Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Blankhass

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Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour à tous,

Je suis syndic bénévole et je pressens qu'un point de la prochaine AGE va être sujet à un débat houleux entre propriétaires. Le point de discussion portera sur l'approbation ou le refus de dépenses liées à l'entretien (nettoyage, démoussage, etc.) de la toiture et au nettoyage des façades de deux lofts qui font partie de notre copropriété. Le principal sujet de discorde sera principalement de savoir à quels propriétaires reviendront ces frais.

Pour résumer et placer dans le contexte, notre propriété comprend un bâtiment principal comprenant une dizaine d'appartements, avec caves et places de parking, ainsi que deux lofts situés sur le terrain mais à côté du bâtiment principal. Les lofts ont également une place de parking et une cave privative dans le bâtiment principal.

Notre acte de base de copropriété stipule que notre ACP est organisée en une ACP générale et trois ACP partielles respectivement pour les appartements, les lofts et les parkings.

Un propriétaire d'un des lofts souhaite ajouter un point de discussion concernant la maintenance de la toiture et de la façade des lofts (y compris le sien). Ce type de travaux fait partie des parties communes de l'ACP partielle lofts et donc de l'ACP principale (toiture et façades). J'ai expliqué à ce propriétaire que ce point sera ajouté à la prochaine AGE mais que les dépenses devront être couvertes par les propriétaires des lofts. J'ai reçu une réponse assez agressive de ce propriétaire affirmant que les coûts des travaux devront être couverts par tous les propriétaires. Évidemment, ce propriétaire a un intérêt financier dans cette affaire.

Pouvez-vous m'aider à déterminer si mon jugement est correct ? Le coût doit-il être couvert uniquement par les propriétaires des lofts ? À mon sens oui, par exemple, le coût associé au nettoyage des parkings est imputé uniquement aux propriétaires de parkings.

Merci d'avance,

Bonne journée Blankhass

Dernière modification par Blankhass (08-04-2024 08:28:54)

max11

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour à tous,

Je suis syndic bénévole et je pressens qu'un point de la prochaine AGE va être sujet à un débat houleux entre propriétaires. Le point de discussion portera sur l'approbation ou le refus de dépenses liées à l'entretien (nettoyage, démoussage, etc.) de la toiture et au nettoyage des façades de deux lofts qui font partie de notre copropriété. Le principal sujet de discorde sera principalement de savoir à quels propriétaires reviendront ces frais.

Pour résumer et placer dans le contexte, notre propriété comprend un bâtiment principal comprenant une dizaine d'appartements, avec caves et places de parking, ainsi que deux lofts situés sur le terrain mais à côté du bâtiment principal. Les lofts ont également une place de parking et une cave privative dans le bâtiment principal.

Notre acte de base de copropriété stipule que notre ACP est organisée en une ACP générale et trois ACP partielles respectivement pour les appartements, les lofts et les parkings.

Un propriétaire d'un des lofts souhaite ajouter un point de discussion concernant la maintenance de la toiture et de la façade des lofts (y compris le sien). Ce type de travaux fait partie des parties communes de l'ACP partielle lofts et donc de l'ACP principale (toiture et façades). J'ai expliqué à ce propriétaire que ce point sera ajouté à la prochaine AGE mais que les dépenses devront être couvertes par les propriétaires des lofts. J'ai reçu une réponse assez agressive de ce propriétaire affirmant que les coûts des travaux devront être couverts par tous les propriétaires. Évidemment, ce propriétaire a un intérêt financier dans cette affaire.

Pouvez-vous m'aider à déterminer si mon jugement est correct ? Le coût doit-il être couvert uniquement par les propriétaires des lofts ? À mon sens oui, par exemple, le coût associé au nettoyage des parkings est imputé uniquement aux propriétaires de parkings.

Merci d'avance,

Bonne journée Blankhass

Bonjour,
Pour vous répondre, il faudrait connaître la teneur exacte des textes de l'acte de base, ROI, ...
Vous pouvez les reproduire ici ?

