Premier achat investissement locatif

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Pimonaute

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Premier achat investissement locatif

Bonjour à tous

Nouvel inscrit sur ce forum, je suis âgé de 34 ans et je suis employé dans la fonction publique.

Je suis actuellement co-propriétaire avec ma compagne d'une maison dans la région de Charleroi. Le remboursement est confortable pour notre situation financière avec un taux de 1,25% fixe (crédit datant de 2021). J'étais auparavant propriétaire de mon logement que j'ai décidé de vendre afin d'impliquer ma compagne dans l'achat d'un nouveau bien.

Ma situation financière, sous contrôle, est constituée d'un coussin de protection sur compte d'épargne, d'un portefeuille financier diversifié d'un montant approximatif de 150 000€ et d'une capacité d'épargne avoisinant les 500€/mois.

Je devrais recevoir une somme d'argent de la part de mes parents qui provient d'un héritage. La somme m'est encore inconnue mais est estimée à 75 000€ environ.

J'ai toujours été intéressé par un investissement locatif, notamment pour le côté relationnel mais je n'ai jamais passé le cap, principalement pour le côté "risque" de ne détenir qu'un seul bien et dès lors d'être exposé uniquement à ce bien. Au vu de ce qui précède je n'ai pas "besoin" de cet argent et je me dit que c'est l'occasion de tenter l'expérience de l'investissement locatif.

A votre avis et dans la conjoncture actuelle, est-il toujours intéressant d'investir dans l'immobilier résidentiel ? Est-ce qu'un investissement personnel de 75 000€ est suffisant ?

Dans l'affirmative, je ne suis pas vraiment manuel et ne dispose pas du temps nécessaire pour effectuer une rénovation par mes propres moyens. Dès lors, vers quel bien me diriger? J'aimerai investir à proximité relative de mon domicile (Charleroi, Nivelles). Un appartement à rénover (par entrepreneur), appartement neuf, récent ou complètement rénové? Petite maison ? Box de garages (même si cela me tente beaucoup moins)?

D'avance, je vous remercie pour vos conseils et retours d'expériences.

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Premier achat investissement locatif

Bonjour à tous

Nouvel inscrit sur ce forum, je suis âgé de 34 ans et je suis employé dans la fonction publique.

Je suis actuellement co-propriétaire avec ma compagne d'une maison dans la région de Charleroi. Le remboursement est confortable pour notre situation financière avec un taux de 1,25% fixe (crédit datant de 2021). J'étais auparavant propriétaire de mon logement que j'ai décidé de vendre afin d'impliquer ma compagne dans l'achat d'un nouveau bien.

Ma situation financière, sous contrôle, est constituée d'un coussin de protection sur compte d'épargne, d'un portefeuille financier diversifié d'un montant approximatif de 150 000€ et d'une capacité d'épargne avoisinant les 500€/mois.

Je devrais recevoir une somme d'argent de la part de mes parents qui provient d'un héritage. La somme m'est encore inconnue mais est estimée à 75 000€ environ.

J'ai toujours été intéressé par un investissement locatif, notamment pour le côté relationnel mais je n'ai jamais passé le cap, principalement pour le côté "risque" de ne détenir qu'un seul bien et dès lors d'être exposé uniquement à ce bien. Au vu de ce qui précède je n'ai pas "besoin" de cet argent et je me dit que c'est l'occasion de tenter l'expérience de l'investissement locatif.

A votre avis et dans la conjoncture actuelle, est-il toujours intéressant d'investir dans l'immobilier résidentiel ? Est-ce qu'un investissement personnel de 75 000€ est suffisant ?

Dans l'affirmative, je ne suis pas vraiment manuel et ne dispose pas du temps nécessaire pour effectuer une rénovation par mes propres moyens. Dès lors, vers quel bien me diriger? J'aimerai investir à proximité relative de mon domicile (Charleroi, Nivelles). Un appartement à rénover (par entrepreneur), appartement neuf, récent ou complètement rénové? Petite maison ? Box de garages (même si cela me tente beaucoup moins)?

D'avance, je vous remercie pour vos conseils et retours d'expériences.

Bienvenue sur Pim.be et dans le monde merveilleux du Monopoly grandeur nature.

En étant dans la fonction publique, les banques vous ouvriront grands leurs portes.

Votre crainte en ayant un seul bien est justifiée. Pas parce que vous serez sans cesse avec un locataire en défaut, mais parce que le jour où cela arrive, il faut avoir les reins solides le temps de la procédure s'il faut aller jusque là.

Ma pratique c'est que la difficulté et le nombre d'intervention augmente comme suit: colocation meublée pas chère, studio meublé entrée de gamme, grand studio ancien commerce au rez de chaussée, appartement une chambre, appartement 2chambres, appartement 3 chambres, kot étudiant.

Si vous voulez gagner beaucoup en prenant beaucoup de temps pour la gestion et la recherche de locataire, prenez une colocation avec des gens au Cpas. Si vous voulez avoir la paix et avoir des locataires à long terme, quitte à avoir un moins bon rendement, prenez des appartements 3 chambres. A noter: je n'ai aucune expérience avec les maisons, que ce soit maison de rangée ou villa.

