ancien syndic, je me retrouve confrontée à un problème suite à la découverte de la règlementation en vigueur concernant les personnes pouvant assister aux Ag et pouvant y voter.
Ayant fait des recherches, je suis tombée sur la loi sur la copropriété, remaniée depuis 2010 dans laquelle l’article 577-6, § 1, al. 2 du Code civil a été modifiée. Je découvre donc qu'en cas de propriétaires multiples (nus propriétaires et usufruitiers), la loi prévoit qu'un mandataire doit être choisi par les ces mêmes propriétaires et son identité transmise au syndic. Ce mandataire deviendra la personne qui sera convoquée aux AG et votera lors de ces AG.
J'ai donc obtenu via le cadastre la liste des réels copropriétaires de la copropriété.
J'en viens maintenant au fait de ce qui me pose problème.
En juin dernier, lors d'une AG extraordinaire très "tourmentée", une décision avait été prise suite au vote. A cette date, je n'était pas encore au courant de la législation dont je parlais plus haut et donc,.........seules les personnes reprises sur la liste de l'ancien syndic avaient été convoquées. J'ai maintenant envoyé par recommandé à chaque nu propriétaire et chaque usufruitier un courrier demandant qu'un mandataire soit choisi et que son identité me soit transmise.
Ma question est la suivante:
La décision prise suite au vote de juin passé, est-elle révocable puisqu'elle n'a pas été prise dans les conditions requises?

Merci de m'éclairer

grmff · #2 01-12-2023 11:14:17

A mon avis non, sauf si les droits spécifiques des nu-propriétaires ont été lésés. Ne craignez rien, c'est aussi aux nu-propriétaire de s'indigner de ne pas être convoqués ou interrogés auprès du syndic s'ils estiment que c'est leur droit.

Lors de la prochaine AG, vous pouvez glisser un vote bateau et théoriquement inutile du style ""Remarques sur les AG précédentes, sur la gestion et quitus au syndic:
Il n'y a eu aucune remarque sur les AG précédentes
Vote sur la validation des AG précédentes, sur la gestion du syndic et quitus à celui-ci"

Ainsi, vous aurez les bretelles et la ceinture!

bada · #3 01-12-2023 14:57:29

Le passé est le passé.
Personne n'a tiqué lors de l'AGE et donc personne ne se trouve lésé puisqu'il n'y a pas eu de réaction dans les 4 mois qui ont suivi cette AGE, donc poursuivez, sans plus.
Vous verrez maintenant qui inviter suite au vote des nus propriétaires et usufruitiers.

En plus, vous ne saviez pas vous même qu'il fallait inviter un seul représentant du lot en question et eux non plus ne le savaient pas. De façon générale, les CP ne connaissent pas la loi (même la majorité des syndics ne la connaissent pas) donc pas d'inquiétude.

Maintenant, si les ayants droits de ce lot ne se mettent pas d'accord pour désigner leur représentant, personne ne pourra voter pour ce lot.

Vous avez envoyé des recommandés aux nus propriétaires et usufruitiers. Les frais de ces recommandés sont à mettre à charge du lot en question et pas de tous les copropriétaires.

syndicpastures · #4 01-12-2023 15:05:32

Merci beaucoup à vous pour m'avoir éclairée! Je sais ce qu'il me reste à faire. Bon week end

syndicpastures · #5 12-12-2023 17:40:53

Encore une petite question.

Si aucun mandataire n'est désigné, dois-je envoyer les PV des AG aux nus-propriétaires et usufruitiers?

bada · #6 12-12-2023 19:00:48

Moi, je dirais que non.
S'ils n'ont pas eu la délicatesse de répondre à votre demande (de désigner un mandataire), la situation est bloquée pour eux, à cause d'eux. Vous avez fait votre boulot et maintenant, vous ne savez pas à qui faire suivre la suite des informations relatives à la copropriété.

GT · #7 13-12-2023 10:47:20

Lorsqu'aucun mandataire n'a été désigné et communiqué au syndic, la seule sanction légale prévue par le code civil est la suspension du droit de participation aux délibérations de l'AG ( art.3.87, § 2, C. civil) et non la suspension du droit de recevoir les convocations à l'AG et les procès-verbaux de celles-ci.
A mon avis, ces documents et d'autres doivent être adressés aux 2 titulaires des droits réels : l'usufruitier et le nu-propriétaire.

bada · #8 13-12-2023 11:07:44

Et s'il y a plusieurs nus propriétaires et usufruitiers, pas 2 mais 4/5/6/7, faut-il les inviter tous à la prochaine AG mais aussi leurs interdire de délibérer et de voter aux points inscrits à l'ordre du jour.
Moi, je pense toujours qu'ils doivent rester dans leur dormance. On peut toujours espérer qu'il se réveilleront un jour.

GT · #9 13-12-2023 11:21:36

bada a écrit :

Et s'il y a plusieurs nus propriétaires et usufruitiers, pas 2 mais 4/5/6/7, faut-il les inviter tous à la prochaine AG mais aussi leurs interdire de délibérer et de voter aux points inscrits à l'ordre du jour.
Moi, je pense toujours qu'ils doivent rester dans leur dormance. On peut toujours espérer qu'il se réveilleront un jour.