GT

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour à tous,

Je suis syndic bénévole et je pressens qu'un point de la prochaine AGE va être sujet à un débat houleux entre propriétaires. Le point de discussion portera sur l'approbation ou le refus de dépenses liées à l'entretien (nettoyage, démoussage, etc.) de la toiture et au nettoyage des façades de deux lofts qui font partie de notre copropriété. Le principal sujet de discorde sera principalement de savoir à quels propriétaires reviendront ces frais.

Pour résumer et placer dans le contexte, notre propriété comprend un bâtiment principal comprenant une dizaine d'appartements, avec caves et places de parking, ainsi que deux lofts situés sur le terrain mais à côté du bâtiment principal. Les lofts ont également une place de parking et une cave privative dans le bâtiment principal.

Notre acte de base de copropriété stipule que notre ACP est organisée en une ACP générale et trois ACP partielles respectivement pour les appartements, les lofts et les parkings.

Il n'est pas possible de formuler une opinion sans disposer des textes comme l'a souligné Max11.

Les 4 ACP ( l'association principale et les  associations partielles) sont-elles pourvues de la personnalité juridique et, de ce fait, inscrites à la banque-carrefour des entreprises ?

Dernière modification par GT (08-04-2024 09:38:35)

Blankhass

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Merci pour vos retours,

Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises. Dans la pratique nous avons fait des assemblées générales seulement pour l'ACP principale.

En ce qui concerne l'Acte de Base, je ne sais pas comment le partager de manière efficace et qu'il reste anonyme : mais on a une description des parties communes :

TITRE IV.-  ACTE DE BASE DE L’ASSOCIATION PARTIELLE « LOFTS »
a) description des éléments affectés à l'usage des copropriétaires « LOFTS ». Détermination de leur caractère privatif ou commun
1- Sol et sous Sols
....
5.- Murs (revêtements et enduits) Les revêtements et enduits des murs communs à l'intérieur des locaux privatifs sont privatifs ; à l'extérieur, ils
sont communs.
...
8.- Toit Le toit est un élément commun. Il comprend l'armature, le hourdage, le revêtement et tout ce qui concerne l’étanchéité. En font partie intégrante les gouttières et canalisations de décharge des eaux pluviales, de même que les lucarnes si elles sont immédiatement sous le toit.
Au-dessus du toit, l'espace qui domine l'édifice est à usage commun.

Mon argumentaire envers ce propriétaire est que ce n'est pas parce que un élément est commun, qu'il doit être payé par tous les propriétaires. Les éléments communs à l'ACP partielle "Lofts" doivent être payés par les propriétaires des lofts. Cela me semble un peu surréaliste qu'un propriétaire d'une place de parking ou d'un appartement dans le bâtiment principal doivent payer pour le loft via l'ACP principale.

J'espère que cela aide.
Blankhass

max11

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Merci pour vos retours,

Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises. Dans la pratique nous avons fait des assemblées générales seulement pour l'ACP principale.

En ce qui concerne l'Acte de Base, je ne sais pas comment le partager de manière efficace et qu'il reste anonyme : mais on a une description des parties communes :

TITRE IV.-  ACTE DE BASE DE L’ASSOCIATION PARTIELLE « LOFTS »
a) description des éléments affectés à l'usage des copropriétaires « LOFTS ». Détermination de leur caractère privatif ou commun
1- Sol et sous Sols
....
5.- Murs (revêtements et enduits) Les revêtements et enduits des murs communs à l'intérieur des locaux privatifs sont privatifs ; à l'extérieur, ils
sont communs.
...
8.- Toit Le toit est un élément commun. Il comprend l'armature, le hourdage, le revêtement et tout ce qui concerne l’étanchéité. En font partie intégrante les gouttières et canalisations de décharge des eaux pluviales, de même que les lucarnes si elles sont immédiatement sous le toit.
Au-dessus du toit, l'espace qui domine l'édifice est à usage commun.