Si c'est votre premier investissement, et que vous n'avez pas peur, vu votre profil, je vous vois bien investir dans un petit immeuble de rapport avec 3 appartements comme celui-ci

Mon analyse du dossier, sans connaître l'immeuble, sans vous connaître:
Prix de vente: 230.000€
Frais de notaires et droits d'enregistrement: 33.250€
Frais de notaire pour le crédit: 5000€ (peut être réduit si mandat, ou si reprise d'encours sur le crédit de votre maison)
Coût total: 270.000€
Emprunt 80%: 184.000€ (certaines banques permettent de mettre plus, notamment en cas de reprise d'encours)
Cash à mettre sur la table: 270.000-184.000 = 86.000€
Mensualité du PH en 20 ans à 3.35%: 1050€
Assurance: 500€/an
Précompte immobilier: 700€/an
Perte locative: 2% des loyers, soit 500€/an
Supplément d'impôt à l'IPP: 1000€
Loyer potentiel: 1800€
Cash flow positif annuel: 12x1800 - 12x1050-500-700-500-1000 = 6300€ par an
Rendement sur cash investi: 6300 / 86.000 = 7.3% net en main

Tenant compte que le remboursement d'un prêt hypothécaire est le remboursement d'une dette, et donc une augmentation de votre patrimoine équivalente au remboursement de la partie "capital", votre patrimoine augmente de grosso modo 12x1050 - 3.35% de 184.000 = 12.600 - 5560 = 7020€. Cela fait donc un supplément de rendement, caché pendant la durée du crédit, de 7020 / 86000.
Rendement supplémentaire dû au PH = 8.16%

Tenant compte de l'inflation, votre bien va augmenter de valeur. Vous ne le verrez pas tant que vous n'avez pas vendu, mais l'augmentation est réelle. Pour comparer avec un taux bancaire, où votre capital n'augmente pas avec l'inflation, il faut en tenir compte. Evaluons la à l'inflation à 2%, de la valeur de la maison. Soit 2% de 230.000€ = 4600€. Soit un supplément de rendement de 4600 / 86000.
Rendement supplémentaire dû à l'inflation = 5.34%

Le rendement réel de votre investissement de 86.000€ est donc de 7.3% + 8.16% + 5.34% = 20.80%
Ne le dites pas à votre banquier, il vous prendra pour un petit rigolo.

Et si vous faite le calcul dans 10 ans, les loyers auront été indexé et la part de capital dans votre mensualité aura augmenté. Le rendement sera donc supérieur. Ne le dites pas non plus, ne faites même pas le calcul, votre tête va exploser.

Si mon message vous a plus, n'hésitez pas à m'envoyer des chocolats. J'adore les manons...

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Premier achat investissement locatif

L'exemple mentionné ci-dessus est à titre exemplatif.
Il en est plein d'autres.
Je vous conseille de mettre tout cela dans une feuille Excel ou OpenOffice afin de jouer avec les paramètres. Vous aurez vite compris qu'un appartement neuf à Nivelles ne présente pas du tout le même rendement qu'un immeuble de rapport ancien à Charleroi. Pour le même prix...

Jouez avec les paramètres de durée de prêt, de taux, de pourcentage emprunté, de perte de loyer, etc.

Ensuite, l'immobilier n'est pas que théorie. Chaque immeuble a ses particularités, et rien ne vous dispensera d'un peu de boulot. Visiter, visiter, visiter. Ne vous arrêtez pas au premier. Rendez-vous compte de la qualité d'un immeuble à force de les visiter. Seul ou avec un pro. Ou une connaissance qui a du temps à perdre. Faites parler les agents immobiliers, la plupart sont passionnés par leur métier, et sont souvent eux-mêmes propriétaires investisseurs.

Avant de faire une offre, assurez vous que l'immeuble est en conformité. Mentionnez dans votre offre "Clause suspensive: conformité urbanistique du bien avec "immeuble de rapport à 3 appartements", et allez vite voir à l'urbanisme vérifier ce qu'on vous raconte.

Zoom1989

Pimonaute

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Re : Premier achat investissement locatif

Un grand merci pour cette réponse très illustrée.

Je vais faire quelques recherches sur les différents scénarios.

Je reviendrai sur ce post au besoin, si d'autres questions me viennent.

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Pimonaute bavard

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Re : Premier achat investissement locatif

Quelques années après la fin de l'université j'envisageai l'achat d'un bien immobilier pour enfin quitter le statut peu confortable de locataire. J'en parle avec un ami qui venait de l'étranger, nous avions étudié ensemble.
J'ai à peine évoqué mon projet qu'il m'interrompt et me dit : « Acheter un bien immobilier, c'est très risqué. Si jamais il y a une guerre, au premier bombardement tout pourrait être perdu ». Il y avait sans doute matière à sourire...
On était à la fin des années 80, il était arrivé en Belgique vers 1973.
Il était vietnamien.

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Premier achat investissement locatif

Un Ukrainien te ferait sans doute la même réflexion...

Mais entre n'avoir plus rien si une guerre lui tombe dessus, et n'avoir rien parce qu'il est resté locataire, ton Vietnamien a mal choisi en Belgique.