Et moi, j'invite le syndic à faire preuve de prudence.

GT · #10 13-12-2023 11:23:50

bada a écrit :

Moi, je dirais que non.
S'ils n'ont pas eu la délicatesse de répondre à votre demande (de désigner un mandataire), la situation est bloquée pour eux, à cause d'eux. Vous avez fait votre boulot et maintenant, vous ne savez pas à qui faire suivre la suite des informations relatives à la copropriété.

Et pour les appels de fonds , à qui le syndic doit-il les adresser ?

GT · #11 28-12-2023 20:58:30

Je suppose que nous n'ignorez pas l'existence de l'article 3.86, § 3, alinéa 7 , code civil dont l'origine se trouve dans l'article 165 b) de la loi du 18 juin 2018.
"Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus du paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."
Le syndic pourra mener l'action en recouvrement à son choix contre l'usufruitier ou le nu-propriétaire.
Le syndic doit informer les parties concernées de la part affectée au fonds de réserve.

syndicpastures · #12 24-01-2024 08:58:55

Bonjour,

Encore une petite question au sujet des "mandataires". Lorsqu'aucun mandataire n'a été désigné, il n'y a donc plus de convocation ni de participation aux AG.
Comment fait-on pour calculer les majorités requises lors des votes? Doit-on considérer que la somme des copropriétaires ayant droit au vote représentent les 100% de l'AG?

grmff · #13 24-01-2024 09:21:35

Ce n'est pas parce qu'il n'y a pas de représentant qu'il ne faut pas compter les quotités. Mais lors des votes, on compte uniquement les présent ou représentés. Le problème ne se pose donc que pour le nombre de propriétaires et de quotités à l'ouverture de l'AG...

MarcoBrux

GT · #14 24-01-2024 10:55:19

syndicpastures a écrit :

Bonjour,
Encore une petite question au sujet des "mandataires". Lorsqu'aucun mandataire n'a été désigné, il n'y a donc plus de convocation ni de participation aux AG.
Comment fait-on pour calculer les majorités requises lors des votes? Doit-on considérer que la somme des copropriétaires ayant droit au vote représentent les 100% de l'AG?

Les convocations doivent être envoyées à l'usufruitier ET au(x)-nu propriétaire(s).

syndicpastures · #15 24-01-2024 19:38:12

Donc, pour être précis, prenons un exemple:
12 copropriétaires pour 1 vote qui requiert les 2/3 des voix

1 absent, 11 présents ou représentés ) et dans les présents

Résultats des votes:

parmi les 10 présents: Oui: 58.115
Non: 28.006
1 abstention

Ce résultat permet-il d'obtenir les 2/3 des voix? (58.115 + 28.006 = 86.121) X2/3= 57.414

Est-ce le bon calcul?

grmff · #16 24-01-2024 19:42:32

Oui, c'est le bon calcul.

grmff · #17 24-01-2024 19:45:05

GT a écrit :

Les convocations doivent être envoyées à l'usufruitier ET au(x)-nu propriétaire(s).

La question peut aussi se poser quand la succession tend à traîner et qu'on ne connaît pas les héritiers, ou qu'on ne connaît pas leur adresse. Je suis dans cas actuellement...

syndicpastures · #18 25-01-2024 10:20:37

Bonjour,
quelle majorité requiert une modification au ROI; j'entends par là l 'ajout de nouveaux articles?
Merci

GT · #19 25-01-2024 12:43:48

syndicpastures a écrit :

Bonjour,
quelle majorité requiert une modification au ROI; j'entends par là l 'ajout de nouveaux articles?
Merci

Tout d'abord le R.O.I. n'est pas le règlement de copropriété.

article 3.85,§ 3, C. civil.
Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

article 3.87,§ 8 ,C. civil
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

Les décisions qui requièrent une majorité qualifiée (2/3,4/5 unanimité) sont reprises à l'article 3.88 C. civil

Un R.O.I. ne peut contrevenir aux dispositions impératives contenues aux articles 3.84 à 3.100 C. civil

Dernière modification par GT (25-01-2024 12:46:43)

GT · #20 09-05-2024 07:40:00

syndicpastures a écrit :

Ayant fait des recherches, je suis tombée sur la loi sur la copropriété, remaniée depuis 2010 dans laquelle l’article 577-6, § 1, al. 2 du Code civil a été modifiée. Je découvre donc qu'en cas de propriétaires multiples (nus propriétaires et usufruitiers), la loi prévoit qu'un mandataire doit être choisi par les ces mêmes propriétaires et son identité transmise au syndic. Ce mandataire deviendra la personne qui sera convoquée aux AG et votera lors de ces AG.

Cette disposition figure depuis le 1/9/2021 dans le livre 3 " Les biens" du code civil, à l'article 3.87, § 1,alinéa 2.
Les dispositions relatives à la copropriété forcée d'immeubles ou groupes d'immeubles bâtis sont reprises aux articles 3.84 à 3.100 de ce livre 3.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Concernant ce livre 3, il est possible en faisant une recherche sur internet de télécharger un tableau de concordance des anciens et des nouveaux articles correspondants du Code civil.

MarcoBrux

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