Mon argumentaire envers ce propriétaire est que ce n'est pas parce que un élément est commun, qu'il doit être payé par tous les propriétaires. Les éléments communs à l'ACP partielle "Lofts" doivent être payés par les propriétaires des lofts. Cela me semble un peu surréaliste qu'un propriétaire d'une place de parking ou d'un appartement dans le bâtiment principal doivent payer pour le loft via l'ACP principale.

J'espère que cela aide.
Blankhass

Vous êtes mal parti dans votre rôle de syndic si vous utilisez de tels arguments....

Ce qui compte et uniquement ce qui doit compter pour le syndic, ce sont les textes officiels de l'ACP : acte de base, ROI, AG.
Ce sont eux qui doivent vous dire qui paient quoi et pas vos idées, votre avis, votre réalisme, votre supposition !

Vous nous donnez juste une description des parties communes. Cela n'a rien à voir avec la réponse à votre question de qui paie !
Vous devez trouver dans l'acte de base (les ?) ou les ROI un article qui va vous donner la réponse de qui paie quoi !
Parfois, c'est mal fait et sujet à interprétation mais, le plus souvent, c'est très clair !

GT

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Merci pour vos retours,

Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises. Dans la pratique nous avons fait des assemblées générales seulement pour l'ACP principale.

A ma connaissance les ACP ne sont sont pas assujetties à la TVA.  Elles doivent être enregistrées à la banque-carrefour des entreprise et se voient attribuer non pas un numéro de TVA mais un numéro d'entreprise.

1 ACP principale : 1 syndic, 1 AGO, 1 commissaire aux comptes, (éventuellement) 1 conseil de copropriété, 1 convocation aux AG, 1 acte de base, 1 règlement de copropriété, 1 règlement d'ordre intérieur
1 ACP partielle parking  : 1 syndic, 1 AGO, 1 commissaire aux comptes, (éventuellement) 1 conseil de copropriété, 1 convocation aux AG, 1 acte de base, 1 règlement de copropriété, 1 règlement d'ordre intérieur
1 ACP partielle appartements : 1 syndic, 1 AGO, 1 commissaire aux comptes, (éventuellement) 1 conseil de copropriété, 1 convocation aux AG,1 acte de base, 1 règlement de copropriété, 1 règlement d'ordre intérieur
1 ACP partielle lofts : 1 syndic, 1 AGO, 1 commissaire aux comptes, (éventuellement) 1 conseil de copropriété, 1 convocation aux AG,1 acte de base, 1 règlement de copropriété, 1 règlement d'ordre intérieur

Le syndic désigné par les 4 AG compétentes peut être un syndic identique (ce qui ne veut pas dire un syndic unique).
Les AG doivent être distinctes. 4 AG distinctes. De la jurisprudence existe. J'ai déjà consulté un avocat réputé à cet égard.

P.S. Et j'ajoute encore : des procès-verbaux distincts des décisions des AG des 4 associations.

Dernière modification par GT (08-04-2024 11:16:31)

GT

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Notre acte de base de copropriété stipule que notre ACP est organisée en une ACP générale et trois ACP partielles respectivement pour les appartements, les lofts et les parkings.

J'espère qu'une assurance responsabilité civile vous couvre en qualité de syndic bénévole. Pour les 4 associations de copropriétaires ?
4 AG vous ont choisi en qualité de syndic ?

Dernière modification par GT (08-04-2024 11:50:26)

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Un propriétaire d'un des lofts souhaite ajouter un point de discussion concernant la maintenance de la toiture et de la façade des lofts (y compris le sien). Ce type de travaux fait partie des parties communes de l'ACP partielle lofts et donc de l'ACP principale (toiture et façades).

Quelles sont les parties communes ou considérées comme communes de l'association principale  figurant dans l'acte de base de ladite association principale ?

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Merci pour vos retours,

Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises. Dans la pratique nous avons fait des assemblées générales seulement pour l'ACP principale.

En ce qui concerne l'Acte de Base, je ne sais pas comment le partager de manière efficace et qu'il reste anonyme : mais on a une description des parties communes :

TITRE IV.-  ACTE DE BASE DE L’ASSOCIATION PARTIELLE « LOFTS »
a) description des éléments affectés à l'usage des copropriétaires « LOFTS ». Détermination de leur caractère privatif ou commun
1- Sol et sous Sols
....
5.- Murs (revêtements et enduits) Les revêtements et enduits des murs communs à l'intérieur des locaux privatifs sont privatifs ; à l'extérieur, ils
sont communs.
...
8.- Toit Le toit est un élément commun. Il comprend l'armature, le hourdage, le revêtement et tout ce qui concerne l’étanchéité. En font partie intégrante les gouttières et canalisations de décharge des eaux pluviales, de même que les lucarnes si elles sont immédiatement sous le toit.
Au-dessus du toit, l'espace qui domine l'édifice est à usage commun.

Mon argumentaire envers ce propriétaire est que ce n'est pas parce que un élément est commun, qu'il doit être payé par tous les propriétaires. Les éléments communs à l'ACP partielle "Lofts" doivent être payés par les propriétaires des lofts. Cela me semble un peu surréaliste qu'un propriétaire d'une place de parking ou d'un appartement dans le bâtiment principal doivent payer pour le loft via l'ACP principale.

J'espère que cela aide.
Blankhass

En ce qui concerne l'ACP partielle Lots", le toit est un élément commun et l'espace qui domine l'édifice est à usage commun.
Qu' est-il prévu en ce qui concerne la répartition des charges?
Vérifier dans le règlement de copropriété de l'ACP partielle Lofts" si ces charges sont réparties entre les copropriétaires des lofts.

La discussion et le vote ne peuvent avoir lieu dans le cadre d'une AG de l'association principale mais dans celui d'une AG de l'association partielle "Lofts"
Une association partielle n'et pas une association subordonnée à une association principale;
Ces 2 associations disposent d'une très large autonomie.

GT

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

L'objectif prévu par le législateur, en prévoyant la création d'associations partielles dans un complexe immobilier composé de plusieurs entités, consiste à conférer aux copropriétaires de chaque association partielle, une autonomie de gestion, chacune d'elles étant dotée de la personnalité juridique et agissant par la voie de son syndic et de l'assemblée générale des seuls copropriétaires qui en sont membres.

Et que prévoit le règlement de copropriété des associations partielles ?
Un article pourrait préciser : "Chaque assemblée générale se compose de tous les copropriétaires concernés quel que soit le nombre des quote-parts qu'ils possèdent ans les parties communes".

Les assemblées générales d'un même complexe ne peuvent  se tenir conjointement même si les différentes associations ont fait le choix du même syndic. Et le fait que des procès-verbaux seraient établis de manière séparée, pour chaque association, ne suffit pas à valider la réunion et les décisions qui y sont adoptées.
Si des assemblées générales devaient se tenir de manière conjointe, toutes les décisions qui interviendront seront irrégulières et susceptibles d'être annulées, ce qui est de nature à créer une insécurité juridique.

En l'espèce les 4 associations ont-elles choisi le même syndic lors d'AG distinctes ?

Blankhass

Pimonaute

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour à tous,

Je suis bien couvert par une assurance RC en tant que syndic bénévole, par contre cette assurance couvre que le sydic relative à l'Assemblée Générale Principale. Comme expliqué plus haut dans la conversation cette copropriété existe depuis dix ans et il n'y a jamais eu d'AG relatif aux ACP partielles. Seules les AG de l'ACP principale était faite.

Pour répondre à GT, j'ai reli avec plus d'attention notre Acte de Base :
CHAPITRE IV.-CHARGES COMMUNES
Article 14.- Critères et modes de calcul de la répartition des charges communes
14.1.- Les charges communes sont divisées en :
- charges communes générales de l’ensemble du complexe immobilier qui incombent à tous les copropriétaires en fonction des quotes-parts qu'ils détiennent dans les parties communesgénérales ;
- charges communes générales qui incombent à tous les copropriétaires en fonction des quotes-parts qu'ils détiennent dans les parties communes de l’association partielle dont ils dépendent.
Elles sont fixées dans le rapport motivé qui restera ci-annexé.
- charges communes particulières, qui incombent aux copropriétaires de chacune des associations partielles en proportion de l'utilité pour chaque lot d'un bien ou service constituant une partie commune donnant lieu à ces charges. Elles sont fixées dans le rapport motivé qui restera ci-annexé.
14.2.- Sont considérées comme charges communes (générales ou particulières) :
a) les frais d'entretien et de réparation des parties communes utilisées par tous les copropriétaires de l’association principale ou d’une association partielle; les charges nées des besoins communs comme les dépenses de l'eau, du gaz et de l'électricité, celles d'entretien et la réparation des parties communes, le salaire du personnel d'entretien ou les frais de la société d'entretien, les frais d'achat, d'entretien et de remplacement du matériel et mobilier commun, poubelles, ustensiles et fournitures nécessaires pour le bon entretien du complexe immobilier ou de l'immeuble ;
[…]
e) les indemnités dues par l’une des copropriétés ;

"Article 25 : Paiement des charges communes.
Tous les copropriétaires doivent effectuer le paiement des charges communes générales ou particulières au syndic de l’association des copropriétaires concernée dans les trente jours de la date d'invitation à payer. Le copropriétaire resté en défaut de paiement après le délai
de trente jours encourt de plein droit et sans mise en demeure une indemnité d’un euro par jour de retard à dater de l'expiration dudit terme, sans préjudice de l'exigibilité de tous autres dommages et intérêts. [...] "

Le document est peut-être clair pour une personne avec l'expertise, mais ma compréhension est que le toit des lofts fait parti des parties commune de l'association partielle des lofts et doit donc être payé par les propriétaires des lofts suivant les quotités de l'ACP partielle lofts.

Bonne soirée

Blankhass

Dernière modification par Blankhass (14-04-2024 18:03:38)

bg1000

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Il faudrait voir l'intitulé des quotités, quels sont les quotités des habitants du bâtiment principal dans les lofts et vice versa.

Dans l'extrait on parle d'une annexe, c'est manifestement cette annexe qu'il faut consulter pour les répartitions des charges.

Blankhass

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour bg1000, En effet, en parallèle de mon message précédent je regardais cette fameuse annexe. Je ne n'ai que sous format papier donc j'ai pris des photos que j'ai téléchargé ci dessous.

J'espère que cela vous aide, de mon côté cela me conforte dans ma position que les frais liés au lofts devront être payé que par les lofts WO0.2 et WO0.3.

Blankhass

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour bg1000, En effet, en parallèle de mon message précédent je regardais cette fameuse annexe. Je ne n'ai que sous format papier donc j'ai pris des photos que j'ai téléchargé ci dessous.

https://forum.pim.be/uploads/a4749e002d … 556ea7.png
https://forum.pim.be/uploads/2e9b57e3dd … abad66.png
https://forum.pim.be/uploads/6178f1945c … 235ef9.png

J'espère que cela vous aide, de mon côté cela me conforte dans ma position que les frais liés au lofts devront être payé que par les lofts WO0.2 et WO0.3.

Blankhass

Ce que vous fournissez est la quote-part calculée de chaque partie privative ( lots, appartements, parkings dans les parties communes générales de l'association principale.

Pour l'association partielle  " Lofts" et les autres associations partielles existe probablement un tableau des quotes-parts calculées concernant chaque partie privative ( lofts, appartements, emplacements de parkings) dans les parties communes particulières de chaque association partielle.

Dernière modification par GT (14-04-2024 20:04:51)

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour à tous,

Je suis bien couvert par une assurance RC en tant que syndic bénévole, par contre cette assurance couvre que le sydic relative à l'Assemblée Générale Principale. Comme expliqué plus haut dans la conversation cette copropriété existe depuis dix ans et il n'y a jamais eu d'AG relatif aux ACP partielles. Seules les AG de l'ACP principale était faite.

Pour répondre à GT, j'ai reli avec plus d'attention notre Acte de Base :
CHAPITRE IV.-CHARGES COMMUNES
Article 14.- Critères et modes de calcul de la répartition des charges communes
14.1.- Les charges communes sont divisées en :
- charges communes générales de l’ensemble du complexe immobilier qui incombent à tous les copropriétaires en fonction des quotes-parts qu'ils détiennent dans les parties communesgénérales ;
- charges communes générales qui incombent à tous les copropriétaires en fonction des quotes-parts qu'ils détiennent dans les parties communes de l’association partielle dont ils dépendent.
Elles sont fixées dans le rapport motivé qui restera ci-annexé.
- charges communes particulières, qui incombent aux copropriétaires de chacune des associations partielles en proportion de l'utilité pour chaque lot d'un bien ou service constituant une partie commune donnant lieu à ces charges. Elles sont fixées dans le rapport motivé qui restera ci-annexé.
14.2.- Sont considérées comme charges communes (générales ou particulières) :
a) les frais d'entretien et de réparation des parties communes utilisées par tous les copropriétaires de l’association principale ou d’une association partielle; les charges nées des besoins communs comme les dépenses de l'eau, du gaz et de l'électricité, celles d'entretien et la réparation des parties communes, le salaire du personnel d'entretien ou les frais de la société d'entretien, les frais d'achat, d'entretien et de remplacement du matériel et mobilier commun, poubelles, ustensiles et fournitures nécessaires pour le bon entretien du complexe immobilier ou de l'immeuble ;
[…]
e) les indemnités dues par l’une des copropriétés ;

"Article 25 : Paiement des charges communes.
Tous les copropriétaires doivent effectuer le paiement des charges communes générales ou particulières au syndic de l’association des copropriétaires concernée dans les trente jours de la date d'invitation à payer. Le copropriétaire resté en défaut de paiement après le délai
de trente jours encourt de plein droit et sans mise en demeure une indemnité d’un euro par jour de retard à dater de l'expiration dudit terme, sans préjudice de l'exigibilité de tous autres dommages et intérêts. [...] "

Le document est peut-être clair pour une personne avec l'expertise, mais ma compréhension est que le toit des lofts fait parti des parties commune de l'association partielle des lofts et doit donc être payé par les propriétaires des lofts suivant les quotités de l'ACP partielle lofts.

Bonne soirée

Blankhass

Les copropriétaires dans l'association partielle "Lofts" doivent payer les charges particulières relatives à cette association au syndic concerné, à savoir le syndic non pas de l'association principale mais au syndic de l'association partielle Lofts selon leurs quotités dans les parties communes particulières fixées dans un rapport concernant non pas les parties communes générales ( de l'association principale) mais les parties communes particulières (des associations partielles).

En l'espèce, il me semble que vous n'avez pas été nommé en qualité de syndic des associations partielles "Lofts", "Appartements" et "Parkings".
En revanche, vous semblez avoir été nommé expressément en qualité de syndic de l'association principale.

Je rappelle que le code civil prévoit que les dispositions des articles 3.84 à 3.100 du C. civil s'appliquent aux associations principales et partielles .
Ce qui signifie, par association : syndic, AG, PV des AG, commissaire aux comptes, (éventuellement) conseil de copropriété...

Et chaque association de copropriétaires doit faire inscrire son syndic , qu'il soit professionnel ou non-professionnel (bénévole ), à la banque-carrefour des entreprises.

https://justice.belgium.be/fr/themes_et … prietaires

Dernière modification par GT (15-04-2024 05:56:35)

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Merci pour vos retours,

Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises. Dans la pratique nous avons fait des assemblées générales seulement pour l'ACP principale.

Cette situation est de nature à créer une insécurité juridique.
Avez-vous été choisi en qualité de syndic de l'association principale mais aussi en qualité de syndic des 3 associations partielles ?

Dernière modification par GT (15-04-2024 06:33:44)

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Merci pour vos retours,

Après vérifications, les 4 ACPs (1 principale et les 3 partielles) possèdent un numéro de TVA différent et sont inscrites au registre des entreprises.

L'association des copropriétaires est une personne morale tout à fait différente d'une société. Ainsi, entre autres, aucune mise en commun de moyens en vue de réaliser un bénéfice ne caractérise cette association. L'objet de l'association consiste, par contre, exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis et l'association ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à la réalisation de son objet.

Dans ces conditions, l'association des copropriétaires ne doit pas être identifiée comme assujetti à la T.V.A., sauf lorsqu'elle devient redevable de la taxe comme personne morale (v. C. T.V.A., art. 51, ° 1er, 2 o et 3 o, et ° 2, 1 o).

Circulaire TVA, n°13 du 20 septembre 1995

https://www.minfin.fgov.be/myminfin-web … bre%201995.

Yves Van Ermen

Pimonaute bavard

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour,

Tous le monde est parti sur des ACP partielles avec personnalité juridique mais j'en doute....

Est-il repris dans votre acte de base que les ACP partielles ont la personnalité juridique?
Dans l'extrait fournit c'est le terme "subgemeenschappen" qui est repris et qui ne correspond pas au terme repris dans la loi "deelverenigingen" . Il me semble peut probable qu’un notaire n'utilise pas dans son acte les même termes que dans la loi.

Le nombre de lots me pose aussi question. Si la loi ne parle pas de la nature des lots pour créer des ACP partielle avec personnalité juridique, il n'y a ici que 12 lots principaux....

Autre moyen de le savoir. Avez-vous des actes séparés pour chaque ACP Partielle ? Avez-vous de numéro BCE pour chaque ACP Partielle ?

Après sincèrement, pour ce genre de question, un accès partiel aux statuts m'empêche de donner mon avis. Si j'étais vous, je prendrais un avis auprès d'un avocat.

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Bonjour,

Tous le monde est parti sur des ACP partielles avec personnalité juridique mais j'en doute....

Est-il repris dans votre acte de base que les ACP partielles ont la personnalité juridique?

Il a été affirmé que les 4 associations étaient inscrites à la banque carrefour des entreprises et qu'un numéro d'entreprise (et non pas de TVA) r avait été attribué à chacune d'elles. .

Il peut être présumé que les règlements de copropriété prévoyaient  pour chacune des 4 associations qu'elle avait la personnalité juridique par la réunion des 2 conditions cumulatives prévues dans le code civil  (art.3.86):
- la cession ou l'attribution d'un lot donnant naissance à l'indivision
- la transcription des statuts à la conservation des hypothèques ( la Documentation patrimoniale).

Et que ces conditions ont été réunies.

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Clés de répartitions pour dépenses lofts et bâtiment principal

Exemple de clause que l'on pourrait lire dans le règlement de copropriété des association partielles .

Article  18.  - Dénomination  -  Siège  - Numéros d’entreprise
    Chaque association partielle est dénommée « ASSOCIATION  PARTIELE  DES  COPROPRIETAIRES  DE  ...» Elle a son siège  au sein de l'immeuble auquel elle a trait. Tous les documents émanant des associations partielles mentionnent leur numéro d’entreprise.

Article    19.   -   Personnalité    juridique  - Composition
    Chaque association  des copropriétaires disposera de la personnalité juridique dès que les deux conditions suivantes sont réunies :
    - la cession ou l’attribution d’un lot donnant naissance à l’indivision,
    - la transcription des présents statuts à la conservation des hypothèques  compétente.
    A défaut de transcription, l’association des copropriétaires ne peut se prévaloir de la personnalité juridique. Par contre, les tiers disposent de la faculté d’en faire état conne elle.
    Tous  les  copropriétaires  concernés  sont membres de l’association.
    Ils disposent chacun d’un nombre de voix égal à  leurs quotes-parts dans les parties communes.

Dernière modification par GT (15-04-2024 12:42:08)